搞笑 ，LZ你还记得n多年前首先搞价格战的彩电商，手机商，汽车商，IT商是谁吗 ？

引用:

原帖由 云顶湖 于 2008-9-5 16:08 发表
万科赢得了销售, 更赢得了客户.
再降20%, 我就去买一套.

引用:

原帖由 烟客蓬莱 于 2008-9-5 17:18 发表
回头再来说说万科这家在国内房地产市场称雄称霸的企业

如果万科期下所有的项目产品定位都是魅力之城

那么，也许它现在这样做是对的

以低价抢占市场        以地价抢占销售

但是，对万科来说，它要成 ...

实在不知道怎么说了，这样的逻辑

如果事实证明是烟客你说的对，我只能说房地产市场太不成熟，房地产购买人群太不成熟
万科的股票跌到现在的价格，50%以上的缩水，如果股民因此而从此不再购买万科股票，你觉得这是一个成熟的市场，成熟的股民会做的事情吗？
万科降价了又如何？
大家都讲，住房没有泡沫，是有刚性需求，那么刚性需求最在意的是什么？
价格，价格还是价格
这也是为什么90方的3房2厅能够热销的原因，为了价格，刚性需求可以无视部分的配套，环境，物管因素；
那么对于这样的需求，开发商怎么做？
当房产不能快速增值的时候，你靠不降价就能拉住以前的高端客户？
在一个市场中，究竟是高端客户多还是刚性需求多？
这都是该问的问题

一个个现在都冒出来了，都来指点江山

但发现冒上来的，大多想表示万科得不偿失的意思

另外，住杭网态度好像也有细微的变化了

........

建议楼主，也算算绿城的报表（香港上市公司）

烟客的好文要顶的
本人擅自转贴了烟客的另一篇文章
关于万科的资金链问题
[转贴]万科房价还要降，88折远远不够

本人做个搬运工吧，既然烟客自己不肯转
下面的文章都是烟客写的
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原文标题“万科，资金链如何？？？”
万科八折，激起杭州楼市1000尺浪，叫好的有之，骂娘的亦有之，更有实在的主在接到短信和传闻通知后就急喉喉地跑去彻夜排对
好家伙，一天就销售了7另8落，逸品阁17套预定了15套魅力之城86套预定了78套
于是      万科乘风加推      只是不知道这次加推的是打了几折？      后续还有没有要加推的    或者更优惠的青年计划

这些暂且不表，先来说说正题：万科，有没有资金链断裂的可能？

也许，这样的疑问有点危言耸听了
也许，等万科倒下的那一天，中国的房地产企业都已经死绝
但，这一切都不妨碍我们对万科做一些细致地分析
从而更好地看清万科大张旗鼓的促销背后到底有怎样的缘故或者难言之隐
且听一一道来：

万科2007年年报数据显示：
万科2007年新增项目54个，总占地612万平方米，规划建筑面积1142万平方米，总土地价款409亿，期末已支付261.1亿；按万科权益计算的建筑面积934 万平方米；
2007年万科开工面积776.73万平方米，竣工面积445.32万平方米
2008年万科上半年年报数据显示：
2008年1-6月份营业收入172.6亿元（结转）
销售面积265.8万平方米，销售收入241.3亿元
上半年实际开工333万平方米，竣工157万平方米；
下半年计划开工350万平方米，竣工429万平方米；
6月30日货币资金153.69亿元
存货811.59亿元（07年数为664.73亿元）
短期借款53.50亿元
一年期借款96.12亿元
长期借款136.98亿元
2008年新增项目17个，总土地面积197.66万平方米，总规划建筑面积422.8万平方米；另外，7月份万科新增项目2个，规划建筑面积57.1亿元；合计2008年已增项目19个，规划总建筑面积479.9万平方米，其中万科权益面积387.1万平方米；总土地款98.11亿元

半年报数据还显示：
万科2007年末在建项目存货338.77亿元
2008年6月在建项目存货521.15亿元
营业收入172.55亿元，营业成本101.71亿元
销售费用7.09亿元，管理费用8.16亿元
利润总额 33.27亿元    毛利率约20%
所得税费用 10.21亿元
净利润 23.07亿元

先预测2008年下半年万科可能发生的资金流出需求：

工程建设费用：
（因为找不到万科总在建面积明细，只能用相关数据推测估算，相关结论可能不是很准确，见谅）
1、08年在建存货----07年在建存货+08年结转成本=08年新增工程建设成本=521.15---338.77+101.71=284.09亿元

该284.09亿元对应的是07年在建项目和08年上半年新开工的333万平方米的工程建设费用的支出

因为不明确07年期末在建数据明细，因此假设07年续建工程为固定数（X），以08年的开工跟结转数据变化对应比例考虑08年下半年工程建设费用估算；其中结转项目工程费用按300元/平方米增加成本（了解工程建设特点的都知道为什么如此考虑）
即：（350/333）*284.09+（429----157）*300元/平米=301.14+8.16=309.30亿元
该费用为估算的万科为完成今年项目开发计划的工程成本开支；

2、土地费用

2007年取得土地尚未支付土地款项为409亿----261.1亿元=147.9亿元，其中，万科权益土地比例约为82%，即万科应付其中的（07年取得土地存在的分期付款可能与万科07年前取得土地本期付款冲抵，不予考虑折扣）：

147.9亿元*82%=121.28亿元

2008年新增土地98.11亿元，其中万科权益比例约为（330+57.1）/479.9=81%      ，即万科应付91.11亿元*81%=73.80亿元，该部分土地应为今年新取得，可能存在分期付款因素，则假设今年年内付款比例为80%，即实际应付73.8亿元*80%=59.04亿元

08年内土地应付款：59.04+121.28亿元=180.32亿元

3、两项合计
309.3+180.32亿元=489.62亿元

洗耳恭听呢

再来估算一下万科下半年可能完成的销售收入和结转情况：

4、2008年上半年万科完成销售面积265.8万平方米，完成销售金额241.3亿元，其中，5、6月份销售速度明显比去年同期下降（这是导致8月份开始万科加快销售速度的很关键的因素）；先不考虑其他任何情况，按目前的市场状况，烟客预估2008年下半年万科的整体销售情况比上半年增加30%，既241.3*1.3=313.69亿元

这，是万科主要的资金来源组成

5、结转
按万科2007 年结算面积393.7 万平方米，结算收入351.8 亿元净利润48.4 亿元；年末，尚有290.9 万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238.1 亿元估算，假设万科今年业绩增长30%，则今年万科可能实现结算金额为461.5亿元，上半年已完成172.6亿元，则下半年将结转收入为：461.5---172.6=288.9亿元，这个数字，在烟客看来，也已经差不多了。

（注意，这里计算的结算收入并不会增加万科的现金流入，相反，却还有现金流出的问题）

按此下半年的结转收入，同时按上半年的毛利率和开发间接成本估算（（销售费用+管理费用）/结转收入=（7.09+8.16）/172.6=9%），则完成该结转收入后，理论上万科尚应支付管理费用、销售费用、所得税等计：
288.9*9%+288.9*20%*25%=40.45亿元

6、结转利润分配
288.9*20%*75%=43.34亿元
虽然说理论上这部分利润又是流出，但基于上市公司的特殊性，该流出应不会全部发生，同时，流出时点已经为09年5月，因此不予考虑该流出存在

现在可以收盘总结了：

从现金流的角度，万科2008年下半年流出由3部分组成：
1、工程建设费用
2、土地款支付
3、开发间接费用
4、短期借款归还=短期借款+一年期借款=53.50+96.12=149.62亿元
合计为：309.3+180.32+43.34+149.62亿元=682.58亿元

2008年下半年万科现金存量和可能的现金流入包括：
1、存量货币资金153.69亿元
2、下半年销售回款313.69亿元
3、59亿元的公司债发行（本周发行45亿元）
4、土地项目抵押贷款（2007年万科取得建设银行200亿授信）

合计：153.69+313.69+59=526.38亿元

结论：
1、在尚未考虑万科进行新的土地项目抵押贷款的条件下，万科2008年下半年理论资金流仍然将出现净流出
资金缺口大约在：682.58亿元----526.38亿元=156.20亿元左右

2、即使考虑下半年万科继续加大销售力度，争取销售收入比上半年增长50%，即241.3*1.5=361.亿元，也只能弥补50亿元左右，资金缺口依然存在

3、万科2007年及2008年新取得土地项目总价款为409+98.11亿元=近500亿元，只要万科完成其中的20%的土地项目抵押，就可以弥补万科2008年下半年的资金缺口

而事实上，像万科这个的大集团，帐上现金流需要保持一定的富裕，给个数字，最起码100亿元以上，那么，土地贷款要完成40%的比例；
同时，万科肯定还将继续拿地，否则这么大的公司是支持不下去的，那么以再拿100个亿的土地来说，现有的土地项目贷款将达到60%，  这    就目前来讲，有非常大的难度！！！

引用:

原帖由 烟客蓬莱 于 2008-9-5 16:56 发表
这只是烟客我对万科杭州两个项目房源数据做出的简单分析

非常坦率地讲：

万科这次推出的四个促销项目里，最值得买的是逸天广场，原因无它，因为它只剩下17套，万科不当它一回事，边上的开发商也不会当他一回 ...

说出这种话，实在是太sb了，没有一点逻辑，典型的掩耳盗铃
知道德隆是怎么死的吗？

[ 本帖最后由 八爪 于 2008-9-5 19:44 编辑 ]

引用:

原帖由 飘渺峰 于 2008-9-5 16:35 发表
万科做为大品牌开发商，这样做极度不负责任

降价就不负责任？

楼主简单的逻辑都不懂，
赢了销售，就是赢了客户。
难道，没有赢了客户，又会有那么多的人买他的房子？

谁也不知道今天买了万科降价房的业主是否会成为明天的退房者  谁又知道万科明天是否还会降呢

说明刚需还是很厉害   另外万科的资金快断链了

引用:

原帖由 shj83 于 2008-9-5 19:58 发表
说明刚需还是很厉害   另外万科的资金快断链了

你是无知呢？
还是别有用心？
万科的资金链断了，别的开发商还有几个存在的了？

悲观的人抱怨风；

乐观的人期望风转向；

现实的人调整帆

引用:

原帖由 云中 于 2008-9-5 20:53 发表
悲观的人抱怨风；

乐观的人期望风转向；

现实的人调整帆

引用:

原帖由 烟客蓬莱 于 2008-9-5 15:50 发表
一场以“新青年置业”中秋优惠为噱头的全面调价促销行为在万科杭州期下的四楼盘展开

在已经过去的2天里，万科取得了令它兴奋的战绩

预定、成交一共239套，计约2.46亿元，占这次推出的特惠房源的51%（2天一共 ...

只要市场能承受,就会有客户,你真的觉得自己有理吗,理智点,客户不是指个别,要看老百姓呢,都会是潜在的客户.房价肯定是高得脱离正常轨道了,政府要承担责任.

价格竞争是最简单有效的竞争，资金充裕的就越不怕价格竞争！！本地房产商你们资金不是声称很充裕吗，那多主动啊，可以降价拼个市场占有率，可以不降价拼个利润率啊，楼主着急成这样，是虚么！

"天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往"。很多人不要把自己看的那么高尚。万科降价只是触犯一些人的利益而已。如果把万科的降价从单纯的企业行为来看就很值得我们去好好琢磨，好好去学习，请大家不要再用那么高尚的理由了。

就算万科不仁让先期业主利益受损，但至少让新业主乐开心，而那些没有降价地产商到目前还是让新旧业主不开心。

同情万科先期业主，但是我们需要思考的你买的房子这个价格值吗？后期降价只是说明人家赚了而不是你亏了，阿Q精神，这样也许这样心态会好一点。对万科的先期业主再表示同情，希望万科能给予先期业主以合适的方式予以优惠而不是赔偿。

就记得网上对福特公司的评价就是，车子不错，装配工艺差，最恨就是降价太快！弄的别人都不敢随便买了（我以为我的S-MAX抄底了，没想到才半年，我买最便宜的那款的价格可以买到最顶配的了，一下子三四万少了）

现在还有不少人说日系车保值，一个是说他质量比较稳定，几年之后还不错。还有一个就是说他价格降的慢（过几年换个代，加点配置，价格又上去了）这就是降价的策略问题，是在降，但是让人感觉不明显（否则在竞争最为激烈的车市怎么活的下去？！）

由此觉得，降是要降，暗降比明降好，缓缓降比急降好（最终是可以达到同样的降价幅度），一旦给别人一个想降就降，完全只顾自身利益，不考虑客户想法的印象就不好

过半年来看看，要笑死人了

过个一年半载的大概希望买万科房的会更多，因为
后面会有打8折也卖不出去的。这种开发商的房子和
已经跑出去保证了资金的万科顾客买哪个？

赢的不仅是销售，还有更多的客户，输的仅仅是房市投资客。