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针对申花板块天量住宅供应(存量+增量),政府手里还有几张好牌?

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发表于 2015-4-4 08:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
申花潜在161万方住宅供应 八成为在售
2015杭州楼市供应报告第五期
浙报传媒地产研究院      2015-04-03 18:10


主要数据:

  (1) 截至2015年2月底,杭州申花板块(含申花北和紫金港,下同)商品住宅潜在供应量约为161万方

  (2) 以100平方米的套均面积估算,杭州申花板块商品住宅潜在供应量约合1.6万套商品住宅。以120平方米的套均面积估算,约合1.3万套商品住宅。

  (3) 申花板块内潜在供应量区域分布比较集中,主要分布在申花北和蓝孔雀综合体,分别为57万方41万方,占到申花板块潜在供应量的6成

  (4) 未来申花板块潜在供应量近8成来自在售住宅楼盘,且集中在个别楼盘。融信·蓝孔雀、阳光郡、中旅·紫金名门、黄龙金茂悦、欣盛·东方福邸和景瑞·申花壹号院等6个楼盘潜在供应量占申花板块在售住宅楼盘潜在供应量的73%

  (5) 未来申花板块纯新住宅楼盘潜在供应量仅占申花板块商品住宅潜在供应量的约2成,且分布较为集中。蓝孔雀综合体和热电厂综合体分别为14万方13万方,占到未来申花板块纯新住宅楼盘潜在供应量约7成

  (6) 申花板块161万方的潜在供应量高于之江、滨江和下沙。以2014年在售楼盘去化约25万方的速度估算,申花板块潜在供应量消化需要约6年。与杭州市区潜在供应量去化时间基本吻合,供需关系属平均水平。


  潜在供应量,是判断未来市场供需关系的重要指标。

  由于板块范围相对较小,在售楼盘数量并不庞大,为求更准确地估算出杭州各个板块商品住宅的潜在供应量,我们采用的估算方法如下:

  X(商品住宅潜在供应量)=Y(在售住宅楼盘的未售面积)+Z(2009年—2015年2月已出让未开盘的涉宅用地中的住宅面积)

  据浙报传媒地产研究院统计,截至2015年2月底,杭州申花板块(含申花北和紫金港,下同)在售住宅楼盘有15个,总计未售面积(即潜在供应量)约123万方。

  其中,融信·蓝孔雀、阳光郡和中旅·紫金名门的潜在供应量排名前三位,分别约23万方、21万方和12万方。三个楼盘的潜在供应量占申花板块在售住宅楼盘潜在供应量的近5成。

  2009年—2015年2月,杭州申花板块已出让未开盘的涉宅用地项目共有6个,总计建筑面积(即潜在供应量)约为38万方。

  X=Y+Z=123+38=161(万方)

  截至2015年2月底,杭州申花板块商品住宅潜在供应量约为161万方。

  以100平方米的套均面积估算,约合1.6万套商品住宅。以120平方米的套均面积估算,约合1.3万套商品住宅。

杭州申花板块在售住宅楼盘表


2009年—2015年2月杭州申花板块已出让涉宅用地中未开盘项目表


杭州申花板块(含申花北和紫金港)商品住宅潜在供应量分布图

  申花板块内潜在供应量区域分布比较集中,主要分布在申花北和蓝孔雀综合体,分别为57万方和41万方,占到申花板块潜在供应量的6成。

  未来申花板块潜在供应量近8成来自在售住宅楼盘,且集中在个别楼盘。融信·蓝孔雀、阳光郡、中旅·紫金名门、黄龙金茂悦、欣盛·东方福邸和景瑞·申花壹号院等6个楼盘潜在供应量占申花板块在售住宅楼盘潜在供应量的73%。

  未来申花板块纯新住宅楼盘潜在供应量仅占申花板块商品住宅潜在供应量约2成,且分布较为集中。蓝孔雀综合体和热电厂综合体分别为14万方和13万方,占到未来申花板块纯新住宅楼盘潜在供应量约7成。

  申花板块161万方的潜在供应量高于之江、滨江和下沙。以2014年在售楼盘去化约25万方的速度估算,申花板块潜在供应量消化需要约6年,与杭州市区潜在供应量去化时间基本吻合,供需关系属平均水平。

  备注:

  ① 此报告中申花板块(含申花北和紫金港)统计范围为北至振华路—广业街,东至莫干山路,南至余杭塘路,西至紫金港路—古墩路。

  ② 涉宅用地包括住宅用地、商住用地。

  ③ 商住用地中的商业面积,含配建保障房地块中的保障房面积已扣除。其中,尚景国际商住地商业面积占比不详,因此统计中未扣除。

  ④ 潜在供应量小于1000方的楼盘未列入统计。

  ⑤ 潜在供应量统计中包含部分底商以及物业用房的面积。


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 楼主| 发表于 2015-4-4 08:27 | 显示全部楼层
本帖最后由 百家姓 于 2015-4-4 16:26 编辑

申花板块有待出让的住宅地块还有不少,其中不乏条件比较优越地块
塘北单元R21-C26地块
地块类型:住宅地块
宗地名称:
塘北单元R21-C26地块
宗地位置:
东至丰潭路,西北环东环河和虾龙圩河
是否已拍地块:
做地单位:
城中村指挥部
招商单位:
城中村指挥部
地块介绍:
    地块属申花板块西侧,东至丰潭路,西北环东环河和虾龙圩河,隔丰潭路为赛丽绿城慧园项目,紧邻西城年华、协安上郡、橡树园、和苑小区、万家花城等成熟小区,生活氛围极佳。地块周边交通便捷,随着银泰城的开张营业,将为今后的生活提供更加便捷的服务配套。

申花单元FG01-R21-07地块(万里地块)
地块类型:住宅地块
宗地名称:
申花单元FG01-R21-07地块(万里地块)
宗地位置:
北起阮家桥港、东园路,东到棠子桥路,西至益乐路,南至规划居住用地与规划小区绿地
是否已拍地块:
做地单位:
杭州市工业企业投资发展有限公司
招商单位:
祥符街道
地块介绍:
万里地块项目位于杭州市主城区申花板块南端,北邻蓝孔雀城市综合体,西接标杆性商业航母城西银泰城,东临宜商宜居的佑昌照明地块,南与热电厂综合体毗邻,地理条件优越。随着国内知名开发商陆续集聚申花板块,尤其是城西银泰城的开业,使得申花板块愈趋成熟,板块的价值不断升华,从而使板块内剩余地块的稀缺性更加凸显。
   万里地块规划范围:北起阮家桥港、东园路;东到棠子桥路;西至益乐路;南至规划居住用地与规划小区绿地。住宅规划用地面积49.65亩,总建筑开发量6.95万平方米,容积率为2.1。

庆隆单元FG02-R21-08、09地块
地块类型:住宅地块
宗地名称:
庆隆单元FG02-R21-08、09地块
宗地位置:
东至婴儿港河规划地块,南至隐秀路,西至俞家圩路,北至庆隆河
是否已拍地块:
做地单位:
城中村指挥部
招商单位:
城中村指挥部
地块介绍:
随着北大桥地区环境整治和城市综合体建设的不断加速,大申花板块将成为主城区价值提升的关注点,借助区域的整体推进,结合工业企业搬迁进展,这里将打造成“功能复合、空间有序、形象优美”的高品质城市综合功能区。
地块隶属城西银泰城1公里生活圈,周边高端楼盘不断涌现,上尚庭、绅华府即将交付入住,一个大型居住区已经形成;热电厂综合体、蓝钻天成TESCO超市等共同撬动起板块的核心住区能量;丰潭路、萍水路、登云路、莫干山路、余杭塘路等已经建成的多个“井字形”路网,规划中地铁5号线、10号线,余杭塘路河水上交通,共同支持着板块水陆通途;更有日益完善的基础教育配套设施,大关小学、卖鱼桥小学和锦绣中学等多所拱墅区优质教育资源已经入驻。
东有热电厂综合体,西有银泰城,随着祥符城中村改造的快速推进,工业的尘嚣消退了,涌入的是无烟的商贸商务和创意产业;涌现的是文化生态、高端楼盘、大型居住区;一个杭州的“徐家汇”将在这里产生。
万马药业R21-14地块
地块类型:住宅地块
宗地名称:
万马药业R21-14地块
宗地位置:
方家中路和方家塘路交叉口东南角
是否已拍地块:
做地单位:
杭州市工业企业投资发展有限公司
招商单位:
祥符街道
地块介绍:
万马药业地块为原浙江万马药业有限公司用地,地块东至莫干山路,南至萍水路,西至方家中路,北至方家塘路,规划总用地面积约为87亩。
地块位于申花板块南侧,万家花城、欣盛东方福邸、昆仑橡树园、莱德绅华府、天阳尚景国际等地产项目集聚分布,周边银泰城、蓝钻天成等规模商业业态丰富,交通便利,配套成熟。
    该地块包含两宅一商,计划2014年出让。
申花单元FG01-R21-08地块(永明树脂地块)
地块类型:住宅地块
宗地名称:
申花单元FG01-R21-08地块(永明树脂地块)
宗地位置:
东至登云路,南至规划地块,西至棠子桥路,北至东园路
是否已拍地块:
做地单位:
杭州市工业企业投资发展有限公司
招商单位:
祥符街道
地块介绍:
    永明树脂住宅地块FG01-R21-08北至萍水东路,南到余杭塘河,西至丰潭路,东接莫干山路,规划用地涉及祥符镇勤丰居委会、阮家桥社区及庆隆社区用地,规划总面积约44.1亩。

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 楼主| 发表于 2015-4-4 08:27 | 显示全部楼层
本帖最后由 百家姓 于 2015-4-4 17:45 编辑

交通设施

先说轨道交通
地铁2号线二期已经动工啦,5号线一期也即将动工
10号线貌似很遥远,其实也未必见得,杭师大综合体和热电厂综合体(大悦城)即将开工,提升了10号线的急迫度,10号线对运河新城开发的意义明显比4号线二期强
10号线从北往南通往城市核心区(黄龙商务圈+西湖景区),4号线二期更像环线(跟绕城有点平行)
10号连通黄龙和城北国际会展两个次中心和城北副中心(见下图),线路也不长,还通过汽车北站
把10号线纳入杭州地铁建设3期也不算是非分之想
1-11.jpg

再说地面道路
随着板块南面余杭塘路贯通和西侧紫金港路隧道的建成通车,申花板块的的交通有所改善,下一步希望余杭塘路继续往东与香积寺路接上
还有一大利好是本板块北侧的石祥路高架已开工建设,从储鑫路跳水平台到丰谭路西,这样石祥路成为真正的快速路
留石快速路汽车城这一段何时能建起高架?(添加了对高架方案的点评) [color=rgb(153, 153, 153) !important][color=rgb(153, 153, 153) !important][复制链接]
南北向与莫干山路基本平行的化工路(学院北路)也即将动工,这条路建设历程有颇多坎坷,详见这个帖子
申花板块的化工路已开工,要不要起个新名?(增加通车时间预测选项) [color=rgb(153, 153, 153) !important][color=rgb(153, 153, 153) !important][复制链接]

综合起来看申花板块东西南北四周通行能力还是增强啦

还有希望萍水东路早日打通,现在难点在于莫干山路和桥弄街(桥西2号路)这一段,见我的这个帖子
城西北哪一条路最有延安路的范? [color=rgb(153, 153, 153) !important][color=rgb(153, 153, 153) !important][复制链接]









































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 楼主| 发表于 2015-4-4 08:27 | 显示全部楼层
本帖最后由 百家姓 于 2015-4-5 18:09 编辑

商业

有了城西银泰城,申花商业一下子超过了老城西
杭州几大新兴商务商业区块,哪个更有徐家汇的范? [color=rgb(153, 153, 153) !important][color=rgb(153, 153, 153) !important][复制链接]

以后东南还有大悦城,附近待开发的楼盘数量不少
北有三墩五里塘河综合体和祥符桥蓝祥综合体,石祥西路北面几个楼盘都在这两个综合体附近
三墩核心破败,拿什么拯救? [color=rgb(153, 153, 153) !important][color=rgb(153, 153, 153) !important][复制链接]

文化 教育 休闲 娱乐

新时代旁边许三多遗留问题地块是不是可以有一番大用途?
地块体量还比较大,其实有3块地组成,条件很不错,北面就是石祥快速路出入口,东面是规划的城西生态公园,临近地铁2号线育英路站

省档案馆无疑使一大文化设施, 临余杭塘河绿地公园也可建成文化公园

小学  幼儿园 配置比较齐全
拱墅还需配备一个优质公办初中,锦绣是民办中学










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 楼主| 发表于 2015-4-4 08:27 | 显示全部楼层
本帖最后由 百家姓 于 2015-4-4 17:22 编辑

绿地景观

重头戏无疑使这个城西生态公园,面积与城北体育公园基本相当,700亩左右
我有个帖子详细分析过

西城东面规划要建体育公园? [color=rgb(153, 153, 153) !important][color=rgb(153, 153, 153) !important][复制链接]


再就是余杭塘河北侧的绿化生态带,希望早日开工建设
shbk_new_1.jpg

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 楼主| 发表于 2015-4-4 08:27 | 显示全部楼层
本帖最后由 百家姓 于 2015-4-4 17:28 编辑

医院

看我发的这个帖子,想说的都说啦
把新时代旁边许三多遗留问题地块改成浙大医学中心如何? [color=rgb(153, 153, 153) !important][color=rgb(153, 153, 153) !important][复制链接]
申花规划单元在莫干山路和萍水街交叉口东北侧规划了一块医疗卫生用地(用地代码A5),使上面这个帖子变得没意义啦



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发表于 2015-4-4 08:29 来自手机 | 显示全部楼层
还要加上营业税5改2之后可能大量流入市场的次新二手投资房源。
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发表于 2015-4-4 09:39 | 显示全部楼层
过了石祥路还算?
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 楼主| 发表于 2015-4-4 16:14 | 显示全部楼层
black_dove 发表于 2015-4-4 09:39
过了石祥路还算?

以前有个说法申花板块北以三墩路为界,这样包括了五里塘河综合体和蓝祥综合体


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发表于 2015-4-4 16:58 | 显示全部楼层
这是个好帖子
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发表于 2015-4-4 17:55 | 显示全部楼层
塘北R21-C26地块不错,学区应该和政苑一个学区,如果有个靠谱的KFS去就比较完美了
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发表于 2015-4-4 18:08 来自手机 | 显示全部楼层
申花南的存量已经很少了。蓝孔雀的销售比较缓慢,但改善型的存量也不多。石祥路北就不评价了
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发表于 2015-4-4 18:22 | 显示全部楼层
jackw3 发表于 2015-4-4 17:55
塘北R21-C26地块不错,学区应该和政苑一个学区,如果有个靠谱的KFS去就比较完美了

塘北那块地属于拱墅区 所以应该是大关 所以西湖区申花已经没地
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发表于 2015-4-4 18:22 | 显示全部楼层
  唯一的一招:等死~
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发表于 2015-4-4 18:29 来自手机 | 显示全部楼层
交通?
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发表于 2015-4-4 18:39 | 显示全部楼层
009tomy 发表于 2015-4-4 18:22
塘北那块地属于拱墅区 所以应该是大关 所以西湖区申花已经没地

所以也有点弄不明白了,如果是拱墅,那应该是叫庆隆单元而不叫塘北。但是按照河道分区,这里确实应该属于拱墅
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发表于 2015-4-4 18:44 | 显示全部楼层
009tomy 发表于 2015-4-4 18:22
塘北那块地属于拱墅区 所以应该是大关 所以西湖区申花已经没地

你说得对,如果这里是商品房的话肯定在拱墅区的学区。除非是公务员小区才可能划入到政苑那个学区。所以这块地基本只能属于拱墅的学区了
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 楼主| 发表于 2015-4-4 18:45 | 显示全部楼层
jackw3 发表于 2015-4-4 18:39
所以也有点弄不明白了,如果是拱墅,那应该是叫庆隆单元而不叫塘北。但是按照河道分区,这里确实应该属于 ...

这块地在上郡的东面,确实属于拱墅区,以河为界,与和苑一样属于拱墅区
省档案馆南面还要造和苑二期


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 楼主| 发表于 2015-4-4 18:49 | 显示全部楼层
jackw3 发表于 2015-4-4 18:39
所以也有点弄不明白了,如果是拱墅,那应该是叫庆隆单元而不叫塘北。但是按照河道分区,这里确实应该属于 ...

申花单元和庆隆单元以萍水路为界,规划单元与行政界线不完全一致
三墩古墩路以东就属于祥符单元


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发表于 2015-4-4 19:04 | 显示全部楼层
这几地块图超级棒,而且非常清晰,值得收藏,不知道万家花城一期对面东园路两侧的商业用地何时出让,做什么
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