[业委会专帖]建议、意见请提到这里

[此贴子已经被作者于2007-8-17 9:13:17编辑过]

作为业委会一员，这里来说一下自己的体会。

当选业委会是一个荣誉，也是一份责任，我希望尽可能的利用业余时间，为业主多争取一份利益，多办一些事情！

我认为作为业委会一员，最重要的是收集业主们的意见，监督物业的工作！

为业主工作，在筹备组阶段，我们就定下了业委会成员没有工资、补贴或者福利等收入的规定，也就是说，业主委员会是免费为业主服务的。

在物业管理中，业主、业主委员会、物业公司都是参与者。这也意味着，只有这三方都积极参与物业管理，小区才能被治理好。因此，这里也希望业主们积极参与物业的管理，积极监督物业公司的服务，监督业委会的工作！

同时，因为业主会成员都不是专职的管理人员，都有自己的工作，也希望业主们能够理解业委会成员的工作，有时候我们的精力和时间也有限，工作没做好的时候请多多担待！

当务之急是签订物业合同，其中最要紧的是经济权，必须控制经营所得由业委会安排支出！明天我所在小区准备讨论自治，关键也是财务！枪杆子出政权，只有独立的财务权，才能要求物业提供适当的服务。如果把收费全部交给物业，再指望他们付出，那就只能指望他们良心发现啦！

我们的方法就是参考凯旋公寓！

附上钱报最近的热门：

 凯旋公寓管理有一套：物业费每平方米两角，业委会仍有进账
业委会闯出“自治路”
■本报记者 杨晓政 本报通讯员 朱益平

本报讯 428户居民的小规模居民小区，每个月每平方米只交0.2元的物业管理费，可业主们每年还能有5.4万元的“收入”。昨天，杭州清泰小区凯旋公寓居民郑邦杰致电本报热线96068，希望能把自家小区的成功经验告诉东新园的业主们。

　　停车棚说建就建 业主为啥腰板硬

　　清泰小区凯旋公寓（清泰小区45幢~53幢）的房子已交付接近10年，小区内道路狭窄，停车拥挤。在53幢旁，有一个待建的电动车棚，大约20多平方米。“这是我们业主委员会决定建造的，可以部分解决居民电动自行车停车难问题。”清泰小区凯旋公寓业主委员会委员鲁招娟告诉记者。

　　业主需要停车棚，就能立马建一个？这在一般的小区可办不到。清泰小区凯旋公寓的业主们为啥喉咙蛮响？掌握了财权就有说话权。

　　每年进账5万 自己的钱自己管

　　凯旋公寓的每位业主都清楚小区里的收入和支出，70岁的居民郑邦杰心里就有笔账。

　　凯旋公寓总共9幢房子，428户居民，总建筑面积35000平方米，物管费每平方米每月2角，一年下来就是8.4万元。小区现有车辆130辆左右，停车费每辆每月100元，一年下来就是15.6万元。“物管费说说有8.4万元，其实能收到物业管理公司手上的，至少要打个9折，算它7.5万元吧！”郑邦杰说，“这两笔钱几乎是物业管理公司在我们小区里的所有收入。”

　　而按照凯旋公寓业主委员会和杭州鑫泉物业管理公司的合同约定，鑫泉要向业主返还一部分停车费，每年5.4万元，作为所有业主的共有资金。

　　目前业主们共有15万多元的共有资金。建电动车棚的费用，就从业主共有资金里出。

　　物业管理公司收入总计17.7万元左右，每年需要开销1万元绿化费和1.2万元的清洁费，7名保安、2名清洁工、1名绿化工和1个主管的薪水。这样的收支情况，和杭州不少小区每年动辄百万元的物管费相比，差别可不算小。　

　44条补充条款 1个资金账户

　　按照物业管理法规定，小区的停车费等收入应归业主所有，而小区的清洁费、绿化费等也由业主开支。可凯旋公寓业主委员会并没有照搬文件，而采用了由物管公司收费，上缴固定金额的办法，业主们自称“一脚踢”。这种办法，节省了业主们的精力，也一定程度上避免了财务报销上可能产生的漏洞。

　　去年7月，清泰小区凯旋公寓和杭州鑫泉物业管理公司签订了《杭州市清泰小区凯旋公寓一期物业管理服务合同》和《补充条款》。《补充条款》列明了“及时冲洗6间垃圾房”、“负责灭鼠灭蚊”、“确保楼道灯100％亮灯”、“物管公司承担收费中涉及的税金”等等条款，共计44条，详细地约定了双方的责任和义务。

　　不少小区业委会管了账，可账户以私人名义开立，缺乏监督。凯旋公寓业主们今年在中国工商银行开设了名为“杭州市清泰小区凯旋公寓一期业主委员会”的账户，从账户中提取资金，需要业委会公章、业委会主任私章和取款出纳私章齐全。

　　据悉，杭州很多小区业委会主任都去过凯旋公寓“取经”，一些小区已正在着手进行“业主自治行动”。

值得参考！

噪音问题东冠村的洒水车早上太响了,

噪音问题东冠村的洒水车早上太响了,

“不少小区业委会管了账，可账户以私人名义开立，缺乏监督。凯旋公寓业主们今年在中国工商银行开设了名为“杭州市清泰小区凯旋公寓一期业主委员会”的账户，从账户中提取资金，需要业委会公章、业委会主任私章和取款出纳私章齐全。”

------------------------这个俺坚决赞同，一定要掌握财权：这其实跟过日子差不多，谁管钱谁牛啊。

自己想的,有如下几个建议:

1) 建立业主委员会的组织框架. (有点象共产党的作风).

    业主委员会根据其作用和职能应该有些岗位,需要些人员吧.最简单的你要监督物业的财务,就应该需要财务审计方面的专业人员吧.所以感觉应该根据目前最需要做的事情,在小区再找些人.打仗前也要先招兵嘛.

2) 收集意见.  看看大家目前对物业的意见,这样针对性的对物业提出要求和改进意见.这个在跟物业签合同的时候也是需要的.

3) 车位问题. 一是停车费的问题, 停车费费用究竟该多少?这比费用怎么使用,由谁管理? 二是车位管理的问题.小区的车(位)怎么管理,比如车停车位上被蹭了,物业该负什么责任,至少物业应该提供在哪个时间段,哪个车位上停了哪个车.再比如说外来车辆来小区里面把小区的车蹭了,跑了,那物业就管理不到位了.就怕收了钱不干活.

4) 维护问题.不少人家里漏水,物业也应该给个说法,谁的责任,开发商?物业?应该积极解决.

5) 物业费. 物业费的账目,使用,监管.这个6000前面提了.

暂时想到这些,同志们继续...

[此贴子已经被作者于2007-7-25 13:54:33编辑过]

在下于前天由社区指定担任一个高层老小区业委会候选人，并于昨天临危受命作为主谈与物业公司谈判，连续奋战，终于在社区的帮助下，谈下合同！非常艰苦！

据街道、社区介绍，最近，新闻机构会宣传，此案例将作为老小区混乱后，在政府干预下，重新得到控制，保持社会稳定的典型在全杭州推广！

把你的经验用到我们小区来啊,6000

很辛苦，昨天晚上零点交接，图纸、设备、水电、房产、业主资料、保安、消防等等——谈判、交涉，差点叫110,总算搞定，今天，新的保安已经站岗拉！

业主的利益是每年有了固定的十四万收入，外加街道、社区的支持，可能要被他们推举为示范小区！

还"零点交接",很有点香港回归的意思嘛!建议6000总结经验,继续战斗啊!

哎，有一个业委会成员三天两头出差，连第一次会议都没有开成。

版主们～请把手机号通过论坛短消息发给我，便于日后联系～

[此贴子已经被作者于2007-8-2 9:22:37编辑过]

破烂的楼梯该修修了，而且该笔资金应由开发商或施工单位出。至少，我们单元是从交房起就已经破了。

靠滨文中心站的门早上建议开到8：30.。。。。。

昨天晚上业主委员会召开了第一次会议，会议议程如下：

1、物业汇报前期物管情况，业主委员就前期物管发现的一些问题提出了意见，例如卫生问题、安全问题、侵权问题等。

2、业主委员会内部讨论物业合同。业主委员就合同展开了热烈的讨论，提出了若干条修改意见。合同原稿和修改部分将会在小区公示，也欢迎业主们来提意见。

这里也将修改意见简述一下：

一、一旦物业没有尽职尽责地履行合同，业主有权罢免物业。

二、物业对侵犯业主权利的要及时制止

三、业主委员会对营业用房有支配权

四、业主委员会对经营性收入（目前主要是停车费）有决策权

3、楼道问题和外墙渗水问题

业主委员会和物业将联合向开发商提交两份报告，要求楼道修缮以及外墙全面检修。

简单说了一下昨天会议的内容。

经过讨论，实际上一些问题已经得到解答：

1、停车问题

地上停车位和地下停车位还是按照100元/月和150/月的标准收取。

但这些属于小区的经营性收入，业委会会监管起来。

此外，地下车库的产权不明，业委会也正在调查。在产权不清的情况下，建议业主不要盲目购买。

2、物管用房问题

已经明确一楼属于小区的经营用房，配套的物管用房在4楼。业委会也会明确经营用房的产权和决定其使用。

停车费用的问题是确定了，但是物业该在车辆管理上做哪些工作有没有确定的？比如如果车停那里被蹭了，撞了，那怎么说？还有，有车乱停乱放，比如昨天晚上就一辆车停在两车位中间，占了两个位置，那物业又该做什么？

我们小区地面下沉得厉害，很多地方底楼墙根的砖都能看到，这个也需要开发商来维修吧，希望业主委员会提交报告时写入这点

提几个吧，仅供参考。

1、小区商贩问题。小区里经过“招商”进来的商贩，应该是收钱了，我觉得应该有个统一的管理，比如原来那个做铝合金的，现在这个收废品的，感觉很乱，或者因为他在我们楼下的缘故；

2、储藏室、自行车库占用问题，感觉很多储藏室和自行车库被占用来做仓库；

3、小区停车问题，车位是划了很多了，可是很多人停在砖地上，那里很容易坏的，而且影响通行，建议临时停个1、2分钟为了方便搬东西还是可以的，大家的地方大家爱护嘛。

4、小区商铺问题，经营范围是不是可以剔除餐饮，每次在小区里经过两家餐饮店都是一鼻子的恶臭，不知道住在餐饮楼上的有没有闻到味道。如果解决不了，是不是可以物业加强管理，尤其是以后的商浦管理，不要出了问题吃亏的总是我们住户的。还有就是那个网吧门前，有没有觉得很乱，因为他们没有停车的地方，自行车也好、汽车或者摩托也好，当然还有吸引了烤羊肉串的车。

5、小区的公开管理和人员流动问题：小区的保安姓什么，大家知道嘛，甚至没有多长时间就更换了好多保安，不知道是不是这样。建议：物管和保安做个公开的相册在小区的公告栏，不要只是物管房间里有，这样公开透明，另外可否考虑保安的流动性慢一点，虽然很难；

6、我想知道的是滨文苑和我们是否属于帐务分明的；

7、各位有没有发现每个单元的门外台阶都裂开了，另外，我在9－1的进门楼梯下，就是储藏室那个部位，发现很大一片的中空，不知道什么原因，其他单元的朋友有没有发现。

8、物管过去两年的帐务公开问题，好像至今没有公开过。

 

 

琐琐碎碎，不知道哪条有用，先提着吧。

补充一条：小区房租出租管理，需要物管加强，这个是经验了吧，包括前面有位仁兄的学生事件。

也不知为什么物管老是把小区东面小花园上锁，目的是保护花草吗？为啥不对小区业主开放？

看来没有反映唉，楼主呢

QUOTE:

以下是引用火凤凰在2007-8-21 15:10:00的发言：
看来没有反映唉，楼主呢

火凤凰啊，业主委员会又不是快速反应部队，哪有那么快的？

饭要一口一口的吃，事情要一件一件的解决啊！

目前业主委员会主要在处理合同问题，这可是头等大事啊！

嘿嘿，看来俺太急了，哈哈

QUOTE:

以下是引用火凤凰在2007-8-23 15:02:00的发言：

嘿嘿，看来俺太急了，哈哈

赫赫！

你可是业主委员会候补，说不定哪一天俺不干了，你就得接替！！