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浅析高层住宅消防控制设备损害责任的追究

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发表于 2016-12-7 17:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
浅析高层住宅消防控制设备损害责任的追究
我们小区交付不到五年,消防自动控制设备就基本瘫痪,监控室除了还可以看到两个大门的图像外,其它与各幢楼房的联系即各分控系统全部失灵,所有设施设备形同虚设,据说是被雷电击坏的。
消防主管机关在例行检查中发现了问题,要求业主委员会动用业主的专项维修资金修复设施设备,不然,就要罚款(据说数额不小)。消息灵通的有资质的企业闻讯赶来,纷纷要求参与投标。就连当初给小区的建设设计单位提供本地雷电等级的权威机构也将本地雷电等级从2级上升为1级(1级设计收费和设施设备投资高啊)。
200万左右的修复费用吓到了当时的业主委员会,做了工作后,此事就被暂时搁置了。“民不告,官不究”,平静了五、六年后,又有某厉害关系人向消防主管机构“揭发了”我小区消防控制系统瘫痪的情况,而主管机关又对现在的业主委员会提出了与几年前同样的警告。业主委员会出于对小区的安全负责,向当地城建局和主管机关做出承诺,准备动用专项维修资金进行修复。
我在这里并不想对修复的重要性进行论证,另有一个重要的责任问题必须得到追究,即小区交付五年内,这个设施设备在维保期内和维保期后,究竟是如何管理及保养的,这个问题不搞清楚,我们如何保证再次修复后,历史是否还会重现?难不成我们还要再次动用专项维修资金?
有人说,已经过了三个物业公司的手,那么长的时间了,向谁去查?好,既然时过境迁,已经无法查明,那么,分析一下我们现在的管理体制总是可以的吧?
一、根据物权法,小区消防控制系统设施设备是小区全体业主所有;
二、业主聘用的物业公司在实施管理和日常保养;
三、政府消防主管机关在负责督查和指导;
四、物业公司有上岗证的员工在负责操作;
五、按相关规定,物业公司之间在物业管理移交过程中,应该对相关设施设备的完好状态进行负责并移交;
六、设施设备的提供及建设安装单位应该在维保期内确保设施设备的有效运行;
七、业主对物业公司的管理及养护进行监督。
    从以上管理环节的设计看,所有者——业主只要在各个环节确保监督有效,不留漏洞,设施设备应该始终可以完好运行。但是,全部的管理还有一个最为突出的环节前面没有说明,就是设施设备在维保期过后,中等级以上的维修,可以动用业主的专项维修资金。这就是我要讨论的要害问题。
因为物业公司也没有专业的技术力量,日常保养不善,或者是其它因素造成中等级以上的维修谁来界定?我们业主有这个监督能力吗?
比如,物业公司在移交过程中,设施设备就已经有毛病了,业主要求维修正常后方可移交,可是移交的双方都会说你业主出钱或者是动用维修资金,我们就可以进行正常的修复和移交,因为物业费里不包括这笔修理费。理由相当充分,带病移交合法,责任还在我们业主身上。
    物业管理模式实施二十多年来,现在许多城市仍有百分之五十的住宅小区没有成立业主大会,已经成立业主大会的业主委员会,还有相当的一部分运作不正常,即使是运作正常的业主委员会,均不具备这方面管理的专业素质或人员配置,以上全部管理环节,就是在有效监督上出了问题,所有者自己不可能操作,别人搞坏了,还要所有者再掏钱修理。钱从哪里来?所以,物业公司、政府主管机关都将眼睛对准了业主的专项维修资金。
没有道理啊!我业主的设施设备我自己无法管理,也无法监督,那我业主的钱,凭什么就可以任人使用啊?!如不修复,主管机构还要处罚我,有道理吗?!这不是我业主搞坏的呀!这就与电梯一样,物业公司平时管理不到位,付给合同维保单位的钱太少(维保单位低价恶性竞争,主管机构放任不管,为此,我曾经投诉过主管机构,现在出的《杭州市电梯安全管理办法》应该是有了点作为),所以,电梯的正常保养就无法到位,电梯中修以上事故的出现率必然就高,现在的解决办法还是盯上了业主的专项维修资金,她可是也有用完的一天啊,即使再次补交,也经不住这样使用啊!
高层建筑由于它的特殊性,及时的预警系统和消防设备是必须的,是现代高层建筑必须具备的安全措施。但是,现代科技的运用必须建立在有效的管理之上,这是管理的基本常识,而我们现在的管理模式,不论物业公司还是业主,都不具备实施管理、操作和日常维保的技能,那又如何保证设施设备的正常运行?所以,住建局也在劝说消防主管机构不要动辄罚款,因为此种现象太普遍了,业主的专项维修资金有多少次好用啊?处罚一个无辜的人,于心何忍!
据我所知,浙江省大多数银行,采用合同的形式,将自己企业的安防管理系统交给了设备安装单位或者专业的安防公司进行日常的管理、运作和维护。此法可鉴,但是,这需要政府来完善。承包给社会单位一是要有企业肯干;二是要增加向业主收取物业费;三是消防主管机构要有新的管理办法;四是要将日常管理和维护从物业公司剥离出来;五是政府的专项维修资金管理中心对这项资金的使用要有更为严格的管理。这些事项的完成,单靠业主的市场行为难度较大。
通过以上分析,我们其实可以清楚地发现,在消防监控设施设备的使用、管理以及资金的使用上,所有者根本就无法掌控,还要提心吊胆地准备受罚,而实际的操作者——物业公司却丝毫没有受到惩戒,也不用承担责任,更为严重的是,一旦发生火灾,按消防主管机构的说法,板子还要打在业主自己的身上。我们是酬金制物业管理,到那时,物业公司也会有一定的理由将责任全部推在业主委员会的身上,又是一个冤啊!!!我如果是当届业主委员会的委员,我当然会力推动用专项维修资金,全面修复消防监控设施设备,以免被追责,可是,以后呢?
现在的物业管理条例,对属于业主的供水、供电、供气、有线电视和电讯设施设备移交给社会的专业单位已经有了明确的规定。对电梯的管理维护,政府主管机构也明确了必须交给社会上有专业资质企业进行维护。那么,高层建筑住宅的消防控制系统,既然政府也有主管机构在监管和指导,为什么就不能像电梯或参照安防设施设备一样,由社会上的企业进入小区进行专业管理和维护呢?
    业主们因为政府管理的缺失而丧失的权益,与《物权法》维护业主权益的原则是背道而驰的,此道不改,天理难容!
此文章已转政府相关主管部门。
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