房地产经营法制管理
案例
1991年下半年以来，我国房地产业进入大发展，进入全国性的房地产热中、过热了，就要调下来，于是1993年全国进入房地产宏观调控时期。许多地方一度过热，一度一厥不振。
房地产业从沉寂到兴旺，是十分值得赞许的，但与任何事物的发展一样，离开了客观条件的发展，必须及时矫正。于是从兴旺到调整就顺理成章了。矫枉过正，又会使房地产业陷于停顿之中，许多企业损失惨重。
广州房地产业的发展都有自己特色；在1991年全国房地产热中，头脑冷静，适当控制，做到快速而不发烧；在1993年进行的宏观调控中，又能适度推动，冷而不冻，继续保持较高增长速度。正如原广州市市长黎子流所说，广州市房地产业升得最快、站得最稳、跌得最慢。
奥秘何在？这与广州不断完善居地产法规，用以规范房地产市场，规范政府和企业行为直接相关。
章前案例分析思考题
1.从广州房地产业较平稳发展的案例，请你提出全国房地产经营平稳发展的对策。
2.房地产经营企业面对宏观经济环境和房地产市场的变化，应采取哪些经营对策。
改革开放以来，我国的房地产业发展很快。房地产业的高速发展，为国家提供了大量基础设施、厂房、商业楼宇、写字楼宇和住宅等，为国家财政带来大笔收入，并为调整消费结构，带动相关产业发展，活跃市场经济作出了突出贡献。但同时也出现了诸如“批地热”、“圈地热”、“开发区热”等“房地产热”，使投资规模过大，投资结构失衡。而市场需求潜力很大的城镇普通住宅却热不起来。这突出反映出我国房地产开发经营中管理薄弱和秩序混乱等问题。这就要求我们必须大力加强法制管理，严格执法，使房地产开发经营走上规范和法制的轨道。
这一章从宏观经济的角度，看重从法律和法制意义上说明房地产行政单位实施房地产经营法制管理问题。
下面就城市土地经营法制管理、房地产经营法制管理、房地产市场法制管理和房地产经营企业的法制管理等方面分别阐述。
本章小结
1. 改革开放以来,我国房地产开发经营发展很快,但也出现了“房地产热”，房地产投资规模过大，而城镇普通住房建设却热不起来等问题。解决这些问题，使房地产经营走上平稳高速发展的轨道，是房地产经营法制管理所面临的紧迫问题。
2.城市土地经营方式主要有两种：专门从事对土地进行改良，提供建筑地段的土地经营；在从事土地改良的同时，进行地上建筑物开发经营的房地产经营。我国城市土地经营模式的内容主要有土地使用权的出让和转让两个方面。土地使用权出让经营方式主要有拍卖、招标和协议三种。城市土地使用权的经营和转让通过土地使用者直接经营、土地使用者建造房产出售或出租、土地使用权的直接转让三种具体形式实现。
3.我国目前外商投资开发经营成片土地有中外合资、中外合作和外资独资三种。外商投资开发房地产的审批程序是：立项审查；规划设计，选址定点和开发企业资质审查；土地出让；审查外商投资企业的合法性以及外商投资真实可靠情况；审查外商开发经营企业开发经营性质、营地范围、企业成为条件和审批手续是否健全。外商投资成片土地开发经营享有政策和税收优惠。
4.必须加强城市的地籍管理，对城市土地实行有效管理。
5.我国《宪法》等有关法律规定，国有土地使用权可以依法出让和转让，并对城市土地有偿使用制度作出了明确和具体的规范。
6.日前我国房产产权统一划分为全民所有的公房、集体所有制房屋、公民个人的私有房产、代管产、拨用产、军产、外产、中外合资产、宗教产等。这收房产都应纳入我国房屋产时的法制管理。1993年12月31日前以标准价购买的公有住房，职工拥有部分产权。1994年起，在标准分配面积内，实行成本价出售公有住房，产权归个人所有。
7.房产产权登记是确定其权属的一个必备条件，凡在规定登记范围的房地产，都必须按照登记办法的规定，申请房地产登记。具体程序为：申报、验证、查丈、确权审查、发证。必须加强产籍管理。
8.房屋出售必须签订合同。这类合同具有转移所产权、合同标的是作为特殊商品的房屋、是双务的有偿合同等特征。房屋出售合同的当事人双方就合同条款达成一致，合同才能成立。合同当事人享受权利，也承担义务。国家对房屋买卖有严格规定，必须遵循一定的程序。
9.房屋租赁关系的形成，必须以法律的形式确定，签订租赁合同。该合同具有如下特征：一定时期间转移房屋使用权；是双务有偿关系；既是债权关系，又有物权性。合同的订立、变更和终止有其严格的程序扣条款规定。当事人双方都享有权利、承担义务。
10 .房屋修缮管理具有服务和生产双重性、既有技术性又有经营性和经常性等特点。房屋修缮责任标准可依据产权归属和约定责任确定，相应承担修缮费用。房屋修缮必须实行综合管理，包括计划管理、定额管理和劳动管理。
11.房地产市场管理的总体目的是宏观管好，微观搞活，管而不死，活而不乱。具体说，要建立和完善房地产市场体制，为企业创造平等竞争的币场环境，切实实行政企分开，对房地产中场进行宏观调控。对房地产市场管理的原则是，遵循客观经济规律；宏观调控和微观搞活；统一领导，分级管理，相互协调：灵活运用多种管理手段进行管理。进行房地产市场管理要综合运用经济手段、法律手段和行政手段。
12.为保持房地产交易的正常秩序，我国对交易的主体、客体、场所及交易程序都应有相应法律加以规范。目前有必要建立集中统一的房地产交易所。我国实行商品住宅价格申报制度。必须加强土地市场价格法制管理。协议出让的价格可低些。招标出让的价格应以政府出具的标书规定价格和投标者的竞争结果为准，灵活加以确定。拍卖价格应在预测土地级差收益和垄断收益的基础上，制定远高于土地开发成本的底价，最终取决于公开拍卖的叫卖竞争结果。转让价格应以市场价格为基础。
I3.租赁房屋要取得合法的租赁权利，受到法律的保障，双方当事人应及时到当地房地产管理部门办理租赁审核手续。合理制订房租标准是房屋租赁的关键，要使租赁比价合理，做到以租养房和以租造房，并兼顾人民的负担能力，坚持原则性和灵活性相给合。房屋租赁巾场中房屋租赁管理坚待为承租户服务，维护公有财产，权利义务相一致，充分发挥房屋效用的原则。
14.广义的房地产经营企业包括进行房地产开发、交易和服务的企业在内。狭义的房地产经营企业仅指在房地产流通领域进行各类经营活动的商品经济组织和独立法人。从经营范围和特点看，房地产经营企业可分为房地产经营企业（按经营重点，又可细分为房地产综合经营企业、房地产经租企业、房地产管理服务企业三类）、房地产开发兼经营企业、房地产中介服务企业，以及房地产经营企业与没有房地产经营资格的经营单位组成的联合企业等类型。
15.对房地产经营企业进行法制管理是使房地产业继续朝着宏观调控预期方向发展的保证。从事房地产经营的企业，其设立、变更或终止都应按法律规定进行资质审批和注册登记。实行政企分开，房地产经营企业要成为独立的商品经济实体。国家划分企业类型，实行评优升级制度，对企业实行包括交易监督、财务状督、年检监督在内的常现监督。国家对房地产中介服务机构实行资格审查、持证上岗，核实经营范围、依法服务，签讨合同、合理收费等法制管理。
16.房地产金融组织机构泛指经营房地产以及参与房地产开发、经营、消费融资的房地产意融专门机构和房地产非专门性机构。这些机构包括中国建设银行、中国银行、中国工商银行、中国农业银行、住房储蓄银行、交通银行、信托投资公司、中国人民保险公司。房地产金融是以房地产业为对象的各种货币信用行为的总称。其经营核心内容是房地产的资金融通。
17.必须加强对房地产金融组织机构的法制管理：严格禁止房地产金融机构炒卖房地产；房地产金融机构参加房地产的开发经营,必须受到国家宏观严格控制；银行金融机构一律不得开办开发经营房地产公司。
复习思考题
1.试论述房地产经营企业发展与房地产经营企业法制管理的关系。
2.谈谈你对商品住房价格申报制度的看法。
3.为什么要加强对房地产金融组织的法制管理。
章后案例
1995年8月17日上午10时，七八十名购置位于广州市海珠区昌岗中路细岗生活小区的一幢大厦的业主到广州巾消功者委员会投诉孩大厦的发展商和总代理货不对板、延期交货等严重的违约行为。该投诉案涉及200多户，金额上亿对，是市消委会自1984年成立以来最大的购买商品房纠纷案。
大厦”是两栋20层的商住楼、某总代理1993年起承销。按照业主同某开发商所签合同，波开发商须于1994年12月30日前将交付通知书给业，15天内将房屋交付业主使用。然而，商品房交付业主使用比台同规定时间迟了8个月。而且开发商做虚假广告，合同条款投有完全兑现，货不对板：浴室的坐厕没有接通自来水；合同规定塔楼人口“安装自动防盗门及对讲机，每户设独立豪华不锈钢信箱”，这些东西都不见踪影；合同规定墙身“扫内墙涂料”，现实是厨房、浴室、厕所墙身便以红泥、沙、水泥批荡，粗糙异常；在现场根本看不到台同规定的安装空调机、抽油烟机及其排气管的预留位置，甚日连晒衣服的铁架也没有。这些出了七八十万元买楼房的业主们非常气愤：这就是广告中的“理想首选商住大厦”和“配套设施齐全”吗？
业主们在购房时，先交付5000元至20000元不等的定金，以后才看到合同。合同的很多条款明显与广告不符。但在合同的违约责任中规定：如果业主中途悔约，定金不予退还。因已交定金，业主明知合同对发展商有利，也不得不签了合同。有的业主全部款项都交了，直至8月交接时还没签合同。
章后案例分析思考题
1.通过这一案例，谈谈你对加强房地产经营法制管理的必要性的认识。
2.根据本章所说内容，谈谈目前我国在房地产经营法制管理上存在哪些问题？
3.业主们的自我保护意识如何？为什么？
