讨论范围：期房、新房、近3年内的次新二手房
讨论基础：营业税按卖方负担，为房价5.5%；
                   总房价100万， 首付40％，贷款6成，贷款利率支行第2套房政策，基准利率7.83％上调10％为8.613％/年，等额还款法，20年期。
月供5249元，1年支出6.3万元，还款1年后尚余贷款本金588221元，即1年后卖房需偿还银行58.8万元。买房时税费仅计算契税1万元，其他忽略不计。1年之后出售。

总结：
1年后出售房产时总支出：首付40万，1年月供及买房税费共7.3万元，偿还贷款58.8万元，共106.1万元。

假设1：1年后房价不变
卖出房产得100万资金，如考虑营业税卖房承担，则净得现金94.5万元，亏损11.6万元，以自身净投入的首付款计算，亏损29％。

假设2：1年后房价上涨20％
卖出房产得120万现金，如考虑营业税卖房承担，则净得现金113.4万元，盈利7.3万元，以自身净投入的首付款计算，盈利18.25％。

假设3：1年后房价下跌20％
卖出房产得80万现金，如考虑营业税卖房承担，则净得现金75.6万元，亏损30.5万元，以自身净投入的首付款计算，亏损76.25％。

假设4：1年后房价上涨13%
卖出房产得113万现金，如考虑营业税卖房承担，则净得现金106.79万元，基本为保本，但低于1年期定期存款收益。


结论：
房价不涨就是亏损。
房价上涨时，投资房产收益小于房价涨幅；当然，短期涨幅很高的话，比如50％，收益是高于房价涨幅的，因为杠杆效应。
房价下跌时，投资房产亏损远大于房价跌幅。

注：如考虑可能有的加息，以及国家对房产投资的进步调控，则亏损额度会显著上涨。未考虑交易的其他税费，包括中介费，评估，办理产权等等等。

[ 本帖最后由 ralf 于 2008-7-16 15:15 编辑 ]

不买房还有其他东西好买吗 ？

很早就说过，黄金，农产品。后面跟帖的不要再问这个那个，参与的方式很多，可以买相关的上市公司股票、买实物、期货都是可以的。

需要说明的是，持有时间越长，支付的利息越多，保底所需的涨幅也越大

买砖头，自己砌

投资房产1年后出售收益测算                                       
                                       
房价涨跌幅度        支出         收入         减营业税        净收入        首付款年收益率
50%        1,061,000.00         1,500,000.00          82,500.000          356,500.000         89.13%
40%        1,061,000.00         1,400,000.00          77,000.000          262,000.000         65.50%
30%        1,061,000.00         1,300,000.00          71,500.000          167,500.000         41.88%
20%        1,061,000.00         1,200,000.00          66,000.000          73,000.000         18.25%
12%        1,061,000.00         1,120,000.00          61,600.000          -2,600.000         -0.65%
10%        1,061,000.00         1,100,000.00          60,500.000          -21,500.000         -5.38%
0        1,061,000.00         1,000,000.00          55,000.000          -116,000.000         -29.00%
-10%        1,061,000.00         900,000.00          49,500.000          -210,500.000         -52.63%
-20%        1,061,000.00         800,000.00          44,000.000          -305,000.000         -76.25%
-30%        1,061,000.00         700,000.00          38,500.000          -399,500.000         -99.88%
-40%        1,061,000.00         600,000.00          33,000.000          -494,000.000         -123.50%
-50%        1,061,000.00         500,000.00          27,500.000          -588,500.000         -147.13%

注意：从第2年开始，我算的首付款收益率是年化的，比如第2年涨50％，收益率是38％，则累计收益为76％；跌50％，收益率是－80％，则累计收益率是－160％
投资房产2年后出售收益测算（考虑营业税）                                       
                                       
房价涨跌幅度         支出          收入          营业税          净收入         首付款年收益率
50%         1,111,363          1,500,000.00          82,500          306,137         38%
40%         1,111,363          1,400,000.00          77,000          211,637         26%
30%         1,111,363          1,300,000.00          71,500          117,137         15%
20%         1,111,363          1,200,000.00          66,000          22,637         3%
12%         1,111,363          1,120,000.00          61,600          -52,963         -7%
10%         1,111,363          1,100,000.00          60,500          -71,863         -9%
0         1,111,363          1,000,000.00          55,000          -166,363         -21%
-10%         1,111,363          900,000.00          49,500          -260,863         -33%
-20%         1,111,363          800,000.00          44,000          -355,363         -44%
-30%         1,111,363          700,000.00          38,500          -449,863         -56%
-40%         1,111,363          600,000.00          33,000          -544,363         -68%
-50%         1,111,363          500,000.00          27,500          -638,863         -80%

[ 本帖最后由 ralf 于 2008-7-16 17:07 编辑 ]

投资房产3年后出售收益测算（考虑营业税）                                       
                                       
房价涨跌幅度         支出          收入          营业税          净收入         首付款年收益率
50%         1,160,399          1,500,000.00          82,500          257,101         21%
40%         1,160,399          1,400,000.00          77,000          162,601         14%
30%         1,160,399          1,300,000.00          71,500          68,101         6%
20%         1,160,399          1,200,000.00          66,000          -26,399         -2%
12%         1,160,399          1,120,000.00          61,600          -101,999         -8%
10%         1,160,399          1,100,000.00          60,500          -120,899         -10%
0         1,160,399          1,000,000.00          55,000          -215,399         -18%
-10%         1,160,399          900,000.00          49,500          -309,899         -26%
-20%         1,160,399          800,000.00          44,000          -404,399         -34%
-30%         1,160,399          700,000.00          38,500          -498,899         -42%
-40%         1,160,399          600,000.00          33,000          -593,399         -49%
-50%         1,160,399          500,000.00          27,500          -687,899         -57%

在当前房产市场
没有一个房产投资者是在买房一年内卖出的
至少三年，正常五年，更长则10几年
所以所有数据都是瞎想
一手期房交付都要2年后
二手办证按揭放款都要2个月
1年卖？搞笑
真是口水
建议溪溪给你加精

在当前房产市场
没有一个房产投资者是在买房一年内卖出的
至少三年，正常五年，更长则10几年
所以所有数据都是瞎想
一手期房交付都要2年后
二手办证按揭放款都要2个月
1年卖？搞笑
真是口水
建议溪*溪给你加精

在当前房产市场
没有一个房产投资者是在买房一年内卖出的
至少三年，正常五年，更长则10几年
所以所有数据都是瞎想
一手期房交付都要2年后
二手办证按 揭放款都要2个月
1年卖？搞笑
真是口水
建议溪*溪给你加精

在当前房产市场
没有一个房产投资者是在买房一年内卖出的
至少三年，正常五年，更长则10几年
所以所有数据都是瞎想
一手期房交付都要2年后
二手办好证按 揭放款都要2个月
1年卖？搞笑
真是口水
建议溪*溪给你加精

晕，不能上载exel

呵呵，有趣。那就给你算5－10年的看。

引用:

原帖由 ralf 于 2008-7-16 17:08 发表
呵呵，有趣。那就给你算5－10年的看。

你应该做一个月的

rt

你一句话不用说3遍吧。有理自然会有人看

谢谢你为他们操心。很CCTV。

引用:

原帖由 ralf 于 2008-7-16 17:21 发表
你一句话不用说3遍吧。有理自然会有人看

什么三遍，关键词，隐蔽了，你没见我中间打*号
只是后来斑竹把那几个贴放出来了

什么词语会被屏蔽?没看出来

引用:

原帖由 hujing001 于 2008-7-16 16:48 发表
在当前房产市场
没有一个房产投资者是在买房一年内卖出的
至少三年，正常五年，更长则10几年
所以所有数据都是瞎想
一手期房交付都要2年后
二手办证按揭放款都要2个月
1年卖？搞笑
真是口水
建议溪溪给你加精 ...

时间越长亏损越多。
炒房者投资10年的？没见过。还还利息他就得死。
假如每个人都投资10年，那也不至于疯狂涨到如此。

引用:

原帖由 ralf 于 2008-7-16 17:20 发表

5年还有营业税？你在说哪国的房子？
你的资格谈得上经济人？
口水真是人才辈出
建议加精华

楼主，偶同情你

其实别人已经帮你挑出问题在哪里了

引用:

原帖由 饭饭3 于 2008-7-16 17:31 发表
什么词语会被屏蔽?没看出来

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└─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┘

引用:

原帖由 hujing001 于 2008-7-16 17:34 发表

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二手办证按揭放款

引用:

原帖由 hujing001 于 2008-7-16 17:34 发表

┌─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┐
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│　┆　┆　┆　┆　┆　┆　┆　┆　┆　┆　┆ ...

试了，果然

不用谢。
即使自住的决策也是要考虑投资资金的处境的。

1、1年的测算说明短期的投资需求会下降，因为他的风险收益比很差。对自住需求意味着什么？意味着应该继续观望。这么多年，很多自住需求只是价格的被动接受者，房价由投资资金所主导，虽然它占的比例并没有自住高。

2、5年的测算说明长期的投资需求对存款利率非常敏感。目前5年期定期存款的收益是5.85%，而房价涨幅达到50％时，投资收益率是8％不到，涨30％则要亏损。也就是说，加息对地产投资需求的实际打击非常大，以目前7－8％的cpi涨幅，如果加息至存款利率实际收益为正，那么如果房价涨幅不超过50％就没有任何吸引力，考虑到不同的安全级别，5年涨幅应该达到比如60－70％才能够吸引资金。
当然这里没有加入5年当中可能有2－3年是出租，但目前的租金回报率不高，在2－3％。

^_^，有什么好同情的啊。

引用:

原帖由 hujing001 于 2008-7-16 17:32 发表

5年还有营业税？你在说哪国的房子？
你的资格谈得上经济人？
口水真是人才辈出
建议加精华

那就算是4年零11.9个月，满意了？ ^_^