物业管理企业的安全防范义务

第四十七条
物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

【释义】
本条规定了物业管理企业的安全防范义务。

安全防范是物业管理企业的主要义务之一，也是物业管理服务合同的主要内容之一。物业管理企业的社区安全管理义务包括物业消防管理和小区治安管理两部分。物业消防管理就是预防和消除火灾，整改治理火灾隐患，以保障物业小区内业主的生命、财产安全。小区治安管理就是采取各种措施如设立门卫值勤、保安人员巡逻等制度以使物业小区有一个安全稳定的秩序，使得业主们能够安居乐业。物业管理企业是否应承担前述的社区安全管理义务，完全由业主团体与物业管理企业在合同中约定。正如前面所介绍的，我国目前的物业管理企业是以服务人的身份出现的，因此，实践中的物业管理服务合同一般都会约定这类社区安全管理义务。至于社区安全管理义务的具体内容，更应由合同双方明确约定。社区安全管理义务的具体内容：

1.物业消防管理。

物业管理合同双方当事人可以依据本条例、《消防法》和各地的地方性规定，约定物业管理企业承担的具体消防管理义务。实践中物业服务合同中所约定的物业管理企业所承担的具体消防管理义务主要有如下几种：

(1)定期检查、维修消防设施和器材、设置消防安全标志。确保消防设施和器材的完好、有效；

(2)定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。当物业管理企业发现消防安全隐患后，应当通知有关责任人及时改进。如果责任人拒绝改进的，物业管理企业应当及时告知业主团体或直接通报有关行政主管部门。物业管理企业怠于履行约定的消防管理义务造成损失或损失扩大的，应承担民事责任；

(3)开展防火安全知识宣传教育；

(4)保障疏通通道、安全出口畅通，并保持符合国家规定的消防安全疏通标志；

(5)当物业管理区域内发生火灾时，物业管理企业应当积极进行救助工作，并及时通知消防机关，否则应当承担相应的法律责任；

(6)其他约定的事项。

2.小区治安管理。

依据各地的地方法规以及本条例本条之规定，小区治安管理义务被规定为物业管理企业的强制性义务。从我国目前的物业管理实践来看，在物业管理服务合同中均对治安管理义务作出了约定。至于该类义务由哪些具体事项构成，应由当事人双方明确约定。一般而言，小区治安管理义务包括以下具体内容：

(1)执行门卫值班制度，以防闲杂人员自由进出物业小区；

(2)实施安保巡逻制度，以便及时发现并排除治安隐患；

(3)制止不遵守业主公约等规章制度的各种行为；

(4)检查进出小区的车辆，并维护小区内车辆的停放秩序；

(5)防范并制止其他妨害小区公共安全秩序的行为。

在履行物业小区治安管理义务时，应当注意的是，物业管理企业的身份为一个民事主体而非行政执法机关。物业管理企业作为一个民事主体，只是接受业主团体的委托对小区的物业进行管理，这种管理的本质是一种民事活动。因此，物业管理企业应当控制自身行为的合法界限，凡是专属于国家机关才能行使的公共权力物业管理企业均不得实施否则就构成违法行为，应当承担相应的法律责任，包括民事责任、行政责任以及刑事责任。本条第2款明确规定保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时不得侵害公民的合法权益即为此意。实践中，由于物业管理企业及其工作人员欠缺法律知识，实施了强制搜身、非法拘禁、暴力伤人等非法行为，这样物业管理企业及其工作人员就要承担相应的法律责任。

物业使用人在物业管理中的权利、义务

第四十八条
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

【释义】
本条是关于物业使用人在物业管理中权利义务的规定。

物业管理活动中各方当事人之间的权利义务主要是由物业管理服务合同所产生的，所以，该等权利义务除法律、法规有特别规定外只能由物业管理服务合同的各方当事人享有与承担。

根据本条例第15条之规定，物业管理服务合同是由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订的，所以，物业管理服务合同的双方当事人是物业管理企业与业主。因此，根据物业管理服务合同所产生的权利与义务只能由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。物业使用人由于不是合同的当事人，所以既不能享有合同权利也无需承担合同义务。但是，物业使用人为了能够实现其根据物业使用合同(主要为租赁合同)所取得的对物业的使用权，必须利用物业管理企业所提供的各种服务，也就是说，物业使用人必须享有业主在物业服务中所享有的各种权利才能满足其对物业的使用利益。同时，物业管理企业对物业的管理，又要求物业的使用人提供各种各样的便利以及遵守一定的规则才能履行其管理义务、提供约定的管理服务。那么，物业使用人基于什么理由得对物业管理企业享有请求其提供服务之权利，又基于什么理由须对物业管理企业负有一定的义务呢?由于合同具有相对性，因此只对合同之当事人有效力，第三人若要享有合同之权利或承担合同之义务依据《合同法》之规定惟有通过如下几种渠道：

1.合同债权之让与。对此，《合同法》第79条规定，“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：

(一)根据合同性质不得转让；

(二)根据当事人约定不得转让；

(三)依照法律规定不得转让。”第80条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”

第81条规定，“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”据此合同债权的转让须具备如下只要件：(1)须有合法有效的合同存在；(2)须合同权利得以转让；

(3)须转让人与受让人签订债权让与合同；(4)须通知合同债务人。

2.涉他合同的签订。涉他合同包括利他合同与由第三人履行的合同。所谓利他合同，是指合同双方当事人约定由合同债务人向第三人履行合同义务的合同。对此，《合同法》第64条规定，“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人为向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”所谓由第三人履行的合同，是指合同双方当事人约定由当事人以外的第三人履行合同义务的合同，对此，《合同法》第65条规定，“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”可见，对于涉他合同虽然第三人得向合同之债务人请求履行合同(在利他合同)或得向合同债权人履行合同债务(在由第三人履行的合同)，但是合同对第三人没有约束力。

3.债务承担。债务承担包括免责的债务承担与并存的债务承担两种。所谓免责的债务承担，是指由债务人以外的第三人代替债务人向债权人承担债务，原债务人脱离债务关系的民事法律行为；而所谓并存的债务承担，是指由第三人加入债务关系与原债务人共同负担债务的民事法律行为，此时承担人与债务人成为连带债务人。免责的债务承担必须通过承担合同进行，债务承担合同可以由债务人与承担人签订也可以由债权人与承担人签订。若承担合同由承担人与债务人签订合同的，必须经债权人同意才能对债权人生效，因为债务人的信用直接关涉到债权人的债权能否实现的问题。对此，《合同法》第84条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。对于免责的债务承担的法律效果，《合同法》第86条规定，“债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。”

4.合同权利义务的概括承受。所谓合同权利义务的概括承受，是指合同生效后一方当事人于第三人签订合同约定并经对方当事人同意后，由该第三人代替其享有合同权利并承担合同义务的法律行为。对此，《合同法》第88条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”实际上，合同权利义务的概括承受是债权让与与债务承担的结合，没有什么特别之处，因此完全可以进行分解而适用债权让与与债务承担的法律规范，对此，《合同法》第89条亦有明文规定，“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。”而这些规定则是关于债权让与与债务承担的规范。基于上述之原理对于本条规定应当从如下几方面加以理解：

1.本条第1款之规定，实际上就是关于业主将其合同权利让与物业使用人以及由物业使用人承担业主之合同义务的法律规范。不过本条规定没有将债权让与与债务承担予以分别规定而是合在一起加以规定的。但是我们在适用时应当加以分别。

2.由于债权让与无须债务人之同意，所以业主与物业使用人关于物业使用人之权利的约定，只需通知物业管理企业后物业使用人即得享有。对此，本条并未要求通知物业管理企业，可以视为是本法的特别规定。

3.由于债务承担须经债权人同意所以有关物业使用人之义务的约定只有经物业管理企业同意后债务人才得免责，否则业主不能免责，若物业使用人没有按照约定履行义务则业主应当承担责任。
   4.本条第2款之规定当物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主要承担连带责任。这里的连带责任应当是指民事责任，不包括行政责任与刑事责任。法律之所以科业主以连带责任是因为物业使用人的选择是由业主进行的，因此选择使用人之业主应当担保其所选择的使用人不会违反本条例及业主公约的规定，进而侵害到物业管理企业及其他业主的合法权益。

房地产行政主管部门处理有关物业管理纠纷的职责

第四十九条
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

【释义】
本条规定了房地产行政主管部门处理有关物业管理纠纷的职责。

物业管理纠纷投诉是指物业管理法律关系一方当事人，即业主、业主委员会和使用人在物业管理过程中，对物业管理企业或其他物业管理主体违反物业管理有关法律法规、委托管理服务合同等行为，向所在地物业管理行政管理部门(房地产管理部门)、物业管理协会、消费者协会或物业管理企业的上级部门进行口头或书面的反映。投诉人可以是业主委员会、业主和使用人也可以是物业管理企业，被投诉人的对象一般是物业管理企业，也可以是业主委员会、物业业主和使用人，物业所在地的房地产管理部门，其他行政管理部门等。物业管理服务合同的履行过程中，当事人之间经常会发生各种各样的纠纷，或者由于某方当事人违反合同或者由于违反法律法规而侵害到他人的合法权益。当出现这些现象时当事人除了可以诉诸司法机关加以解决外，还可以依据本条规定向房地产行政主管部门进行投诉，由房地产行政主管部门通过行政手段加以解决。当事人可以选择使用何种解决纠纷的途径，从而既能使纠纷得以迅速的解决又能保护各方当事人的合法权益。

对于物业管理过程中出现的纠纷进行投诉及处理应当掌握几方面的内容：

1.接受投诉的机关。

依据本条例的规定接受物业管理纠纷投诉的法定机关是县级以上地方人民政府房地产行政主管部门。接受投诉以及及时处理投诉既是房地产行政主管部门的权力又是他的义务。

2.物业管理纠纷投诉受理制度。

投诉受理制度是指政府有关行政管理部门接受投诉后的处理程序。物业管理投诉受理制度是指物业管理行政部门接受业主委员会、业主和使用人对违反物业管理法律法规、委托管理服务合同等行为投诉的受理及处理程序。如《上海市居住物业管理条例》对此作出的具体的规定：

(1)市房地产管理局和区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度，接受有关违反物业管理法律法规等行为的投诉；

(2)区、县房地产管理部门受理投诉后，应当进行调查、并自受理投诉之日起30日内答复投诉人。如投诉的情况属实，房地产管理部门应对被投诉人作出行政处罚或行政处分：

(3)投诉人对区、县房地产管理部门的答复有异议，可以向市房地产管理局提出复核要求。市房地户管理局

应当在受理之日起30日内，依法重新进行复查、复审、复核、复验等一系列活动，根据复核的情况，可以作出维持、变更或撤销、部分撤销原行政处罚或行政处理决定，并将该决定答复投诉人；

(4)投诉内容涉及其他行政管理部门联责范围的，市房地产管理局或区、县房地产管理部门应当自受理之日5日内，移送有关行政管理部门，并书面告知投诉人。

3.投诉的种类。

(1)业主或使用人对其他业主或使用人的投诉。如有些业主或使用人因在天井、庭院、平台、屋顶以及道路搭建建筑物，而影响其他业主正常的工作、生活或影响物业区域整体美观，致使违反物业管理有关条例的行为，有利益关系的业主或使用人对此行为进行投诉；

(2)业主或使用人对业主委员会投诉。如因业主委员会没能履行职责，致使业主或使用人的权益受到损害，而对其进行投诉；

(3)业主委员会、业主和使用人对物业管理企业的投诉。如物业管理企业没能履行物业管理服务合同中约定有关条款，致使居住区的治安保卫服务没能到位；物业管理企业乱收物业管理费，维修基金管理混乱，且账目不公开等行为；

(4)业主委员会、业主和使用人向有关专业管理部门的投诉。如因居住区内经常无故停水、停电，环卫部门没能定期清运垃圾，铺没地下管道而未使小区道路路面平整等情况，影响业主和使用人正常的生活和工作，致使向有关管理部门投诉；

(5)业主委员会对业主和使用人的投诉。如因业主或使用人在装修时，损坏房屋承重结构或破坏房屋外貌，经业主委员会物业管理企业劝阻无效的行为，而对其进行投诉；

(6)物业管理企业对有关专业管理部门的投诉。如“统一管理、综合服务”的物业管理模式与各专业管理部门还存在分工不明，职责不清的矛盾，在具体矛盾出现的情况下，对有关专业管理部门进行投诉；

(7)业主委员会、业主和使用人对房产开发商的投诉。如房产开发商所建造的房屋存在严重的质量问题或配套不到位问题，影响业主和使用人的生活和工作。致使对其进行投诉；

(8)业主委员会、业主和使用人对物业管理主管部门的投诉。如物业所在地房地产管理部门或有关工作人员干扰组建业主委员会或变相指定物业管理企业等行为，对此提起投诉；

4.建立物业管理投诉制度的意义。

物业管理中投诉受理制度是随着物业管理企业的发展而逐步建立和完善的。目前还没有引起人们重视，甚至有些业主委员会、业主和使用人还不知道此项制度。因此，还需进一步的宣传，使业主委员会、业主和使用人能运用投诉这一法律武器来维护自己的权益；使物业管理企业规范自身的管理行为；使行政主管部门加强物业管理的指导和监督；使各专业管理部门各行其责、相互配合从而使物业管理工作走上健康有序发展的轨道。建立物业管理违法行为的投诉制度有如下几方面的意义：

(1)建立投诉受理制度有利于维护业主委员会、业主和使用人的合法权益。物业管理几乎涉及每一市民，特别是业主的切身利益，直接影响业主和使用人的生活和工作，影响到安居乐业。甚至是社会稳定。在物业管理中所发生的纠纷或违反法律法规的行为，业主委员会、业主和使用人可以通过该项制度和行政管理来维护自己的合法权益。

(2)建立投诉受理制度有利于规范物业管理企业的行为。物业管理企业在实施物业管理中，由于缺乏管理经验，以及存在观念、资金、技术水平、员工素质、管理要求等方面的差异，致使物业管理企业管理水平参差不齐。部分企业管理混乱，服务水平低下，技术力量薄弱，影响正常的物业管理。通过该项制度，房地产管理部门可以依法强化对物业管理企业监督和管理，从而使其行为规范化。

(3)建立投诉受理制度有利于加强房地产部门对物业管理的监督和管理。房地户主管部门依法对物业管理进行指导监督和管理，投诉受理制度能更好行使其职责，进一步了解物业管理中存在的问题，同时也是解决物业管理纠纷的有效措施之一。

(4)建立投诉受理制度有利于物业管理健康发展。投诉是业主委员会、业主和使用人的基本权利之一，是他们运用法律武器维护自己合法权益的措施之一，受理是政府行政主管部门和各专业管理部门接受投诉和处理投诉的一项制度，也是解决物业管理纠纷或违法行为的措施之一。投诉受理制度的贯彻执行，促使物业管理进一步向规范化、法制化发展。

第五章 物业的使用与维护
改变公共建筑及共用设施的程序

第五十条
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

【释义】
本条是关于改变公共建筑及共用设施的程序的规定。

对本条的理解应当从以下几个方面着手：

1.由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是为特定目的所建设的，而且这些特定目的往往是全体业主为满足其对物业的利用而不可缺少的，若对该等公共建筑和设施的用途加以改变将导致大多数业主受损，甚至会降低整个物业区域的交换价值及使用价值，因此原则上不得改变其用途。

2.对公共建筑及共用设施用途加以改变属于对该等建筑及设施进行事实上的处分，而进行处分必须由有处分权的人进行或者至少经其授权。由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是由全体业主根据建筑物区分所有权的规则所共有的，因此若必须改变这些公共建筑及共用设施的用途时应当由全体业主共同决定。

3.根据条例规定，业主行使对公共部分的所有权的方式是通过业主大会多数觉得方式进行得。因此业主需要改变这些建筑及设施时仅需经业主大会讨论同意并告知物业管理企业即可。由于物业管理企业并非物业的所有人，因此其须改变这些建筑及设施时也必须经业主大会讨论通过。由于物业区域涉及公共利益，因此对物业管理区域内的公共建筑及共用设施用途加以改变的还必须履行法定的手续。

4.至于业主大会的召开程序及表决程序请参见条例第12-14条的规定及解释，在此不再赘述。

业主、物业管理企业对于公共道路、场地的占用、挖掘规则

第五十一条
业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

【释义】
本条规定了业主、物业管理企业对于公共道路、场地的占用、挖掘规则。

物业管理区域内的道路、场地属于全体业主所共有，应该由全体业主按照其通常用途加以使用。因此通常而言，单个业主以及物业管理企业均无权超出物业使用与服务的范围而擅自占用、挖掘道路、场地，否则就侵害了其他业主或者全体业主对于物业共有或者共用部分所享有的权利。但是在特殊情况下，业主或者物业管理企业可能需要临时占用与挖掘道路与场地。例如物业管理企业为了维修地下管线就需要临时挖掘公共道路。条例对此限定在因为维修物业或者公共利益，并且是确需占用、挖掘的。因此，除了事出有因之外，还需要达到必须确需的程度，也就是说占用与挖掘是达到维修或者维护公共利益目的必须的不可或缺的手段，在这种场合下才允许占用与挖掘。除了上述的前提条件外，还需获得业主或者物业管理企业的同意，双方应当就占用与挖掘的具体范围、方式、时间等作出安排。具体而言，业主临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。前者之所以还要求物业管理企业的同意，主要是因为物业管理企业负责物业的维护与保养，本身负有妥善维护的义务，征得其同意，约定占用与挖掘的具体安排，不仅有助于确保对于道路与场地的损害减少到最低，而且有助于其采取措施减少由此而给其他业主带来的不便。既然道路与场地原本属于共有或者共用，不言而喻的是，业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地恢复原状。

管线等公用事业设施维护责任

第五十二条
供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

【释义】
本条是关于管线等公用事业设施维护责任的规定。

对于本条应当从以下几个方面加以理解：

1.有关供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位为了向用户进行有关供水、供电、供气、供热或提供通讯、有线电视服务而在物业管理区域内安装的管线及其他设施的维护责任属于安装该等管线设施的单位，而不属于物业管理企业，也不属于业主。本条之所以作如此规定，是因为，安装并维护这些管线设施是有关单位根据其与业主(即水、电、气、热、通讯、有线电视的用户)所签订的供电、供水、供热、供气、通讯、有线电视合同所承担的义务，是用户通过水费、电费、气费等向其支付的相关服务费用的对价。对此《合同法》第181条规定：因自然灾害等原因断电，供电人应当按照国家有关规定及时抢修。未及时抢修，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。《合同法》第184条又规定：供用水、供用气、供用热力合同参照共用电合同的有关规定。因此，若供电、供水等单位不负责维护，而是由业主或物业管理企业承担维护的责任则显然是不公平的。

2.供水、供电等单位为了维护该等管线时，有权临时占用、挖掘道路、场地，业主与物业管理企业均不得阻止。

   3.当供水、供电等单位完成维修、养护等工作后应当及时将占用、挖掘的道路及场地恢复原状，否则由此给与主造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
房屋装修时业主及物业管理企业的告知义务

第五十三条
业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

【释义】
本条规定了房屋装修时业主及物业管理企业的告知义务。

业主作为物业专有部分的所有人，原则上由权利处分自己的专有部分的物业，当然包括装修装饰物业的权利。但是由于业主专有物业部分与其他业主的专有部分及共用部分紧密结合或者相邻，业主进行装修装饰施工时都会影响到其他业主的利益。因为装修装饰施工时会发出噪音、会产生大量的装修垃圾、可能会造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等侵害其他业主或居民的合法利益，因此法律必须对此进行调整。规定业主在装修装饰时应当遵循一定的准则，禁止一系列严重影响其他业主利益的行为。基于上述之理由，本条要求也住在进行装修装饰前告知物业管理企业，以让物业管理企业及时掌握业主装修装饰的具体情况。同时本条亦要求物业管理企业将房屋装饰装修中禁止的行为和事项告知业主，之所以如此规定，是因为业主一般不知晓装修装饰中的注意事项基禁止的行为，而物业管理企业则对此颇为熟悉，而且对于物业装修的管理已是物业管理企业的义务之一。

业主缴纳专项维修基金的义务以及专项维修基金的归属、使用

第五十四条
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

【释义】
本条主要规定了业主缴纳专项维修基金的义务以及专项维修基金的归属，使用等有关问题。所谓专项维修基金，是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。维修基金作为房屋共用部位和共用设施、设备专项费用，专门用于住宅共同部位，公用设施的大修，更新和改造。所谓大修，是对共用部位、共用设备设施的大规模的维修。所谓更新和改造，是对共用部位、共用设施设备中坏旧部分的更换，以使其保持正常的使用或者不断提高其使用效能或使其具有新的效能。业主缴纳基金的义务：物业管理资金是为了对物业的共用部位或共用设施、设备进行维修养护而建立的，基金的收益人是全体业主，因此，根据谁受益谁负担的原则，全体业主都有缴纳基金的义务。本条例第7条规定，业主有义务按照国家的规定缴纳专项保修费用。业主在这里包括三种情况，住宅物业的业主，住宅小区内的非住宅物业的业主，住宅小区外的与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主。对于第三种，我们应加以注意，如果仍然是小区里的话，由于有了前边第二项“住宅小区”的规定，第三项就没有必要提了，所以，从逻辑上讲只能是小区外的业主。该业主承担缴纳责任的理由，不在于它位于小区之内，享受到物业管理的服务，因为专项维修基金不是物业管理服务费用，它和服务无关。它承担义务的理由是，该物业的结构与单幢住宅楼的结构紧密相连、也就是说和住宅楼存在共用部分，如果住宅楼的结构出现问题，得不到及时维修，该非住宅物业的结构也会相应的受到影响，而住宅楼获得维修、更新、改造，该非住宅物业却能同样的受益。根据受益与负担相一致、权利和义务相一致的做法，该与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，主要是住宅小区外，和小区住宅楼结构相连而建的一些建筑物的所有权人，也要承担缴纳专项维修资金的义务。尽管专项维修基金是用于物业保修期满后的物业维修，但是，并不是过了保修期才开始缴纳该项基金。对于新住宅物业小区来说，在售房时即可由购房者按照一定比例筹集。对于旧的住宅小区，由于历史原因，基础设施配套不全，失修严重，小区治理资金短缺，居民承受能力有限，实施物业管理难度较大，加之到一定年限后，就需要大面积的更新，改造，修缮，需要投入大量资金，必须提前筹集，不能等到需要时才临时筹集，否则就可能很被动，导致无法及时有效的对物业进行必要的维修养护。所以，必须在购买商品房和公房的同时，就建立起专项维修基金，以解决购房人的后顾之忧。该条明确规定了基金属于业主所共有，其所增收益也当然属于业主所有。但是，具体的使用、管理办法，将由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。基金的目的是为了维修，条例第31条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在保修期间，由保修企业负担保修费用，保修期满后，发生的自然损坏等需要维修的，从维修基金中支付。如果是由于第三人的人为损坏，当然由第三人负担赔偿责任。维修养护的对象不是住宅自用部位和自用设备，该部分的维修、更新费用，由业主承担；维修基金主要用于共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。所谓共用部位，是指住宅主体承重结构部位，所谓共用设施、设备，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用以分摊进入住房销售价格的共用的上下水道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井以及公益性文体设施和共用设施、设备使用的房屋。由于维修基金事关整个物业区域内全体业主的利益，为了确保共用部位、共用设备设施能够得到及时的维修，从而维护全体业主的利益，必须确保维修基金专款专用，严禁挪作他用.

谢谢星斑~~~ 等你和星爷早日回家!!

顶!依法办事!才是解决问题最有力的保障!

顶合生! 顶大糨糊!

楼主辛苦,如果都能够按照这样的文件意思做就好的.

业主对共用部位、共用设备设施商业利用的收益权

第五十五条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

【释义】
本条主要规定了业主对共用部位、共用设备设施商业利用的收益权。对于区分所有的建筑物的共用部分，原则上各业主可以根据居住的需要，平等利用。但是，如果进行商业经营，就超出了个人有权利用的范围。所以，利用共用部位，共用设施设备进行商业经营的，其利用决策权和收益权归全体业主享有。所谓商业利用。主要有在楼顶上设立发射塔、移动通信的基站，利用外墙发布广告，将共用部位出租，将楼顶楼道或平台让与相邻业主使用搭建等，只有全体业主有权利用或允许他人利用，但是，考虑到商业利用对相关业主的生活可能造成影响，比如说，妨碍了有关住户的采光、通风等，所以，要征得有关住户的同意。同时，由于共用部位的商业利用，可能影响到物业管理企业的管理服务，本条要求商业利用应当获得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意，任何一方都不得擅自决定进行商业经营。对法律规定，需要签订书面合同或办理登记过户手续的，比如租赁合同的签订，地役权等的设定等，并且要签订合同和办理相应的登记过户手续。商业化经营所获得的利益，当然应归全体业主享有，就如维修养护基金属于全体业主所有一样。尽管商业经营的开展，要征得相关业主、物业管理部门的同意，但是，后两者并不是收益的所有人。为了保障物业的正常维护，经营所得的收益应当首先主要用于补充专项维修资金的不足。当然、如果业主大会做出了其他的决定，也可以按照业主大会的决定使用。本条的规定，显示了法规的灵活性。即法律一方面鼓励用于补充维修资金，在没有业主大会其他使用决定的情况下，当然归于维修养护基金。另一方面，又尊重了业主大会的决策权，同时又把这种决策权限制于业主大会，而排除了业主委员会，因为资金的变更使用属于重大事项，必须由业主大会决定。
责任人对存在安全隐患的物业进行维修养护的义务

第五十六条
物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

【释义】
本条规定了责任人对存在安全隐患的物业进行维修养护的义务。

法条在这里使用了责任人的概念。该条把责任人与物业管理企业相并列，强调责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护。所以，该条的责任人，就不包括承担维修养护义务的物业管理企业本身。因此，所谓责任人主要包括两种情况：一种是物业业主专有部分存在安全隐患、危及公共利益和他人安全的责任人，比如阳台玻璃的安装不够牢固等。这部分的责任人是物业专有人，物业专有人对自己专有的部分，有义务维持其正常的安全状态。如果物业存在着安全隐患，对公共利益和他人的合法利益造成危险的，区分所有人应该及时的维修养护。这种义务来源于所有权的行使本身，所有权人有权利在符合法律规定的范围内自由的使用自己的财产，但是，也有义务尊重他人的人身财产安全，确保物业的正常安全状态，如果物业存在着安全隐患，业主就有义务及时的加以维修养护。另外，如果第三人造成了业主专有部分的损害，那么，在对外关系上，物业专有人仍然是责任人，因为，其他业主很难知晓到底谁是具体的侵权人，也就无法行使相应的权利，它只能以物业专有人为责任人，要求其承担维修养护的义务。当然，物业专有人在承担责任之后，可以再向具体的侵权人追偿。这种责任具有依附于物业的性质，在业主将物业转让给第三人的时候，相关的责任也就由受让的第三人来承担。受让人因此遭受的损害只能由其再向出让人追偿。第二种是对共有部分消除危险的责任。它也可以分为两种情况，一种是侵权责任人，对因自己的侵权行为造成物业危险的，比如侵权人在对共有部分施工过程中，擅自破坏承重墙，破坏管道线路等，给他人或公共利益带来了危险或妨碍，作为业主代表的业主委员会有权要求侵权责任人恢复原状、消除危险、排除妨碍。另外，如果业主大会或业主委员会将某一项维修养护工作承包给物业管理企业以外的企业或个人，那么，该承包的企业或个人也是维修养护义务的责任人。在维修养护的过程中，如果需要利用相邻关系人的通道、阳台等，根据相邻关系法理，相邻人有提供必要的方便，予以协助配合的义务。在责任人不履行维修养护义务的时候，由于损害造成的危险或隐患事关全体物业人的财产人身安全，必须及时加以消除，否则一旦造成后果就不堪设想。为了充分发挥物业财产的效用，杜绝事故的发生，条例规定，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。《民法通则》第117条第2款规定，损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。物业业主当然可以根据法律规定，要求侵权人予以维修养护，必要时可以通过诉讼来救济，强制其履行义务。但是，这种情况显然要费时费力，所以，条例才作了这样的规定。由于这在本质上是在物业管理企业和全体业主之间形成了一个新的合同义务关系，因此，必须得到业主大会的同意。当然，由物业管理企业维修养护，主要是考虑到物业管理企业熟悉物业情况，有维修养护的经验，并不是因此就对业主大会的意思自治进行限制。所以，条文特别强调了，“可以”由物业管理企业维修养护，而不是“应当”或“必须”由物业管理企业来维修养护。由此所产生的费用由责任人承担，当然，在这里的费用必须是合理的费用，在发生争议时，双方可以请求人民法院予以确认。
第六章 法律责任
建设单位违反招投标规定的行政责任

第五十七条
违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

【释义】
本条规定了建设单位违反招投标规定的行政责任。

所谓行政责任，是指违反行政法律和法规，而依法必须承担的责任。为了保护业主的合法权益，避免在业主、业主大会聘用新的物业管理企业之前，在物业前期服务过程中，建设单位和物业管理企业相互勾结，侵害业主合法权益的情况发生，针对目前建设单位私自选聘物业管理企业，导致所选聘的物业管理企业素质差，造成业主和物业管理企业之间纠纷不断的现状，条例第24条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。本条就是从法律责任的角度确保了第24条的落实。该条责任的构成要件是：

1.责任主体是住宅物业的建设单位，即为了给业主提供前期的物业管理服务而选聘物业管理企业的该物业的建设单位。

2.建设单位的行为违反了本条例关于招投标或者协议选择物业管理企业的规定，包括：(1)在条例规定必须采用招投标方式时而未采用的，即对投标人超过三个或者住宅规模较大的住宅物业，不按条例要求进行招投标。既包括不进行任何形式上的招投标，也包括虽然有形式上的招投标，但双方恶意串通，虚假招投标的行为。(2)在可以协议选聘具有相应资质的物业管理企业的情况下，未履行相应的批准程序的。根据第24条的规定，如果投标人少于3人，或者住宅的规模较小，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但是要经过物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门的批准。如果未经批准，擅自采取协议选聘的方式，就是对条例第24条的违反。做出行政处罚的机关是物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政部门。

本条规定的行政处罚的方式有：

(1)责令限期改正，规定在一定的时间内，纠正错误做法，包括恢复招投标，预先申请批准。

(2)给予警告，警告是对违法者予以告诫和谴责，申明其行为已经构成违法，要求其以后不再重犯，这是针对违法者声誉的一种处罚。

(3)罚款，强制违法者在一定期限内向国家交纳一定数量货币而使其遭受一定经济利益损失的处罚形式。

本条规定的罚款数额是10万元以下，并且可以和责令限期改正、警告并用。

要注意的是，本条只是规定了建设单位的行政责任，并没有涉及违法选聘的物业管理合同的效力问题以及由此造成的损失赔偿问题。实际上，正如条例第26条规定的，即使前期物业管理合同约定了期限，但是，只要业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效。前期物业服务合同就终止。如果业主对前期物业管理企业的管理服务不满，可以通过及时的与其他物业管理企业签订合同的方法，而自然的终止前期物业管理合同。当然，如果前期物业管理人在管理过程中有未尽善良管理人义务，造成了业主损失的情况，业主及业主委员会有权要求赔偿损失。
建设单位擅自处分的行政责任和民事责任

第五十八条
违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

【释义】
本条规定了建设单位擅自处分的行政责任和民事责任。

(一)行政责任。

本条行政责任的构成要件是：

1.责任主体是建设单位，在这里没有区分是住宅建设单位还是非住宅建设单位。

2.行政责任人违反了本条例的规定，擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。具体而言，首先，违反了本条例的规定，即违反了本条例第27条的规定，即业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。处分既包括法律上处分，也包括事实上处分。法律上处分如转让所有权、设定用益物权或担保物权，出租等等，事实上处分包括拆毁等。处分的对象是物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权等。对于一般的专有部分，由于其权利主体是明晰的，权利人有足够的动力在民事责任的体系框架内去寻求法律救济，自然不在本条的规范之内。但是，对于共用部位、共用设施设备来讲，由于在业主委员会成立之前，建设单位和业主的地位显然是不平等的，业主是分散的、信息缺乏的，单个业主搭便车的心态严重，因此也就缺乏自己主张权利的动力，而建设单位却具有信息、组织的优势，现实中建设单位任意处分的情况比比皆是，业主的合法权益频遭侵犯。仅仅依*民事责任的事后救济，远远无法有效的遏制侵权行为的生。因此、为了加大对业主利益的保护力度，条例规定要对侵权人加大惩罚力度，依法追究其行政责任。行政处罚的内容是罚款，金额在5万元以上20万元以下。行政处罚的决定机关是物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门。

(二)民事责任。

本条规定了侵权人的民事赔偿责任。根据本条及民法通则的有关规定，建设单位损害赔偿的民事责任的构成要件是：

1.侵权责任人的行为具有过错和违法性，即建设单位未经同意授权，擅自处分他人所共有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。

2.侵权人的侵权行为造成了业主的损失，包括直接损失和间接损失。前者指的是，由于侵权人的处分行为导致的物业自身价值的减少。后者是指由于侵权行为而导致的物业业主无法使用、收益而遭受的可得利益损失。

3.损失和侵权人的侵权行为之间具有因果关系，正是由于侵权人的无权处分，导致了损失的发生。要明确的是，民事责任和行政责任并不互相排斥，行政责任是对国家承担的责任，带有惩罚性质；而赔偿的民事责任是对受侵害业主的责任，不具惩罚性，一般只有补偿性，目的是使业主的利益恢复到侵害未发生之前的状态。所以，行政责任的承担不影响民事责任，反之亦然。

拒不移交资料的行政责任

第五十九条
违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

【释义】
本条规定了拒不移交资料的行政责任。

在建设单位、物业管理企业、业主之间由于物业管理问题发生纠纷，更换物业管理主体时，常常出现掌握资料的一方拒不将资料移交给另一方的情况。由于这些资料是开展物业管理，对物业进行维修养护所必需的，如果掌握资料的一方拒不移交，将会给对方的工作造成许多障碍，所以，条例特别规定了拒不移交的行政责任。

本条规定的行政责任的构成要件是：

1.主体为负有资料移交义务的建设单位、物业管理企业以及业主委员会。

2.有关义务主体违反本条例的规定，拒不移交有关资料。根据本条例第29条、第37条、第39条的规定，即业主委员会在物业管理企业承接物业时，拒不向物业管理企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图验收资料给物业管理企业。物业管理企业在物业服务合同终止时，拒不向业主委员会移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图验收资料；建设单位在办理物业承接验收手续时，拒不向物业管理企业移交(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图验收资料；(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(4)物业管理所必需的其他资料。

本条规定的行政处罚措施主要有：

1.责令限期改正。即责令在规定的期限内，对资料予以移交。此措施适用于所有的义务主体，即业主委员会、物业管理企业、建设单位。

2.通报。在经过规定的时间，负有资料移交义务的建筑单位，物业管理企业仍然拒不移交的，对其给与通报批评。这是对违反义务人的声誉的谴责。

3.罚款。对经过规定的时间，仍然拒不移交资料的建筑单位、物业管理企业，在通报批评的同时，处以1万元以下10万元以上的罚款。要注意的是，通报和罚款不适用于业主委员会。原因在于，即使根据条例第37条的规定，业主委员会应当向承接物业的物业管理企业移交第29条第1款规定的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图验收资料。但是，如果业主委员会在签订物业管理合同后反悔，因而拒不交纳资料，物业管理企业也只能依照民法的规定追究业主委员会的合同责任。但是，由于业主委员会代表的是物业消费者的利益，是法规加以保护的弱者，因此，没有理由追究其行政责任，否则就与条例的立法目的背道而驰，也是对业主权利的粗暴干涉。上述行政处罚措施仍然由物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门做出。

无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果

第六十条
违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款：给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

【释义】
本条规定了无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果。

为了确保物业管理工作的正常开展，为了能够给业主提供优质的管理服务，条例第32条第2款规定，我国对物业管理企业实施资质管理制度，具体的办法由国务院建设行政主管部门制定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。

未取得资质证书而从事物业管理的行政责任的构成要件是：

1.责任的主体是从事物业管理的企业，而不是企业的具体员工。

2.该从事物业管理的企业缺乏从事物业管理的资格，即未取得相应的资质证书。

3.该企业从事了具体的物业管理活动，至于是否造成损害或者是否盈利，在所不问。

该行政处罚的内容包括：

1.没收违法所得。所谓没收违法所得，是指行政机关依法将行为人以违法手段取得的金钱及其他财物，收归国有。在没收非法所得的时候，必须注意区分违法所得与违法行为人的其他合法财产。

2.罚款。凡是未取得资质证书而从事物业管理活动的，在没收非法所得的同时，并处5万元以上20万元以下的罚款，并且，此处的罚款是“并处”而不是“可以并处”。无资格从事物业管理活动的损害赔偿责任：这种赔偿责任首先存在着违约责任和侵权责任的竞合问题，即物业管理企业的行为可能既构成违约，也构成侵权；业主委员会既可以要求其承担违约责任，也可以要求其承担侵权责任。