对于烟客的分析 整体上来说应该没错 假如我们的消费者能认识到房地产也是市场经济的话 万科的降价对于他的品牌就没有任何问题   
但是就目前杭州的市场来讲 非常保守 无论是投资客还是自主的 都非常接受不了市场的波动 虽然降价对于我们房地产市场的健康发展是非常有好处 也是非常有必要的 但是 这个作为出头鸟 在这个不怎么健康的环境下 品牌的伤害力度毫无疑问是非常大的

引用:

原帖由 烟客蓬莱 于 2008-9-5 16:41 发表
有哪位在网上口水横飞口口声声说万科赢的的不只是销售而是客户的朋友能够告诉烟客：

万科在这此开出最低73折（据说，烟客没比较过）的降价促销手段，一共拿出白鹭郡东、南两区172套房源，2天过去，最终预定和成交 ...

你就不用操心这些了，奇怪一下子怎么多出来这么多关心万科销售的人来了，这样王石岂不是不用操心了。

引用:

原帖由 烟客蓬莱 于 2008-9-5 16:41 发表
有哪位在网上口水横飞口口声声说万科赢的的不只是销售而是客户的朋友能够告诉烟客：

万科在这此开出最低73折（据说，烟客没比较过）的降价促销手段，一共拿出白鹭郡东、南两区172套房源，2天过去，最终预定和成交 ...

你就不用操心这些了，管你什么事，奇怪一下子怎么多出来这么多关心万科销售的人来了，这样王石岂不是不用操心了。

[ 本帖最后由 f1000 于 2008-9-5 17:17 编辑 ]

回头再来说说万科这家在国内房地产市场称雄称霸的企业

如果万科期下所有的项目产品定位都是魅力之城

那么，也许它现在这样做是对的

以低价抢占市场        以地价抢占销售

但是，对万科来说，它要成为一家中国行业领跑的企业（这是万科07年前的企业愿景），它的期下产品不仅仅只有跟经济适用房定位接近的魅力之城        还有金色系列、城市花园系列、洋房系列和别墅类产品

今天，以定位于普通住房的魅力之城大开杀戒，只要你价格杀的深杀的合理，也许是能抢夺消费者对你的认同，更能完成你梦寐以求的销售实现和资金回笼        

是的，对于魅力之城目前的客户群体来说，在短时间内也许他们就是一次性消费者，在短期内他们不会或者没能力继续购买你万科的房子    从这个意义上你万科是在一定的时期抢夺客户成功

但，万科，在你企业的客户规划里，我曾经看到过这样的一段文字：万科，以培养持续性消费客户为企业理想！        在万科的客户研究报告里，曾有62%的老客户或老客户介绍购买的数据        在万科的客户研究报告里，还有平均7年客户换房居住升级的概念

而今天，万科，你的心目中还在坚持你企业曾经有过的理想吗？

如果，你的业主，你的客户，都是你万科为了业绩和生存都可以毫无顾忌   随意抛弃的对象

那么，烟客相信，万科，你做的再大，做的再成功，你也将给你的客户抛弃！

也许在你认为，你今天伤害的只是一群只能购买魅力之城这类产品的客户，他们不具备重复购买的能力

那么，万科，你肯定错了

不说你现在魅力之城的业主会成长      会随着时间拥有更多的财富和居住需要

就说你的行为，在其他城市的金色系列、阳光系列也同样地展开

这样的企业行为，难道真的符合你万科企业对客户做出的定位？？？

符合你企业未来长期发展的需要？？？

也许在很多人看来，万科的打折是抢占市场的主动

而这种主动的背后，却将是万科的未来为之付出的沉重代价的祸根所在

一家梦想着年销售额突破1000亿的企业，如果把客户定位在一次性的购买者和随意可以抛弃的角度

那么，万科，你只是在传说你梦中的神话！！！

写了这么多
肯定很辛苦滴
不顶不行啊！

引用:

原帖由 烟客蓬莱 于 2008-9-5 16:56 发表
这只是烟客我对万科杭州两个项目房源数据做出的简单分析

非常坦率地讲：

万科这次推出的四个促销项目里，最值得买的是逸天广场，原因无它，因为它只剩下17套，万科不当它一回事，边上的开发商也不会当他一回 ...

比如？

引用:

原帖由 烟客蓬莱 于 2008-9-5 16:56 发表
这只是烟客我对万科杭州两个项目房源数据做出的简单分析

非常坦率地讲：

万科这次推出的四个促销项目里，最值得买的是逸天广场，原因无它，因为它只剩下17套，万科不当它一回事，边上的开发商也不会当他一回 ...

万科的楼盘现在卖8000，别人卖10000

难道1年后，人家卖10000，万科还只能卖8000？

现在相对而言万科的房子相比旁边性价比是很高，不然也不会那么多口水

只怪口水“专业”人士太多，触动了他们的利益，一味的诋毁

天气潮，虱子多

烟客点根烟，或许能驱散一批

当年恒基、新鸿基、长江实业在香港楼市低潮期第一时间“劈价”

现在人家都活的好好的，而却越做越大~~~~~~

那跟绿城一样拿着房子吧

引用:

原帖由 烟客蓬莱 于 2008-9-5 17:18 发表
回头再来说说万科这家在国内房地产市场称雄称霸的企业

如果万科期下所有的项目产品定位都是魅力之城

那么，也许它现在这样做是对的

以低价抢占市场        以地价抢占销售

但是，对万科来说，它要成 ...

就凭你写了这么多，丁页你，可是你为什么这么操心为万科着想呢，wk付钱给你了吗？
没付的话我也去维权去，强烈要求wk给你补偿，这么好的人怎么能这么对待呢

[ 本帖最后由 f1000 于 2008-9-5 17:30 编辑 ]

可以肯定的是，今后还会有人买WK的房
但，如果万科再抛出类似的宣言：

万科，以培养持续性消费客户为企业理想！        

恐怕，相信的人会越来越少

所以，烟客的观点是成立的：

赢了销售，输了客户

引用:

原帖由 klye 于 2008-9-5 17:29 发表
当年恒基、新鸿基、长江实业在香港楼市低潮期第一时间“劈价”
现在人家都活的好好的，而却越做越大~~~~~~
那跟绿城一样拿着房子吧

问题是，万科想立牌坊

名利双收，谈何容易？

引用:

原帖由 DevilvsAngel 于 2008-9-5 15:53 发表
输了部分客户，赢得更多客户。

想必，阁下一定没学过客户关系管理

因为，通篇都不会出现这样的话

不是说其不成立，而是：

这实在不是最高明的现代营销手法

在今年上半年的半年报数据中，万科有几个数据值得引起我们的关注：

万科截止2008年6月30日的存货里面：

已完工开发产品     47.75亿元

在建开发产品      521.15亿元

拟开发产品        242.02亿元

三项合计，约810.92亿元

而今年上半年销售完成241.3亿元，结转收入172.6亿元，结转成本101.71亿元

预收账款本期数为264.54亿元，2007年期末数为216.22亿元

从上数据，简单分析，万科今年下半年未完成销售的存货成本约为：

810.92—264.54=546.38亿元，按此存货成本推算，可售额约为：

172.6/101.71*546.38=927.2亿元，而上半年万科的销售完成额是

241.3亿元，存货是半年销售完成额的385%。可想而知，万科的经营压

力有多少大

面对这样的销售经营压力，居然有人天真地认为万科可以通过降价促销争夺所谓的客户就可以完成的

如果真的是这样，万科应该打几折？？？

哈哈哈哈哈,我最喜欢看到LZ这样的人来叫了,看着舒服想着舒心

万科的打折促销，有很多专家认为是万科洗牌

狗P！

在烟客看来，无它，万科的降价，只有一个理由：

那就是为了活命！

船大不好掉头啊


-------------------------------

http://www.dalaoge.com/bbs/showtopic-127484.aspx

这是烟客昨天分析的一些看法，有兴趣的朋友不妨看看随便指正一下

（现在时间，下班，回家。。。。）

引用:

原帖由 云顶湖 于 2008-9-5 16:08 发表
万科赢得了销售, 更赢得了客户.
再降20%, 我就去买一套.

然后又降20%，你再买一套，如此循环，是吧？

引用:

原帖由 烟客蓬莱 于 2008-9-5 15:50 发表
一场以“新青年置业”中秋优惠为噱头的全面调价促销行为在万科杭州期下的四楼盘展开

在已经过去的2天里，万科取得了令它兴奋的战绩

预定、成交一共239套，计约2.46亿元，占这次推出的特惠房源的51%（2天一共 ...

告诉你，通过这个事件以后，会多很多万科fans，相比于已经购房的人，会有很多的没有购房的人支持万科，完全可以把王石在地震中对万科品牌的影响抵消，乃至提高。至少 我已经是万科的潜在客户了。买股就买深万科，买房就买万科产。傻子才会去买对面贵2、3千的楼盘！

只要有利益，现在寻死觅活的人到时候照样会买万科的房子，就像股市跌到998的时候，多少人赌咒发誓说这辈子也不买股票了，结果呢？估计现在又开始发第二遍誓了

万科打折，论坛闹翻天，维权的，看热闹的，都很多，还有一些所谓论坛知名ID，装模作样分析利弊，最后指出万科打折的不好，还忧国忧民担心万科对不住已买的客户，以后销售更难了。

其实论坛上很多ID本身就是某些房地产公司的从业者，具体我就不点名了。万科打折，原来的业主是郁闷的，但是最郁闷的还是许多房地产KFS，没买房子的市民是高兴的，因为一个只准涨不准跌的时代已经过去了。

对于万科打折来说，我，一个只有一套自住房的业主，是很赞同的，虽然作为万科股东，我差不多亏损了一年的收入，可恶的王石、从王十到王八，现在干脆王六了。

但是，王石敢于率先降价，万科还是有希望的，偶要重新考虑建仓万科！！

某些代表其他KFS的ID ，尽管继续表现吧

一个行业绑架整个国民经济的时代不会在今天结束，也不会在明天开始

房地产行业绑架了中国经济吗？还是中国变相的经济推动了房地产行业的畸形发展？

无论是原因还是结果，一切该来的总归是要来，只是一个轮回而已。

受伤的，只能是平民，这才是最大的悲哀。。。。

引用:

原帖由 雪清寒瘦 于 2008-9-5 15:54 发表
谁说赢了销售,输了客户,应该是争取到了更多的客户.

俗话说：旧的不去，新的不来，是吧？

倒真是没听说过，争取客户是先从牺牲客户起的。

如果真是这样，那么无疑，WK打的就是七伤拳

结果，还是伤到了自己先=输了客户

每个行业都有每个行业的规则，也有自己的平均利润

一个行业的平均利润远远高于其他行业的存在，本身就是种不正常现象。

我并不是无视行业规则，在曾经经营某个商品的时，我曾经很明确的对店员说：低于某个价格就宁可做不成买卖也不能买了，因为如果低于这个价格，利润率已经到了很难维持生存的地步，作为一个有“责任心”的商人，如果无法维持生存，这是对行业规则的最大破坏。

但是，我要指出的是，房地产行业，利润率尽管有所下降了，但远远没到企业难以生存的地步，降价的空间还很大。许多习惯了暴利的企业急了，但最大得益的还是普通民众，这是民众的必需品。而我当初经营的商品，至少在同类商品中属于奢侈品了。

万科只是抢市场，很简单明了的事情；
你们也别急吼吼的贬低万科，没用！
消费者要的是性价比，其他都不关心。

wk在砸自己的牌子,以后谁敢买他的房子,那是白痴!万科的做法犹如给自己吃伟哥,药性后就趴了!

引用:

原帖由 烟客蓬莱 于 2008-9-5 17:18 发表
回头再来说说万科这家在国内房地产市场称雄称霸的企业

如果万科期下所有的项目产品定位都是魅力之城

那么，也许它现在这样做是对的

以低价抢占市场        以地价抢占销售

但是，对万科来说，它要成 ...

请问你知道不知道万科不是个杭州的房产公司？请问你知道不知道别的地方都已经有过房产的大跌价。。
就象98年的广州，深圳，你知道那个时候跌了多少？？？

再就是04年左右的上海，又跌了多少？那你又知道不知道万科买房的人，不少是不止买一套的。你说房产市场要是一直是上升的话，正常吗？？要是一直上升，全投资房产市场好了，还需要其他的企业吗？任何东西，只要钱能买的，就一定有价格，有一定有升跌，大概做投资者的一个基本常识吧

支持万科降价
支持其它房开商降价
最好能降到位
明年再买一套

引用:

原帖由 浙江龙井 于 2008-9-5 18:02 发表
支持万科降价
支持其它房开商降价
最好能降到位
明年再买一套

放心，很快的，万科在良渚还有1000多套呢，中秋的时候，6折酬宾就会开始的。

引用:

原帖由 DevilvsAngel 于 2008-9-5 15:53 发表
输了部分客户，赢得更多客户。

不输客户，买不掉房子，更不提赢更多客户，命都难保，房子要烂，前客户输得更彻底。

说的对！此举是输掉了部分老客户，但是赢得了更多的新客户，所以万科赢了。