【第一评房团】申花板块：伤不起的改善型住房。

我爱阿森纳

    阴差阳错的第一次参加评房团的活动，考察的是申花板块目前在热推的的5个楼盘，一个上午的时间，颇有感触，第一次发帖，多多见谅。
因为本人自打出生起，生活、学习、工作都在城南，所以对城西城北那块并不是十分熟悉，先总体描述下我对申花板块的看法吧，申花板块在我看来跟钱江新城一样，应该算是被规划出来的一个板块，未来的目标是打造成为一个次城市中心，就地理位置来讲，该板块是不错的，居于老城西和城北的中间地带，提起申花板块，就必然离不开城西银泰的规划，也可以说，正是杭州人对银泰的一种痴迷才造就了申花板块如今的高关注度。今天看房团考察的5个楼盘也是居于银泰的周围，可以说外围配套都是依仗于城西银泰。
    我们第一个达到的楼盘是莱德·绅华府，这个楼盘首先给予我巨大震撼的是它略显奢侈的售楼处，一个半环形的放映厅，视听效果很棒，然后帘幕缓缓拉开，直接通往沙盘处，让人颇感惊讶，莱德·绅华府位于银泰的东北部，小区共7幢高层建筑，户型在90-230㎡之间，首开1号楼183套，主力户型89㎡，共A、B、C三种户型，起价20000元，均价在23000左右，就价格来讲，莱德·绅华府应该算是申花板块目前价格最低的，比其他几个楼盘25000的均价要低2000元/方，相比其他几个楼盘，这价格对于改善型刚需来说，吸引力较大，但莱德·绅华府的缺陷我觉得就是户型设计，三种户型中，A、C的户型就是长条型，给人的感觉很局促，中间套88方的又是南北不通，给人的失望较大。就小区配套来讲，绅华府会设计下沉式广场，可以便于地下车库的通风，同时，会所内会设置恒温游泳池和3D仿真高尔夫练习场，在小区东面会规划建设一个重点小学。整个项目的交付时间大约在14年6月。

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第二站来到的是赛丽绿城·慧园，慧园位于城西银泰的北面，中间隔着一片性质不明的住宅区，就地理位置来讲并不好，而且四周都沿马路，有被窝在中间的感觉，慧园主要有6幢中高层建筑，户型主要在85㎡-190㎡，一共有550户，外立面采用的是干挂石材和玻璃幕墙，属于绿城第二代的高层建筑产品吧，销售处给出的均价大约在3万左右，精装标准5000元/方。

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图片传不上不知道怎么了。
继续吧。
第三站到的是中顺上尚庭，这个楼盘位于银泰的南面，应该算是申花板块开盘比较早的，第一期是去年年末开的，价格好像是22000左右，目前在售的均价在25000左右，每户都赠送中央空调，小区物业用的是南都，整个小区绿化率达到40%，配套有300方的游泳池。我记得去年好像是看经视看地产的时候，有记者来这个楼盘，意思是城西银泰还没谱，这个楼盘就打出城西银泰的名号，然后均价定在20000多，地方很偏，价格却那么高，性价比很成问题，没想到短短一年时间不到，这个地方看起来算是申花板块的中心区域了，整个申花板块也因为银泰的动工而开的热火朝天。相比今天其他的几个楼盘，这个楼盘的开发商是比较陌生的，据说是一个温州开发商，不过还好第一期开的早，去化率不错，现在现金压力应该没那么大。而且交付时间比较早，在13年6月左右。

long_888

配套要加快

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再来说说保利香槟国际，在上个月初的时候我陪朋友过来看过这个楼盘，这次跟看房团的专业人士一起来，颇有些感触，最大的感触就是10月的生意估计比9月更难做了，记得9月初来的时候，接待我们的一个售楼小姐介绍项目时还是神采奕奕，容光焕发，那天过来是下午1点左右，有大概7-8组的客户在看房，也有在选房的，这次过来，还是上次接待我的那位，不过她的脸色和状态，都比上个月差好多，现场除了我们看房团的成员，也没有看到其他看房的客户，香槟国际是一个小体量的楼盘，共6幢高层住宅，之前推的户型一房一价表显示的居家大约在25000左右，目前在推6号楼，户型在130-170，均价24000多吧，销售情况就不多说了，一大块白板上零零星星的几个红条，不过保利的户型设计真的算是一绝了，140方的可以做到5方，当然，很多面积算是“偷”出来的，所有对于自住来讲，保利的户型是性价比最高的，同时，保利作为央企，资金链是绝对没有问题的，至少没有烂尾的可能吧。

我爱阿森纳

最后一站是营销高手欣盛的楼盘东方府邸。东方府邸号称是复制东方润园的设计，价格属于整个申花板块中比较高的，毛坯的均价在26000-27000，精装修的话大概会开在3万左右，一梯一户是比较吸引人的，目前项目开了两个户型的样板房，面积都在190方上下，都是4房2厅2卫的设计，之后可能会设计三叠两墅的样板房，在智能化上，销售主管坦言没有全搬东方润园的设计，因为通过他们的调研，觉得超前的智能化并不符合消费者的需要，所以适当的拉回些智能化的标准。

我爱阿森纳

总结一下吧，为什么我取题伤不起的改善型住宅，我是觉得，对于申花板块目前的配套和条件来看，这样的价格是有些偏高的，原因有城西银泰目前的建设还没有到正负零，到2013年年末能够开业就不错了，这是第一点，其二，在银泰周围就一定好吗？城西的路有多堵大家心里都有数，所谓的地铁2号线，地铁5号线也都是雾里看花的东西，城西的早高峰从亲亲家园出来就是了，我难以想象如果就靠现在的规划，那么等城西银泰开业或者地铁开始动工建设的时候，城西的道路会变成什么样子?其三，教育配套都成问题，要知道一个好的学区就意味着2000-3000元/方的差距，目前还看不清该板块教育配套的规划。不可否认，整个新武林商业中心的构建对未来的申花板块肯定是利大于弊的，也会推动申花板块房价的上涨，但就我个人而言，如果考虑买在城西城北的话，我这样的改善型刚需宁可选择桥西板块，吉祥半岛和名城公馆即将开盘，估计均价在2万1,2的样子，德信臻园精装也就卖26000，说句现实的，你以后每天吃完饭希望去逛银泰还是运河文化广场？桥西的文化积淀氛围都是申花不能比的，真的要逛银泰，从桥西开个车到银泰也就几分钟时间，但是，银泰不会是天天去逛的，而运河文化广场却可以。

饿肚子

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我爱阿森纳

不过说回来，还是喜欢城南啊。。安逸舒适，感觉整个夏天气温都要比城北那边低2-3度，树多，车少，空气好，吃完饭晚上沿江散散步很乐胃，可惜丈母娘偏偏喜欢人多车杂每天要吃灰尘的城西板块。。。。

小戴

图片上传失败可能是因为楼主的照片尺寸偏大，在论坛里发帖适合将照片的宽度设置在700像素左右为佳！

具体操作，可以参考本帖：http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-5019191-1-1.html

冬菇

绿城要崩盘，估计慧园也悬了~工地没什么进展

我爱阿森纳

回复 冬菇 的帖子

据我所知，绿城的资金是存在很大的问题，上次跟铁投的一个老总聊天，说是绿城现在都靠他们撑着，不然早崩了，不知道是真是假

我叫诺诺

运河文化广场有些什么内容啊，银泰城不只有银泰（卖衣服的），还有超市，有娱乐，有吃饭，吃穿住行都解决啦，没有人说要天天去，但是有这样一个综合体，生活方便啊，要说文化，这里还有档案馆呢，据说部分对外开放

我爱阿森纳

回复 我叫诺诺 的帖子

观念不同而已。。。。呵呵，超市天天逛不会吧。。。吃饭天天外面吃？天天搞娱乐怕也搞不起吧。。。而且在银泰周围，以后噪声影响肯定大的，运河文化广场有什么好逛的，那就各有各的见解了，我爸妈就喜欢天天沿钱塘江去走一走，其实钱塘江还没运河来的漂亮。。。既然银泰提供的东西不是天天要去的，甚至半个月1个月才会逛一次的，那何不住得稍微远点，反正过来也方便，但是平时又不受它的交通，环境的影响来得好？你觉得呢？呵呵，我没有买申花的，也没有买桥西的，只不过站在我的角度看，我觉得桥西的好些。

三宅一生

我爱阿森纳 发表于 2011-10-10 23:09
总结一下吧，为什么我取题伤不起的改善型住宅，我是觉得，对于申花板块目前的配套和条件来看，这样的价格是 ...

偶也喜欢运河桥西

402902723

回复 我爱阿森纳 的帖子

同意这位朋友的观点，运河广场适合每天散步，商场可不适合天天逛…
其实银泰存在的意义也不单单在于它本身，而在于带动整个周边区域的繁荣
不过就这点来说运河广场附近也不差

402902723

我叫诺诺 发表于 2011-10-10 23:52
运河文化广场有些什么内容啊，银泰城不只有银泰（卖衣服的），还有超市，有娱乐，有吃饭，吃穿住行都解决啦 ...

运河广场附近超市吃饭娱乐也不缺，满足生活需求还是没问题的
可能银泰里的牌子更大种类更多，但这种总不能三天两头就去消费吧
反正对我来说公园、广场之类的地方比商场更有用，我也是八零后
更何况从桥西过去银泰也方便的很，开车几分钟公交一刻钟的事儿

幸福号码

图片要再多一点就好了。

墙外行人

震震

我爱阿森纳 发表于 2011-10-10 22:27
图片传不上不知道怎么了。
继续吧。
第三站到的是中顺上尚庭，这个楼盘位于银泰的南面，应该算是申花板块 ...

关于上传照片的问题，详细教程在这里。
主要有2点：
1、要上传附件，2、注意照片尺寸

简单数招教你玩转 口水杭州 论坛(2011年1月新版论坛)

http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-5019191-1-1.html