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一眼十年。杭州的所有板块里,滨江和未来科技城是最让我刮目10次相看的板块。

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发表于 2016-7-14 16:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
以前发帖讨论过江北、城东板块。这次来讨论一下江南的滨江区和未来科技城板块。
这两个板块,一个是去年让很多人大呼错过的滨江区,一个是今年让很多开发商哭死的土地市场,都给人很多的期望和惊讶!

南岸滨江
滨江区的历史杭州人恐怕都清楚,从最开始的西兴、长河、浦沿三镇成立,简要的历史也很容易找到,也是我们今天话题展开的一个引子。

滨江区由高新开发区、滨江区管理体制整合而成。其中,高新区始建于1990年,是国务院批准的首批国家级高新区,位于钱塘江北老城区原文教区一带,面积11.44平方公里,是杭州高新区建设发展的发源地,也是高新技术的创新源和中小科技型企业的大孵化器;滨江区于1996年12月由国务院正式批准设立。开发区管委会与滨江区政府实行两个名称、一套人马。

2010年滨江区实现生产总值341.7亿元,增长13.1%,技工贸总收入1810亿元,增长18.8%,财政总收入84亿元,增长17%,其中地方财政收入46亿元,增长24.7%;在全国80个国家级高新区中综合排名第八,是浙江省最重要的科技成果产业化基地、技术创新示范基地、创新型人才培养基地和高新技术产品出口基地。

滨江区从最初90年的高新区的底子,发展到现在的滨江区,经历了26年。其中最重要的根本原因,就是从一开始就定好了他的发展方向——高新技术。
所以现在看到了网易、阿里巴巴、华为等等超大的高新科技公司在滨江,以整个行政区之力来发展一类重要产业,这是杭州其他任何一个区都不能比拟的发展力度和速度。
说到底,滨江区有整个杭州版图上所有区块都没有的产业支撑——高新技术,这在当前世界经济竞争格局下,是中国跟世界少有的能够齐头并进的项目之一。去年大力倡导的工业4.0,国家在加大力度推广的制造业上面,中国跟西方强国不管是技术还是积累上面,都相差甚远,中国需要走的路都还有很多。唯有高新技术,尤其是网络科技,杭州走在中国前列,也走在了世界的前端梯队里面。

说了这么多,其实想解释的就是一句话:滨江有杭州其他板块没有或者更强的产业支撑。
一个板块的房价,在很大程度上是由这个板块的产业支撑决定的,滨江区就很好地解释了这个问题。

滨江房价 一眼十年

滨江的房价,虽然可说的已经有10几年,但最精彩的部分其实要从09年开始。

09年的时候,滨江跟九堡的房价一起起步,当时很多人会拿在一个起跑线上的两个板块来对比,来选择。
大概是12年吧,楼市最晦暗的时候,有人问我哪个板块最危险,我说可能会是滨江,因为滨江的房价涨得太离谱了。而且这个涨价的原因,有多少是因为炒房涨起来的,没有人测算过,也没人能测算清楚。
虽然后来我们看到最先降价的是滨江,当时半岛国际、寰宇天下、钱塘帝景降价的盛景可能很多人都还历历在目,但后来这个降价的空间很快就被反弹回来,滨江的房价好像是一个老鼠仓的曲线一样,让错过的人泪流满面。
金风未动蝉先觉。去年的时候,滨江区在杭州所有板块几乎未动的前提下,二手房率先起来,先行上涨了30%以上。紧接着滨江区所剩不多的新房都开始涨价热销,又一次来了30%以上。所以我们现在看到滨江区那些走过本轮行情的楼盘,多的都已经上涨了60-80个百分点了吧。
从最早的2000年开始,到现在16年但不为止,滨江楼市经历几轮波动,但事实似乎已经摆在眼前。当年的争论虽然已经隔得很是久远,但为何如此的道理,却有几个人真的想过。
这是杭州哪个板块可以比拟的?

管中窥豹 看透滨江

可能12到14年这段时间吧,原来从来没有堵过车的滨江区也开始堵车了。原来人气不足的滨江很多板块的商铺开始停止了洗牌,能够有声有色地运营并且越来越好了。
其实当时我也没有意识到,滨江区已经在暗中消化掉了原来的房价泡沫,用高新产业的支撑,和自己不断提高的人口素质。也就是在这段时间,滨江区在一轮房价的盘整(不用调整,因为调整会让人以为是只跌不涨,而滨江区在这段时间有跌有涨)中,已经让自己板块内的房价坐实,再没有下跌的空间,也已经让自己板块内的购房力量积蓄到了去年的暴发点上。

诚然,这是我们看到的滨江区的房价走势之后,附会上去的滨江区内在影响房价的一些原因,并不尽然全部,但应该是最最主要的一些因素。
而其中我要着重墨描写的,还是滨江的产业支撑。这一直支撑滨江区发展的主线,也将是滨江区房价走势不容忽视一个重要分力。

再反观滨江目前的房产现状。悲哀啊,竟然几乎没有新盘可售了。更悲哀的是,整个滨江区的房子,高品质的住宅、改善型的住宅几乎没有,好容易有一个银杏汇,一来区位在一桥一侧,二来定位太高端。跟滨江区目前的住宅定位之间,差了100个台阶。
这时候,也只有去年滨江区出让的两块地,楼面价都在20000+的金茂地块、绿九地块可以撑起这个场面了。但仅仅这两块地,足够撑得起来吗?个人觉得远不够。
其次,两块地一块绿九位于四桥边,一块金茂位于三桥侧,虽然都是一线江景的豪宅区位,但在于滨江区的板块上面却有着不尽相同的区位属性。而这就要看你是喜欢离一桥和四桥更近,还是离奥体更近,这两个方向以后的发展如何,更不是可以轻言决定的。

但是,做为滨江接下来,解决整个市场改善性需求,做为滨江核心地段地标性建筑的这两个项目,在可触及的未来一段时间内再没有宅地出让的滨江区里,这两个项目恐怕要在整个杭州住宅、建筑圈里面都会大放异彩吧。

由点及面 却不敢望穿两岸

标题里说了,未来科技城。
我并不擅长预期,但未来科技城有着跟滨江类似的产业支撑,却没有滨江区一样稀缺的土地资源。有着跟滨江区一样的增长态势,却没有跟滨江区一样的积累时间。
更重要的是,未来科技城很难能找到一个像金茂、绿九这样有着可以代表一个板块的住宅、地标,当然了,也可能是这个板块的发展还没有到那个高度,如果地价不发表意见的话。

不得不提,未来科技城最近的地价让很多人,也包括我吓了一大跳,而未来科技城将来发展成什么样子,不妨我们也约一下,在下一个10年。
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发表于 2016-7-14 16:48 | 显示全部楼层
刮目十次相看,哈哈哈哈

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发表于 2016-7-14 16:52 | 显示全部楼层
现在滨江区沿江的楼盘中,还有500万能买得到的吗?
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发表于 2016-7-14 16:57 | 显示全部楼层
中肯
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发表于 2016-7-14 17:03 | 显示全部楼层
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发表于 2016-7-14 17:14 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 urpig 于 2016-7-14 17:16 编辑

滨江 未来城。。。都是萧山敌对势力啊

哪个板块不是萧山的眼中钉?
楼下请举例
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发表于 2016-7-14 17:14 来自手机 | 显示全部楼层
未来城建控规已经控死。
西面全是山。怎么建?
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发表于 2016-7-14 17:23 | 显示全部楼层
滨江不就是萧山么,为啥论坛总喜欢两者对立,感觉是某托别有用心
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发表于 2016-7-14 17:38 | 显示全部楼层
未来科技城和滨江还是有区别的,地段差十万八千里,滨江过四桥开车半小时到市中心湖滨。半小时到奥体、钱新。科技城怕是1个半小时都未必开的到湖滨,到钱新、澳体估计两小时以上。滨江紧靠钱塘江,有得天独厚的自然环境,在炎热的杭州,比其他地区最起码温度低五度。说起散步,西湖边都比不上钱塘江,更不要说运河了。科技城最多一些小河,对降温效果有限。还有一点就是滨江地块相对科技城小的多,容易炒作。滨江就是创业板,科技城的体量可是大烂筹啊,有那么多钱去炒吗?炒的动吗?
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发表于 2016-7-14 18:03 | 显示全部楼层
分析的很好。滨江核心区已经没有新楼盘了,等着封盘暴涨吧。
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发表于 2016-7-14 18:08 来自手机 | 显示全部楼层
urpig 发表于 2016-7-14 17:14
滨江 未来城。。。都是萧山敌对势力啊

哪个板块不是萧山的眼中钉?

大江东和下沙
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发表于 2016-7-14 18:40 来自手机 | 显示全部楼层
msy711 发表于 2016-7-14 17:38
未来科技城和滨江还是有区别的,地段差十万八千里,滨江过四桥开车半小时到市中心湖滨。半小时到奥体、钱新 ...

随便你说,科技城姿态低一点,先聚产业,聚人气!
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发表于 2016-7-14 19:12 | 显示全部楼层
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发表于 2016-7-14 19:13 | 显示全部楼层
柳飞雪 发表于 2016-7-14 18:03
分析的很好。滨江核心区已经没有新楼盘了,等着封盘暴涨吧。


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发表于 2016-7-14 19:24 来自手机 | 显示全部楼层
滨江很多地都被体制内的分了
核心区能拿出来拍的几乎没有了
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发表于 2016-7-14 19:34 | 显示全部楼层

金茂府估计要5万
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发表于 2016-7-14 19:39 | 显示全部楼层
coyoc 发表于 2016-7-14 18:40
随便你说,科技城姿态低一点,先聚产业,聚人气!

房价都这么高了,还能聚人气吗
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发表于 2016-7-14 19:48 | 显示全部楼层
无言花 发表于 2016-7-14 16:52
现在滨江区沿江的楼盘中,还有500万能买得到的吗?

500万可以买半岛国际120方
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发表于 2016-7-14 20:04 | 显示全部楼层
滨江很好,也基本很成熟了,价格基数比较大,属于白马股。科技城价格基数低,想象空间大,能不能成为大黑马需要逐步证实。其实大黑马必要条件是低价起步,最好有成块土地可供整体规划,苏州园区,南京河西,合肥政务区等房价涨幅之最无不都是低价起步的新区。
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发表于 2016-7-14 20:12 | 显示全部楼层
自从上海陆家嘴滨江区域成熟以后,房价涨幅就大幅跑输郊区,原因就是一者基数大了,二者配套成熟以后提升空间小了,而郊区随便通个地铁都能涨好大一波。如果要挖掘房价黑马肯定要去郊区挖掘,就好比股票挖大黑马肯定去st里翻,当然了,不是所有st都会变成大黑马。
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