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我们的酬金制是一场不能倒退或停止的革命

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发表于 2016-1-30 13:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
    这是我在小区里公开发表的一篇文章,也许在这个栏目里可以给大家一些借鉴,希望如此。

我们的酬金制是一场不能倒退或停止的革命
只要深度介入了小区物业管理或介入业主委员会工作的业主都会有一个疑问,我们的酬金制还能坚持多久?我们这样做对吗?要想回答这个问题,就要从多个角度来分析。
历史成就了我们的酬金制。20078月,振邦物业公司的保安以其整齐的步伐,面目一新的姿态赢得了小区业主,取代了高丽物业公司,入住小区实施包干制物业管理。小区就此结束了开发商代理人管理物业的“前期物业管理”。业主们信心满满地准备彻底清算开发商了。
可是,只是一年多一点的时间,振邦物业公司就又一次地将小区拖入即将毁灭的境地。在这里,我代大家回顾一下2009322日业主委员会的“告全体业主书”中的几段话:
“至3月底,振邦将欠外包款40多万元。”
“工作人员严重不足,入住时仅保安就有29人,现全部人员加在一起也只有28人。”
“路灯、电梯、水景区设施、围栏、监控、消防设施设备损坏严重,多次发生电梯停运、关人事故”,“52台电梯长期无证运行”,“水电设施大量带病运行”。
20094月业主委员会通过相关程序解除了振邦物业公司在我小区的服务,制定了过渡时期物业费交纳办法和过度时期物业管理方案,在新物业公司入住前,业主委员会自行管理物业6个月,而此时,业主累计欠费已达340多万元。
为解困境,保护物业费的安全,在解除振邦物业公司及与其在法律诉讼期间,业主委员会不得已将业主的缴费存入以业主私人身份开设的银行账户内(见小区实名网业主委员会栏目第18页“关于过渡时期缴纳物管费有关事项的通知”),同时,号召业主积极缴费,共渡难关。
业主委员会在自收自管自用的半年里,品尝到了现金在手的甜头,因此,在重新选聘物业公司的时候,很自然地就选择了酬金制,要作真正的小区物业管理的主人。为什么?因为他们看到过2004年国家发改委和住建部联合发布的《物业服务收费管理办法》,这里,对酬金制有过明确的规定,除了支付给物业公司的酬金及合同约定的物业服务的支出外,“结余或者不足均由业主享有或者承担”。与其对应的包干制是,“盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
招标时,当时两个投标公司的合同草案虽然均是按照政府范本起草的,但是在后期的谈判中,业主委员会始终坚持了对现金控制有利的条款,这里,我将当时相关条款的不同表述再现一次。
第十一条   财务约定 (业主委员会为甲方),
     投标的世纪物业公司的草案是:“ 一、乙方应开设一个专用银行账号A”,专供物业费等甲方财务收入使用,该账号财务印鉴由甲乙双方财会人员各持一枚。解约后审计清算后,并付清合同期内应付款后,三天内将余款转入甲方账户内。”(B账号是乙方管理的对应账号,下同)
投标的千翔物业公司的草案是:“一、乙方应开设一个专用银行账号A”,专供物业费等甲方财务收入使用,该账号财务印鉴由甲乙双方财务人员各持一枚,甲方指定专人签收日报表。”。
以上两公司的共同点是对A账号要参与控制(即现金收入账号),这就对业委会绝对控制现金产生了威胁,经过进一步的洽谈,千翔物业公司同意了下面的条款:“该账号(指A账户)财务印鉴由甲方指定人员保管,甲方指定专人签收日报表。”
在此基础上,双方于2009年的109日正式签订了服务合同。
本人不是当事人,但是可以从已经公开的材料中得出上述结论。
业主委员会比较庆幸的是,千翔物业公司当时为打入杭州市场,也依仗着他们在台湾丰富的酬金制模式的经验,不惜冒着风险与我们签订了这样一份合同,要不然,业委会可能二选一的机会都没有。按当时的设想,如果没有物业公司投标,业委会也只能走业主自治这唯一的一条路了,这个情景,现在也只能去假设。但是,千翔物业公司暂时的妥协,也为今后的冲突埋下了不可调和的种子。
一年后,也不知为什么,这一条又改为:“该账号印鉴由乙方财务人员保管,支票密码器由甲方财务人员保管。”而甲方居然没有修改就同意了,但是在实际操作中,尽管乙方曾多次表示要求甲方按合同执行,但业委会仍旧执行原合同,不肯妥协。双方就这样吵吵闹闹地维系到2014合同到期为止。
业主委员会在痛苦的教训中选择了酬金制,而千翔物业公司歪打正着地给业委会提供了机会。这就是华庭云顶小区选择酬金制的历史过程。
实践肯定了我们的酬金制。有了钱,就可以为物业管理和改善小区业态提供动力。就像20099月业主委员会“告全体业主书”里讲的,“维护小区秩序要钱、保持小区清洁要钱、电梯运行要钱、供水也要钱,公共设施的维修保养都要钱,这些钱只能用物业费支出。”由于业主委员会的不妥协,没有理睬物业公司的诉求,反而加大了对欠费户的催交,取得了不错的效果。我这里有一些数据可以为证:
1、截止2015年底,原来在2009年统计的534户欠费老赖只剩下了33户,现欠费一年以上的业主只有241户(小区实有户数为2001户),物业费收缴率(收缴户数率,按欠费一年以上业主统计)为百分之85。96);
    2、原来零起步的银行存款,2015年度月均盈余181万多元;
    3、业主预交的积极性很高,自2011年起,预交12个月物业费的预交率年均在百分之二十五以上,2013年预交2014年及2015年预交2016年的预交率更是达到了三分之一以上;
    4、2010年至2015年度的物业费收缴率(收缴现金率)年均百分之九十五以上(百分之一百为350.2万元);
    5、2011年至2015年度,五年年均费用支出340万元(2010年费用支出为270多万元,属于非正常状态,如果将其列入,则六年年均费用为328万多元);
6、2010年至2015年度,六年年均物业费收入334.6万多元;
7、六年内营业外总收入1501826.1元;
8、2015年12月底银行存款255.4万元,扣除业主对2016年度的预交款120万元,2015年实际账面盈余135.4万元;
9、截止2015年底,欠费一年以上的业主共计241人,按每户欠费三千元概算,共计72万多元应收未收物业费(尚未详细统计)。
    小结:业主预交率在逐年增加,欠费户在逐年减少,而银行存款在逐年增加。
这些年,虽然还有一些历史遗留问题尚未解决,但是,我们至少是找到了一条适合自己的生存之道,小区各项维护正在向健康的方向发展。业主关心小区,参与公益活动,谴责欠费,欠费没有理由,欠费是对全体业主权益的侵害,自觉缴费,已经成为大多数业主正向的共识。
这些年,我们小区的管理,虽然是磕磕碰碰,吵吵闹闹,但是,坚持了酬金制,坚持了业主委员会对现金的绝对控制,手里有了钱,我们走出了困境,看到了曙光。
政府不适应我们的酬金制。是政府在逐步地进行改革,不断地完善物业管理制度。从201451日实施的杭州市新物业管理条例看,又在向我们的酬金制逐步靠近,但是,在实际操作上,我们与政府的酬金制还有所不同,所以,有必要加以区别,看到问题,使我们业主正真明白自己在做什么,我们今后怎么做。
我之所以说这是一场革命,完全是因为我们改革后的酬金制与政府的酬金制有所不同,这还是要从政府酬金制的概念说起。
(一)、概念与体制。业主委员会可以在银行开立账户也是近五、六年才放开的事,但是银行里存放的钱主要对应的是小区一般经营性收入,而不是物业费收入,因为目前社会上物业服务绝大多数采取包干制,考虑到小区有一些可以经营的物业,其收入应该归全体业主所有,所以,政府允许业主在银行开立账户。即使是酬金制,对业主委员会的这个账户,如果要存入物业费,依据杭价服(200968号的管理实施办法,也支持物业公司对其进行控制,而不是由业主自己管理已经成为A账户的账户。其第十七条的规定是:“实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。(此条实为国家发改委和住建部联合下达的《物业服务收费管理办法》第十二条的内容,杭州市的办法是照抄了联合下达的办法)”
(二)、国家税务部门和劳动人事部门不支持业主委员会独立的法人资格。
不论包干制还是酬金制,在小区服务的主体都是物业公司,因此,国家税务部门就要求物业公司对业主所交纳的物业费开具税务发票。为减少自己的负担,物业公司当然要求在合同里约定由业主承担这笔营业税。2010年至2015年的六年里,我们小区总共交纳营业税550751.23元,平均每年9万多元。
既然是代管,物业费收入本身就不是物业服务企业的经营与收入,从会计学的角度分析,税务部门要对代管资金进行征税是不合理的。对自收自用的物业费来讲,强行征税是侵犯了业主的权益,同时也违背了酬金制本身的意义,即物业公司是业主雇佣的一个特殊的“员工”,即使要交税,也只是涉及到“员工”本身应该交纳的个人(企业)所得税,而不是营业税。
国家发改委和住建部联合下达的《物业服务收费管理办法》第十一条所列支出部分中,并未列入税赋,假设我小区350万元应收物业费均开具了营业税,按百分之五的营业税缴纳,每年要交17.5万元的营业税,这么大一笔开支,国家法规不会不将此项内容列入应支出部分。所以,我们有依据拒绝交纳这笔税赋。
但是,这也不能完全责怪税务部门,也是因为有很多业主要求物业服务企业开具交纳物业费后的税务发票,所以交税就成为小区一项很难避免的事情,(2015年新一届业主委员会明白了这个道理后,主动向业主说明情况,所以这年只交了51011.63元营业税)。开了收入税票就产生了经营活动,有经营活动就可能产生经营结余,有了结余就要交纳企业所得税,所以,物业服务企业就要求由业主承担,这又是一笔本不应该支出的费用。
(这里我建议:我们应该理直气壮地告诉业主,代管费是不用交纳营业税的,如果业主要索取发票,就应该自己承担税务,要全体业主为少数业主提供税费,不应该!)
酬金制下员工的顾主是业主委员会,但是在实际执行中,业主委员会却没有与员工直接签订劳动合同的权力,因为这又涉及员工的劳动保险和医疗保险制度,在他们那里,业主委员会与员工签订的劳动合同可以备案吗?可以成为三险一金的交纳单位吗?所以一切又回到了包干制,要由物业服务企业代业主委员会与员工签订劳动关系合同。
与此类问题相同的政府机构还有特种设备检测(电梯)、消防设施检测等,他们都不认可业主委员会与维保单位的合同。
我们与原千翔物业公司的物业服务合同就是一份与政府体制和概念不相符的矛盾的法律文件,律师们如果不问清楚了,很有可能产生误解。突出点有四项:
1、A账户在业主委员会的控制之下,物业公司的B账户只是一个对外门面账户,应付着政府相关主管部门,而真实反映小区管理的财务数据的票证全部反映在A账户,政府却看都不看;物业公司在为业主充当代理人,对外签订相关责任合同,支付费用,只要不发生错误或者经济损失,费用皆由业主委员会承担,物业公司完全是一个“担当责任”的“傀儡”。
2、员工归物业公司管理,但是工资、福利、奖金、保险等和员工离职金要向业主委员会请款,管理者完全不敢侵吞员工的工资,或随意辞退员工,否则,他将拿不到后半年度的酬金和全年的奖励,而业主委员会却是稳定员工队伍正真意义上的“老板”。
3、物业公司交税,要由业主委员会承担。
4、物业商业用房由业主委员会管理,对外经营要由业主委员会签约。
所以要这样做,目的只有一个,就是自己要牢牢地掌控着现金!如果不是这样,A账户由物业公司代管,会怎么样?上述这一切矛盾都没有了,我们顺从了政府的规定,物业公司即管着人又管着钱,一切后果皆由物业公司承担。可是,主人手里管不住钱,雇员还会听你的吗?即使是双方共同管理A账户,物业公司犯了错,业主要花多大的精力才能拿回自己的钱?或是为了付几个钱,那没完没了的纷争,大家都不肯退让,一定要等是非判明了才能付钱,这样能管好物业吗?政府对由物业公司代管或共管A账户的支持是明显的偏袒
近二十年业主与物业公司的较量就是一个钱字,而不是什么物业公司的服务,要想服务有质量,钱的安全,比什么都重要。政府的规定只是方便了他们的管理和有利于物业服务企业市场性的运作,以为在政府强势干预下,物业公司会听话的,以为物业公司经营正常了,小区就会稳定,而没有考虑到业主的利益,他们甚至担心或是害怕业主的群体事件,给政府制造麻烦,仅就这一点看,政府应该不断调整并适应小区业主对管理的要求,而不是相反。
有一个真理,面对小区业主的要求,政府永远处在被动地位,业主们如果不是自觉主动地进行自我革命或者革别人的命,我们能有好日子吗?
    我对未来的预判。对小区从事酬金制物业管理的业主来说,一路走来,如果以前我们是歪打正着,闯了天下,那么,现在我们就要理性分析,有所设计地规划未来了。
现在,对笔者而言,唯一担心的也是我们还能坚持多久的问题,正如文章开头所说的大家的那些疑问。
本文的前几章已经说明了我们的酬金制与政府的酬金制的区别,实际上,我们是在自主管理物业,只不过是借了物业公司的一个壳,因为客观环境还未给业主自行管理物业提供方便。但是政府在这个领域的管理应该讲还是宽松的,《物权法》从国家法律的高度,是鼓励和保护业主在自主管理方面的权力,所以,我们的探索没有偏离国家大法的轨迹,我们的酬金制没有走错。
我们是没有走错,但是,如果物业公司嫌在我们这里没有赚头,不愿再当“傀儡”怎么办?两手准备,一是再增加一点酬金(好比是加工资吗),我们退一步;二是甩掉“傀儡”,实行正真的业主自行管理。
在我们开创的这个体制下,需要一大批有担当意识和管理素质的业主参与其中。他们要像管理自己的企业那样管理我们业主共同的家园。物业管理行业是社会上门槛最低的一个行业,如果从一个服务性企业的要求去衡量,我们小区有一大半的业主都可以担当这个公司的经理或者法人,看看振邦公司,难道不是吗?
现在的问题是,我们需要的是一批具有奉献精神且又具有公共意识和掌握民主管理方法的业主来从事这项事业。这就不是一般业主能够担当的工作了。同时,还要求我们的业主对这些担当者能够给予他们一个宽松和包容的环境,当然,也对他们的失误和某些非原则性的错误要从历史发展的角度给予谅解。小区入住率原本就低,我们还要珍惜有限的人才资源。
保护并建立一支这样的队伍,就是我对未来最为期待的奢望,也是我们这个革命能否成功的前提。相反,没有这样一支队伍,或者说大家对如此地付出感到疲倦了,不想干了,那也没有什么好说的,就像是我们隔壁的“紫云山庄”,随其自然好啦!
酬金制物业管理应该注意解决的几个关系。
(一)酬金制下的业主委员会既是小区业主共有权益的民主管理机构,又是小区物业管理的“董事会”,这就少不了一个“监事会”(即一个监督机构)对自己行使监督权,缺少监督或是失控的业主委员会,是毁灭酬金制的大敌。既然是民主形式产生的管理机构,就应该有一个民主的程序对其进行监督的办法。
(二)要按合同的规定给物业公司负责人留足管理空间,绝不可由业主委员会大包大揽。这个空间是:1、经费的使用权;2、对工作人员的奖惩权;3、尊重其工作计划和安排;4、对管理的合理建议;5、对业主委员会的批评和建议;6、按业主委员会与物业服务企业业务联系的规定办事等等。
    (三)酬金制物业管理除了实施民主管理外,在业主参与的机制里,还应重视在业主中物色并落实相应的工程技术的队伍,充分挖掘业主自主管理的积极性。有了这支队伍,就有了监督物业公司工作的基础,就有了自主规划小区的技术支撑,但是,这绝不能以此代替物业公司相关的工作,这个界限要处理好;
(四)要按自己的酬金制的特性制定相应的业主大会议事规则和小区的管理规约。政府给出的范本都兼顾了各小区的共性,有些规定还不符合我们的酬金制,所以,小区的大法一定要符合小区的实际,并要有可操作性。
(五)物业公司是流动的,但是管理人才和我们自己对物业的管理必须要有延续性和稳定性,所以,业主委员会的换届选举尽可能遵循这个原则,我们的议事规则也要遵循这个原则。
(六)小区内部任何一次“地震”或“风波”都是内耗或自相残杀,是对业主自行管理能力的挫伤,元气大伤之后的恢复要耗费巨大的能量,这样的事件应该尽可能地避免。因此,业主委员会的工作尽可能地透明和协商是必不可少的机制。
我们既然已经向特定的业主自行管理迈出了步伐,形成了特色,就已经没有停止或倒退的可能,岂能再让包干制占有我们的物业费,摧残我们的小区?!我们自己如果不站出来管理小区,就别指望物业公司的恩惠;我们自己不是团结一致,就别想政府会来救助。贫困户脱贫还得靠自己才能正真脱贫,这个世界从来就没什么救世主。小区物业管理的真理就在这里。
                         小区第三届、第四届业主委员会顾问  XXX
                                      2016130
又及:
文章里之所以用“革命”二字,完全是因为在物业管理这个领域,法律的定义是原则性的,而政府的规矩又是含糊的,还有所偏袒,原因就是这个领域不仅“年轻”而且还涉及广大民众的切身权益。政府即不想乱,又没有经验,还想借用自己以往的权威。另外,在市场经济的大环境下,政府只是搭建了一个平台,鼓励大家公平竞争。所以,业主自己如果不努力,当家做主,在台子上演戏的就是别人啦,并且是名利双收。因此,这种努力就带有革命性,不仅要革自己的命,还要革别人的命。我们以前靠革命“驱除”了振邦,靠革命争取了千翔,还有靠革命雇佣了颐景园,之后,我们还要继续······。

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