楼市法律
[b]杭州市普通住房标准[/b]一、杭州市区(不包括萧山、余杭区)普通住房标准为:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。由市政府于2005年5月31日前公布。
二、萧山、余杭区和各县(市)普通住房标准为:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。其中单套建筑面积和实际成交价格可在不超过上述标准20%的比例内上浮。具体上浮比例由萧山、余杭区和各县(市)政府确定,并于2005年5月31日前公布,同时报市政府,省建设厅、财政厅、地税局,市建委、财政局、地税局备案。
三种房产证异同
目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。但是在使用和交易方面有着一定的区分。一、商品房。完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。
二、经济适用房。国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。
三、房改房。房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。
成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定，成本价的产权人可选择两种收益方式：1.直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过4000元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成，具体是每平方米在4000至5000元的部分，80%归个人所有，20%归原产权单位所有；每平方米5000元以上的部分，50%归个人，50%归原产权单位。2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。
标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了，标准价的房屋也不能赠与。首先，标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权，原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售的公房，原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。
有相关法律问题可咨询：[email]www-yyf@163.com[/email] 呵呵，自己沙发，自己加油。
沈阳林频
*** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 ***焦点：房屋出现质量问题，我如何维权？
[url]www.zzhz.com.cn[/url] 2006年06月29日 住在杭州网对每一个买房人来说，最头痛的问题是什么？恐怕大多数人会回答说：房子出现质量问题。而这看似应该是最起码的问题，却在相当多的楼盘里仍保证不了——漏水、墙壁开裂等时时困扰着购房者。
正因为很多人为房屋质量而烦恼，上周我们的钱报房产吧(qb.bbs.zjol.com.cn)首期房产法律咨询在线活动“房屋出现质量问题该怎么办”引来了众多读者的热议。
焦点话题一：
新房有了质量问题，怎么办
热议度：★★★★★
徐先生(读者)：我的房子交付已两年了，最近打算装修才发现房屋出现了质量问题，墙壁和窗户渗漏水，还有多处空鼓和裂缝。我现在该怎么办？是找物业管理公司来修还是找开发商？我能要求赔偿吗？
律师答疑：如果在保修期内出现质量问题，建设单位或者房屋建筑所有人(即开发商)应当向施工单位发出保修通知，施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。
过了保修期后，由业主或使用人自行承担维修责任，费用由业主或使用人承担。
至于能否赔偿，看房屋质量是否给业主造成了实际损失。
解读：
根据《房屋建筑工程质量保修办法》的第七条，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
㈠地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
㈣电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
㈤装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
焦点话题二：
二手房出现质量问题，房东有责吗
热议度：★★★★★
黄牌警告(网友)：全装修二手房买卖中如果装修出现问题，是否能让上家出具授权书由下家直接找开发商要求索赔？
我买的二手房是开发商的全装修房，但装修合同署名却是之前的房东名字。现在房子装修发生问题，物业强调由于装修合同上不是我的名字，所以不予理赔。而我以为，房屋买卖连同装修权益是一并转让的。
律师答疑：你的装修是物业做的吗？如果确定是他们的原因造成的装修质量问题，你可以要求他们赔偿。如果是开发商做的，则可要求开发商赔偿。装修合同署名虽然是之前的房东名字，但房子卖给你后，你已继承了原房主的权利和义务。
另一方面，你也可以要求原业主进行处理或协调，因为你出的买价里已经包括了装修的价格，而合同又是原业主签的。
chmlsk (网友)：我近期购入了一套二手房，房子是2001年造好交付的，看房时觉得小区环境和房子户型都还过得去，就下单了。房子是毛坯房，过户后，我就开始装修，没想到在装修过程中，发现了房子天棚是倾斜的，并且倾斜高差达3厘米之多，在规范以外。
因为这是主体结构的一部分，为此，我们找到开发商，但是开发商表示，这与他们无关，当初交付时房子已经验收了就不关他们的事了。
律师答疑：如果确定房子天棚倾斜，这属于商品房质量问题，应该主张自己的权利。
首先，你可以向原房主讨个说法，他有责任交付质量合格的房子给你，但向他主张权利有个时间的问题：1、你在收房后的合理期限要把质量问题提出来。2、你的起诉时间没有过两年(从知道自己的权益被侵害之日起两年内)。
再次，你可以向开发商主张权利，因为原先合同的权利义务被你继承了，开发商对业主的维修义务也给了你，只要在维修期内，你有权主张。你可以先给开发商发个律师函，要求他们对房子进行维修。
解读：
按照相关法律法规，买卖合同中的出卖人应对其出卖物品的质量承担保证责任。但二手房由于普遍被装修过，并被使用过一定年限，其质量问题涉及诸多方面，一般当事人很难对其特别是一些隐藏的质量问题有一个全面的了解和判断。
如果质量问题是原房屋所有人出卖时即存在的，要视不同情况而定：(1)如果出卖人故意隐瞒房屋质量问题而将房屋出卖给买受人的，出卖人应该对此质量问题承担保证责任，买受人有权向出卖人请求赔偿；
(2)如果出卖人已经将房屋的质量问题明确告知买受人或者买受人明知房屋的质量问题而购买房屋的，则出卖人对此质量问题不再承担保证责任，买受人也无权向出卖人请求赔偿；
(3)如果出售房屋存在隐蔽的质量问题，并且该质量问题是房屋本身所固有而非出卖人在装潢、使用房屋过程中所产生的，那么只要没有证据证明出卖人明知有此质量问题，出卖人对此质量问题就不承担保证责任。但与此同时，买受人却仍可以房屋所有人的身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
焦点话题三：
因质量出现延期交房可赔偿吗
热议度：★★★★
Hzyt(网友)：交房时发现房屋漏水，5个月后才修好，但房产商不承认延期交房，仲裁裁定房产商违约并按合同支付违约金。现在房产商拒绝支付违约金，我只有请求法院强制执行。
请问：1、房产商可不可以请求法院不予强制执行？2、法院在执行期间造成的延期交房可不可以再让房产商赔付延期交房的违约金？
律师答疑：针对两个问题，1、不可以。2、我认为不行，因为法院强制执行的是仲裁内容，而这不属于仲裁裁决确定的内容，但可以另外主张。
此外，从法律上讲，漏水并不必然成为拒绝收房的理由。如果漏水问题严重影响正常居住使用，买受人可以拒绝收房；如果只是一般的渗漏，并不影响居住，不能必然成为拒绝收房的理由。
解读：
对购房人来说，对开发商延期交房的情况要具体分析其是否有免责的理由。如果有免责原因，开发商应提供有关证明文件，该证明文件应该是房管部门或法院予以认可的文件。如果开发商确有证明能够免责的理由和文件，购房人则可以与开发商协商新的交房时间以及有关补偿条款。
如果开发商根本拿不出任何证明自己能够免责的证据或文件，那么购房人就应该行使自己的权利。根据消费者权益保护法的原则和购房契约中关于开发商晚交房超过若干天的处罚条款，要求发展商给予补偿或付违约金。
焦点话题四：
精装修房质量纠纷如何处理
热议度：★★★★
吴先生(读者)：我买的精装修房出现了装修问题，开发商承诺，赔偿标的根据翻修用料及工时计算。但开发商最终的清单与实际相差甚大，工时也仅为实际的一半。请问，是否只能以他们的清单为准？
律师解答：你应该掌握一个原则；质量有问题，开发商要无偿修复，直至质量合格及符合你们当初约定的装修标准。此外，你在修复期间的损失，比如在外租房的费用等可以要求开发商赔偿。
如果你是打算自己来修，只是让开发商赔偿修复费用，那么开发商所赔偿的修复费用需使你的房屋达到原精装修样板房(合同)的标准。
解读：
根据建设部出台的有关文件规定，开发单位是住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和零部件生产厂家负责相应的施工和产品的质量责任，包括精装修房的装修质量问题。
住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表、装修平面图和主要材料及零部件的生产厂家，并执行有关的保修任务。推行装修一次到位的商品住宅，由住宅开发单位负责装修工程的全过程管理，不允许购房者个人聘请施工单位自行装修。
杭州经济适用房申请条件
（一）家庭成员至少有一人具有本市市区常住城镇居民户口（不包括学生户口）5年以上（含符合杭州市安置条件的军队人员）；（二）已婚〔含离异（或丧偶）带未成年子女且拥有监护权〕或年龄在35周岁及以上的单身无房户；
（三）申请家庭房产建筑面积小于48 平方米（含）；
（四）家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的60％（审核时市统计局尚未公布上年度城镇居民人均可支配收入的，按照其公布的前一年度数据确定）。 二手房交易税、费明细表（2005年3月）
房屋性质 征税项目 征税比例 计征依据 备注
卖方 买方
公有住房 所得税 1.50% 总价（或评估价） 所得税具备以下条件可免收： 1、出售时是唯一住房 2、第一次出售
印花税 0.05% 0.05%
土地出让金 1%
契税 1.5%
交易手续费 3元/㎡ 3元/㎡ 面积
权证变更登记费 130元 按项计征
贴花 5元
普通商品房 所得税 1.5% 总价（或评估价） 非自住普通商品房
印花税 0.05% 0.05%
契税 1.5%
营业税 5.55% 增值部分
交易手续费 3元/㎡ 3元/㎡ 面积
权证变更登记费 130元 按项计征
贴花 5元
高档住宅 所得税 1.5% 总价（或评估价） 非自住普通商品房
印花税 0.05% 0.05%
契税 3%
营业税 5.55% 增值部分
交易手续费 3元/㎡ 3元/㎡ 面积
权证变更登记费 130元 按项计征
贴花 5元
备注： 1、本表仅适用个人出售房产。 2、划拨性质的商品房须补交土地出让金：20元/平方米(按其中分摊计补)；拆迁安置房产土地出让金：4%(成交总额)；自用房为：8%(成交总额)。 3、商场、办公楼、车库、车位税费缴交比照高档住宅，交易手续费另为：商场、店面(20元/平方米)、办公楼(12元/平方米)、车库(14元/平方米)、车位(300元/个)。 4、高档住宅：别墅、渡假村、岛内5000元 /M2以上，集美、杏林、海沧3600元/M2以上， 同安3000元/M2以上。 5、营业税的计税依据为增值部份的金额。 6、特殊情况本表未列之。
杭州市二手房买卖税费表
买方 评估费 0.42%
印花税 0.05%
契税 <140m2 1.50%
>=140m2 3.00%
交易手续费 3元/m2
产权证登记费 85元
土地出让金(划拔土地使用) 土地分摊面积*土地等级的标准金额*年期修正系数
地产转让手续费 50元
土地证工本费 38元
他项权证工本费 15元
公证费 50元(公积金按揭)、100元（商业按揭）
保险费 总房款*保险费率*贷款年限（指公积金按揭用户需缴、商业按揭自愿）
卖方 评估费 0.42%
印花税 0.05%
交易手续费 房改房 无
<140 3元/m2
>=140 6元/m2
地产转让手续费 50元
综合税 5年以上、>=140m2 差额征收5.60%
5年以上、<140m2 免综合税
5年以内 全额的5.6%
个人所得税 购入不足5年 能提供原值证明 (出售价-房屋原值-合理费用)*20%
无法提供原值证明 出售总价*1%
购入满5年 唯一住宅 免征
出售前后一年内重新购入房子的 按照比例进行减免
注：以上信息仅供参考！2006-8-4
关于2007年度浙江省人民生活等相关统计数据的公报
信息来源：浙江省统计局根据年度统计结果，2007年全省城镇单位职工年平均工资为30854元，日平均工资按2007年计薪标准计算为122.92元，按2008年计薪标准计算为118.21元；城镇居民人均可支配收入20574元，人均消费支出14091元；农村居民人均纯收入8265元，人均生活消费支出6442元。
注：申请经济适用房的条件之一，家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的60％。 律师你好, 我最近买房, 己签了定金合同, 当时没看仔细, 发现定金合同中有一条文对我不太有利. "甲乙双方签定的商品房销售合同以甲方提供的文本为准", 过段时间去签合同, 如果对合同有疑议, 我作为乙方就不能有"补充条款"吗? 如果对方不同意我增加"补充条款" ,合同不签的话, 定金是不是就拿不回来了?
谢谢解答. 《消费者权益保护法》，
第二十四条 经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。
格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。
回复 9# 的帖子
你这个问题在购房定金合同中带有普遍性。定金合同中约定的内容双方都是要遵守的，定金合同中没有约定的内容，而后双方又不能达成一致意见的，不能适用定金罚则。你可以把你的定金合同发我邮箱，我再看看。 杭州经济适用住房准入条件
[url]http://www.hzfc.gov.cn/subject/jjfzt/zc_01.php[/url] 杭州房产信息网
1. 申请购买经济适用住房需要具备哪些条件？
答：申购经济适用住房必须同时具备下列条件：
（1）家庭成员至少有一个具有本市市区常住城镇居民户口（不包括学生户口）5年以上（含符合杭州市安置条件的军队人员）；
（2）已婚[含离异（或丧偶）带未成年子女且拥有监护权]或年龄在35周岁及以上的单身无房户；
（3）申请家庭房产建筑面积小于48平方米（含）；
（4）家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的60%（审核时市统计局尚未公布上年度城镇居民人均可支配收入的，按照其公布的前一年度数据确定）。
2.“学生户口”指什么？
答：“学生户口”是指在杭就读大中专院校期间办理的学校集体户口。
3.“5年”的户籍年限如何计算？
答：“5年”的户籍年限可以累加计算，但申请时必须具有本市市区常住城镇居民户口。
4.一户“申请家庭”如何确定？
答：一户“申请家庭”包括以下三种情况：
（1）一对夫妻为一户申请家庭，属同一户籍内的直系血亲可作为申请家庭成员。
（2）离异（或丧偶）带未成年子女且拥有监护权的，视作一户申请家庭。
（3）年龄在35周岁及以上的单身无房户，也视作一户申请家庭。
5.申请人的配偶在婚前已购买经济适用住房的，是否还可以申购经济适用住房？
答：由于一户申请家庭只能购买一套经济适用住房，因此申请人不能再申购经济适用住房。
6.哪些房产要纳入申请家庭房产建筑面积核定范围？
答：申请家庭房产建筑面积核定范围：申请人及其配偶和申请家庭成员及其配偶现有和已有过的下列房产都要纳入核定范围：
（1）承租的公有住房；
（2）已购买的房改房；
（3）按政府优惠政策购买的解困房、安居房、集资合作建房、拆迁安置住房（如属货币安置未购买住房，以拆迁安置协议注明的安置面积为准）等；
（4）申请建造的批准建房，含“撤村建居”住房；
（5）通过购买、继承、赠与等方式取得的各类房产（包括住宅与非住宅）；
（6）军产房；
（7）已转让、赠与的所有房产（包括住宅与非住宅）。
7.婚姻状况变动涉及的房产怎样核定？
答：夫妻离异后，原婚姻关系存续期间购买的房改房，双方均按全部面积核定。原婚姻关系存续期间作为夫妻共同财产的商品房、二手房等非实物分房房产，也均按全部面积核定，除非当时夫妻双方即约定为按份共有，并在产权证（未确权的以公证书为准）上明确了份额的，按产权证（未确权的以公证书为准）记载的各自份额面积分别核定。原婚姻关系存续期间承租的公房，以经民政部门备案的离婚协议或判决书中明确分割的面积核定，若离婚协议或判决书中未明确的，应核定为租赁证载明一方的房产。
8.2008年申请经济适用住房的家庭人均收入上限标准是多少？
答：根据杭州市统计局公布的2007年杭州市区人均可支配收入是21689元， 今年的人均收入上限标准按照2007年人均可支配收入的60%确定，即13013元。 杭州市居民人均家庭收入
据杭州市城调队对市区600户居民家庭的调查资料显示，2007年市区居民人均家庭总收入24475元，比上年增长14.5％，其中人均可支配收入为21689元，增长14％，剔除价格因素实际增长10.1％。
城镇居民人均可支配收入指城镇居民家庭人均可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除经营性支出、交纳的所得税、个人交纳的社会保障费等的收入。 余律师,我己有邮件发给你,谢谢关注
回复 14# 的帖子
请再发一次。最近电脑重装了。不好意思。 余律师问一下用别人的身份证能买商铺吗?这个人不在本地,已婚.回复 16# 的帖子
买商铺是可以的。就是你 要和他再签订一份合同，约定清楚商铺的实际所有权归谁。否则，如果日后发生纠纷，你拿不出更有力的证据，那商铺的主人就是他人了。 关于经济适用房的相关法律规定1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发〔2007〕24号（2007年8月）
（十一）严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。
2、建设部 发展改革委 监察部 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局
关于印发《经济适用住房管理办法》的通知 建住房[2007]258号（2007年11月）
第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。
3、浙江省经济适用住房管理办法 (浙江省人民政府令第191号 2005年)
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠条件，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第二十七条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价格上市出售。具体限制年限由市、县人民政府规定，但不得少于3年。
出售经济适用住房应当比照届时同地段普通商品住房与经济适用住房交易时的差价，按一定比例向政府交纳土地出让金等收益。具体比例由市、县人民政府制定。
经济适用住房未满本条第一款规定限制年限上市出售的，有关部门不予办理房地产权属变更登记手续。
4、杭州市区经济适用住房管理办法 杭政〔2007〕9号（2007年9月）
三十一、经济适用住房未满限制交易年限不得交易。限制交易年限期满后，房屋所有权人可对房屋采取以下处置方式：
（一）经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满5年后允许上市交易；上市交易时，按照届时的销售价与当时购买经济适用住房（包括超过享受面积部分的经济适用商品房）差价的55％向政府交纳土地收益等价款。
（二）经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满3年后可将房屋转让给符合经济适用住房购买条件的家庭。买受人无房产的，交易时可减免相关税费。
经济适用住房上市交易的具体办法，由市房产行政主管部门会同市价格、财政等主管部门另行制定。
经济适用房的性质
按照相关政策解释，经济适用住房是政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房，购房人拥有有限产权。由于经济适用住房具有保障性质，购买人拥有有限产权，因此经济适用住房上市交易时有限制交易期限，并须按一定比例交纳土地收益等价款。符合规定的进行政府回购。
此外，经济适用住房不得出租，除购房按揭外不得抵押。
其实，大家都明白这个道理。经济适用房是用来保障居住的，而不是投资或赢利，这与商品房有着本质的区别。某些有了经济适用房的人，整天想着如何转手交易，如何从中赚一把，这本是无可厚非。但在卖掉你手中的房子之前，还是需要认真思考一下相关的政策规定，而不是老想着政府出这样的政策是与你为难。
大家可以再想想，政府有必要靠收取经济适用房的差价来谋利吗？有这个必要吗？目的无非只有一个：这是保障性住房，是保障中低收入群体的，禁止利用经济适用房来投资谋利，所以要限制交易，所以要设定成本的付出。
唯有这样，才能在最大程度上保证经济适用房的性质不变，保证更多的人能够居者有其房。这才是一个以人为本、为民着想的负责任的政府。 [quote]原帖由 [i]余律师[/i] 于 2008-6-19 22:47 发表 [url=http://bbs.zjol.com.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=11201354&ptid=2726697][img]http://bbs.zjol.com.cn/images/common/back.gif[/img][/url]
买商铺是可以的。就是你 要和他再签订一份合同，约定清楚商铺的实际所有权归谁。否则，如果日后发生纠纷，你拿不出更有力的证据，那商铺的主人就是他人了。 [/quote]
“约定清楚商铺的实际所有权归谁”？
我倒觉得，商铺产权已非常清楚了，所有权人就是商铺产证上登记的人。至于LZ用别人身份证号码、名字购买商铺，实践中认定为债权关系，LZ购买商铺的目的最终还是无法实现，故不提倡。
回复 20# 的帖子
商铺的所有权人从形式上看，当然很清楚，登记谁就是谁。但因为是借用别人的身份证、名字登记，那么这里就有个问题：怎么能证明这个商铺我是实际所有权人呢？所谓的债权关系又怎么来认定呢？
财产所有权可以依法转让，那么通过合同约定商铺的实际所有权，免得以后出现纷争。何尝不可呢？
小产权房的风险
人们所说的“小产权房”通常指的就是“乡产权房”。“乡产权房”是指购买农民集体土地上建设的房屋，有乡镇政府颁发权属证书的房产，乡产权没有国家发的土地使用证。国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发〔2007〕71号）已经明确规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
小产权房只要依法办理了相关审批手续，也是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。但是这样的产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。因此，作为农村集体以外的公民，购买乡产权房的行为是不能为法律认可的，其行为是无效的。这种“乡产权”的集体所有制土地使用形式不具备房屋转让、买卖、收益等权利，而且不能办理房屋过户手续。
小产权房不是真正意义上的商品房，没有三证，所以在实际操作中购房者无法使用贷款和公积金购买。如果一旦遇到国家征地拆迁，由于购房人并非合法的产权人，作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比要少很多。
小产权房虽然价格比较低，但购买的风险也很多。在作决定之前，还是要三思而行。
国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知
国土资发〔2008〕146号各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）：
为深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》，依法保护宅基地使用权人的合法权益，加强宅基地管理，促进社会主义新农村建设，部决定在当前宅基地使用权登记发证工作的基础上，进一步加大工作力度，力争在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。现将有关事项通知如下：
一、提高认识，加强宣传
宅基地使用权登记涉及农村千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设，维护社会的和谐与稳定。各级国土资源行政主管部门要站在贯彻落实科学发展观，切实保护广大农民群众合法权益的高度，充分认识加快宅基地使用权登记发证工作的重要意义。采取多种形式，加大宣传和工作力度，争取广大农民群众和社会各界的理解和支持，增强各级国土资源管理部门登记发证工作的紧迫感，集中力量，克服困难，确保宅基地使用权登记发证工作如期完成。
二、认真部署，狠抓落实
宅基地使用权登记工作政策性强、涉及面广，各级国土资源行政主管部门要积极争取地方政府及相关部门的重视和支持，切实加强对本地区宅基地使用权登记工作的组织领导，把宅基地使用权登记工作作为当前一项重要工作，认真部署落实。要按照2009年底前基本完成全国宅基地使用权登记工作的要求，结合本地区实际情况，制定工作计划，明确工作目标和任务，层层落实责任制。
要采取有效措施，加快推进宅基地使用权登记发证工作。有条件的地区应将宅基地使用权的调查纳入到第二次全国土地调查工作中，查清宅基地的权属、界址和面积，为宅基地使用权登记发证提供地籍调查成果。对宅基地权属存在争议的，要依法、及时进行调处，维护社会的和谐与稳定。对新申请宅基地的，当事人在办理宅基地用地审批的同时申请土地登记，国土资源行政主管部门要做到即批即办，在住宅建成并实地检查合格后，报人民政府核发土地权利证书。对已有的宅基地，要充分利用已有宅基地权属来源材料，加快办理登记发证。
要充分发挥宅基地使用权登记结果在国土资源管理中的基础作用。在征地拆迁时，要依据宅基地使用权证书进行补偿。开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理工作，必须首先完成宅基地使用权登记发证工作。
要切实转变工作作风，增强服务意识，提高工作效率，积极为农民群众办理登记提供热情周到的服务。要充分发挥乡镇基层国土资源管理部门在宅基地使用权登记中的服务和保障作用，有条件的地区，可在乡镇国土资源管理所设立专门的收件窗口，方便农民群众申请办理宅基地使用权登记。要将宅基地使用权证书发放到农户手中，严禁以统一保管等各种名义扣留、延缓发放土地权利证书。要结合土地登记规范化建设，加强宅基地使用权登记发证资料的管理，保证宅基地使用权登记资料的全面、完整和规范。要严格执行宅基地使用权登记收费标准，不得通过宅基地使用权登记收费增加农民的经济负担。
请各省级国土资源行政主管部门于2008年底前将本地区宅基地使用权登记发证工作的部署和开展情况报部。部将组织人员对各地宅基地使用权登记发证情况进行检查。宅基地使用权登记发证完成情况将作为国土资源管理特别是地籍管理考核的一项重要依据。
三、明确政策，依法登记
各地应严格依照法律、法规和政策规定，切实解决宅基地使用权登记发证工作中存在的政策问题，严把宅基地使用权登记关口。
（一）严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。
（二）严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。
（三）严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过省（区、市）规定的标准，对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：
1．1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。
2．1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。
3．1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。
国土资源部
二○○八年七月八日 法律：全国人大及其常委会制定的规范性法律文件。
行政法规：国务院制定的规范性法律文件，通常以“条例”、“细则”、“办法”称之。注意：国务院各部委制定叫做“部门规章”，不是行政法规。
地方性法规：省级人大及其常委会、较大的市的人大及其常委会制定的规范性法律文件。
三者在立法效力上有位阶效应：法律高于行政法规高于地方性法规。这是国家立法权的统一要求和发挥地方能动性的一种政策安排，已为我国《立法法》所确定。
余律师啊余律师，别的不说，你这个帖子题目就大错特错了。 [quote]原帖由 [i]不幸生在中国[/i] 于 2008-7-16 10:24 发表 [url=http://bbs.zjol.com.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=11647497&ptid=2726697][img]http://bbs.zjol.com.cn/images/common/back.gif[/img][/url]
法律：全国人大及其常委会制定的规范性法律文件。
行政法规：国务院制定的规范性法律文件，通常以“条例”、“细则”、“办法”称之。注意：国务院各部委制定叫做“部门规章”，不是行政法规。
地方性法规：省级 ... [/quote]
不知道仁兄的理解力有问题还是没有看清楚楼主的全文，很明显楼主的全文引用的是相关的法律文件！提醒仁兄注意哦，仁兄所言的法律、行政法规、地方性法规三者的解释中的共同点可是“规范性法律文件”哦，而余律师所引用的恰恰属于“规范性法律文件”这一范畴哦！呵呵！
仁兄啊仁兄，别的不说，您不仔细看内容只关注标题中的独立的两个字就大错特错了，您要关注字的话请尽管去关注“新华字典”吧！呵呵！
[[i] 本帖最后由 sj2329387 于 2008-7-16 11:32 编辑 [/i]] [quote]原帖由 [i]sj2329387[/i] 于 2008-7-16 11:27 发表 [url=http://bbs.zjol.com.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=11648747&ptid=2726697][img]http://bbs.zjol.com.cn/images/common/back.gif[/img][/url]
不知道仁兄的理解力有问题还是没有看清楚楼主的全文，很明显楼主的全文引用的是相关的法律文件！提醒仁兄注意哦，仁兄所言的法律、行政法规、地方性法规三者的解释中的共同点可是“规范性法律文件”哦，而余律师所 ... [/quote]
某小学发布本校的《学生行为规范》，是否可以在网上发布个帖子叫《学生行为法律》？ [quote]原帖由 [i]不幸生在中国[/i] 于 2008-7-16 11:35 发表 [url=http://bbs.zjol.com.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=11648839&ptid=2726697][img]http://bbs.zjol.com.cn/images/common/back.gif[/img][/url]
某小学发布本校的《学生行为规范》，是否可以在网上发布个帖子叫《学生行为法律》？ [/quote]
是不是法律难道是看其标题的么，那么请问仁兄现行哪国哪本法律文件上的标题里是有“法律”二字呢？呵呵！
鄙人早就说过了，您要关注字的话请尽管去关注“新华字典”吧！呵呵！
很显然《学生行为规范》属于纪律，仁兄连纪律和法的区别都搞不清楚，居然就敢对余律师的文章大放厥词！的确是无知者无畏啊！呵呵！
[[i] 本帖最后由 sj2329387 于 2008-7-16 11:45 编辑 [/i]] 由“全国人大及其常委会制定的规范性法律文件”就是法律，其他的都不能称为“法律”。法律这个词代表着神圣和庄严，不是给你们拿来乱用的。 “律师”先生的这个帖子的标题如果叫〈楼市法规〉或者〈楼市规定〉，没有任何问题，但起名叫〈楼市法律〉则是对法律的亵渎和蔑视。 [quote]原帖由 [i]不幸生在中国[/i] 于 2008-7-16 11:54 发表 [url=http://bbs.zjol.com.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=11649023&ptid=2726697][img]http://bbs.zjol.com.cn/images/common/back.gif[/img][/url]
“律师”先生的这个帖子的标题如果叫〈楼市法规〉或者〈楼市规定〉，没有任何问题，但起名叫〈楼市法律〉则是对法律的亵渎和蔑视。 [/quote]按照仁兄的逻辑，据鄙人估计只要文章或发贴人的论点不合仁兄的口味，无论说什么对于仁兄来说都会有问题的，都是对仁兄的亵渎和蔑视！呵呵！
[[i] 本帖最后由 sj2329387 于 2008-7-16 12:50 编辑 [/i]]
不幸的人
在我国现行法律制度中，法律有广狭两层含义：广义上的法律是指包括宪法、法律、行政法规、行政规章以及地方性法规在内的一切规范性法律文件；狭义上的法律是指全国人大及其常委会制定的基本法律以及基本法律以外的法律。不知先生您对法律还有何更高的见解呢。愿闻其详。
请教
请教一个问题：本人和妻子在前两年申请并购买了一套经济适用房，合同是我和我爱人一起签署的，房子将在今年底交付。我和我爱人协商后，想把产权证做成我一个人的。请问：可以这样做吗？需要有什么特殊的支持文件吗？请者[[i] 本帖最后由 空车带人 于 2008-7-28 20:23 编辑 [/i]]
回复 32# 的帖子
经济适用房一般是以家庭为申请单位的，一对夫妻作为一户申请家庭。产权证只有你一个人的，应该是不可以的。 :handshake 终于找到了一个律师，这么多啦，我只有慢慢学，不懂再咨询你，好吗，余律师:victory: :handshake 余律师你能看一下我们业主发的贴子吗？我不知道我们这种状况，应该怎么更好地来维护大家的利益．谢谢！ :handshake 我们现在这样一步一步和物业沟通有用吗？开发商一直没有正面和我们业主接触！接32贴和33贴
[quote]原帖由 [i]余律师[/i] 于 2008-7-29 09:55 发表 [url=http://bbs.zjol.com.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=11772928&ptid=2726697][img]http://bbs.zjol.com.cn/images/common/back.gif[/img][/url]经济适用房一般是以家庭为申请单位的，一对夫妻作为一户申请家庭。产权证只有你一个人的，应该是不可以的。 [/quote]
如果采用一些极端的方法呢?比如:我和我爱人先离婚,办好产权证后再复婚呢？可以采用类似的办法来操作实现吗？
回复 37# 的帖子
先离婚后复婚，这其实也是一种欺诈手段。购买的经济适用房存在被政府追缴回购的风险。关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知
建质[2008]133号各省、自治区建设厅，直辖市建委（房管局）：
近年来，随着我国经济快速发展和人民生活水平的提高，住宅装饰装修市场规模不断扩大，在增加就业、带动经济发展、改善人居条件等方面发挥了重要作用。但是，在住宅装饰装修过程中，一些用户违反国家法律法规，擅自改变房屋使用功能、损坏房屋结构等情况时有发生，给人民生命和财产安全带来很大隐患。为进一步加强住宅装饰装修管理，切实保障住宅质量安全和使用寿命，现将有关事项通知如下：
一、提高思想认识，加强组织领导
住宅装饰装修与人民群众的生活和安全息息相关，由装饰装修引发的结构安全问题时有发生，特别是在汶川地震遭受破坏的建筑中尤为突出，这直接关系到人民生命财产安全，也关系到社会稳定和社会主义和谐社会的构建。各级建设主管部门要从落实科学发展观的高度，进一步转变思想，提高认识，增强做好装饰装修管理工作的责任感和紧迫感，切实把这项工作摆到重要议事日程上来。要根据本地区实际，以治理野蛮装修、防止破坏房屋结构为重点，不断健全工作机制，创新工作方法，改进工作作风，加强领导，明确责任，狠抓落实，着力把好住宅装饰装修安全关。
二、严格管理制度，落实相关责任
各级建设主管部门要根据国务院《建设工程质量管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）等有关规定，进一步完善本地区住宅装饰装修管理制度，落实装修人、装修企业和物业服务企业等住宅管理单位的责任。要加快建立装修企业信用管理制度，严格对装修人和装修企业违法违规行为的处罚。要坚持完善装修开工申报制度，装饰装修企业要严格执行《住宅装饰装修工程施工规范》（GB5037-2001）,确保装修质量。要采取切实有效措施，充分调动物业服务企业等住宅管理单位、居委会和住宅使用者参与监督的积极性，逐步形成各方力量共同参与、相互配合的联合监督机制。
三、切实加强监管，确保质量安全
各级建设主管部门要会同有关部门，切实加强住宅装饰装修过程中的监督巡查，发现未经批准擅自开工、不按装修方案施工或破坏房屋结构行为的，责令立即整改。物业服务企业等住宅管理单位应按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，进一步强化竣工验收环节的管理，发现影响结构质量安全的问题，应要求装修人和装修企业改正，并报政府主管部门处理。建设主管部门要健全装修投诉举报机制，对住宅装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故和质量缺陷，必须依法认真调查，立即责令纠正，严肃处理。
四、完善扶持政策，推广全装修房
各地要继续贯彻落实《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》（国办发〔1999〕72号）和《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔2002〕190号），制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。
五、强化宣传培训，营造良好环境
各地要充分发挥宣传舆论的导向作用，利用网络、电视、广播、报纸和杂志等宣传手段，采用板报标语、宣传图册等群众喜闻乐见、易于接受的宣传形式，大力宣传装修过程中私拆滥改的危害，普及住宅装饰装修基本知识，增强广大业主维护自身权益的法律意识和质量安全意识，树立文明装修、合理使用的思想。要针对物业服务企业等住宅管理单位和装修企业，有组织地开展相关培训，提高他们的质量意识和技术水平。要在建筑装饰装修行业积极开展创优评先活动，加强行业自律，建设诚信体系，营造人人重视安全、人人保障安全的良好执、守法环境。
中华人民共和国住房和城乡建设部
二〇〇八年七月二十九日 请问余律师
有关老百姓在购置房的时,已交纳了房屋维修基金,却由房管处在帮老百姓帮给管理与监管,
按理说五年才可起用这笔款的利息,存入五年的利息也算可观大钱生小钱的事,可怎么也不明白
这笔款到底怎么是应算在公家的户头上?
相关职能部门拿出银行的规定文件,我看到了,他所指的以单位为名下存入的钱,有规定只能为期存3个月,半年,壹年的时间,给我看我所住的楼房三十户人家维修基金是:75597元.
如单位定期一年不转存起止日期
03年12月04日一年利率是~~1.98 利息是~~1521
二年 是~~2.25 是~~1724
三年 是___________________
四年 是___________是~~1931
因我和全体业主签字要提取这笔维修基金要更维修公共部位东西时,他们相关部门给按07年8月07日若领取的话,按活期算,0.72,总计利息是否378.14元..如等到08年12.04日提取的话,1931多元.估计总五年的利息也就是8833.69元,如在当年按3.74利息五年的存法却是1万1千多元.帮老百姓理财把好专款专用,可也要给老百姓计划合理呀?!现在是等于损害我老百姓利益啦!你再审计一下整个购房户存款,那就不得了啦!已成为社会的问题啦!请余律师你你给指点一下他们的作法是不是已损害了老百姓的切身利益呀?说说看看: 论坛里有位叫李勤律师的ID加所有的帖都被封闭,估计他有不规范的地方吧?!:o :o 余律师你怎么不回帖啊???
是不是你的电脑又出现了故障?不能回帖呀???
辛苦你给予提示与解读一下好吗?:handshake :handshake 加急!!!
余律师你可帮忙做解读这和问题怎么解决???不能让我们老百姓的切身利益被损害哦!:'( :'( :'( :'(
回复 40# 的帖子－物业维修基金
物业维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。但房屋建筑工程的最低保修期限时限不一。一般来说，地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（可能达70年）；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电汽管线、给排水管道、设备安装为2年。
物业共用部位、共用设施设备维修和更新具有不确定性，因此5年的定期存款也是不太可行的。 由衷感谢余律师在百忙时间里抽出一些时间热心回帖.
你的解释俺听地懂,但俺所讲的问题在于想动用交纳这笔维修基金,既然要有规定是房间和外墙面的防渗漏为期5年,那就应按原则办事这笔维修基金存五年运作哎!要!帮老百姓理财就得想到老百姓的切身利益的事,让大钱生小钱利息养房哎!
存入五年定期的利息与一年的定期利息,当然相差很大的事,老百姓当然要维护自己的合法权益啦!:o :o :o
回复 45# 的帖子
我不知道你有没有认真看我给你的回帖内容。房屋不同部位的最低保修期限是不一样的。一般来说，地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（可能达70年）；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电汽管线、给排水管道、设备安装为2年。
既然保修期限有70年，5年，2年的，如果你非要定期5年，那万一电气管线2年后需要维修了，维修基金怎么提呢。
商品房买卖热点问题之一：逾期付款约定违约金过高怎么办？
案例：乙先生与甲公司签订了《商品房购销合同》，购买甲公司开发的商品房一套，房价总款为50万元。合同约定如乙方未按期交付房款则按应付款的0.5%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。后乙先生因生意上资金周转原因逾期40天才向甲公司付款，甲公司要求乙先生支付违约金，乙先生认为过高，拒绝支付。分析：违约金纠纷是商品房买卖过程中最常见的纠纷之一。按目前房地产市场情况来看，逾期付款按每天0.5%支付违约金的约定比较普遍。许多购房者没有意识到“责任重大”，认为拖几天也没有什么关系。本案例中，按照双方约定，乙先生应当承担的违约金为10万元，这的确不是一个小数字。
在一般情况下，买卖双方当事人就违约金数额或违约金计算方法有约定的，应当从其约定。在商品房买卖合同纠纷中，乙先生也不是没有要求适当减少的权利，根据法律规定，本案中乙先生有权要求减少违约金。但必须注意的是，要求减少有严格的限制条件，即“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。对干大多数购房者来说，买房是一生当中的大事，因此，购房者在签订商品房买卖合同之前，甚至在交纳定金之前，一定要考虑清楚自己的资金是否充足。若购房资金准备不充足，购房者易自陷被动。 物业共用部位、共用设施设备维修和更新具有不确定性，因此5年的定期存款也是不太可行的。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
余律师你的回帖我已看懂,
在提维修基金时是要求的五年时间才可动用的,那我们只能说按定五年的存款利息算给,怎么不太可行呢???:o 共用设施设备维修和更新具是有不确定性的时间,可我们确实在五年之后的今天才申请的呀!
现在需要解决我们老百姓切身利益问题是有待于政府的事,他们把这笔房屋维修基金放在私有帐户名下,利息就产生是定期五年,那么就不会让老百姓的切身利益不会受损.那笔房屋维修基金本身就得等五年之后动用的事,不给产生是定期五年的利息,那还算替我们老百姓管好家吗?当我们老百姓白吃不会保管自己的钱吗???相信余律师你总该会我所谈的意思, 在五年之后的今天,是应把那笔维修基金存放为短期,房屋是随时要维修的可能性,有待于政府是不是把老百姓的切身利益放在什么位子啦!!!
不知你们律师是否能为老百姓切身利益问题有所申辩一下啊?!:victory:
买房人未及时过户 卖房人将房屋抵押
房屋转让后没有办理过户手续，卖房人又将房屋抵押给银行。近日，江苏省泰州市海陵区人民法院作出判决，认定房屋买卖协议有效，并驳回原告买房人要求办理房屋过户手续的诉讼请求。原告严某与被告沈某于2003年5月1日签订房屋买卖协议，约定被告将位于某花园的一处房屋卖给原告，房屋总价款为16.4万元。协议签订后，原告付清全部房款，被告亦将房屋交原告居住。2006年9月22日，被告沈某为他人的45万元借款提供抵押担保，将包括涉诉房屋在内的两处房屋抵押给第三人某银行泰州分行，并办理了房产及土地的抵押登记手续。后因他人未履行还款义务，第三人起诉并就达成的民事调解书申请强制执行。今年5月6日严某涉讼，要求法院确认房屋买卖协议有效，并判令被告沈某协助办理房屋过户手续。
在审理过程中，原告严某声明愿意在房屋产权过户至其名下后承担上述房产抵押的法律责任。但第三人不同意办理房屋过户手续。
法院审理后认为，原、被告双方的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，原告按协议付清房款，被告将房屋交原告居住并使用至今，房屋买卖协议应为有效，对原告要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求予以支持。原告关于被告协助办理过户手续的诉讼请求，因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，第三人的担保物权有效并有优先于原告基于合同产生的债权的效力。原告虽表示在房屋产权过户至其名下后承担上述房产抵押给第三人的担保责任，但第三人作为抵押权人不同意转让抵押财产。故原告要求办理过户手续的诉讼请求，法院不予支持。
法官说法
本案的焦点在于该房屋的过户手续能否办理。该房屋买卖协议虽然有效，但是由于没有办理过户手续，不能产生物权变动的法律效力。银行作为第三人根据被告提交的房屋所有权证及土地使用权证，有理由相信被告即是房屋的所有权人，而与被告设立了担保物权，并办理了抵押登记。该担保物权是有效的，并有优先于原告基于合同产生的债权的效力。
根据物权法第一百九十一条规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。 首先感激余律师热心回帖,并举了一些不同的案例,可作日后的鉴别.
针对维修基金的政府部门做了强制性的规定,老百姓也就无奈的接受而交纳啦!存放时间本身就由政府权威部门规定好是五年之后方可提取这笔款,由于人为(盗窃的人破坏,加之属于自然性年久风雨淋坏,导致公共部位的设施损坏不能用,给老百姓造成了不安全与不方便的问题来,那老百姓也就自能按政府权威部门规规定五年之后起用,办理这笔维修基金.既然由政府权威部门就应将这笔维修基金存五年定期利率来为老百姓切身利益打算存放才对,结果按一年一年存放,这不是损害了老百姓的切身利益吗???想必余律师认为俺是好笨又是法盲的人,不理解你所解释的案例对吗???但俺最明白的就是俺老百姓的利益受损害时候,当然需要求助于你们律师帮我们讨个说法与公理事,:'( :'( :'( :'( :'(
维护俺老的合法权益!:'( :'( 这个论坛好，律师好
页:
[1]