8、底商
◇底商业态功能定位及业态分布
蓝胄国际场东向毗邻东直门北小街，西侧为雍和宫大街，北依主干北二环，建成后四面临街，并拥有二环通畅的地铁立体交通网，商业交通纵深足够，位于东西干道的中间地带，四方向均有一定步行距离的缓冲，吻合购物聚集消费的商业特征。，具备较强的商业发展潜力。
地上一二层——可预留做商场用途，规模大小视招商情况而定，初步拟定为商业招商用途。大厦以东楼为例，地上一二层的建筑面积共10000平方米左右，面积较大。大商场对于写字楼的办公品质存在较大影响，且停车位相当欠缺，同时由于周边消费群不集中，地缘拆迁房较多，日消费能力有限，存在养店铺周期较长（至少需要2-3年的周期），在恰当时机地上二层部分空间可随时作为办公用途发售，或作为多功能用途（如将原定三层大小会议室移至二层，建议小型会议室为150平米左右，大会议室为300平米左右），作为备选方案。
本案商业将采取超市+精品店（含专卖店）+购物中心的综合业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，以购买频率高的食品和日常生活用品为购物中心的经营特性。
地上一层——本案北侧沿街部分地块较长，且毗邻雍和宫传统文化旅游区，建议地上一层沿街面业态功能部分可考虑旅游纪念品、文化艺术收藏品、古玩字画及旅行社的设置，与地缘商业特性更好地结合；
地上一层沿街面——以精品店或各类专卖店为主，如高档化妆品店、名表店，珠宝店、美容美发店、时装精品店、鲜花礼品店、糕饼房等；
同时配设快速消费品店或连锁快餐厅，如中西餐饮店、酒吧、餐吧、水吧、咖啡厅自助餐、雪茄店、奶茶、冰淇淋、日本韩国料理、美式快餐罗杰斯、麦当劳或肯德基、自助餐厅、品牌茶餐厅或海鲜城等；
首层东、西、南侧——以商服配套为主，如邮局、银行（配自动取款机）、票务中心、干洗店、门诊、书店、办公用品店等；24小时商务中心，包括订票、打印、复印、传真、专业图纸冲晒及装订等服务
地下一层——以KTV包房、夜总会、桑拿洗浴中心、健身中心、彩扩店及部分精品店为辅，以中高档超市为主（如华润超市），并预留员工餐厅
地下部分——设备用房等占用公摊用房面积应尽可能合理压缩。尽量保证大厦的整体使用率在百分之七十以上，这样可以保证大厦的正常销售；同时根据多方客户需求调查，地下部分应设置储藏室若干，附带写字楼赠送
◇底商业态规划
本案由于日消费及周消费的目标群较为分散，商业氛围不足，业态规划面积过大将存在不小的租售风险。建议一层沿街精品店建筑面积10---50---200--300平米不等，如考虑底商店中店用途，建筑面积也不宜过大，其中统一应以40-50平米为主；小店铺可以拉高租售价格，并加快租售周期。以平均一个柱距的1/2套内面积作为铺面开间，短进深，进深应在8米左右。
9、物业其他建议
◇空调建议
市调中40余个北京可类比（或同档次）高档写字楼，绝大多数都设置的有中央空调。中央空调的配置，成为乙级写字楼或同档次写字楼的一个十分重要的硬件标准。建议本案商场部分设置中央空调，写字楼部分配设分户式中央空调，整个楼宇配设新风系统。
通过对具有代表性的空调供货商及厂家的充分了解，目前市场上一般采用的中央空调品牌为美国的特灵、约克、开利、麦克维尔，空调造价240元/平米（国产），进口280元/平米。目前项目西楼已到地面正负零，采用中央空调系统对于工期及结构施工不会带来负面影响，由于中央空调的管线可以不通过结构层，而直接通过电梯管井或分户计量位置，对于层高净高不会带来任何影响，且主机所占面积大体为20平米，亦不会占用地下机房面积。
新风系统主要针对北京春秋两季空气干燥、风沙大的特点，起到过滤、净化、控制风量及截能作用。并且每小时换风两次，含氧量高，主机可与空调机位外部置放，不会占用室内面积。目前新型写字楼新风量需求普遍能够做到50立方米/人/小时，其造价30元/平米。
以上两项造价共300元/平米左右，对于项目的发售不会带来不利影响，相反中央空调的配设几乎成为高档写字楼的一个必须标准；而新风系统则成为现代高档写字楼的一个不可或缺的标准。
如果配设分户式中央空调，市政供暖直燃系统可以取消；如果保留直燃机，可以单独配设单冷空调。但综合权衡利弊，直燃机如远大供暖系统，350元/平米的造价并不划算，最终建议中央空调为冷暖式。
◇员工餐厅
建议设在地下一层，面积应保证在1000平米左右，大致容纳500人左右。
◇地上一层大堂部分
东西南北四个大堂的出入口最好设置高档旋转门。
◇建议尽量引进直饮水入户，一般而言，其设备及安装费用均由厂家负责，利润可以采用分帐的形式，同时可以提升大厦的整体档次。
◇门禁系统——感应式一卡通实现门禁和楼内消费一卡通；建议首层设微波、红外双鉴探测器
◇精装修与毛坯房
建议本案提供全套精装修配套标准，分为室内精装修与毛坯房两种价格方式，供客户进行充裕选择，以加快销售进度。
10、物业及服务
◇物业费建议
综合周边市场行情，建议写字间部分的物业费定位为2.8----4元之间，以3.5元/月/平米为准。办公区域内水电空调费单独收费，不含在物业费内；底商部分的物业费可以适当增加，建议物业费由大厦的物业公司来测算。
◇物业管理服务范围建议
高档写字楼的物业管理及服务是最能考核写字楼品质的一项重要内容。本案从24小时服务建议的角度，力争管理服务出特色，形成项目营销推广的一大卖点。
（1）基本服务范围
公共区域的清洁服务/地面、地下停车场管理/邮件分拣、快递服务、节日装饰/留言/物件暂存//房间打扫/水电气等费用一卡通划账/订报/问讯及定做/月结帐单、购物送货/墙壁油漆、地板处理/家具维修及翻新等各项服务
（2）24小时基本服务内容；24小时办公，24小时自助银行，
24小时大厦夜景照明，24小时大堂照明（可以开部分灯源），
24小时公共行政卫生间照明（可以开部分灯源），24小时公共
走廊照明（可以开部分灯源），24小时电梯正常运行（根据加
班公司的人数开启电梯的数量），24小时保安，电子巡更，24
小时车位管理、24小时维修保养服务、24小时室内维修有偿
服务，全天候商务中心（影印传真、邮件处理、报刊订阅、代定
酒店）等
（3）可延伸做到的服务内容：24小时订餐服务，24小时订票服
务，24小时音乐休闲吧，24小时酒吧，24小时健身中心，24
小时代订酒店服务，24小时前台留言服务，24小时叫醒定时
服务，24小时送花等
◇备注：建筑规划评估与规划设计建议如户室比例表、户型具体分布表、户型统计结果表等，祥见之前相关提议及待户型方案确定后再提交，以下不做单独辟论。
