10年钱黄金什么价，今天什么价 ？
房子呢 ？

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原帖由 宁静致远 于 2008-7-16 19:02 发表
我想大部分人不大会在3~5年内卖出房子吧，我是只买进，不卖出的，等孩子大了或自己老了再考虑卖出的事。

另，看楼主算的账好像也有些道理，能不能给个15年的，谢了。

你可以自己算啊，excl里面有的。但实际上算超过5年是没有意义的，谁也看不了那么远。要面临很多变量的风险，比如宏观经济、土地使用权70年后的政策变化、这么多年房屋面临的自然灾害风险、还有就是折旧、交易税费政策变化（营业税就是很极端的例子，没有这个可能房价稍微涨点就能保本，但有了这个1年后卖出必须要涨12%才能不赔钱。）。
折旧也是非常厉害的，比如现在同样地段，20年房龄的售价可能只有5年房龄的60%（比如仙林苑能卖2.5w，而旁边的孩儿巷只能卖1.5w）。那么假设你认为未来20年，新房价格能涨3倍，你现在的房子可能只能涨1.5倍。

我个人是觉得未来1-5年，房产的投资吸引力是不大的。因为5年以内卖出的话，要累计涨50%才到8%，和5年期的定期存款5.85%差距并不大。这点差距是和他们的风险级别不相称的。而且实际上，市场上有同样是投资房地产的金融产品，比如信托公司的，他们一般是贷款给房产公司，1年都有10-15%的收益，因为有抵押，所以我认为风险比炒房风险小，但收益却大很多。

还有一个最应该担心就是行业的周期性。

房地产是个周期性很强的行业，波动也要大于宏观经济。比如说08年宏观经济在调整边缘，但还是保持了两位数的增长；而房地产则出现了30-50%的成交量下滑。

从1997年算，这轮房地产景气周期已经持续了将近12年。我们不知道，如果景气周期到头，是否会有长达12年的下跌和调整周期。

眼界决定境界，越是擅长计算的越会预算不出未来

这个唯物辩证的，高，是在是高

否则怎么做你的偶像

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原帖由 ralf 于 2008-7-16 19:50 发表


你可以自己算啊，excl里面有的。但实际上算超过5年是没有意义的，谁也看不了那么远。要面临很多变量的风险，比如宏观经济、土地使用权70年后的政策变化、这么多年房屋面临的自然灾害风险、还有就是折旧、交易税费 ...

首先感谢你的回答，你的部分观点我是认同的，说说我的想法：
　1、不买房，手头钱干什么？存银行那点利息实在看不上。
　2、信托产品之类，风险也很大的。我很多年前就开始买开放式基金，尽管股市涨涨跌跌，目前收益也还可以，但还是比不上买房的收益，至少目前看如此。
　3、你在计算时，少算了一项（或许我没看仔细），就是房租收益，我现在房租收益相对当前房价，大约4％的年收益。
　4、种种迹象表明，近期确实不是投资房产的好时机，但是我还是看好房价的长期走势。我说的只买进不卖出就是基于这样的认识，起码我认为未来20年房价涨幅会大大高于3倍。
　　个人观点，供商榷。

引用:

原帖由 宁静致远 于 2008-7-16 20:54 发表


首先感谢你的回答，你的部分观点我是认同的，说说我的想法：
　1、不买房，手头钱干什么？存银行那点利息实在看不上。
　2、信托产品之类，风险也很大的。我很多年前就开始买开放式基金，尽管股市涨涨跌跌，目 ...

这才是投资

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原帖由 宁静致远 于 2008-7-16 20:54 发表


首先感谢你的回答，你的部分观点我是认同的，说说我的想法：
　1、不买房，手头钱干什么？存银行那点利息实在看不上。
　2、信托产品之类，风险也很大的。我很多年前就开始买开放式基金，尽管股市涨涨跌跌，目 ...

如果未来20年房价涨幅可以达到3倍， 那年化将达到15％（不考虑复利），这个是非常惊人是水平，可与巴菲特的业绩比较。

这种预期在我看来太乐观了，美国住房价值中间值，1950年是44，660美元，20年后1970年是65，300美元，涨了46％，50年后119600美元，涨了168％。

关于这个你可以看我的老贴：美国住宅的基本事实 http://bbs.zjol.com.cn/viewthread.php?tid=95079&highlight=%2Bralf

所有数字都源于美国统计局：http://www.census.gov/hhes/www/housing.html

引用:

原帖由 宁静致远 于 2008-7-16 20:54 发表


首先感谢你的回答，你的部分观点我是认同的，说说我的想法：
　1、不买房，手头钱干什么？存银行那点利息实在看不上。
　2、信托产品之类，风险也很大的。我很多年前就开始买开放式基金，尽管股市涨涨跌跌，目 ...

你现在租房收益相当于目前房价能到4％？ 那是很不错的水平，平均都不到3％，价格高的甚至不到2％

引用:

原帖由 ralf 于 2008-7-17 09:08 发表


如果未来20年房价涨幅可以达到3倍， 那年化将达到15％（不考虑复利），这个是非常惊人是水平，可与巴菲特的业绩比较。

这种预期在我看来太乐观了，美国住房价值中间值，1950年是44，660美元，20年后1970年是6 ...

算单利是不对的，如果我持有房子20年不动，涉及到年均涨幅，当然应按复利来计算。我算了下，20年房价到3倍，那么年均涨幅只有5.6%；到4倍，年均涨幅约7.18%，这是很现实的，并且我认为实际涨幅会超出这个值。至于美国，其GDP增长速度完全不能和中国比，所以可比性不强。

引用:

原帖由 宁静致远 于 2008-7-17 14:03 发表


算单利是不对的，如果我持有房子20年不动，涉及到年均涨幅，当然应按复利来计算。我算了下，20年房价到3倍，那么年均涨幅只有5.6%；到4倍，年均涨幅约7.18%，这是很现实的，并且我认为实际涨幅会超出这个值。至于 ...

20年3倍，这么算是5.6%, 吸引力并不比安全性更高的5年定期高，5年定期到期自动转存5年，20年后的收益是2.79倍。

当然中间你还有租金收益，这些年房价的攀升下租金收益率一路走低，中金的报告结论是2.5%-3%之间。

但是必须考虑房子的折旧和房龄问题。前面说过了，同样在庆春路中山路这带的，较新的仙林苑是90年代的孩儿巷价格的1.67倍。假设未来20年新房价格上涨300％，那你手上的房子，可能只能涨179％

学习,真的是学习的

080717

我们的计算显示，目前10 大主要城市房价相对于消费者可承受水平高估了40%。房价回到2005
年的水平，才能使得典型的城市中高收入家庭具备购买力。
我们可以使用按揭贷款占家庭收入比重来衡量房价合理水平：国际上一般来讲月供占家庭月收入
比重不超过40%，则该家庭被视为具有房屋购买力。中国10 大主要城市目前月供/收入比重高达
95%1。即使以各城市中高收入家庭（按收入自高到低排前60%的家庭）计算，这一比例也高达69%
（表9），显示目前房价远高于一般家庭可承受的合理水平。目前房价被高估了40%，要使中高收
入家庭面临的月供收入比达到40%的合理水平，房价需要回到2005 年的水平。

房地产贷款政策的放松对于房价下跌作用有限：我们对于房贷月供收入比对于利率的敏感性分析表明（图26），即使房贷利率从目前的水平上大幅降低，普通家庭仍然无法负担目前的房价。在任何局面下，我们都不应高估政策放松带来的效果。以美国房价下跌引发次按危机为例，尽管美国政府实施了前所未有的宽松货币政策，金融市场危机仍然持续，房价也继续下跌。

为什么屏蔽我的贴自,楼主连房子租金都没考虑,还在这里瞎算,回去上小学去吧

引用:

原帖由 andy007 于 2008-7-17 18:34 发表
为什么屏蔽我的贴自,楼主连房子租金都没考虑,还在这里瞎算,回去上小学去吧

如果有你这种水平的老师，我宁愿不上小学。
硕士够用了。

房价会不会涨，短期不好说，中长期你可以参考一下台湾的房价走势。会什么前期台湾的房价涨了一波又一波，是因为人均有房率比较低，当人均自有房率到80%以上后，台湾的房价就下跌了。看看国内现在的情况，中长期要下降，我看难。

工商联聂梅生老女人说：中国的住房自有率80％多（具体几？），是世界第一。

我不知道真假，不做评论。

我的租金收益都超5%，当然和地段有很大关系！

你要是10年前买的房，照那个成本，租金收益率还超过10％呢。

我说的和现在市价比。

这种预期在我看来太乐观了，美国住房价值中间值，1950年是44，660美元，20年后1970年是65，300美元，涨了46％，50年后119600美元，涨了168％。
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纠正你一点最最基本的错误，中国比美国好五倍！
美国20年涨46%，中国20年至少涨5*46%=230%。这个数字和你反驳的那位的预测差不多，也就是100万涨到330万。
你喜欢算，我就跟你算，以复利计算，20年，年化收益率6.15%，现在存银行利息算高了，也只有4.14%。（PV：100，FV330CHS，N：20，I）

早十年，我们觉得美国房价很高，现在不是照样被踩到脚下。
现在我们觉得香港房价很高，用不了十年，照样被踩到脚下。
杭州必将跟随上海，和东京、莫斯科、伦敦、纽约曼哈顿一样，成为世界房价之颠。

做期货，你们有没有这个水平？
房产即是期货，用小首付撬动大利润。赚、亏都放大。

引用:

原帖由 河蟹带着三块表 于 2008-7-24 15:45 发表
早十年，我们觉得美国房价很高，现在不是照样被踩到脚下。
现在我们觉得香港房价很高，用不了十年，照样被踩到脚下。
杭州必将跟随上海，和东京、莫斯科、伦敦、纽约曼哈顿一样，成为世界房价之颠。

杭州空气好？
杭州交通发达？
杭州人有钱？

这个楼主有意思，难道就没发现自己的EXCEL 表格公式不对么？ 你的第一栏是房价涨幅，收入就按照房价涨幅简单乘一下，你不觉得有问题么？

打个比方，按照第一张图，房价涨幅50%的情况下，收入变成了150万，第二张图，房价涨幅虽然也是50%，但那已经2年了啊，这样算起来，其实年平均房价涨幅应该是25%，因此应该与第一张图的第二行比较才有意义。

按照楼主这种算法，要是房价50年以后卖，房子还是150万，涨幅还是50%，但实际是年涨幅1%，数据算错了

同意，这是基本的经济知识，楼主数学不行