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[评楼] 浮出水面第二贴,论杭城房价整体趋势

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发表于 2016-4-13 13:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 andrew_zoulu 于 2016-7-28 16:24 编辑

4月13日:
老婆说我太胖,只好中午不吃饭,闲来无事,和大家聊聊房价。
其实房价和任何商品一样,价格受供求关系决定。(废话,大家都知道)
前两天有个帖子说九堡那里九州的价格比边上的左邻右舍低不少,大家分析原因。分析了好多,但我想说的原因是,因为2月我有个朋友在左邻右舍买了4套房。这个小区1.4万以下的房子都被他买完了,那剩下的不就贵了吗。像九堡这一块的小区,早年投资客比较多。价格想上涨,要先消化这些套牢的投资客。过去几年慢慢自住的人进来,投资客出去。现在挂牌的房源越来越少,价格就会开始出现明显的上涨。具体而言,核心这边的几个小区,自住比例高,会领涨,等他们涨上去了,自然会带动其他小区。
好了,说观点:
杭州房价在今年、明年会持续的明显上涨。
原因很简单,供求关系。14、15两年杭州土地供应大约可以造13万套住宅。而从去年开始,在价格没有明显变动的情况下,每月卖掉1万套。这些成交以改善和刚需为主。今年2、3月份放量,是投资客进场了。由此可见,杭州整体的需求是大于供应量的。而之所以去年没有明显上涨,是因为有两个大的供应源。一个是,14年之前几年大量的土地供应。另一个是,10年之前大量的投资客。而经过过去一年的消化,特别是2、3月份的集中放量,大量的套闹盘被消化掉。
大家可以看看,一些多么老的楼盘,3月都在卖...
新房的解套代表:下沙的晨光国际、九堡的多立方、东北的万家星城、城北的阳光郡、闲林的翡翠城、滨江的贺田尚城...
二手房的解套代表:这就遍布全城了。举两个例子:九堡核心区,2、3月份还有人会亏钱卖给你。像我朋友买的左邻右舍,人家07年1.2-1.3万一平米买的,十年后1.3-1.4万一平米卖给你。现在不会再有这种好事了。同样城西的西溪蝶园,人家10年3.2万买的,现在2.7万卖给你。2、3月份还有。现在这批货都被人买走了。剩下3.2万的或许还有一批。
随着这些供应量的消化,杭州将再无足够供应来满足需求。房价将持续上涨。等房价涨到很夸张的程度,政府再次大量供地,然后一年后,供应量突增,那是价格才会回落。
下面是我个人预期:
从4月开始,杭州会进入到缩量上涨阶段,缩量不是因为没有需求,而是没用供应。我预计4月缩量之后,还会有人认为是一线城市政策打压的结果,等待形式进一步明朗。而5月开始,就会发现供应不足。而出现一次类似3月的跳涨。从而再次放量,这次放量将会扫荡掉最后的套牢盘。大家可以以三墩害死无数人的超级大盘自在城为样本。如果这里都能被撬动放量。那从这之后,市区范围内,就再无便宜的房子了。别指望新房,看看土地拍卖就知道了。
所以,如果你坚持看空,不妨等自在城的那批套牢盘。盯紧点中介,当发现那边开始大量消化的时候,那或许是最后上船的机会。

5月5日:
报个数,2014年至2016年4月,一共28个月,主城区宅地供应628万平方米。平均每个月供应量22万平米。
今年3月主城区新房成交112万平米,4月主城区新房成交88万平米。
所以,两个结论:
1、未来成交量必然下滑,而这个下滑不是需求不足,而是供应缺乏。所以,伴随着交易量下滑的同时,会出现价格的明显上涨。简单一点说,3、4月份涨的一般,是因为还有房子卖,到5月把最后一点卖完,价格就开始快速上涨。
2、即使主城区价格上涨,但住房存在刚性需求,在供应缺口如此之大的情况下,需求必然会溢出到其他区域。目前看,一个仓前,一个世纪城。
3、当仓前和世纪城的价格已经拉到和主城区近似的价格的时候,会带动二手房市场。老破小,多数人不能接受。所以一些次新项目(10年以内的房子)集中的区域,会明显被拉动。三墩,九堡,下沙(有地铁,远一点也能接受)。

5月30日:
有段时间没来了。今天看到一篇写买了金地自在城的帖子,想起原来我写的这一篇里面的预言。“当自在城开始大量成交的时候,也就是最后的套牢盘解套的时候,之后就会开始快速拉升。”
我查了一下透明售房网,最近三周,金地自在城的销量连续三周排名第一!价格稳步上扬。4、5两个月的均价都在1.8万以上。5月略超4月。
既然我前面的预测基本实现,那我劝看了这个帖子的你,尽快出手。6月恐怕是最后上船的机会。之后由于供应量不足,而产生价格持续上涨,那时新房的价格会很贵(透支未来,因为开发商也不傻),而二手房东则很容易不断坐地起价,很难成交。

注意,我并不是单指三墩这个地方,我只是以自在城这个超级大盘为风向标来说明情况。我相信在杭州全城正在出现两个现象:新盘,几百年卖不动的原本要烂尾的老盘,现在几乎每天都有成交,甚至开发商都开始要涨价了。二手房,即使最老的小区,多年不动的价格,现在成交量在慢慢放大,价格也在缓慢而坚定的上涨。
这都是整体供应不足的表现。

6月22日:

6月份快过去了。不知大家有没有上船,呵呵。继续给大家分析目前情况的发展:
过去一周的情况印证了我之前的判断,新房交易量从3月份的疯狂后下滑,目前保持一个相对高位。二手房交易的热度,在3月的疯狂、4、5月份的回落后,最近再次放量走高。昨天、前天成交量都超过400套。这一切的表现都完全符合我之前提到的整体趋势:新房火爆-》大量新房销售掉-》库存降低,土地价格高涨-》开发商涨价-》依然火爆-》开发商大幅涨价(惜售或封盘)-》二手房大量成交-》二手房小涨。牢盘解套,成交量放大-》二手房持续上涨,引发广大市民注意,投资性需求爆发-》新房、二手房缩量持续上涨...
就像我之前说的,6月还是合适买房或者置换的。因为6月整体处于“二手房小涨。套牢盘解套,成交量放大”这个阶段。接下来,即将进入“二手房持续上涨,投资性需求爆发”阶段。

那具体数据说话:
前面说了金地自在城,在上周成交18套,依然保持高位。最近论坛里讨论蒋村的比较多,那我们就来分析一下蒋村的情况。
蒋村有多少房子?西溪诚园前四期2300户,西溪诚园五期700户,西溪蝶园1800户,西溪里1600户。4个楼盘一共6400套房子。上周这三个楼盘一共成交了16+10+9=35套。这意味着如果保持这个速度,那么这一块的房子在2年8个月的时间要全部成交一遍!由于房子2年内卖税费极高,所以这样的交易量显然无法持续。
也就是说,蒋村这一带的二手房一定是卖一套少一套。便宜房子卖完了,就卖贵的,价格不断攀升。

注意,这里分析的是供应量。
大家老觉得二手房的供应量是无穷的,其实这是个错觉。以这个区域为例,可以看出,目前这里的供应量已经达到极限值。你不能指望1年多的时间就把所有的房子成交一遍吧。。。
当然,杭州市很大的。每个区域的情况不同,这个从小涨到消化套牢盘到缩量拉升的过程发生的时间也不一致。九堡核心区域在1个月前就完成了这个过程,蒋村正在经历这个过程下沙这个过程时间很久很久(套牢盘实在太多了。。。)但总体趋势,非常明确。

7月28日:
今天看到一个帖子讲在蒋村区域看房子,结果被房东跳价的事情。其实我在5月底的时候就说了:“6月恐怕是最后上船的机会。之后由于供应量不足,而产生价格持续上涨,那时新房的价格会很贵(透支未来,因为开发商也不傻),而二手房东则很容易不断坐地起价,很难成交。”
顺便跟踪一下最近的情况:
可以说大趋势和我预测的完全一样,但细节有很多差异。大趋势:新房很贵,大家如果去各个售楼处看一看就知道了,绝对超过你的心理预期。二手房,房东很容易涨价,问问中介就清楚了。细节的差异:我原来预测成交量会缩减,现在看来直到目前都没有缩下来。具体看,还是低估了杭州的隐性库存的规模。所以,7月份新房销售恐怕又是1.7万-1.8万套的节奏。当然了,再怎么变化大数的计算是不会变的,过去这些年就卖了这么多地,卖一套少一套。随着价格的上涨,越来越多的需求被激发出来,这也是楼市淡季不淡的原因。
看未来:
隐性库存的消耗正在接近尾声,连天都城这种套了一万年的地方都开始明显放量,连临平山北都要涨价,看来杭州新房真的没有太多供应了。剩下的恐怕都是豪宅了(今年拍的地以后供应出来时,绝大部分是豪宅,地价放在那里),所以我不怕被打脸,再预测一次交易量。8月新房的交易量比7月份少5000套!同时,存量住宅打破目前7万套上下胶着的状态,下降5000套,到6.5万套。
价格:
没啥好说的,傻子都知道会涨。我估计也不会大涨,毕竟是淡季,G20也要开了,说是开G20之前都不让中介带看房子了。(求证这个传言)目前的二手房的上涨在我看来只是全面上涨前的铺垫而已,等到9、10月份,那时才会正式开始全面的上涨。标志是,那时你会发现连朝晖、翠苑都在涨!

最近有朋友问,买二手房遇上房东涨价怎么办?我说,能怎么办?涨得不多就认了呗。以论坛里那个说蒋村的帖子为例,人家300、400万的房子,涨你20-40万,也没多少好不好。万科星空如果半年前卖也就能卖个2万的均价,现在人家卖3.5万一样有人买好不好。二手房其实还可以了,涨得少的。
借用飞过海的一句话,你不买干嘛?等着它跌吗?

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发表于 2016-4-13 13:32 | 显示全部楼层
二手房涨了就真的涨了
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发表于 2016-4-13 13:37 来自手机 | 显示全部楼层
分析得很有道理,目前是换手量提高,走出底部盘整状态。
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发表于 2016-4-13 13:37 来自手机 | 显示全部楼层

杭州六年没涨了
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发表于 2016-4-13 13:37 | 显示全部楼层
感觉 上涨空间 还老大 。。
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发表于 2016-4-13 13:38 | 显示全部楼层
所以说,刚需自住是越早买越好了?毕竟谁也不知道什么时候会价格回落。
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发表于 2016-4-13 13:39 来自手机 | 显示全部楼层
enshine 发表于 2016-4-13 13:32
二手房涨了就真的涨了

以我断断续续看房三个月来看,质量高的二手房已经涨了,现在剩下的都是一楼或者顶楼等有明显缺陷的。稍好的小区出来一套就被秒杀。
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发表于 2016-4-13 13:51 来自手机 | 显示全部楼层

杭州现在就是2300点,第一次底部放量!

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lok666 + 2

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发表于 2016-4-13 13:55 | 显示全部楼层
pm2.5 发表于 2016-4-13 13:51
杭州现在就是2300点,第一次底部放量!


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发表于 2016-4-13 13:57 | 显示全部楼层
杭州刚刚3月拉出小阳线,有望随时启动进入主升浪
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发表于 2016-4-13 14:04 | 显示全部楼层
感觉有道理,盘整够久了,跌不下去,只能涨了
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发表于 2016-4-13 14:08 | 显示全部楼层
瞎说啥实话!房价要跌80%!
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发表于 2016-4-13 14:14 | 显示全部楼层
涨是趋势 肯定的 肯定还会有跳涨的 杭州的楼市 2010年高位买进的  不少楼盘还没有到达2010年的高点 算上利息和成本 血本无归的还真不少 如果是投资的 也要记牢投资有风险

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水行痴想 + 6 2011套牢的也大有人在

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发表于 2016-4-13 14:15 | 显示全部楼层
股票里要涨的早就涨上天,不涨的就是不涨
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发表于 2016-4-13 14:31 | 显示全部楼层
九堡下沙、当年都炒的热火朝天,套了那么多人,(今年之前)什么客运站投入使用、地铁1号线开通、九乔商贸圈、钱江新城开发这么多年了也没能拯救九堡;
如今未来科技城、西溪炒成这样,真怀疑五年后西站、2/5号线、科技走廊能不能保它不跌的鼻青脸肿
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发表于 2016-4-13 14:43 | 显示全部楼层
非常认同。
2月和3月重点关注了西溪蝶园二期和申花某二手盘,存量房价格并无明显上涨,但数量上卖一套少一套,很少新挂房源,3月底已经消化掉大部分了。楼主预测的5月这一波很可能会到来。
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发表于 2016-4-13 14:43 | 显示全部楼层
pm2.5 发表于 2016-4-13 13:51
杭州现在就是2300点,第一次底部放量!


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发表于 2016-4-13 14:43 来自手机 | 显示全部楼层
我在上海,想到杭州买一个房子作为投资用,但是呢,也想给老人养老用,不知道购买那个区增值保值呢
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发表于 2016-4-13 14:54 来自手机 | 显示全部楼层
楼主还是比较有水平的!
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发表于 2016-4-13 14:58 | 显示全部楼层
1、大部分认同楼主的观点。
2、现在要赌的是政府的意愿是否这样。
3、主城区缺供应,但是近郊其实有的是供应量。
4、板块未来分化严重。
5、核心问题还是 供需  金融信贷   前者主城区缺,价格梯队要重建,但是郊区板块还是那样子。涨幅远远低于核心区。
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