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案例解剖一前期物业服务与事实服务

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发表于 2016-11-4 20:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                         案 例 解 剖

案例:

对事实物业管理服务说“不”!
www.110.com 2010-07-15 11:52
  本律师最近代理了深圳市莲塘仙桐御景小区物业管理费纠纷一案。该小区物业纠纷僵持已有近四年之久,该小区的开发商在业主未入住之前与其子公司物业管理公司签订了一年的前期物业管理合同。业主入住后依法成立了业主委员会,并于前期物业管理合同到期前选聘了新的物业管理公司,但前期物业管理合同到期后原物管公司以选聘表决不真实不合法为由拒绝移交。业委会诉至法院要求前期物管公司撤离小区并移交工作,但法院判决选聘未达到法定人数驳回业委会的诉讼请求。业委会不服提起上诉,上级法院维持原判。
  拿到终审判决后前期物业管理公司又将业主分批起诉到法院,要求业主支付拒交的物业管理费。
  去年被起诉的第一批业主两审均败诉,法院认定:虽然该小区业主大会以投票的方式做出表决要求前期物业管理公司撤离,但该表决结果已被人民法院以不合法为由而否定,因此前期物业管理公司在业主未选聘其它物业管理有限公司之前,依然为业主提供物业管理服务,前期物业管理有限公司进行管理期间业主应当支付物业管理费等相关费用。
  本律师代理了前期物业管理公司起诉第二批业主的诉讼,作为业主代理人,颜宇丹律师在庭审中就“事实物业管理服务”答辩如下:
  原告提起诉讼所谓的依据为《物业管理委托合同》的合同期限为2004年1月1日起至2005年12月31日止,该合同到期后原告与被告至今未签订新的物业服务合同,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条 :“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。”原告以无合同依据的所谓“事实上的物业服务”起诉被告,法院应当予以驳回。
  原告非法霸占被告小区物业近四年,强行向业主提供事实服务,强迫业主接受他们不合理的物业费等费用,拒绝接受业主对他们的服务监督,从根本上无视业主的合法权利。物业服务公司同业主、业主代表机构在法律地位上完全平等,二者就是以物业服务为标的的委托合同法律关系:业主或业主的代表机构委托物业服务公司为其提供物业服务、并向其支付相关劳务费用的简单民事法律关系,其适用《合同法》和《民法通则》等相关基本法律。二者任意一方不得强行要求对方接受要约,不得强行要求对方履行无法律依据的义务。,《合同法》要求合同双方基于“合意”,即一方提出要约,另一方对该要约认可并做出承诺,合同才能成立。
案例解剖
对这个案例我提出以下看法:
一、前期物业服务合同到期后,如果此时小区已经成立了业主大会,选举了业主委员会,这就意味着“前期物业管理”时期的结束,这是前提。不论业主大会是否聘请了新的物业公司,只要没有与原前期物业服务企业鉴定聘用合同,在业委会提出前期物业服务企业退出小区的要求时,企业应无条件地从被服务的小区退出。该期间如有业主欠费,仍可依据法律追索,但是,这不构成不退出的理由。
此时,新的物业服务企业尚未进驻,小区的物业管理有可能产生混乱,但是, 这与退出的物业服务企业无关。所以,此种情况一般不会发生,业主委员会大都会继续聘用原物业公司,如果这期间发生未签服务合同的情况,应该视为“事实上的物业服务”反之,如果业主委员会正式要求前期物业服务企业退出而不退出的话,则前期物业服务企业违法,人民法院应予支持业主委员会的决定
如果案例如我这样设定前提,则法院判决错误。
    二、首届业主大会成立,选举了业主委员会,此时前期物业服务合同尚未到期,而业主大会亦未选聘新的物业服务企业,此时,业主委员会一般都不会要求前期物业服务企业退出小区;但是,即使前期物业服务合同尚未到期,只要业主大会成立,并且聘请了新的物业服务企业,此时,按 国务院物业管理条例第二十三条规定:前期物业服务合同约定期限尚未届满,但业主大会已按规定选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止前期物业服务企业就应该退出小区。
三、案例中,法院判定的理由是,小区选聘新物业服务企业的程序违法,所以认定原物业服务企业“事实服务”的存在。这里,法院显然是判定前期物业服务合同尚未到期,按前述规定,违法选聘的新物业服务企业当然不能进入小区实施物业服务,所以,原物业服务企业的“事实服务”的存在。
    正如案例的介绍,业主大会于前期物业管理合同到期前选聘了新的物业管理公司”,所以,前期物业服务公司在合同期内的服务应该得到承认。
四、案例没有交代的是,原物业服务企业是在合同期内向法院提起诉讼的呢还是合同期后?原物业服务企业是要求业主补交合同期内的物业费呢,还是合同期外的物业费?
案例介绍法院的判决是:前期物业管理公司在业主未选聘其它物业管理有限公司之前,依然为业主提供物业管理服务,前期物业管理有限公司进行管理期间业主应当支付物业管理费等相关费用。
这里,法院忽视了两个事实:
1、没有明确划分前期物业服务合同到期前及到期后的法理界限;
2、没有尊重业主委员会弃用原物业服务企业的态度。
    只要上述两个因素存在,原物业服务企业在合同期外的“事实服务”就不应该承认。这就符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的要件了。
五、依据案例,正确的判定是:原物业服务企业在合同期内的事实服务应该确认,欠费业主应该补交相应的物业费;原物业服务企业在前期物业服务合同外的“事实服务”不予确认。
六、结论,此案拖延了四年,想必前期物业服务合同也早就到期了吧,法院判决没有区分前期物业服务合同的期限,是本案最大的错误。律师用《合同法》、《民法通则》来反驳法院的错判,显然有点“不对马嘴”。

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 楼主| 发表于 2016-11-5 13:41 | 显示全部楼层
    昨天审题有误,前期物业服务企业是在前期物业服务合同到期后提起诉讼的,这就有违法故意,赖着不走,属于强行销售的行为。
    昨天已经说过,前期物业服务企业按合同退出,与小区物业管理可能出现的混乱无关,小区业主委员会的违规选聘行为在合同期内发生,原物业公司在合同期内的抵制行为有法律依据,合同期限已过,只能为合同期内的权益进行法律诉讼,但这不是赖着不走的依据。
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 楼主| 发表于 2016-11-5 14:00 | 显示全部楼层
    昨天审题有误,前期物业服务企业应该是在前期物业服务合同到期后才向法院提起诉讼。这样看来,该物业服务企业的行为就属于强迫业主接受服务的性质,不能成为“事实服务”。
    事情虽然发生在前期物业服务合同到期前,但是,在合同到期后,由于自己的退出,物业管理没有新的物业公司接手而产生的混乱,哪怕是新物业公司违规接手,都与原物业服务企业没有一毛钱的关系。至于业主欠费,原物业公司仍可以对合同期内的欠费进行追索。但是,这些都不能成为赖着不走的理由。
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