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小区业主的福音———彩家物业管理模式推荐

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发表于 2016-4-5 08:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
小区业主的福音———彩家物业管理模式推荐
    最近有媒体报道了杭州彩家物业服务的新模式,经联系,我看到了他们的相关介绍,很有感触。联想到这几年我对这个栏目的观察和体验,在这里为他们做做宣传也应该是责无旁贷吧。
    独立封闭式小区都会有物业公司来管理(业主自主管理的极少),物业公司管理模式大多采用包干制,这种包干制现象至少说明了我们国家在物业管理领域的不成熟,隐形矛盾和冲突逐步加剧。近二十年物业管理的实践证明,包干制相对于不成熟的小区物业管理还是适应的,她初步解决了城市住宅快速发展的需要,满足了政府对居民生活有秩序管理的基本尺度。所谓不成熟,一是国家的法律法规在逐步地完善,在逐步地适应;二是小区业主民主管理公益事业的意识欠缺,参与性差。所谓隐形矛盾和冲突逐步加剧,是指社会发展到现在,包干制已经严重侵害了业主的权益,是我国社会基层诸多社会矛盾冲突的原点之一,业主要求改变现状的呼声越来越强。
彩家物业管理模式的兴起,其原始动力就是对现有模式的抗议或革命,其最突出的变革有两点:
一、解决了业主自行管理物业时,专业管理队伍层面的欠缺。很多小区业主早就厌恶了不良物业公司的管理,但是,如实行业主自行管理或者自主管理,专业管理队伍从何而来就是个问题,业主自己直接参与管理又不现实,即使是酬金制,物业公司的态度仍旧是消极的,除非像经济观念十分强悍的温州地区,对业主委员会委员实行酬金式的自行专业管理。
彩家物业管理模式最显著的特点是利用自己组织管理的技能,将社会上的专业单位,如保安公司、绿化公司、保洁公司和电梯维保公司召集起来,让他们分别与小区签订服务合同,改变了传统物业公司自己包揽(除国家规定的必须由社会专业单位管理的物业项目以外)一切的模式。
各专业公司分别与小区签订服务合同,有助于克服物业公司经理人或是老板对各专业服务的人为干扰,扩大了业主对专业单位的选择性和监督的有效性。所以我说,彩家物业服务模式解决了业主自行管理物业的后顾之忧。
二、改变了物业服务的传统模式。如何跳出传统的物业服务模式,让业主正真感受到自己是小区的主人,关键是要摆脱现行的物业公司模式,打破物业公司垄断物业服务市场的局面。就像马云的支付宝打破了银行对货币流通领域的垄断一样。
市场经济催生了物业服务企业,而物业服务企业又垄断了物业管理的市场,政府却不敢大胆地鼓励业主自治,提倡百花齐放。业主自行管理虽有法律的支持,但是却无实际的措施。2007年国务院的物业管理条例虽然在《中华人民共和国物权法》出台之后颁布,但是没有将物权法中的业主自行管理或自主管理的时代意识和需求加以体现,政府干预下的物业公司模式是整个条例的主体原则,因此,在实践中,政府对处于垄断地位的物业公司的迁就,就是对小区业主的伤害,这就是我们现行体制的弊端。
彩家物业管理模式非常巧妙地与其他社会专业单位一样参与了对业主自行管理进行服务的工作,开创了一个新型的物业管理模式。这里,没有传统的物业公司,也不受行政企业资质和招投标形式的约束,业主与服务企业平等自由地洽谈,完全不受其他人为因素的干扰(在社会专业分工成熟的我国香港、台湾地区及许多国家都采用类似的模式)。
彩家物业服务模式在宣传资料里还有许多介绍,我就不一一叙述了。
我现在还不知道“彩家物业服务有限公司”是否是按政府的传统模式进行工商注册的,如果换做是我,就取名为“彩家物业管理咨询公司”,彻底摆脱传统模式而不受其约束:我的管理团队可以“无证上岗”;我无需按政府的规定配备各专业技能人员;更不需要通过企业资质考核,一切均取自社会,而我付出或具备的是管理技能,是智慧,我的法理很充分:
一、即有法律依据而无法律禁止。彩家物业服务模式在其公布的“合作模式”之二中要求小区必须召开业主大会,表决实行业主自行管理并报主管部门备案,这就解决了小区物业管理主体的问题,符合法律法规的规定(确定主体与客体关系,对涉及法律诉讼事项有关);物业管理咨询公司以为业主提供自行管理物业的服务为由参与小区的管理,法律没有禁止。
二、小区物业管理的主体是业主自行管理的机构,他可以自主决定直接与社会专业服务单位签订服务合同,也可以委托咨询公司代为签订合同,这些程序符合我国合同法的规定。
    三、咨询公司本身按章纳税(咨询服务费,即物业费收入和小区营业收入的百分比),为自己员工团队交五金一险不用委托其他企业,物业费收入为业主自收自付的暂存款,可以不用开具营业及教育附加等税票,业主索要发票可以拒绝,开收据即可,具体由谁开票可按账户管理要求操作。
    彩家物业服务模式成败的几个关键:
一、在平等互信的原则下,签订诚信有效的财务管理和支付透明的合约是彩家物业服务模式成败的关键之一。对小区物业费收入及其它营业创收的现金的控制,是不可回避的业主与服务公司之间的问题,如何约定,双方一定要将“君子与小人”的角色把握好;
二、协调和储备社会专业服务单位的能力关系到彩家服务模式是否能够长久延续或不断提高质量的问题;
三、物业费收缴的成果与服务的质量有关,也与管理技能有关,还要充分依靠业主委员会这个主体的作用,适当的时候,要动用法律诉讼的手段。对某几个不交物业费业主的宽容,就是对按时全额缴费业主的侵害,这在业主自行管理物业的小区,此原则不可打折,如有不公平现象一切都无从谈起。
最后,我建议有意愿改变小区物业管理面貌的业主委员会,愿意尝试业主自行管理的业主委员会,赶快与他们联系,电话:13567128270 周先生。
我也将向杭州市住建局推荐彩家物业服务模式,为改善我们杭州的物业管理尽微薄之力。

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 楼主| 发表于 2016-4-25 16:37 | 显示全部楼层
杭州市住建局物业监管处回复:
    只要跟现行法律无冲突又经过业主大会同意的物业服务形式,我们都认可。至于这种模式是否能够推广,要看各小区的实际情况和业主是否能达成共识感谢您对我市物业管理工作的关心,有事多联系。

                                                                                                                                                                                                                                                    2016年4月8日







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