2011浙江楼市的N个表情 限购令、价格战、房闹、转行

住在临平

　2011年浙江楼市风云变幻，扑朔迷离。回顾2011年，哪些关键词构成了浙江楼市的动向？请看本报为你搜索的2011年浙江楼市关键词。　　A关键词：限购令
　　调控，可谓是今年浙江楼市的第一大关键词。“限购令”出台，立竿见影，所到之处无不扮演“杀手锏”的角色。紧跟着，银根缩紧、首套房利率上升、配建任务绑定……开发商们开始“Hold不住”了。
　　2月28日晚，杭州研究出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，该《实施意见》暂定在杭州市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；明确“二套房首付比例至少6成，贷款利率不低于基准利率1.1倍，停购第三套房。”接下来宁波、温州、金华、台州都纷纷出台了各自的限购令，就连永康这样的县城也出台了限购令。
　　一边是销售量的急遽萎缩，另一边，从年初开始，央行六次上调存款准备金率还没让开发商缓过气来，10月中旬，首套房贷利率上浮5个百分点的举措，又让本不景气的楼市迎来一波“凄风苦雨”。即使房贷申请没有被打入“冷宫”，这一利率水平也意味着购房者的实际利息成本增加了30%~40%。
　　刚刚闭幕的2011年中央经济工作会议在部署保障和改善民生工作时明确指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。
　　今日早报专刊部编辑干国荣点评
　　今年的宏观调控足以令楼市深刻感受政策的威力，或许再过10年，开发商回忆起现在的宏观调控，也会不寒而栗。即使调控过后，房地产业也不会回到暴利时代。
　　B关键词：关门潮
　　“对于房产中介来说，这个冬天不是一般冷，算得上是极寒。”
　　一位已经离职的房产中介公司高管如是叹息。11月以来，业内频频爆出“门店倒闭”、“欠薪”、“讨债”消息——昔日仰仗房地产业荣光的房产中介，如今，不得不直面“艰难时世”。
　　财富置业总经理袁显庆感叹这一轮调控的威力，“刚性需求被压抑，加上客户降价期望渐高，市场的观望态势很难在短时间内发生改变。”在这种形势下，许多中介公司月成交额出现个位数、有的甚至出现连“零”都无法打破的窘况。
　　伴随着业绩的大跌，各种危机迅速逼近。首当其冲的便是资金短缺。不少中介机构一个月的亏损额度已经达到了300~400万元，“照这个行情看下去，恐怕杭州的中介会死一半。”
　　此外，人员流失也让很多中介公司的负责人“捏把汗”。位于保俶路上的一家中介，门店经理显得十分无奈，“我们10个置业顾问已经走了一大半，特别是几个业务能力强的人一走，造成了很大的损失。”
　　青年时报房产记者李涛点评　房产经纪，和种庄稼一样，是一个靠天吃饭的行业。
　　“天”，指的就是国家的宏观政策。宏观调控的态度决定了楼市的冷与热。当楼市火热的时期，中介门店像雨后春笋一样，遍布大街小巷；当楼市遇冷后，中介门店迎来一拨又一拨的关门潮。
　　而今年，对于楼市而言，是一个标准的“调控年”。如今在杭州的房地产中介行业流行着这样一句话：这不是买房的最好时期，也不是卖房的最好时期，但绝对是中介公司的最坏时期。
　　C关键词：传闻
　　对于关注房地产行业的人来说，2011年是不平静的一年。或许，在前一天刚听说“老板携款逃跑”、“开发商跳楼”等诸多爆炸性传闻，而第二天起床，却发现报纸上已是满纸的辟谣。特别是在网络新媒体普及的今天，微博、论坛汇集大量人气，信息太多，真真假假，乱花渐欲迷人眼……
　　年中是一场“房产税”风波。先是有媒体引用发改委下属研究机构研究人员的话，称房产税三年内免谈，与此同时，还有人称房产税的解释权不归地方，以及上海即将开征房产税的消息。而不到两天，发改委就通过新华社出面澄清，宣布该言论严重失实。
　　8月下旬，一篇《温州楼市一夜入秋：满城尽闻恐慌抛房降价声》的报道，让温州成为舆论关注的焦点。随后，从网上到线下，各种有关温州楼市“崩盘”的传闻甚嚣尘上，比如当地报纸每天5版上达千套的房产等待转让，市中心房源价格暴跌三成，还有人由此联想到民间投融资链条的崩断。而事后证明，最初的那篇报道其实仅源自微博上的个人言论。
　　进入下半年，房地产市场上演的各种“罗生门”事件更是把行业巨头拉下水，一时间，挑动无数观者的神经。
　　先是杭州一家知名房企，屡次陷入“并购门”、“调查门”、“评级门”，直至11月忽然传出“因资金链问题正申请破产”，逼得该企业老总深夜发微博公布，“传闻子虚乌有”。时隔不久，坊间又爆出一场“中介地震”，被传“跑路”的裕兴不动产老板张裕兴特地召开新闻发布会，高调宣布“没有逃跑”、“没有卖楼”、“没有破产”。
　　杭州日报房产部记者胡灵波点评　2011年的浙江楼市传闻不断，先有温州楼市崩盘，后有外来大鳄意欲退地，然后是房产中介裕兴“破产”，以及老大哥“绿城”深陷一轮又一轮的谣言。
　　楼市在“双限”下呈现出来的前所未有的危机，给各种怀疑和传闻制造了充分发酵的土壤。而之所以能造就一石激起千层浪的涟漪效应，无疑又隐藏公众对一直以来风光无限的房地产业的质疑。如明星般频繁地曝光，必然是在一个敏感的时间点上，所有的东西都会被无限地放大。
　　D关键词：观望
　　提高首付比例、暂停三套房贷、房产税改革试点将提速……伴随着楼市调控新政策“组合拳”的出台，浙江楼市立即有所反映，总体观望气氛变浓厚。
　　新政出台，消费者购房愿意下降。购房者纷纷表示：“还是看看再说吧！”多数人认为，在房源供应充足以及政策压力之下，开发商有降价促销的冲动。
　　申花板块某楼盘日前开盘，一位参观者说：“我感觉定价还是蛮合理的。不过我担心的是今后还会出现价格更优惠的楼盘，所以不太敢下手。我来产品说明会主要还是因为比较看好申花这个板块，想来听听这些业内专家的讲解与介绍，多了解一些现在的市场行情和后市走向，观望观望，再慢慢考虑是不是入市买房。”
　　随着楼市价格体系的日益松动，不少购房者看到了更大的降价希望。尽管大部分的入市楼盘在定价上费尽心机，不仅在价格上，甚至在姿态上也更加亲和。但是都敌不过购房者“想要再看看有没有更便宜的楼盘”。
　　目前这种观望的气氛在浙江各地上演，“再等等吧”，是许多购房者的共同态度。
　　每日商报房产部主任施颖点评
　　信心比黄金宝贵，2011年的杭州楼市，信心却像黄金色的沙粒一样渐渐流逝。从年头到年尾，开发商和购房者一起在等待和观望。开发商等待的是政策的松绑，形势的逆转；购房者观望的是价格的见底，局面的明朗。多少开发商就在等待与观望中错失了一次又一次出货的机会，结果，政策“不动摇”，开盘蓄客越来越困难。购房者坚信“买涨不买跌”，下沙、桥西、金沙湖、九堡……一波又一波的价格战证明，半路抄底都后悔莫及，摒到最后才是胜利。而恰恰，果断降价，一降到位，不再等待与观望的那几家开发商，成了今年楼市真正的赢家。
　　E关键词：价格战
　　越来越多的开发商意识到，调控不松动，以价换量、先走为妙才是王道。于是，从近郊楼盘推出小幅度打折促销开始，到主城区楼盘价格松动，再到以“新湖武林国际”为代表的市中心楼盘“破冰”，再到临近年终，开发商打出成本价“贴身肉搏”，以及变着法子用“团购”、“补差价”等营销策略引人眼球。在调控的组合拳下，降价的“星星之火”终于越烧越旺。
　　先是下沙新盘率先点燃价格战的导火线，一波又一波的价格战，直接推动了杭州主城区的价格竞争。桥西吉祥半岛和名城公馆比肩而邻，双方直接肉搏。吉祥半岛一降到底，推出每平方米17800元的均价，名城公馆则于其开盘前推出五重优惠大礼之后的销售均价每平方米22000元左右，直接抢夺客户源。
　　而这种价格战渐渐也在杭州市中心发生。前段时间，新湖·武林国际以33000元/平方米起价的消息传得沸沸扬扬。仅半个月后，同属武林板块的大家·武林府也传出12月推出5号楼“Boutique”住宅，预计均价43800元/平方米，“武林争霸战”正式打响。
　　杭州电视台《杭州房产报道》责任编辑舒乃阳点评
　　就像一个孩子，2008年咳嗽家长没重视，演变成现在的高烧。我们可以埋怨这恶劣的冷空气，但至少我们可以通过这次发病和治病，学会很多。价格战不管是苦口良药还是成瘾麻药，都只是急救而已。一切都还要等春暖花开，从长计议。这一场博弈中，受损的是买房人，受苦的是卖房人(老板除外)，受惊的买地人。当“价格战”什么时候把那个“战”字去掉，真正一降到底，楼市才算真正着陆。
　　F.关键词：房闹
　　随着房价下跌，人们看到了人群“围堵”售楼处的场景，这里有因房价“陡降”造成的大批“抢房者”，也有因房价“陡降”造成的大批“退房者”。有的出于开发商的承诺没有兑现而义愤填膺，有的则因房价陡降“捡漏”而欢欣鼓舞。
　　其中引人注目的“房闹”事件，就是购房者围堵某楼盘售楼处，并扯条幅，送花圈。原因在于，开发商新推房源价格低于已售房源。部分业主合同签订半个月，房价就出现30%的跌幅，开发商显然在签订合同时已决定降价，具有欺诈之嫌，业主维权要求赔偿。
　　在习惯了接受房价“长期上扬”的心理预期后，房价稍微调整，购房者即会“风声鹤唳，草木皆兵”。以高价买下房子的老业主要求退房，跟开发商闹得不可开交。
　　浙江经视《经视看地产》制片人、评论员王进点评 业主“房闹”有悖契约精神。契约精神是一种价值观，是一种尊重规则的意识，在制度层面，是以法律为准则之下的行为规范。事实上，契约精神恰恰是一个商业社会最基本的文化基因。契约精神的核心，是更好地保护人们的公正自由和利益，每一个人想要自己的合法权益得到保护，就必须尊重契约，而不是靠“闹”取胜。
　　市场正在以更理性的态度看待“房闹”，而不再像几年前只是一味地同情。
　　G.关键词：联网
　　近日，浙江省住房和城乡建设厅决定分步实施省房地产监管分析平台建设。根据方案，2011年底前将基本实现省级平台与杭州、宁波、温州、绍兴、金华等5个设区城市已有数据的联网和试运行。2012年底前，全面建成省房地产综合信息基础数据库和省个人住房信息系统、房地产市场监管系统和住房保障监管服务系统。
　　消息一经披露，就在温州引发热议。不论是杭州西湖边豪宅、宁波三江口的高端住宅区，还是嘉兴城际干线边的地铁房，近10年来，省内的多个楼市的生态人居地、黄金核心区、潜力发展带，无一不留下温州投资者的足迹。房产信息省内联网消息一出，理论上温州人的外埠不动产无处遁形，坊间传言已久的房产税征收也具备了事实基础。因此有业内人士悲观地认为，辉煌10年之久的温州“炒房团”在2011年已正式划上句号，而对于中短期不动产投资者而言，全面撤离省内楼市，或许已经无法回避。
　　温州都市报房产记者徐奇点评　2011年在一波紧似一波的楼市调控面前，最为落寞的置业群体中，温州“炒房团”首当其冲。房产信息省内联网，很有可能是今后楼市新游戏规则的重塑和预演。温州“炒房团”在一次次调控中不断轮回：突现——活跃——消失轨迹，这次或许已经到了真正谢幕的边缘。房产品经历2011年调控之后，从投资属性向居住属性转变的趋势已越来越明显，死抱老旧的投资观念不是聪明之举，声名显赫的温州“炒房团”就此华丽转身，还是静悄悄消逝于历史长河之中，人们拭目以待。
　　H.关键词：冷热两重天
　　今秋宁波开发商做足功夫，但楼市“金九银十”还是落空。而慈溪与北仑的联排等高端住宅却逆势飘红，犹如冬日严寒中吹来的阵阵暖暖，区域冷热不同天。
　　12月17日，北仑华润中海·凯旋门宽景高层公开，主推110~160平方米房源，不到1小时告罄。开盘前夜，就有人排队认购，容纳200多人的蒙古包“客满为患”，重现了久违的火爆抢购场景。
　　无独有偶，慈溪别墅、高层高档公寓等热销的消息不胫而走。今年5月，维科·太子湾亮相，打响慈溪高端楼市走俏第一炮，一月成交25亿元，创下了2011年宁波楼盘最高成交纪录。10月29日，合生杭州湾国际新城，开盘206套双拼别墅“惨遭”哄抢，首日热销5亿元。11月26日，金地·鸿悦售楼大厅人头称攒动，订购别墅产品。当天，均价1000万元起的88套别墅产品中，订金销售60%，金额达到7亿元。
　　与此相反，镇海新城片区，今年拉菲庄园、风景九园、公元世家、海尚国际、皇家御都等楼盘相继开盘，总开发量居宁波之冠，成为今年宁波楼市最寒冷的“北极”。经过近一年的博弈，该区域房价最先跳水。万科城上演“面包比面粉便宜”的跌价风暴。相邻的合生国际城也“裸价”开盘。岁末年初开盘的“红墅湾”也放出狠话：最低震撼折后价每平方米6688元起。
　　宁波新侨报副总编叶巍俊点评
　　原本因限购可能滞销的联排、高层公寓等高端住宅，却在慈溪、北仑等区域热销，在楼市低迷期，再次证明产品为王，“没有不好的市场，只有不好的产品”这一市场法则。上述热销楼盘一个共同点，即以各自特色产品，填补了当地区域的产品市场空白。
　　I.关键词：转行
　　“从业近10年，一直在这个行业里奔波，见证了其中的酸甜苦辣。好在选择的是商业地产，没有住宅市场那么‘不平静’。”曹雷是义乌房产界的资深策划人，他和妻子都从事房地产行业。
　　这一年，曹雷所经历的正是大多数房产界人士真切感受到的。曹雷家里刚添了一个宝宝，生活压力逼着这个家庭“转变”：“老婆在考虑从商业地产转向经商。但我仍然会坚守，我对后市仍有信心。” “楼变”下，有人选择“等待”，有人选择“转行”，和楼市有着紧密联系的义乌二手房中介则被迫经历了一次“大换血”。信义房产负责人吴国伟说，市场一冷，员工流失就很大，义乌中介行业人员流失比例都在60%以上，有的公司甚至只留下老板一人死撑，其他员工全走了。“要么直接关门的，要么改做租房的，再者就是改做外地楼盘代理的。”众益房产负责人岳林说，回顾这一年的义乌楼市，感觉真有些“惨不忍睹”。他已经改做租房生意了，希望能度过这段最惨淡的时光。
　　浙江之声《维维说房》主持人
　　裘维维点评
　　这是全国范围内的普遍现象。开发商很焦虑，中介行业更焦虑，而其中的从业人员最焦虑。企业是一个集体，可以拆东墙补西墙，可以融资，可以靠其他产业创收，而作为个体，经纪人以万变应千变是唯一的应对方式，换个更适合自己的行业，也不失为明智之举。跟买房一样，已经过了只涨不跌的时候了，谨慎！

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