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拒交物业费与业主共同管理权的被限制

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发表于 2016-12-8 14:33 | 显示全部楼层 |阅读模式
拒交物业费与业主共同管理权的被限制
                                                 ——浅析兰桂花园业委会与业主蔡女士的法律纠纷
128日《钱江晚报》在0002版报道了杭州市文一西路兰桂花园业委会与业主蔡女士的法律纠纷,看后,感觉有几个要点需要在这里与大家探讨。
一、根据记者报道,一审法院“判决蔡女士胜诉,并判业委会支付物业费补贴给该业主”。这里,我们却没有看到法院判定蔡女士“投票权”是如何“胜诉”的表述。按法院审理案子的一般做法,对蔡女士的诉讼要求都会有确认、合理或者支持一类的评判。记者在报道中如果没有说明,我们可以根据一般逻辑分析,也判定记者在这里采用蔡女士“胜诉”一词是错误的,即,至少法院对“投票权”的诉讼要求没有支持。
报道中,记者表述了业委会代理律师的观点和法理依据,我认为都是正确的,人民法院应该采纳,我分析,这也是法院没有对“投票权”的诉讼要求予以支持的依据。另外,据我所知,从2012年以后,人民法院对业主大会、业主委员会在按议事规则进行实物操作过程中产生的纠纷是不受理的,一般都是有政府主管部门或者是街道进行处理,所以,我们没有在报道中看到一审法院的相关判决是合理的。
以上分析如果是与事实相符,我们就要严肃地“警告”记者们,不懂的问题,没有搞明白的地方,千万不要乱说,那是要误导的,现在已经产生不良后果啦! 我在此予以“消毒”。
二、蔡女士的女儿说“投票权的权力受到法律的保护”这是在误解法律,持有这样观点的人还真的大有人在。有一个天天在“折腾”人民法院的浙大退休教师(见口水网·论坛列表·杭州业委会栏目)也是坚持这样的观点。
    我们的法律规定是权利与义务的对等,对违法行为,在一定尺度上剥夺其政治权利就是必然,这当然是从国家的层面来讲。在小区,其法理的指导作用依然通行,所以,住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条就规定,对拒交物业费的业主,其共同管理权的限制由业主大会决定。共同管理权,在杭州市住建局起草的“范本”里指的就是表决权和被选举权。报道中,我们清楚地看到,兰桂花园小区在2012年业主大会上通过的业主管理规约里,已经就上述内容进行了规定。
三、一审法院判决认为,业主个人交费是与物业公司之间的关系,不影响小区其他业主的权益。我支持业委会代理律师观点,法院的理由是错误的。
法院一审判决认为是从直接交易或者是业主交费购买服务的角度来判断这个关系的。这种狭义地理解也是现在许多法官对物业费性质的误解而产生的。为方便本次解析,我就不去深探,讲许多大道理,只要从物业管理条例第六十五条的规定就可以看出。条例表述的是,“业主委员会应当督促其限期交纳”。蔡女士的女儿理解为业主委员会没有权力限制业主,只有监督,可是,我们从逻辑上看,既然认为“不影响小区其他业主的权益”,那为什么还要规定由业委会去“督促”呢?很显然,因为业委会是执行业主大会的监督权,如果交费行为只是业主个人的行为,那就与管理规约没有关系,就用不着去督促。
我们还知道,小区的议事规则和管理规约,是业主共同拥有和共同享有的产物,因此,所有违约行为都是对全体业主的共有和共同权益的损害。所以,要对侵害行为人的共同管理权和对共有收益的享有权进行限制,体现在小区业主大会通过的管理规约里,这就是一个最为有效的“督促”。
如果一审法院的判决是对的,那么,小区的管理规约就是错了,而这个规约,一定是经过政府相关主管机关审核备案的,那么,政府相关机关也是错了。以此类推,住建部的指导规则也错了!
我现在不理解的是,这个“认为”与一审法院判业委会支付原告补贴款的关系是什么?记者报道里没有说明。我现在只能是单纯地反对一审法院的这个“认为”。
    四、对物业费补贴款判决的理解。从案情介绍看,小区业主在2015年拿到了当年的物业费补贴,而蔡女士的诉讼之一也是要求支付这笔补贴款。蔡女士是在2015年的121日才补交了从2011年的1月到2015年的930日的物业费,我们不知道的案情是,小区是什么时候发放2015年物业费补贴的,记者没有说明,我们只好假设。
2015年的补贴,按常理,应该在年度的末期发放。报道中蔡女士的女儿说,看到业委会1217日的公告后才起诉的,因为发放名单里没有蔡女士。这里就有了一个时间节点,如果是在蔡女士121日补交物业费之前,小区就补发了,那么名单里没有就很正常;如果是在补交之后发放的,那就另当别论。
我们可以就此分析探讨。
对法律的理解,我们是确定为有拒交物业费行为的人,而不能理解为欠费业主,对欠费业主,是不能够限制其参与共同管理权和享受共有收益的,《物权法》、《物业管理条例》和住建部的《指导规则》都规定的是拒交物业费。那么,我们如何判定呢?
1、小区管理规约对按时交付的规定是什么?
比如,我们规定半年为一个交费期,在半年内交费,都属于按时,超出这个交费期为欠费。小区这个规则有没有?
2、小区管理规约对拒交行为的判定是什么?
    人民法院的规定是,收费人要有法定的催交操作,在这个前提下,交付人在规定时间内仍未有交付的,才可以判定交费人拒交。小区这个规则有没有?物业公司是否有催交操作?
兰桂花园小区的管理规约及业委会与物业公司的合同里,对上述“按时”和“拒交”的规则是法官裁决的依据,如果没有,就可以认为该业主没有拒交行为,不属于规则之内的限制对象,法官的自行判定和裁决一般都会倾向于在当期内补交了物业费的业主。
3、规约里是否有对补交行为的判定规则?
既然有催交、补交和拒交的事态,就应该在规约里规定对补交的处理规则,如果还是没有,法官同样会做出有利于业主的判决,如果有规则,法官一般是会调解或是依据规则判决。
以上分析,告诉我们的业主大会,制定规则一定要细,概念一定要准确。
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发表于 2016-12-9 09:27 | 显示全部楼层
浅驳“夕阳与黎明”文中的部分谬论
我与你已经多次发生观点碰撞。面对我有理有据的分析,你每次都是无言对答或强词夺理而结束。大家可以翻翻以前的记录,谁是谁非可以一目了然。今天如果不是你在文中提到我,我真懒得和你对话。
一、你把我“依法行驶自己法律赋予的神圣权利”,说成是“折腾法院”。请你在此公开答复,说说我这样做,为什么是“折腾法院”?
请说出令人信服的理由。否则,我要去问问法院:你的说法对不对。如果法院认为你是对的,我自然会去人大讨个说法;如果法院认为我是正当行使自己的权利,则你是对我正当行为的污蔑,我要在法律上讨个说法。
二、我发表的<官司通报》及里面的观点是否正确,读者心中自然清楚,无需我在这里再次辩护。
看你经常长篇大论,似乎是在展现“懂法律讲道理”的身份。你符合这样的身份吗?如果你认为我是无理,你就应该针对我的某一观点进行具体分析并加以驳斥,而不是一句无理的结论,你有本事试试看。你说不出任何理由,会的不过就是强词夺理,什么叫做无理,这就是无理。
三、关于选举权和被选举权,是宪法赋予公民的神圣权利,任何人和团体,无权剥夺,除非法院依法判决。
这个权利显然适用于业委会的选举。因为业委会是基层的自治组织,国家规定了一系列法律法规来规范其行为,而且法院受理其中产生的相关纠纷。这和民间自发组织的团体的选举完全不同。依法治国,首先是依宪治国,如何法律如果和宪法冲突,都是无效的。宪法宣传日刚过,你毫无触动吗?
以前你对此无言对答,今天你拿出“共同管理权的限制”来解释,何其荒唐:
()任何法律法规都不能违背宪法,下层法律不能冲突上层法律,议事规则不能违反现行法律,这是基本常识。因此,任何其他地方引用的不同条文,都是无效。
()你把国家层面上的“对公民政治权利的剥夺”引申到小区,认为依然通行。你也太不知天高地厚了吧!
1、请问谁给你权利解释如此重大庄严的问题?
2、如果可以引申,国家层面是由法院来剥夺政治权利的,小区是不是也应该由相同性质的小区法院来剥夺啊?
3、你把小区业委会的行为和国家行为进行类比,是不是要把小区变成独立王国,可以任意践踏业主的权利啊?
(三)你为了替严重违宪行为辩解,把选举权和被选举权解释成“共同管理权”,太牵强附会了。不错,选举权代表了参政意识,但并不是同一个概念,如果,有一点牵连就是为可以代替,那还要选举权和被选举权的概念干什么?
()你首先用上述的错误观点解释选举权和被选举权,然后用拒交物业费可以限制“共同管理权”来最终否定选举权。你的理由同样站不住脚。
1、你说《物权法》和《物业管理条例》有现行的依据,我怎么找不到?请问哪条哪一项?
2、关于拒交物业费,必须和“有没有合同”及“合同是否有效”联系在一起,把它剥离就是违法。
3、你找不到法律依据,却去找那些不是法律的文件来支撑,比如:住建部的《指导规则》只是指导作用,并不是法律。西湖区建设局物管科则对我公开讲,对于业委会的工作,他们仅有指导作用,没有约束力。更甚的是,你居然把杭州住建部为业委会方便起草文件的范本当作法律来用。不懂法的程度真是可笑。
为了加强法制建设,中央一直强调要依法治国,依法行政,政府的“红头文件”都要先看看是否违反了宪法,可你依然恋恋不舍不正常的过去岁月,依然没有法制观念,至宪法而不顾,而对不是法律的文件当作至宝。
四、关于业主蔡女士的官司,我不了解全部,也不知判决书怎么写,我不想详细评论。但是,有一点是可以肯定的,她的诉求完全合法,法院应该旗帜鲜明支持。我们终于可以看到业主维权中看到一丝法律的阳光。我相信,业主会对这样的进步欢欣鼓舞。难以想象的是,你却如丧考妣,对记者的报道大加指责,甚至警告。真是笑话,你有什么权利去警告记者,是你不懂还是记者不懂?
如果你认为自己有理,就勇敢地站出来和我进行有理有据的辩论,而不是强词夺理。我等你答复。

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发表于 2016-12-9 09:28 | 显示全部楼层
浅驳“夕阳与黎明”文中的部分谬论
我与你已经多次发生观点碰撞。面对我有理有据的分析,你每次都是无言对答或强词夺理而结束。大家可以翻翻以前的记录,谁是谁非可以一目了然。今天如果不是你在文中提到我,我真懒得和你对话。
一、你把我“依法行驶自己法律赋予的神圣权利”,说成是“折腾法院”。请你在此公开答复,说说我这样做,为什么是“折腾法院”?
请说出令人信服的理由。否则,我要去问问法院:你的说法对不对。如果法院认为你是对的,我自然会去人大讨个说法;如果法院认为我是正当行使自己的权利,则你是对我正当行为的污蔑,我要在法律上讨个说法。
二、我发表的<官司通报》及里面的观点是否正确,读者心中自然清楚,无需我在这里再次辩护。
看你经常长篇大论,似乎是在展现“懂法律讲道理”的身份。你符合这样的身份吗?如果你认为我是无理,你就应该针对我的某一观点进行具体分析并加以驳斥,而不是一句无理的结论,你有本事试试看。你说不出任何理由,会的不过就是强词夺理,什么叫做无理,这就是无理。
三、关于选举权和被选举权,是宪法赋予公民的神圣权利,任何人和团体,无权剥夺,除非法院依法判决。
这个权利显然适用于业委会的选举。因为业委会是基层的自治组织,国家规定了一系列法律法规来规范其行为,而且法院受理其中产生的相关纠纷。这和民间自发组织的团体的选举完全不同。依法治国,首先是依宪治国,如何法律如果和宪法冲突,都是无效的。宪法宣传日刚过,你毫无触动吗?
以前你对此无言对答,今天你拿出“共同管理权的限制”来解释,何其荒唐:
(一)任何法律法规都不能违背宪法,下层法律不能冲突上层法律,议事规则不能违反现行法律,这是基本常识。因此,任何其他地方引用的不同条文,都是无效。
(二)你把国家层面上的“对公民政治权利的剥夺”引申到小区,认为依然通行。你也太不知天高地厚了吧!
1、请问谁给你权利解释如此重大庄严的问题?
2、如果可以引申,国家层面是由法院来剥夺政治权利的,小区是不是也应该由相同性质的小区法院来剥夺啊?
3、你把小区业委会的行为和国家行为进行类比,是不是要把小区变成独立王国,可以任意践踏业主的权利啊?
(三)你为了替严重违宪行为辩解,把选举权和被选举权解释成“共同管理权”,太牵强附会了。不错,选举权代表了参政意识,但并不是同一个概念,如果,有一点牵连就是为可以代替,那还要选举权和被选举权的概念干什么?
(四)你首先用上述的错误观点解释选举权和被选举权,然后用拒交物业费可以限制“共同管理权”来最终否定选举权。你的理由同样站不住脚。
1、你说《物权法》和《物业管理条例》有现行的依据,我怎么找不到?请问哪条哪一项?
2、关于拒交物业费,必须和“有没有合同”及“合同是否有效”联系在一起,把它剥离就是违法。
3、你找不到法律依据,却去找那些不是法律的文件来支撑,比如:住建部的《指导规则》只是指导作用,并不是法律。西湖区建设局物管科则对我公开讲,对于业委会的工作,他们仅有指导作用,没有约束力。更甚的是,你居然把杭州住建部为业委会方便起草文件的范本当作法律来用。不懂法的程度真是可笑。
为了加强法制建设,中央一直强调要依法治国,依法行政,政府的“红头文件”都要先看看是否违反了宪法,可你依然恋恋不舍不正常的过去岁月,依然没有法制观念,至宪法而不顾,而对不是法律的文件当作至宝。
四、关于业主蔡女士的官司,我不了解全部,也不知判决书怎么写,我不想详细评论。但是,有一点是可以肯定的,她的诉求完全合法,法院应该旗帜鲜明支持。我们终于可以看到业主维权中看到一丝法律的阳光。我相信,业主会对这样的进步欢欣鼓舞。难以想象的是,你却如丧考妣,对记者的报道大加指责,甚至警告。真是笑话,你有什么权利去警告记者,是你不懂还是记者不懂?
如果你认为自己有理,就勇敢地站出来和我进行有理有据的辩论,而不是强词夺理。我等你答复。
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发表于 2016-12-9 10:10 | 显示全部楼层
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我与你已经多次发生观点碰撞。面对我有理有据的分析,你每次都是无言对答或强词夺理而结束。大家可以翻翻以前的记录,谁是谁非可以一目了然。今天如果不是你在文中提到我,我真懒得和你对话。
一、你把我“依法行驶自己法律赋予的神圣权利”,说成是“折腾法院”。请你在此公开答复,说说我这样做,为什么是“折腾法院”?
请说出令人信服的理由。否则,我要去问问法院:你的说法对不对。如果法院认为你是对的,我自然会去人大讨个说法;如果法院认为我是正当行使自己的权利,则你是对我正当行为的污蔑,我要在法律上讨个说法。
二、我发表的<官司通报》及里面的观点是否正确,读者心中自然清楚,无需我在这里再次辩护。
看你经常长篇大论,似乎是在展现“懂法律讲道理”的身份。你符合这样的身份吗?如果你认为我是无理,你就应该针对我的某一观点进行具体分析并加以驳斥,而不是一句无理的结论,你有本事试试看。你说不出任何理由,会的不过就是强词夺理,什么叫做无理,这就是无理。
三、关于选举权和被选举权,是宪法赋予公民的神圣权利,任何人和团体,无权剥夺,除非法院依法判决。
这个权利显然适用于业委会的选举。因为业委会是基层的自治组织,国家规定了一系列法律法规来规范其行为,而且法院受理其中产生的相关纠纷。这和民间自发组织的团体的选举完全不同。依法治国,首先是依宪治国,如何法律如果和宪法冲突,都是无效的。宪法宣传日刚过,你毫无触动吗?
以前你对此无言对答,今天你拿出“共同管理权的限制”来解释,何其荒唐:
()任何法律法规都不能违背宪法,下层法律不能冲突上层法律,议事规则不能违反现行法律,这是基本常识。因此,任何其他地方引用的不同条文,都是无效。
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()你首先用上述的错误观点解释选举权和被选举权,然后用拒交物业费可以限制“共同管理权”来最终否定选举权。你的理由同样站不住脚。
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2、关于拒交物业费,必须和“有没有合同”及“合同是否有效”联系在一起,把它剥离就是违法。
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发表于 2017-8-14 21:16 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2017-10-8 13:47 来自手机 | 显示全部楼层
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