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购买二手房如何确保安全?(三)

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发表于 2016-1-4 10:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 舒军 于 2016-1-4 10:54 编辑

        三、签订《房屋买卖居间协议》不可大意
      二手房买卖通常是通过中介公司交易,因此,买方、卖方及中介公司签订《房屋买卖居间协议》是不可少的。《房屋买卖居间协议》虽然不是正式的房屋转让合同,但一旦签订,则对各方均具有法律上的约束力,不少二手房买卖纠纷就是由居间协议引起的,因此,购房者对此不可大意。
        1.买方应注意收取相关材料。在签订居间协议时,买方必须收取卖方的身份证件复印件和产权证复印件,以备今后万一出现纠纷时用。如卖方是委托他人来签订协议的,则应收取经公证过的《授权委托书》原件。还应注意受托人与卖方的关系,看他们之间是亲属还是朋友,抑或是其他关系,了解委托的原因。房屋买卖是一件大事,因此在通常情况下,出于信任,卖方即使要委托也只是委托自己的亲属来办理,而不会委托其他人。如是委托他人,往往是因债务或担保所引起的。针对这类委托,购房者更应谨慎行事,因为卖房往往不是房主的本意,而是身不由己、迫不得已。因此,如卖方委托非亲属来办理相关手续的,购房者一定要亲自与房主本人联系,并核对与售房有关的信息,以防不测。因为从法律上分析,无论房主如何授权他人处置房屋,都不能剥夺房主本人处理房屋的权利。房主也可以另行委托其他人售房,并可以随时单方面取消任一委托。如购房者无法直接与房主也即真正的卖方取得联系并核对有关情况的,则这样的房子建议购房者最好放弃,避免隐患的发生。另外,还应注意的是,即使是夫妻之间相互委托,也最好有经公证过的《授权委托书》,以免夫妻一方签订合同而不被另一方认可的尴尬局面。
        2.注意《房屋买卖居间协议》中相关信息的填写。《房屋买卖居间协议》通常是中介公司提供的格式文本,但并非不可修改。无论是哪一方来填写协议中的内容,均应根据产权证上记载的信息填写房屋的基本情况。如房屋已出租的,则应注明,并约定如何处理租赁事宜。如卖方尚有贷款未还清的,则应明确贷款余额。收取的金额及用途必须填写清楚。签订正式《房屋转让合同》的时限日期和地点必须明确,违约责任的约定应有可操作性。协议中的任何修改都应由各当事人(包括中介公司)签章并加盖手印确认,且每份合同的内容必须保持一致。中介公司落款应采用公司章和执业经纪人签名。买卖双方必须签身份证上记载的姓名,并写上身份证号码,且落款处要留能找到当事人的地址及联系电话,为日后可能产生的纠纷做准备。
3.尽可能详细地约定房屋转让的有关内容。如购房者已决定买房,则应尽可能在《房屋买卖居间协议》中详细地约定房屋转让的有关内容。如《房屋买卖居间协议》无法填写的,则可以另签补充协议作为《房屋买卖居间协议》的附件。具体内容可参照正式的《房屋转让合同》来约定,且一定要留意自己所关心的内容是否已包含在内,尤其是决定自己是否购房的内容。因为如果将来卖方一旦违约不想售房,那么一份内容完整的《房屋买卖居间协议》是可以作为房屋转让合同来处理的。
(待续)
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    ——舒军,高级律师,浙联律师事务所高级合伙人。
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发表于 2016-4-12 17:11 | 显示全部楼层

                                                                              2016.4.12


        交易没有计划性是绝大多数交易者的特征,计划你的交易,交易你的计划大家嘴巴上都念得很熟,关于这方面的空头道理也是一套一套的,但是一旦涉及应该要怎么样的时候,绝大多数口若悬河的人就支支吾吾了。计划你的交易首先必须明白计划的构成部分,同时也要指导计划交易的流程;而交易你的计划也需要执行计划需要注意的事项。执行交易并不是像外界流传的那样只能依靠蛮力(意志力)来完成,其实我们应该学会与潜意识沟通,因为习惯植根于潜意识当中,如果光靠意志力来对抗根深蒂固的习性,你的交易将充满压力和阻力。如何与潜意识沟通,如何驯服你的潜意识以便为交易服务,注意有放松法和想象法,这里我就不花篇幅来讲了,通过放松我们能够更好的顺应交易纪律,顺应你的对手,你反而能驾驭它。


             制定计划和执行计划是整个交易的核心,当然制定计划之前必然进行行情分析,然后基于特定的期望值结构,根据凯利公式的基本原理推算出仓位,交易计划就制定出来了,然后就是交易的执行,涉及如何在自我天性和市场特性夹缝中求生的问题,最终则是对交易前三步进行总结,有每日的总结、有一段时间的总结,最终的目的是对整个交易的流程进行监督和优化。关于外汇的整个交易流程如下图所示。绝大多数交易者将交易等同于行情分析,对于谈论仓位管理和执行总结根本提不起兴趣,认为毫无用处,这些人根本不配做外汇交易,甚至根本不能进入这个行业。                                  


            


             我在从事外汇行情分析的时候,主要涉及三种类型的分析:驱动分析、心理分析和行为分析。所谓的驱动分析,就是找出驱动主流大资金交易者采取行动的因素,这些因素通常归入基本面分析;所谓的心理分析,就是对参与外汇交易的主体思绪的分析,主要是大资金交易者和散户心态的分析。一般而言,大资金交易者是关键的少数,而散户则是次要的多数,因为散户在信息和资金乃至仓位管理策略上都处于整体下风;所谓的行为分析,则是针对所有交易者行为集合达到的动态均衡价格进行剖析,这是技术分析的主要领域。就手段和内容而言,驱动分析与基本分析大致重合,而心理分析一直没有得到普遍认可,但是却是暴利的秘密所在,这个秘密我会在今后的日志当中和大家分享。心理分析起着承上启下的作用,单纯的基本分析很难指导投机交易,而单纯的技术分析则很难走出市场周期性走势的障碍,我曾经有一位好朋友算是小资金增长上千倍的高手,他的特点就是善于心理分析,甚至超过了所谓的基本面分析和技术面分析本身,当然他对于交易的期望值也就是风险报酬率和胜算率的分别也有独到的见解和超人的掌控,对于亏损他是非常苛刻的。


            这里大家只需要明白分析手段多样性带来的好处,这就好比中医的望闻问切一样,三大分析工具的综合使用也能起到这个作用。最终,所谓的行情分析必须落实到交易计划制定中,而交易计划最终必须落实到执行和总结优化中,还是那句老话,计划你的交易,交易你的计划!!!!


        这篇文章是对平时不做交易计划的人的提醒和对自己的内省,平时有事没事反复读读,胜过天天没头没脑的分析涨跌。


         


        更多技术指导请加群:511948610       或微信/QQ :1454120688


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