解读武林标杆豪宅价值重构的实质

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新湖·武林国际效果图

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浙江在线·住在杭州网12月29日消息近半年来，杭州楼盘打折与低开的幅度渐呈“加速度”，宏观调控初见成效；如今，更是有多个楼盘开始“低于成本价销售”。事实证明，价格的撬动力确实强大，这些楼盘无一例外斩获傲人的销售率。【楼盘资料】【业主家园】

　　然而，在中国特色的预售制度下，价格可以是撬动市场的第一动力，也可能是悬在价值头上的一把刀。依据最简单的经济学原理，人们不由会问：价格跌破楼板价，开发商怎么办？价格跌破楼板价，花园在哪里？价格跌破楼板价，材料的品质和等级在哪里？价格跌破楼板价，园区配套在哪里？……

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楼盘“断腕求生”倾销，潜在品质风险剧增

　　时至年关，随着一些开发商的资金链陷入极度紧绷，降价正在成为一种暴力美学。从“震撼低开”到“劲爆到底”，甚至是“低于成本价销售”，似乎跌幅不够触目惊心，就不足以拯救杭州楼市的交易量。

　　然而，一些期房断腕求生式的价格倾销，事实上也蕴含了巨大的品质风险。“市场一不景气，所有甲方就会要求尽可能把楼板含筋量降下去。”一位建筑设计院的人士表示，钢筋占据了土建工程中最大块的成本，某些住宅的含筋量有时甚至不到优质楼盘的1/3，将来楼板易出现大面积裂缝。降低标准层层高也是普遍现象，据了解，层高每降低10厘米，约可节省成本41元/平方米，但住宅的通风、采光效果却因此大打折扣。

　　经济学的一个最基本原理就是——人们会对激励作出反应。由于企业通过比较成本与收益作出决策，所以，当成本或收益变动时，企业的行为也会改变。尤其是像旅游服务、餐饮、期房这些“未完成”的定制类商品，其品质完全随着价格实时波动。

　　最典型的是前几年被叫停的“零团费”港澳游，当旅行社利润为零的时候，各种强迫购物、导游辱骂游客便成为常态。而许多网友在以超低价团购到餐饮券后，也常抱怨他们被安排在餐馆最差的座位，菜品低劣，且服务人员不理不睬。

　　同样，在账面很难做平的情况下，开发商总会尽可能地“做减法”；尤其是景观绿化、外立面和公共空间装修等“软性指标”，更是能省则省：天然石材换成廉价涂料，中空玻璃不带LOW-E，中央庭院只是稀落的树苗和濒死的草皮，楼书上描绘的豪华会所不见踪影……

　　所以，当我们欢呼房价合理回归时，也应甄别其潜在的风险；在相似的价格水平下，尽量挑选那些仍有合理利润空间、品牌开发商的楼盘。比如，新近开盘的武林标杆豪宅新湖·武林国际，其38000元/平方米左右的均价，既是对杭州市中心的一次价值重构，也借助低地价优势保证了合理的利润率，令开发商可专注于打磨楼盘的豪宅肌理。而一些低于成本价销售的楼盘，表面上非常划算，实则埋下了质量的“定时炸弹”。

　　住宅是许多人一生中最大宗的消费品，使用期大多在10年以上；品质低劣的住宅不仅长期降低居住者的生活质量，带来诸多烦恼，在换房转售时估值亦明显低于周边。因此，即使在这个房价“拼跌”的时代，我们的购买决策仍须有长远的目标。

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　　价格重构，并不必然等于价值重构

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在地价普遍高企的背景下，打折、低开的营销策略容易效仿，大幅低开后仍保证合理利润率却很难做到。究其实质，这是一个综合评估和检验一个开发商的综合经营之道的时候。
　　“2008年拿地的时候，可行性报告里本来就计划卖到3万元/平方米左右。”新湖中宝董事长林俊波表示，“现到卖到这个价格，已然达到当初的预期。”当年10月，在杭州土地市场极端低迷的时期，新湖地产以约11000元/平方米的楼面价轻松摘得该地块；而随后数月周边拍出的新宅地，楼面价却都超过了24000元/平方米的高位。
　　在地产界，新湖对拿地节奏的精确把控向来为同行称道。新湖目前正在开发的千亩以上大盘，土地基本是2005年之前地价较低的时候取得；2007年上市之后，新湖虽掌握更充裕的资金，却始终坚持只在市场最低谷时拿地。大量优质、低价的土地储备，保证了新湖可持续的长期开发；正因如此，他们才能做到“清淡时不恐惧，狂热时不冲动”。
　　新湖·武林国际总建筑面积约13万平方米，由3幢高层公寓和1幢低密度大宅组成。在武林广场一带新房甚至10年以内的二手房售价普遍超过50000元/平方米的背景下，该楼盘上月首推87方和134方高层公寓，以低至33000元/平方米左右的起价，迅速撬动冰冻的市场。新湖·武林国际的项目负责人在多个场合表示：价值重构不等同于价格重构。“国际”系列是新湖的最高产品线，全部为城市核心地段的高层豪宅。距武林广场仅700米的新湖·武林国际，是这一产品线的“顶配”版。同时，为适应高端居住需求，经过多方的工程论证，新湖·武林国际率先推出真正的豪宅“定制”服务，客户可根据自己的需求选择不同档次的装修标准，目前武林国际提供了每平方米8000元、4000元以及毛坯三种等级，给客户更多的装修选择空间，尽管这意味着开发商在工程管理难度和成本上成倍增加。
　　由于拿地成本远低于周边，武林国际低开之后仍为营造品质留足了空间。诸多细节都透露出其在投入上的不吝成本：外墙采用进口花岗岩+铝板+玻璃幕墙的配置，室内层高提高至3.15米，深得国际大都市豪宅的精髓。其建筑入口的设计尤其出类拔萃：其中1号楼和2号楼的单元大堂层高达9.3米，架空层层高也有6.15米。
　　在其内部的公共空间，新湖突破“精装双大堂”的传统豪宅标准，凡是客户每日必经场所，甚至如地下车库电梯厅外的通道，都进行雅致装修；业主无论出入小区、公共大堂、还是泊车入库，都能感受到每一处细节流淌出的不凡尊贵感。而且，这些公共空间由屋顶的光伏发电系统提供电能，大堂由地源热泵系统调节温度，这部分未来每年还可节约30%—40%的能耗。
　　在此艰难时世中仍能从容应对，尽显新湖管理层的大智慧，其背后是新湖地产富于前瞻性的发展策略、一贯高超的资本运营和日趋专业化的开发能力。对一个立志基业常青的企业而言，价值共享，才最有未来。

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价格与价值的双重撬动，赢得市场的巨大收益

　　从11月底至今，杭州各板块进入价格深度调整之后，桥西、下沙、九堡和市中心等板块的成交已明显活跃。其中，豪宅类产品的销售冠军非新湖·武林国际莫属。开盘一个月内，新湖·武林国际实际去化率超6成，毛坯成交均价约37000元/平方米；在当月转签率这一当下市场关键指标上，亦高达70%以上。

　　不可否认，价格仍是目前市场中的第一驱动力。一位现住施家花园的客户表示：武林广场的新房动辄千万元以上，令一直想换房的他颇为纠结；直到武林国际的价格出来，给了他一个立即下单的理由。“这里是杭州的绝对市中心，永远是大家向往的地方”他说。

　　但是，与桥西、下沙等板块不同，市中心豪宅的客群并非完全是“价格导向型”。某事业单位的副总李先生，在购买前多次到位于坤和中心29层“新湖汇”的售楼中心踏看，最后果断放弃附近另一大牌开发商的楼盘，选择了武林国际。“价格相差很多，但定位也非常高。”该位企业主说，武林国际在寸土寸金的老城中心做出1:1.7的超高车位配比，让他相当惊讶。新湖绿城物业提供的管家式服务和2000方下沉式会所，也让他颇为期待。

　　高端住宅的购买者，一般本身就有房产，如果家庭中还有购买指标，他们会很珍惜这次购买的机会。这往往导致一个结果：以往递进式的购买，变成了一步到位式的购买。在武林国际的首批客户中，就不乏这类“一步到位”者——有些客户此前一直关注87方小户型，因为价格低于预期，最后却直接买下134方的边套。

　　对于主流的中年财富人群而言，居住空间的数量早已不是问题，他们更关注的是地段的尊贵感和尺度的奢华感。新湖·武林国际的134方边套虽然只设置了两室两厅两卫，但每一个空间都是顶尖豪宅的级别。比如，一体化的客厅+餐厅格局有近40平方米的面积，举行小型家庭派对也宽绰有余；主卧套间的面积达38平方米，设独立大衣帽库、双层挑高露台和双台盆主卫，浴缸正对大幅落地玻璃，城市美景一览无余。“想到下楼就可以沿着运河步行到杭州大厦，这样的空间太奢侈了。”一位女儿刚到杭州读大学的温州企业家表示。而且，作为一个相当“专业”的买家，他认为新湖中宝总体负债结构合理，武林国际项目又有不错利润率，是目前动荡市场环境下较安全的产品。