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再议酬金制物业管理

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发表于 2016-7-25 10:51 | 显示全部楼层 |阅读模式
这是发表在我小区实名网上的文章,大家可以参考。

再议酬金制物业管理

——请款方式更符合酬金制的本质

    酬金制物业管理是目前政府予以肯定的物业管理模式,在许多指导文件中也有一定的表述。由于我们内地的物业管理尚属初级阶段,因此,大多数实施酬金制物业管理的公司一般都是在按照政府的定义操作。我们小区实行的酬金制,从管理模式上看,视乎与政府推行的模式不尽相同,所以大家在运作过程中多有疑虑,体现在管理权限、管理职责等方面。因此,有必要对政府肯定的酬金制模式以及我们自己的实践作一个分析,以利指导我们的运作。

一、我们的模式与政府及物业公司模式的冲突焦点。

迄今为止,政府关于酬金制物业服务合同的范本,是要求物业费收入的管理由“乙方代管”(摘自杭州市范本,即物业服务企业)。为所谓的“公平”,物业服务企业与业主委员会又创造出了双方共管的方式。我们的模式是业主委员会的单方管理,乙方请款。

直言而论,政府的合同范本是现行体制的产物,委托物业公司管理物业费收支是出于对业主委员会的法人地位及对财务管理的能力的考虑。物业服务企业的所谓“公平”,更多考虑的是竞争的需要(争项目),外加对自己利益的保护,是一个折中的办法。我们的模式则是对历史教训的考虑,占据管理的主导地位,排除一切不利因素及可能,万无一失地保护业主的权益。

冲突在哪里?有以下几个明显的地方:(一)物业公司用款必须向业主委员会请款,自主地按所谓合同的规定支付款项的权力受到抑制;(二)遇到双方分歧的时候,没有对资金的管理权及对局势的控制权,走法律程序又担心败诉,心中没底;(三)会计做账受到业主委员会的制约,说白了,太透明;(四)必须代理支付员工的保险费用、签订劳动关系的合同及与社会专业单位签订技术服务合同,既无自主选择的权力,还要承担责任;(五)物业费收费及支出按理论计算应该没有结余,但是,安排得好应该会有结余,由于是请款制度,物业公司失去了对资金预算及使用的控制权(说得难听点,物业公司如果控制账户,一定不会有多少结余,而业委会一定会精打细算,以丰补歉,从长计议)。

    二、什么是酬金制?

    酬金也称佣金,是在市场经济条件下,产生了雇佣代理行为时出现的一种交易或报酬的货币表现形式。它是指卖方给服务代理人或管理人的服务报酬。在具有代理服务性质的行业中大都实行不同形式的酬金制,

物业管理从其内容而言,是业主委托物业服务企业代为管理的性质。国务院物业管理条例第二条规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。因此,不论采取何种服务模式,物业服务企业作为代为管理者,通过服务获取报酬,就是这个行业的本质。

我国物业服务之所以有酬金制,是与包干制相对应的。而包干制所反映的则是强势政府的物业管理行为。小区业主委员会的成立,某种意义上讲,不是为了独立自主地管理小区,而是为了配合物业公司的物业管理,很难谈得上业主监督及参与,因此是本末倒置,不符合双方合同约定,与双方的市场运作相冲突。但是,很多时候或情况下,他是与一定的国情相吻合的。我国南方与北方反差极大,在2007年以前,除了北京等地区,北方城市的物业管理,还是由政府在主导,地方的物业管理条例都未能制定,哪里还谈得上业主自主管理行为的存在。所以从境外或我国台湾及香港地区引进酬金制,是因为我国市场经济的发展及业主自主管理趋势的形成,也就成为了我国物业管理体制改革的必然,2007年《中华人民共和国物权法》的出台,给业主参与物业管理带来新的依据和动力。

政府的酬金制物业管理是基于2003年11月发改委和住建部联合下发的《物业服务收费管理办法》,其概念是指:业主向物业服务企业预交物业服务费用,物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足由业主享有或者承担的物业服务计费方式。从其内容看,是业主向物业公司交纳物业费,可以理解为物业费收支的管理是在物业服务企业的管理下完成的。那么这个规定是否是强制性的?显然不是,从我们的司法实践看,物业服务双方的合同更具有法律约束力。从杭州市范本提示可由“乙方代管”的办法解读,就同时存在着不用乙方代管方式的合理性。

酬金制的核心是物业公司按约定提取酬金,体现的是业主作为物业的主人向代理人或是服务人支付劳动报酬的行为,从概念上推理,钱由谁管理,应该由业主来决定,请款方式更符合酬金制的本质,政府只是提供了一个建议,供你参考。

三、合理不合“规”的现象,责任在谁?

我们的酬金制是合法合理的,这是无可争辩的事实,但是与政府的管理程序有矛盾这也是事实。哪些矛盾?可能一些委员还不清楚,我在实名网上为此发表过文章,大家可以再去看看,标题是“这些员工属于谁?”、“我们的酬金制是一场不能倒退或停止的革命”。看过之后,你就应该知道责任在谁。

    我们这样管理账户难道是多此一举吗?

举例讲吧。现在我们正在与原物业公司进行法律诉讼,如果按双方共管账户操作,几年前累计到现在的那么多纠纷,恐怕就不如我们现在应诉那么轻松了。现在,我们不仅获得了物业服务(虽然是不如人意的服务),而且资金安全也得到了保障。这与六年前我们与振邦物业公司诉讼期间的情景完全相反,那时账户被封,资金冻结,步履艰难,业主委员会要忍受多大的压力?

共管账户的使用是合同约定,是双方一致下的操作,如果存在分歧,说难听点,物业公司可以天天让你不得安宁,我们这些委员们,你们有这个精力吗?被别人挟持的感觉好受吗?因此,我在本文的一开始就说过,“我们的模式则是对历史教训的考虑,占据管理的主导地位,排除一切不利因素及可能,万无一失地保护业主的权益”。物业公司是经营性企业,为最大利益化在市场上进行拼搏,别指望他们的恩赐。

    关于物业管理模式的问题,我与杭州市住建局主管部门有过交流,他们的态度与我一样。交流中,物业监管处徐处长的态度是“只要跟现行法律无冲突又经过业主大会同意的物业服务形式,我们都认可”。

现在如果还在质疑我们的模式,只能说你没有看到我们这个模式的有效性及安全性,放大了他与政府模式的不协调性。我曾经说过,如果我们不是继续前行,那就是后退,退到包干制,放弃业主对监管物业公司最有效的账户管理的权力。

我曾经还说过,我们的酬金制,如果没有一个富有个人牺牲精神的团队来参与管理,或是参照温州模式来管理,我们的未来,就是过去的“紫云山庄”,也可能连他们都不如。

政府及法律在物业管理模式的规定上是宽松的,取决于业主大会的统一决定;我们对物业管理模式的选择,则取决于我们所处在的环境、需要及对酬金制真实意义的理解。改革开放三十多年了,业主自主决定的思想,也应该在我们小区有所体现。要说我们的模式不是酬金制有点牵强,其实,我们的模式才是真正的酬金制,政府的模式设计有违酬金制度的本质意义和业主主人翁的地位,是落后了的社会关系的解读,不利社会的变革和发展。

四、现在模式下怎样与物业公司磨合。

关于磨合的问题,我需要提示大家的是,不要轻易相信物业公司的许诺。都是搞企业的,相信自己,尊重合同最重要。

坚持请款制度不能放弃,这是我们对物业公司的底线。

    酬金制物业管理由于物业公司失去了赚取最大利润的动力,所以,被动服务,出工不出力,就是这个模式下最容易出现的问题。千万不要相信他们的甜言蜜语,什么软性要件,形式规定,IS9000是如何如何地完备,在没有动力的情况下,物业公司主动完成合同内容,业主必须持有怀疑态度。如何按合同规定要求物业公司必须实现一级资质的服务内容?处罚是有一定效果的,但是罚了,又担心员工队伍的稳定,这个尺度的把握由谁来判定?这是业主委员会必须花功夫,动脑子的关键问题。搞过企业管理的人都知道,上台阶不是一个容易的事情。

与物业公司的磨合,不仅仅是部分权力的渡让,局部的承包,落实合同资质应该是首选内容,形式要件如果在一定程度上落实,可以在很大程度上提高物业公司的“颜值”。一定形式的“颜值”可以体现一定的内容,这是个不用我们业主委员会增加开支多花钱的地方,一定要抓住不放。

小区对外、对政府相关主管部门的工作联络,凡是涉及物业管理方面的工作,就应该由物业公司先行出面,然后汇报,再由业主委员会决定。

既然物业公司承诺有多项完备的管理措施和预案,就应该先由他们提出在我小区试行的建议,然后双方探讨是否采用。

最后,还是那句话,坚持我们的酬金制,坚持对物业公司的请款制度,原则问题绝不放弃,钱权在握,哪管他地动山摇!


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 楼主| 发表于 2016-8-1 10:38 | 显示全部楼层
    费账户的掌控关乎合同双方的主导地位,市场经济环境下,买卖双方要做到绝对平等是不可能的;物业公司与业主之间绝对不是利益的共同体,物业公司的服务也绝对不是什么自觉行为;业主的监督,如果离开对物业费的主导与控制,就一定是”纸上谈兵“。物业公司经常挂在嘴边的一句话是:我们企业的资质是政府批准的,资质就可以代表我们的服务水平,如果有瑕疵,政府会处置我们的,因此,根本就不需要业主的监督,而且业主的监督只能是物业管理效率的降低。你们看,物业公司的逻辑是清晰的,他们非常清楚应该怎样对付业主,而我们业主却常常抱有幻想。所以我说,政府其实并不指望业主的监督能够提高物业公司的服务质量,业主委员会只要配合好就行,所以,政府管理的重点是要求业主委托企业就行。
    浙江省高法曾经有个统计,截止2012年,关于物业管理的纠纷诉讼案子是呈逐年上升的态势,可见政府的判断是错误的,单靠政府的行政管理,物业公司的服务质量是不能稳固的。
    既然是市场决定,为什么物业费账户就不能由合同双方自己决定呢?好在人民法院给予了支持,政府2003年的办法和杭州市城建局的范本 就只能是建议,供你参考。
    通俗地讲,主人如果失去了对现金的掌控,完全指望仆人的计划与安排,而且主人毫无监督和整治的机会,一定要等法院来判决是非,你们说,这样的主人,你们还愿意当吗?物业
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 楼主| 发表于 2016-8-5 15:11 | 显示全部楼层
夕阳与黎明 发表于 2016-8-1 10:38
费账户的掌控关乎合同双方的主导地位,市场经济环境下,买卖双方要做到绝对平等是不可能的;物业公司与 ...

    在评价颐景园物业公司在我小区一年服务质量的会议上,颐景园物业公司竟然提出我酬金制是不合规的问题,完全是为掩盖其没有履行一级资质企业的各项服务内容而找借口。说明习惯了包干制物业服务的企业,一旦没有了对物业费的支配权,就不知道该如何管理物业,与就是说,一旦没有了在物业费上获取最大利益的时候和机会,他们就失去了所谓的物业管理的正常状态。
    我们不否认物业公司在与我们的酬金制管理碰撞时要有一个适应的过程,但是,以否定我们的酬金制模式来为自己的瑕疵庇护,完全就是一个阴谋。对此,我们完全有理由对他们接下来的行为表示怀疑,不可掉以轻心。
    让我最为担心的是,我们业主委员会在此工作不顺的时候也在怀疑我们的酬金制,而忽略了对物业公司的监督,将物业公司的服务瑕疵的原因归为我们的酬金制模式,这就正好上了物业公司的当。
    我们的酬金制是一场为业主利益而进行的革命,现在已经没有了退路。历史的成就已经证明了我们过去的正确,如果放弃,就意味着倒退,倒退没有希望。
    希望业主委员会三思而行。


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