9月的杭州楼市热闹非凡，万科率先祭出降价大旗，之后有人坚持不降价，有人跟进，楼盘有的卖得好，有的依旧销售不畅。

热闹归热闹，当时光进入10月，杭州楼市关于"金九"的翘首期盼，显然已经成为泡影。所有人想要知道的，只剩下一个问题："金九"不再，那么"银十"还能否如约而至？
　　"对于年底还贷压力颇为巨大的开发商来说，能否抓住10月的行情，在一定程度上意味着它最终能否生存下来。"一位业内人士这样表示，但是在对后市不乐观的观望气氛中，市场会不会买账，还真的不好说，"可能还是要看政策、外部环境等一系列综合因素。"

供求矛盾
　　进一步拉大
　　9月杭州楼市以万科降价为始，给市场带来了巨大的冲击。一大批原本打算在9月份开盘的楼盘被打乱了销售节奏，客源积累量也急剧减少，许多楼盘被迫延期开盘，反而成为10月开盘的主力军。
　　根据汉嘉研究机构粗略统计，10月份要开盘的楼盘达到20多个，翡翠城、景江城市花园、西溪山庄、西溪风情等众多楼盘都将推出新房源，其中首次开盘的楼盘也不少，包括滨江区的江南文苑、风景蝶苑、云厦连园；文教区的金色蓝庭；申花路板块的西城美墅；下沙的观澜时代；闲林的溪上凰庭以及华丰板块的桦枫居等，以每个楼盘推出3万平方米计算，也就50-60万平方米的上市量。
　　而与此同时，杭州楼市的存量房也在不断上升。根据杭州市透明售房显示，2008年1-9月，杭州主城区存量一直在1万套以上。从7月开始，主城区存量更是直接迈入两万套门槛，截至10月7日，根据杭州市透明售房网显示，杭州主城区可售房源激增至25504套。许多区域的可售房源，更是达到了2008年的最高值。

一方面是可售房源急剧增加；另一方面，楼市需求却大幅下降。1-9月中旬，杭州市主城区共成交了17303套，比去年同期下降46%。除5月杭州主城区成交量在3000套以上，其他各月成交量均创造了2000套及以下的低值。9月虽是传统旺季，但成交量不足1500套，依旧让人感到"寒意袭人"。
　　对此，攻略营销推广机构分析认为，目前楼市供求比受多重因素影响：首先，全球金融动荡对国内经济特别是外贸行业带来了巨大冲击，使得楼市实际购买力受挫，加上市场对宏观经济后市并不乐观，导致购房信心动摇；此外，房地产开发商难耐资金压力，逆市推盘，供应短时激增，势必导致存量加剧；与此同时，折扣风盛行，反而助长买方观望心理，存量市场不能理想消化，房源继续堆积。所以10月之后，杭州楼市的供求比逆差将更为拉大。
　　"如果没有很大的利好消息出台，受到成交清淡惯性影响，10月行情要突然火爆，可能性实在很小。"一位开发商无奈表示。中端产品竞争更为激烈

毫无疑问的是，楼市的价格战正在向四处蔓延。
　　万科率先降价，涉及范围包括九堡、滨江和良渚板块，由于这些楼盘都是非主流产品（魅力之城和逸品阁是尾盘，良渚文化村是郊区大盘），所以业内人士纷纷认为，一个万科撼动不了杭州楼市的价格根基。
　　不过，价格战的硝烟很快弥漫。先是钱江四桥边上的精装修单身公寓钱江国际SOHO领寓，推出50套7.2折的特价房；紧接着南北西岸推出"幸福安家保障计划"，100多套房源最低折扣至7折；再后，连距离城市商业中心武林广场3公里多的杭州市中心大盘"现代景苑"，也推出150套房源，全部为7.8折，折后价格为14900元/平方米。
　　于是，整个杭州城都轰动了。原本心里就不太有底的很多开发商，心里更没底了；老业主们忐忑不安，担心什么时候降价的火苗会烧到自己的楼盘；还没买房的购房者心下窃喜，不过却更不着急了，说不定有更便宜的房子可以买呢。
　　那么，杭州楼市的降价风潮，会否愈演愈烈？攻略营销推广机构分析认为，虽然杭州楼市整体不容乐观，但是各类产品类型对于市场的抗冲击能力并不相同。

综合杭州高端市场2008年市场走向，价格居高，总体价格区间在15000-30000元/平方米，波幅小，与振幅较大的中端市场比较，显现出较明显的抗跌性。但今年高端市场新盘或后续房源，定价理性，不再攀高。如万象城悦府，均价29000元/平方米，且含6000元/平方米的精装费用，刨去精装费用，与金基晓庐相比实际价格相当。
　　杭州高端公寓价格居高，但销售形势迥然不同。占据地段及城市配套明显优势的项目，具有明显的抗跌性。比如悦府8月21日推出的首批160套房源，当天抢空；二期9月2日开盘，推出150余套房源，当天售出90%；9月17日推出最后一幢3号楼301套房源，当日成交136套，销售势头轰动全城。
　　虽然杭州高端需求人群对于高端产品选择已变得更为苛刻，但相对来说，中端市场的拼杀更为激烈，也是"价杀"的重灾区。继万科9月初"降价门"后，杭州主城区板块价格明显松动，打折盘明显增加，且开始蔓延。综合9月打折现象，主要有明折、暗降，明折居多。另外，不仅外来品牌项目打折，本土项目也加入其中，表明目前市场价格战促销升级。

　攻略营销推广机构认为，下半年杭州主城区各板块在售项目营销走向已纷纷进入"价格策略"的主导期，受竞争压力、市场形势牵制，杭州主城区产生整体波动，只是地段的保值因素，产品价值差异因素，振幅程度不同而已，大势来看，成交依然萎靡，不排除市场继续降温的可能。
　　行业整合速度或将加快
　　楼盘销售不畅固然让人焦急，但是对于许多开发商来说，接下来能否尽快出货，获取回笼资金，已经上升到关乎企业生死存亡的大问题。
　　对此，浙江中都房产常务副总刘强认为，就目前这样的行情来说，谁越早出货，对谁就越有利。因为种种迹象显示，此次楼市调整的时间并不会很短，单纯靠捂盘，并不能解决问题。特别是企业到了年底，还款压力会加剧，同时银行也会根据销售情况放贷，如果楼盘销售情况不好，就很有可能不再放贷，"硬扛是很难扛过去的。"
　　刘强说，对于开发商来说，资金就相当于血液，血液没了，公司就濒临死亡了。现在出货，没钱赚不要紧，关键是先生存下来，才能图谋今后的发展，把战略风险降低到最低位。而现在的土地价格，无疑已经偏低，现在拿地，就能在今后几年谋大发展。三十六计，走为上策。

房地产行业整合将急剧加快，这已经是一个难以更改的趋势。如果说之前的杭州楼市是自由经济的"春秋"时代，开发商之间和和气气，"你好我好大家好"，那么接下来，市场将经历一轮淘汰，垄断经济的"战国时代"即将来临。而从自由经济到垄断经济，也是市场经济发展的必经之路。
　　"现在楼市有购房意向的客户量，只相当于正常时候的1/5甚至更少，市场的蛋糕已经大大减少，你想要在其中分一杯羹，真的是越来越难。"一位开发商说，楼市的竞争将更趋白热化。
　　"杭州楼市发展10多年以来，从来没有出现过大的调整，这是不正常的。洗牌在所难免。"刘强说，之后楼市竞争将从产品差异化竞争，到产品无差异化的成本竞争，之后再形成各有核心竞争力的诸侯争霸的阶段。

引用:

原帖由 空军三号 于 2008-10-11 20:17 发表
　9月的杭州楼市热闹非凡，万科率先祭出降价大旗，之后有人坚持不降价，有人跟进，楼盘有的卖得好，有的依旧销售不畅。

其实当万科动手，其它房产伤人已经注定要深套在此中了。相信用不了多久，杭州本地会有部分被万科等全国性房产大佬收购的消息传出