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2014年版《杭州市物业管理条例》解读之—

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发表于 2015-6-27 10:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
这是最近我在富阳区社区干部交流会上的书面发言。

2014年版《杭州市物业管理条例》解读之—
( 召开业主大会和成立业主委员会 )                                                                                
   
    本文解读新颁布的《杭州市物业管理条例》(以下简称《条例》)将依据富阳市住建局印制的《物业法规和实务选编》(以下简称《选编》,以页数表示)所列文献进行。解读是按本人对文献的理解展开,如有不妥或者错误概由本人负责。
一、业主共有部分的实际意义。
《条例》第一条说明本次新颁布的《条例》是根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)等法律法规所制定,作为国家法律,《物权法》又是国务院及各省、市人大起草物业管理条例的最基本的根据。因此,本人认为,所谓解读,不可以违背《物权法》的基本原则。
《物权法》第七十条(第49页),业主“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权力”;第七十五条“业主可以设立业主大会,选举业主委员会”以及第七十六条里七项由业主共同决定的内容,也就是说,对业主专有部分以外的共有部分,业主可以通过设立业主大会、选举业主委员会的形式完成享有共有和共同管理。
这种特定的管理形式是《物权法》的最新命题,并从法律的层面将业主大会和业主委员会进行共同管理的地位予以明确。解决了多年来大家对业主大会和业主委员会究竟是一个什么性质的社会组织的问题,是《物权法》让业主在对共有的“所有权”进行共同管理时形成了法律职责上的必然关系(这个关系我会在其它解读中详细讨论)。
明确了业主共同管理的范畴后,也就容易去界定一个小区是否应该设立业主大会和选举业主委员会了。如果一个社区没有业主的共有物权,只有各业主专有部分建筑结构之间的相邻关系,那么就失去了设立业主大会和选举业主委员会的必备条件。现在在老城区没有共有物权的社区就很多,就需要另一种管理模式,而不是《物权法》层面上的业主大会和业主委员会。
    《物权法》是国家法律,物业管理这个新领域从上世纪九十年代兴起,到2007年才有了国家层面的这个法律,他体现了国家对公民私有物权及私人共有物权的确认及保护上升到了一个新的历史阶段。
业主个人所有权这个问题好理解,什么是业主共有所有权?物权法的解释就是业主专有部分以外的共有部分,它属于区域内业主共有,包括《物权法》第七十三条(49页)所明确的部位,而不属于建筑区划外的某人和单位,因此,他是这个群体的共有所有权部分。
业主共有部分是业主个人私有部分即专有部分不可分割的部分,是小区(“建筑区划内”)赖以生存的辅助设施,它在规划建设之初就已经被赋予了这个特性。比如电梯、供电系统和建筑区划内的道路还有健康娱乐及其它服务设施,这与商品房的开发商在规划、建设、交付时的计价以及业主在购买物权时有关,它们与业主专有部分的建筑结构一起构成了我们业主专有部分的商品价格。
这里我有一个问题要事先说明,在以后对所有文献的解读中,所涉及的物业管理、业主大会和业主委员会的职责和权力、政府职能部门的指导和监督及业主的监督等等内容时,一般都是在讲共有部分的享有和管理,而不是业主个人的专有部分。
对应业主的共同管理,我们可以从后面的讨论里看到,政府所实施的物业管理体系,在涉及业主共有和共同享有的层面上,从所颁布的法规和政府的指导规则文件中我们看到,都是充分考虑到了业主的自理和独立性。所以,政府的行政参与主要体现在三个方面:一是首次组建设立业主大会和选举业主委员会,《条例》第九条关于筹备组的组长规定要由政府派出的人员担任(第3页);二是对业主大会和业主委员会工作的日常指导和监督;三是由于业主委员会的失缺,小区无法正常召开业主大会和管理物业时的临时接管(对这三个方面,详细的解读会在后面的讨论里涉及或在其它专题里讨论)。
以上讨论可以归纳为:业主共有部分的管理组织是业主大会和业主委员会;被管理的共有部分的性质是业主共有的物权;政府对业主共有物权的管理是指导和监督及业主在共同管理缺位时的临时干预;业主的共同管理和政府的指导及监督必须在法律法规的框架内。
    二、对《条例》第二章(从第2页开始)和示范文本“业主大会议事规则”(从第147页开始)的解读。
这里主要以我的理解和结合这些年所了解到的一些案例,就文献某些条款和问题进行解读和分析,对《条例》全文不做逐条解读。
    1、《条例》第八条(第3页),关于首次业主大会的召开时机。
据我了解,开发商和首家物业管理公司在他们的经营中,并不希望有业主委员会的介入,对于设立业主大会、选举业主委员会是能拖则拖,这是利益驱使,损害业主共有和享有的事件较多,业主专有部分的损害事件则比较少,所以大家很少关心,以此造成损害业主共有和享有的历史遗留问题很多,比如停车位和裙房的权益归属、会所及游泳池等健身娱乐设施的使用权和收益等。每个小区当设立业主大会后,都会发现这样和那样的问题。因此政府及时介入对保护业主共有和享有有利,这应该是政府的职责所在。
现在的问题是,建设单位何时满足了《条例》第八条所规定的内容?是否及时在两个月内向政府相关部门报送所需资料?只能是凭建设单位的自觉性,在《条例》里没有违规惩戒的规定,而且在上位法规的“法律责任”一章中也无对此作出可以评判和处罚的规定。当发生开发商的拖延行为后,只能是凭业主个别或者是少部分业主向政府主管部门申述,《条例》第九条所规定的百分之五的业主很难掌握确切的《条例》第八条所规定的“百分之六十以上”的销售面积和“交付使用已满两年”的资料(第3页)。
开发商和首家物业服务企业的违规收益并没有得到处罚,所以,他们是能拖则拖。在这里,政府的行为是被动的。很多小区由此而生的乱象就不了了之了。我在参与修改本次新《条例》的时候,曾经多次提出,应该对拖延召开业主大会的开发商在法律法规的层面上有所惩戒,很遗憾,没有实现。这次为大家解读新《条例》重提这个问题,是希望大家对此有所关注,在监督开发商按规定及时报送资料这个环节不要忽视了业主的共有和享有的权益,要制定相应的管理程序,杜绝此类事件,以弥补法规的不足。
    2、第九条,关于首次业主大会筹备组和业主委员会筹备召开业主大会。
此时的筹备都具有特定的概念,一个是首次业主大会的筹备组,另一个是业主委员会筹备召开业主大会。首次业主大会的特点是:一、筹备组由业主、建设单位、街道和社区等四方面代表组成,由街道或者街道委托的社区代表担任筹备组组长;二、筹备组在筹备召开业主大会时,还要起草“业主大会议事规则”和“管理规约”以及与议事规则相关的表决规则和选举办法(第34页),在第一届业主委员会成立前,他被赋予了一定职责,以往是可以刻制印章的。
筹备组的人员构成、工作内容和职责只有在首次业主大会时出现,再强调一下,是首次。
在这里,容易混搅的是,业主委员会筹备召开业主大会或换届改选筹备召开业主大会时出现的许多问题,特别是换届选举,很多业主或者业主委员会的人员,认为任期将到,换届选举的工作应该中立,应该由一个独立的班子组织这项工作,所以,筹备组这个组织形式就会经常出现。其实,这是一个误区。
新《条例》第二十四条(第7页)规定,“业主委员会在任期届满的三个月前,应当书面报告所在地街道办事处、乡(镇)人民政府,并按照规定开展换届选举工作。”这是按住建部《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《指导规则》)第四十七条的规定套用过来的(第65页)。
这里有三个规定已经明确,一是在任期届满前;二是由业主委员会组织实施换届选举工作;三是按照已有的相关规定组织换届选举工作。即在什么前提下由谁按什么组织换届选举。
《浙江省物业管理条例》第十五条第一款(39页)规定了业主委员会履行的职责是“召集业主大会会议。。。。。。”;议事规则范本第二十条第二款(153页)原封不动地照抄了省条例的原话。
以上这些规定和规则均已说明在业主委员会的任期内,业主委员会是召开业主大会会议的主体。在业主委员会的组织下如果设立筹备组,他的职责也只是办事,而不是做决定。现在的问题是,许多小区设立业主大会、成立业主委员会多年后,至今还保留着当初首次业主大会期间的筹备组的公章,这是不可以的,必须销毁。
有的小区还误以为只要是叫筹备组就可以套用首次业主大会的职责,以筹备组的名义向大会提议修改或者重新撰写小区的业主大会议事规则和管理规约,甚至加盖筹备组的公章误导不知情的业主,这里他代替了业主委员会的职责,是错误的做法。
小区业主委员会是执行业主大会决议的机构,业主委员会依法应该履行那些职责?《条例》里没有规定,但是在上位法中是明确规定的,可以查看国务院条例第十五条(第39页),业主大会的哪些职责需要业主委员会在会议召开前去做准备的可查看国务院条例第十一条(第39页),范本第五条和第六条也都有相关内容。这些规定都是要求在业主委员会的组织下进行,此时,怎么可以让一个没有“名份”的筹备组去组织操作呢?!
大家一定要明确,具有印章职能的筹备组是在首次业主大会筹备期间出现的,《条例》第九条和第十六条(第3页和第5页)规定的非常清楚,政府法规对这个组织机构是认可的,在第一次业主大会之前,小区业主共有和享有的共同管理是一个空白。业主大会设立后,业主委员会、小区的“业主大会议事规则”和“管理规约”通过备案后,筹备组的使命也就结束了,今后,大家按章办事即可。
3、对“业主委员会是业主大会的执行机构”的一些误读
国务院条例、浙江省条例和杭州市的新范本,在说到业主委员会的职责时,用的都是同样的词语(第39页):“业主委员会是业主大会的执行机构,”写到在里,法规中用的是逗号,因为在后面他紧跟着说明了业主委员会这个执行机构要“履行下列职责:”的内容,这样的语句布局和逻辑没有问题,但是,我们的业主和有些业主委员会的委员们却将这个完整的逻辑关系割裂了,他们不去关注所说的执行是要履行后面所注明的相关职责,而片面地认为,业主委员会是业主大会在休会期间的权力的执行机构,因此,我们可以看到一种现象,业主委员会一旦成立,在运用权力方面,就像一匹脱缰的野马,无法管束了。这也是很多网友常常向我提出的一个问题,如何监督业主委员会。很多小区业主与业主委员会之间的矛盾和冲突,有一些就是源于对条例的片面理解。
另外,有业委会委员还片面的理解《物权法》第七十八条的条文,认为“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”(第50页)就是可以理解为在业主大会的休会期间,业主委员会可以代为业主大会做出决定或者独立地做出决定,以及还将业委会理解为业主大会在休会期间的常设机构。其实这个理解很片面,是典型的望文生义,如果他说得是正确的话,那么国务院《物业管理条例》第十五条就错啦!这个是非难道还要我们去判断吗?
还有人说,履行职责就是在行使权力,没错,但是不可突破规则的约束去行使权力,也不可以发明创造规则以外的权力,这个权力在小区内是受到限制的。
我要提示大家的是,业主委员会这个执行机构,他不是权力的执行,而是执行中被赋予的职责,即履行职责,是在执行业主大会所做出的决议,是为执行决议而做出决定,以及执行业主大会通过的各项规则和管理规定而做出决定,他的一举一动都要遵守业主大会的决定,符合相关规定和程序,做到不可以自己替代业主大会创造决议或者违背业主大会的决议另行一套,如果它做到了,那么对业主就具有约束力。因此,我在写文章时,一般是这样表述的:“业主委员会是业主大会决议的执行机构”,加了“决议”二字,就是要避免有人会望文生义,因为在小区,唯一的权力机构是业主大会,这就是我们现行的业主大会制度。
(业主如何监督业主委员会和业主委员会如何自觉地接受业主的监督,有机会再交流)   
4《条例》第十一条(第4页),关于如何确认参加业主大会的业主。
不论首次还是往后的业主大会,确认业主是否出席业主大会的规定应该是一致的。
本条列举了三种方式,方式(一)表明了上位法(第24页)浙江省《条例》第九条所规定的“集体讨论的形式”;方式(二)体现了省《条例》第九条“书面征求意见的形式”;方式(三)则是其它相关规定允许的方式。
现在小区普遍采取的方式是本条规定的(二)加(三),与会签到的形式可能在微型小区“集体讨论的形式”下采用,或者代表大会形式中采用“集体讨论的形式”,但是在《条例》里没有看到相关票数如何统计的规定。所以,杭州市住建局在《选编》的范本第十七条(第152页)对这个问题进行了提示,其中关于是否参与表决的表述是在第一款提示:“已确认参会未表决的业主,其投票权数按照下列第 ? 项办法统计:1、计入已表决的多数票。2、不计入已表决的多数票。”
依据《选编》121页和122页“表决票”的设计,我认为,与会签到而不表决与“书面征求意见的形式”的领票而不投票的行为是同样的,它们与投票而不填写符号的弃权票是一个道理,弃权票不可等于未参与,应该列入已经参与表决环节的业主。这里的“已确认参会未表决的业主”与《选编》第61页住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条“未参与表决的业主,其投票权数是否计入已表决的多数票。。。。。。”的规定中的“未参与表决的业主”不是相同的概念。此处的议事规则范本列出二个选项有误导之嫌。
范本起草者可能以为将未表决和未投票列出,就可以判定为是一种未参与表决的行为,但是,他忽略了业主签到和领票的行为本身就是一种参与的行为,因为小区表决投票采用的是实名制,领票行为与签到是一个道理,两者都要被计入已参加大会的权数里;未表决和不投票更是一种参与了对备选议题和候选人的态度。
是否参与应该以权数人表现出来的态度为标准,在大会期间,不到会与不领票或者也不在其他允许的办法中投票才是真正的未参与并且是不知其态度的一类业主。不到会和不领票的原因很多,我们一般很难判断其态度,因此,我们视其为“未参与”。范本的设计者可能没有搞清楚两个不同的概念而望文生义所致,希望大家在指导小区撰写议事规则中选择第2项。如果范本的起草者就是认为与会签到而不表决行为是《指导规则》的“未参与”行为,那么到会不举手表决与投票没有内容本质上有区别吗?都是空白啊!
未参与票为什么可以加入已表决的多数,我理解住建部《指导规则》第二十六条的精神是这样的:按国际通用的办法,所谓民主国家在普选时,一般都采用只要参与的权数过半多数票胜出的规则。我们国家深圳市的物业管理条例就是采用这样的办法,在他那里为什么没有将未参与的权数计入多数的规则呢?其实按一般法理和逻辑的推断,他已经计入了。为什么?法律法规是以应投票人数全部参与投票为前提的,他不考虑投票人的因素。未参与行为是由多种因素构成,如果是把未参与人数票与反对票和弃权票加在一起计算的话,这等于把未投票的人员与投反对票和弃权票的人员同等看待了,当然,赞成票就减少了,这是极不合理的。未参与投票是一种没有依法履行职责的行为,对表决结果的影响是消极的,应当加以消除。故此,也考虑到未参与表决的人的存在是一种社会常态,很难克服,所以,要克服此种消极因素,将他们归入多数人意见就成了对积极因素的保护。
从我们看到的小区投票案例分析,很难看到多数票加上未参与票后还不过权数的一半的情况,除非未参与的权数极少、票数相当的接近或者弃权票和废票很多才可能出现这种情况。我分析,从统计学的角度去看,这种难得一遇的个例就可以忽略不计,多数胜出即使不过权数的半数也不违背一般法则的精神,深圳条例的规则也许就是基于这样的逻辑。
另外,对未参与权数也不可参照投票结果按比例进行分摊,因为这不是数学试,以求对等。前面说过了,计入多数票这是对积极因素的保护和对消极因素的惩戒,这是政治治理和法律精神的取向。如果想要表达自己的意志,保护自己的权益,那就积极参与投票吧!
住建部的指导意见为什么将这条拿出来让业主选择,无非是想由业主们自己通过讨论和推理搞明白这个逻辑,而深圳市人大就直接了当地将他规则了,无需再讨论推理。我们反过来再看看,如果我们业主将住建部的指导意见变为小区业主大会议事规则,将未参与的权数计入多数票,那么就与深圳市的物业管理条例一样了,即只要参与权数过半多数胜出。如果一个小区不是将此项指导建议列入议事规则,而每次大会表决的多数票在不过半数时,就会很麻烦、很尴尬。住建部通过这项指导,已经巧妙的将国际通行的一般规则搬入了我们国家最基层管理组织的民选规则,只是要看我们小区业主是否采用。当然,对我们杭州市的小区业主而言,计入多数票后如果还不过权数的半数仍旧是我们的一个门槛,过不去,只有重来。为什么?大家可以看看浙江省《条例》的第十条(25页)、《选编》范本第五条(147页),这里规定的有效过半数都指的是权数的半数。我不知道大家明白了没有。
    对此,如何确认业主是否参与就已经有了标准:
    (一)、未参与是指不到会,不领票,也不用其他允许的办法投票的业主;
    (二)、已参与是指签到,领票和用其它允许的办法表决投票的业主;
    (三)、已投的表决票中包括赞同、反对、弃权和无效票(也可以称为废票,表决票中有若干个选项时,填写错误或者未填写的选项为废项和弃权项,其它选项则可以归类统计),签到不表决,领票不投票以及投票不填写均可视为弃权。
选举结果在最终书写统计报告时,一定要将各类结果表达清楚,数值必须准确。我这里还有一个关于业主大会表决前需要统计确认的内容的简单提示:
    (一)业主身份确认:主要目的是确认投票人是否就是业主以及他的房号,将统计数予以公示(每次业主大会召开前都要重新统计并公示);
    (二)每一次投票或者表决前应将建筑区域内投票权数进行确认并予以公示:
    (1)应有权数(人数权数和面积权数);
    (2)、一主(一个人数)多户(与房产证书对应的多个房号)只保留一户(一个人数)但面积可以是多户的累计(对开发商未出售的面积可以做出限制,业主可视具体情况而定);
    (3)、小区议事规则如果已经按《选编》范本第十七条第三款选择了第1项的,(即对该权数的表决权予了限制)要公示名单;注意,对此类权数的限制一定是在投票或者表决的最后截止日前有一个给予该权数改正错误的机会,即在投票或者表决的过程中,如果该业主补交了专项维修资金和物业服务费用以及纠正或补偿了损害了的公共利益的行为并且已经得到处罚者的认可,该权数的限制可以解除,允许投票或表决。
    (三)用于最后统计的应参加表决的权数=1)—(2)—(3)。这个结果应该在表决开始前公示(注意,第2项面积不减;第3项有可能是个变数,以截止日为准)。
    我在网上与一位据称是某大学的老师有过辩论,他认为小区业主由于违反了范本第1项的选择内容,就被限制了表决权是对人权的限制,违反了宪法,包括《指导规则》的相关条文也是错误的。我的观点是,人的自由及人权是否被限制是在法律的范围内;人的自由权利与义务是对等的,只讲权利不讲义务是极端的自由主义;选项1的内容,就是规定每个业主必须遵守的义务,也是对损害他人权益的行为在小区规则内的处罚,符合我国宪法原则和业主契约精神,何况并没有剥夺(也没有这个权力予以剥夺)该业主在其它社会活动中法律框架里的自由与人权。
    5、《条例》第十四条,关于“推选相应区域内的业主为代表”及委托其他业主参与业主大会的办法(第5页)。
与这条有关的具体执行细节在议事规则的范本第150页和第151页有提示。
首先我非常赞同“业主大会”采取代表大会的形式。这里,既可以有充分讨论和交流的机会,也可以方便表决统计,但是,要做到这一点,代表的初选和推荐很重要,如,比较公认的优秀业主的推出如果受到区域名额限制怎么办?还可能有要求跨区域推选某个代表而就是不选本区域的业主怎么办?在一个原本就比较小的范围里,强制性的区域推选办法是否有法理的依据?业主自愿组合推选行不行?代表投票后的最终统计办法在范本里应该明确规定。
事实上,在住户不多的小区,或者物权结构并不复杂的小区要实现业主大会的代表会议形式不大现实,成功的小区很少,人们似乎还不大习惯被代表或依法能够代表别人。所以,我不赞成普通的中小型小区采用“代表会议”的形式召开业主大会。
    如果是“集体讨论的形式”的业主大会,一定有两种情况,一是全体业主参加的大会,这里用不着推选代表,二是“被推选出来的”“业主代表”的大会,如果第二类会议仅仅是被代表的业主意见的“转交”,签署被代表业主的名字,那么就谈不上“集体讨论的形式”,试问,此时讨论的目的何在?讨论后是否还要形成新的或者达成新的决定?因此,被推选的业主代表一定是具有被授权的概念,即有“临场发挥”的权力,否则,就用不着派代表,找一个业主将自己区域内业主的态度收集起来“快递”一下即可。  
    浙江省《条例》第九条第二自然段(第24页)的写法不符合《条例》第一自然段中关于“集体讨论的形式”要件,尽管本段中有四个句号,但是,其所要规定的大会性质是业主推选代表或者委托其他业主参加“集体讨论的形式”的业主大会。所以,既然推选代表参加“集体讨论的形式”的大会,就不存在被代表业主“因故不能参加”大会的事由;就不应该转交被代表的业主的“书面意见”;也不需要在表决票上签上被代表的业主的名字。
    反过来看杭州市《条例》第十四条(第5页)的写法,就比较灵活,也符合一般法理的规定,接受“其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权”可以在许多场景运用,具有授权的概念。
    关于个人书面委托的规定应该在“集体讨论的形式”表决中出现,如果小区采取的是“书面征求意见的形式”和其它相关规定允许的方式,那么业主之间再采用“书面委托”的程序,就有了多此一举之嫌,一张选票上还要再附上一张委托书,大家想想还有没有必要?被委托人既然可以书写委托书,为什么就不可以直接书写选票?也就是说,除了“集体讨论的形式”的业主大会,应该有书面委托的情况发生外,其它两种形式的业主大会就没有必要了。希望各位官员在指导小区时,千万不要生搬硬套。
关于代表大会的形式,有一个误区要解除。杭州市有一个小区把被局部区域业主推选出的业主代表搞成了业主代表大会制度,成了小区第二个常设的具有一定权力的机构,与业主大会同时存在,这有点不伦不类。如果是监督机构,就不能称之为业主代表大会,就不能具有一定的权力。以此种办法推选业主监督机构倒是可行。
业主大会可以采取代表大会的形式,但是,如果由它取代业主大会制度,成为业主大会休会期间的常设权力机构,或者两个机构同时存在,或者部分取代,并赋予代表大会一定的权限,就突破了我们现在法律法规的界限,应该获得当地人民代表大会的认可,并且要书写一套新的相关运作的规则,当下我们的小区应该没有必要去怎么做,政府相关主管部门也不会认可,没有备案的资格如何获得行使权力的法律地位?我同意这样的说法,即小区的议事规则就是小区的法,应该由业主自己制定。但是,这个法绝不能超出国家的法律法规的框架。有人说,这样的机构无需去政府主管部门备案,只要对小区业主有约束力即可。但是我认为,不论小区业主如何创造属于自己的规则,都要符合一般法理和逻辑。我现在不知道这个已经被业主大会通过的新的议事规则是如何在当地(滨江区住建局)备案的?其内容是否有所改变?
    6、《条例》第十八条第三自然段(第6页)。
这里应该说的是业主委员会的换届选举在“未能选举产生”或者业主委员会的成员“不足总数的二分之一的”,政府的相关部门应采取的干预措施。
《条例》的表述可能会产生误解。原文中没有“在任期内”的限定,也没有列举是何种原因,我可以理解为“经过多次反复的选举活动,任期内的业主委员会可能没有能力完成换届选举的工作”,所以,才规定当地政府可以采取行政干预。因为法规是规定任期内的业主委员会应该主持换届选举的工作,如果不是发生了“业委会可能没有能力”这个情况,政府是不能干预的。还可以这样去理解:业主委员会在任期内主持选举第一次未果并进行了二次补选后仍未果的情况下,就应该主动接受当地政府的行政干预,或者小区业主认为已经具备了《条例》“未能选举产生”的要件,提议要求政府行政干预,或者政府相关部门也这样认为时,而业委会却不是这样理解,任期未到他还想进行第三次投票进行补选,这样就乱了,到底谁的对?没有前提设置,怎么理解猜测都可以。《指导规则》(第67页第五十八条)在这里虽然没有用“任期内”一词,但他用的是“因客观原因未能选举产生”的词语,所以,大家就可以明白哪怕是在任期内都可以“因客观原因”由政府接手干预。我理解这个“客观原因”一定与“任期内”有关,在任期内,只要不发生“客观原因”就应该仍旧由业主委员会执行换届选举的工作。
因此,我认为,《条例》里“未能选举产生”的前置原因没有交代,就容易产生误解,在这里本应该照搬《指导规则》的原文,非常遗憾。我指出这个问题,是希望大家在小区遇到此类问题的时候,一定要搞清楚,业主委员会是否“在任期内”?如果“在任期内”,是否发生了“客观原因”?如果没有搞清楚就采取行政的干预,或者对客观原因的判断有误,那我们政府就有违规的可能。当然,此时的处理比较容易,因为业委会的任期肯定马上将至,届满时再进行行政干预就不违规了,如果要对“客观原因”进行判断,也是有一定难度的,除非是非常明确的客观。
关于这一条,《选编》156页范本第三十条有一个填空,选择“同意或不同意”。我认为这个选择题的设置是错误的。因为在《指导规则》提示的情况下,政府接手干预是依法而行的临时措施,没有这个临时措施,小区就会混乱,业主的权益就会受到损害,没有“不同意”的选择。如果小区议事规则在这里填写了“不同意”,业主自己当时已经无法选举产生业主委员会或业委会已经失去了履行职责的权力,而又不允许政府的行政介入,这就有矛盾啦!这就好比一个病人拒绝接受治疗一样,大家都没办法下手啦!小区就成了无政府状态,所以,在这里就不能有多项选择,政府的临时介入是必须的。
为了减少政府的人为干预,保护业主的共同管理权,反过来再看《条例》第十八条第三自然段的提法就感觉比较妥当的了:“二分之一以上的业主反对”,“社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责”。也就是说,这种情况的出现一定是一个时间的过程,还包括在“政府行政干预后代业主组织召开一个反对政府行政干预的业主大会”,或者业主自发地采用提议附议的形式通过的过半数的表决决定,这些都需要时间。
政府介入后业主们才会有感觉,当多数业主意识到还是尽快选举出业主委员会的时候,此条所列的情况就克服了或者危机就消失了。与其说投票表决反对政府介入,还不如齐心合力在政府委派机构的主持下,选举出下一届业主委员会,这时候业主大会的议题就是投票选举而不是投票反对啦,这与政府介入的初衷是一致的。
在政府行政干预期间,也就是在居民委员会代行业主委员会职责的期间,主要工作就是组织选举新一届业主委员会,既然是代行职责,就要“执行业主大会的决定”(第六页),这里指的是原先业主大会通过的小区已经备案的议事规则和管理规约及其他决议,不可另行一套,不能想到什么就搞什么,比如,不按小区原有的议事规则进行选举等等。
这里需要强调的是,除了首届业主大会的筹备组可以起草议事规则外,此后小区的相关规定的修改,都必须在业主委员会的任期内组织实施,临时代行职责的政府机关也不可以,小区的管理规则必须由小区业主自己组织制定,政府的职能是指导和监督。
如果这个小区实施的是酬金制物业管理或者是业主自行管理物业,代行就更有必要了,代行人还要管控和参与物业管理中的一些具体事物。
解读这一条,是因为在业主委员会换届选举的过程中,经常会出现业主委员会已经任期届满的情况,怎么办?所谓首次业主大会筹备组的形式就会不自觉地冒了出来,政府主管部门怕麻烦,就会纵容他们不按原规则办事,很多是是非非就是由此而生。与其说政府机关老是被动地被业主认为是不作为或是乱作为,还不如尽早“出击”,尽量在业主委员会的任期内,帮助他们有序地搞好换届选举,不要等事情出了,大家都挠头。
    7关于业主大会临时会议的召开,《条例》第二十条,《选编》第6页。
临时业主大会的组织者是业主委员会没有异议,对某一个议案如果业主委员会认为没有必要召开怎么办?本条的规定,是指业主委员会成员在发生所列五种情形时,业主“可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定,提议”召开业主大会。而《选编》第149页议事规则范本第七条则有在三种情况的规定范围内可以召开业主大会,这是依据住建部的《指导规则》第二十一条撰写的(第60页)。其中第一项即两个“百分之二十以上业主提议,提议事项明确,属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人”的规定会经常碰到。
业主委员会应该倾听业主关于物业管理的意见,接受监督,但是,业主委员会不会是什么意见和建议都必须接受。有的问题如果不触及法律法规的界限,业主委员会对意见和建议不予理睬时,我们业主就有可能采取极端的行为,比如大吵大闹,随意散布不真实的消息,有理性的业主就向政府主管部门投诉。其实这些都不能很有效地解决问题,政府也不会随意干涉业主委员会的工作和决策。这里,我要提示业主、业主委员会和政府主管部门的分别是:
提议业主(我们可以称之为提议发起人或者叫联系人)应该首先考虑我的这个意见或者建议是否会得到百分之二十以上主业的附议,成为业主大会的会议议题,如果得不到,业主委员会目前的态度可能就有道理,所以我应该先去联系其他业主,试探一下反应,如果确实如此,就应该放弃这个议题;如果有相当的业主都支持我的议题,就将它在小区公示并且征集业主签名附议,以达到提议召开业主大会的法定人数,如果达到,就可以向业主委员会提出召开业主大会的提议,并及时向政府主管部门报告。
业主委员会接受监督、倾听业主意见和建议是职责所在,如果不予采纳就要妥善处理,如有议事规则规定必须解答的程序就要履行,予以解答。当提议得到百分之二十以上业主的附议后,应该按规则及时召开业主大会临时会议,让业主大会来决定是否采纳这个议题,绝不可拖延不办。
业主直接找政府,政府相关部门应该将可以征集业主附议的办法告诉申述者,如有必要,也应该转告业主委员会;如果业主委员会在附议业主已经达到法定人数要求召开业主大会后拖延时间不按规定召开业主大会,政府主管部门就应该按相关规定“责令业主委员会限期召开”;之后,业主委员会逾期仍不执行的,就要由“所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开”(见《指导规则》第五十一条,《选编》第65页)。
业主、业主委员会和我们政府主管部门都要养成按程序办事的习惯,尽量减少面对面的冲突,避免把简单的事情搞复杂了。
    8如何推选业主委员会候选人。
本《条例》没有对候选人的产生做出具体规定,只是在第十条第五款和第六款中(第4页)规定首次业主大会由筹备组制定选举办法和候选人的产生办法。
在目前我们能够看到的法规文件中都没有涉及这个问题,一般的范本也只是规定到业主的自荐和推荐。杭州市住建局2014年的范本有了一个比较新的提示。《选编》第114页和第156页议事规则范本第三十三条。
这里有两个选项,选项一是指按小区区域分布参数采取分配的办法产生候选人,这种情况一般比较好办,这里就不展开讨论。
选项二还是按区域进行推荐,只不过是按得票的多少决定入围与否,实际上是一次初选,是一次小范围的选举。这个办法的好处是以区域相对平等和简单的处理程序,克服了小区业主之间相对陌生无从推荐的客观情况,也可以减少一些人为因素的干扰。从政府管理的角度去看,我倾向这个办法,因为人为因素少,客观公平,只要小区业主再将这个办法规定的再具体一些,比如如何划分区域,比如差额如何确定和分配等,就可以作为议事规则实施操作。
各小区可能还有一些具体情况无法完全照搬,比如实在无法在一个区域自荐或者推荐产生候选人怎么办?我建议还是按实际情况考虑为好。但是,有一个原则应该把握,就是尽量减少人为的因素。有个小区搞了个规定,说业主委员会可以根据候选人的表现和业主的意见,最终决定这位候选人是否入围。这样不好,业主委员会在任何情况下都不能赋予他们这个权力。也许他们认为这样更为简单,方便操作。但是他们增加了人为的主观因素,很容易被业主看作是拉帮结派,任人唯亲,与民主选举的原则背道而驰,干脆由他们(业主委员会)确定候选人不是更简单更省力吗?  
在业主委员会的换届选举中如何推选候选人是一个比较复杂的问题,最难的是自愿报名的人少,或者是派别争斗厉害,积怨很深,各不相让。小区内业主自荐拉票竞选也是新鲜事物,不可轻易否定,各种情形都可能出现。民选问题本来就是我国一个十分敏感的社会问题,成熟的经验甚少,各小区业主应该有一个充分商讨的过程来决定自己的规则,政府的导向就是前面说过的范本选项二。
   9、召开业主大会、表决议案或者选举业主委员会的依据。
    首届业主大会是先由筹备组制定一个并没有经过业主大会表决通过的议事规则和管理规约(包括候选人产生办法和选举规则),只要通过了公示的程序,就可以由业主按这个可能通过的议事规则进行表决(《条例》第十条《选编》第4页),如果所有议题表决通过,就产生了新一届业主委员会,备案成立。这个流程大家应该没有异议,因为是首届,以前没有,总要有第一次吗。但是,如果就这样的流程在今后的业主大会中实施,就有了问题,因为已经有了业主大会通过的议事规则,否则,每次大会前都另搞一个规则,不就乱套了。
我们有些业主委员会在筹备业主大会时随意的很,也很主观,还怕麻烦,认为程序越简单就越好。政府的主管人员也不希望啰嗦,只要其他业主不闹,大家比较统一就认可。比如,在候选人的推选过程中,应该本着自愿和公平的原则,经过下下上上几轮的程序,或者向《选编》第156页范本第三十三条第一款第二项的选择,先经过小范围的投票形式推荐候选人。但是,筹备人员怕麻烦,临时制定了一个新规则,规定负责筹备的业委会可以根据业主意见和筹备组织对候选人的评判来确定候选人,为使这个规则合法化,又重新修改了小区的议事规则在业主大会上同时表决,以这个不知道是否能够通过的修改后的规则作为推荐候选人的办法。就这样,本应经过原有的规则程序就可以推选出来的候选人,却被筹备组人员的主观评判给推荐了出来,而且还修改了规则。
类似前面的假设,在换届选举时经常出现。前几个月我们小区就出现过,筹备人员按照首届业主大会的模式,临时制定了新的议事规则和提议,将其拿到业主大会上表决,并以此作为同时表决的若干项议题的规则。此种违规的做法自然受到了其他业主的反对,但是,并没有得到有效的制止。因为大多数业主并不了解问题的实质和规则,在已形成业主群体效应的情况下,少数人要去说明或者说服业主是很困难的一件事。只要反对的不是那么强烈,政府当然就允许备案了。错误的东西一旦成为合法的规则,久而久之,大家就会习惯,再要去纠正就有了阻力和困难。
新《条例》第二十四条(第7页)、浙江省《条例》第十五条(第26页)、《指导规则》第四十七条(第65页)还有范本议事规则第三十二条(第156页)都说到了业主委员会应该在任期届满前组织召开业主大会,但是,都没有说不可以采取筹备组的形式,大家传统的比较一直地认为,组织召开就是筹备工作,而筹备的行为就可以按照《条例》关于筹备组的规则进行;也因为上述所有文件都没有规定首次业主大会以后不可以再采用首次的规则。因此,大家就比较“任性”地去理解《条例》,各取所需、断章取义地采用首次的相关规则,于是,就出现了比较混乱的局面。
大家可以理性地去思考一下,如果任何一届临时的筹备组织都可以撰写或者修改议事规则,那么我们小区议事的法则不就成了随波逐流的“木偶”了吗?法律法规的严肃性和稳定性还要吗?!除非负责筹备的组织可以操纵表决,要不然,如果作为规则(或者议题)的规则没有通过,受这个没有通过的规则制约的议题反倒是通过了,岂不贻笑大方啦?比如,在业主委员会委员中设立候补委员制度的议题没有通过,而候补委员却选举了出来,你住建局会为这个候补委员备案吗?这个在我们日常生活中非常容易判断的错误逻辑,为什么在小区换届选举中却大行其道?对这种不负责任的群体行为和其不受约束的宽松的环境(凡组织者都希望事情越简单越快就是好的)应该值得反思。我希望政府主管部门一定要重视这个问题。
我们一定要反复重申,已经备案的议事规则如果需要重新撰写或者修改,必须在业主委员会的任期内由业主委员会组织实施;除首次外,业主大会所有的表决议题均应按现有的议事规则进行,议事规则中没有相应规则的,那就先制定规则,待业主大会通过后,再按新规则重新召开业主大会对那些新议题进行表决,绝对不可以同时进行表决。
    三、我的感觉和建议
新修改的《杭州市物业管理条例》应该是自2007年《物权法》颁布以来地方同类法规中最好的一部。有两个显著特点,一是将《物权法》中关于物业管理的多种管理形式明确地表达了出来,即业主可以直接“自行管理物业”,突破了国务院《条例》和浙江省《条例》的仅仅限于由物业公司主导的物业管理模式。这不单单是一项新规定,在我看来,更是表达了在物业管理中,体现业主意志,调动业主的积极性,才是物业管理的正道。因此,第二个特点是,新《条例》将住建部的《指导规则》几乎全文套用,使国家政府部门的指导性文件成为实用性很强的地方法规,突出了业主大会和业主委员会在《条例》中的作用。
解读《条例》和范本,可以看出,杭州市人大此次重新修改《条例》和政府主管部门向业主所提供的新范本,从主观意图上将他们完全捆绑在了一起,所以,小区的议事规则如果另行其事,或者仍旧守着老的议事规则不变就会脱离新《条例》的轨道,那么,我们的政府主管部门和小区业主委员会如何去很好地执行新《条例》?那么我们的政府主管部门在处理问题时就有可能与小区业主的行为规则产生冲突,政府的指导和监督将如何进行?所以,我建议,政府应该拟定一个计划,要求小区业主委员会对照新版《条例》和范本,重新梳理自己的议事规则和管理规约,在政府主管部门的指导下,重新修改,在尽可能短的时间里,召开业主大会,表决通过新的小区的议事规则和管理规约。各街道和社区,先在本区域选个小区进行试点,不管得到的是经验还是教训,再与物业科共同研究和总结,以利全面推行。落实新《条例》不求统一一致,整齐划一,但求不走样各具特色。有些规定是强制性的,不可妥协,政府要坚持。
现在,还有许多小区没有设立业主大会、成立业主委员会,也有许多小区的业主委员会的工作没有走上正轨或者步履艰难,与《条例》的要求甚远。这就难怪我们的街道和社区工作者时常为难,无从下手。有了一部好的法规,宣传、指导和教育工作就要跟上。
    我们应该很好地利用新《条例》出台这个契机,将有序的物业管理规则先在政府主管部门和业主这个范畴里予以强化。新《条例》规定县、区级以下的政府及社区要对业主大会和业主委员会的工作进行指导与监督,我认为,最有效的办法就是将《条例》的规定和范本变成小区的议事规则,成为业主今后自觉的行动依据,这就是最好的指导与监督。对于各级政府而言,将工作做到前面是职责所在。
我想到的暂时就这些,以后大家还可以继续交流,写作中难免有错,请大家指正。
谢谢!
                                             
                                                         2015622日         
                                                      
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发表于 2015-11-16 12:41 | 显示全部楼层
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发表于 2015-11-26 14:39 | 显示全部楼层

              在网上逛了很长的时间,总是想要找一些有特色并且能够在短期之内能够获得快速效益增收的方法,但是事实是无果,比如说打码,打了半天,只是赚了几元钱,或者说是做一些比较有特色的事情,刷单,但是事实还是赚了半天就50元钱,相比现在的物价蹭蹭蹭地往上涨,内心依然有点捉急。


              后来在网上看到有一个MMM金融互助平台,当时觉得非常吃惊,为什么在投入60元到6万元之间的一个投入,却能够获得如此高的资金回报呢?当时我觉得这个肯定是骗人的,不可信任的。


       




       




       
                     事实证明,在好友微圈当中,有不少的人就是通过这样的方法来赚钱的,而且获得的效益上涨是成倍的,彼此之间并没有一定的限制,完全是通过推荐获得直推奖或者是经理奖励,不过我看了下,MMM金融互助平台对于参与者的要求更为严格一些,一旦出现任何问题的话,那么都会影响到自身在该平台上的信誉,所以我就突然明白,如果你想要在这个平台上赚得更多的话,那么个人的信誉并且掌握一定的交易规则是非常重要的。
       
       
                      慢慢地我对MMM金融互助平台赚钱的方法有了更多的了解,发现很多规则都是非常的有趣,而且很多执行起来也非常的简单,下面就为大家来细细介绍一下。
       
       
                      直推奖和经理奖的获得有一定的技巧,掌握其规则非常重要
       
       
                      比如说小王在上周投资了1万的订单,那么个人完全可以拿到1000的直推奖和500的经理奖。但是30天后出场,又提走了13000元,接下来又投资了1万,这个时候个人的奖励就是10000-3000=7000,700的10%的直推奖和350的经理奖。因为在MMM平台只有对新鲜资金才会产生提成。
       
       
                 
       
       
                      以上只是举了一个非常简单的例子,因此对于我而言,掌握自己是否能够拿到直推奖和经理奖这个比率与概率是值得自己去注意的。为了能够让自己获得更多的奖励,在MMM社区投资时需要注意,第一可以先提现然后再排单,这样就会有奖金。第二自己努力,可以发掘在MMM社区有更多的赚钱方法。
       
       
               
                              由于近两年来在平台上投资获利的方法有很多,但是这些方法是否可靠,或者说这些平台是否可靠,已经成为不少市民所关注的。但是在MMM社区,你是完全去值得信赖的,因为它已经在多个国家成功推行过,为什么能够取得这么好的效果呢?就在于在该平台上对于奖励有着非常严格的要求,比如说你在提现之后要写感谢信,获得帮助5%的奖金,需要在视频当中出现你的脸和你的声音,而且在视频当中一定要有收钱的证据。如果是获得3%的奖金,那么在录制确认提款当中需要看到你的脸,如果视频奖金被冻结1个月,那么这个月内你将删除该视频,而且将永远失去这笔奖金。
               
               
                              MMM社区经营的成功就在于它对使用者的一个严格的限制,大家秉着诚信第一的原则来进行,那么对于自身获得的财富提升也就非常简单了。不过添加以下的企鹅,也就能够获得赚钱的方法了。
               
               
                       


               
               
                       


               
       

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发表于 2016-2-22 18:07 | 显示全部楼层
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发表于 2016-6-11 00:43 | 显示全部楼层
不错的。谢谢喽
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