房地产市场短期形势严峻
就房地产趋势而言，短期形势严峻，这取决于三个外部环境，即经济环境、金融环境、以及政府对房地产业的政策，而产业内部环境则主要是供求关系，也就是库存。
（浙江工业大学房地产研究所所长、博士生导师虞晓芬）
外部环境的走势大致为经济下探、金融定向宽松、产业政策会有微调，但不会有根本性的变化。内部环境主要为库存化和去库存化。
经济指标主要有出口、投资和消费。受欧元区债务危机影响；美国经济虽然回暖但没有根本性好转；金砖五国都在遭受泡沫化的影响，经济增长减缓。这几类因素决定了未来出口将下滑。在投资方面，受宏观调控影响，房地产投资显著减少，并影响上下游产业投资，因此整体投资减少。在消费方面，由于抑制住房消费，虽然部分消费流入其他领域，但不可否认的是住房消费是最大的消费，因此整体而言，预计2012年上半年消费不会太好。
经济与国内货币投放量息息相关，应密切关注广义货币M2和狭义货币M1的走势。广义货币反映的是潜在的通胀率，等于M2的增长率减去GDP的增长率。而广义货币能不能进入实体领域，取决于狭义货币M1。M2的增长率-M1的增长率反映的是经济的活跃度。在2009年6月以前，M2增长率-M1增长率的值为正值，说明定期存款增长减缓，在7月以后，该值转为负值，说明定期转为活期，经济活跃度提高。在2010年12月之前，M1的增长率高于M2的增长率，而2011年2月之后，M2增长率高于M1的增长率，说明经济活跃度下降。而货币变化传递到实体经济具有滞后性，一般滞后6-10个月，因此可以预判2012年经济活跃度下降。
为了控制通胀，央行收缩货币政策，2011年货币政策实际是偏紧的，而房地产市场是资本市场，与货币息息相关，房地产市场是靠货币托起来的，如果连续M1增长20%以上3个月之后，预示着高通胀。
2012年政策中性偏松
温家宝总理在经过调查之后，非常担心经济硬着陆，估计2012年的政策会“中性偏松”，经过2009年的教训，2012年的大基调将是微调，放松但有度，不会出现过度的宽松，重点是处理好“保增长、调结构、防通胀”的关系。其次，货币政策的宽松是定向宽松，针对中小企业、国家在建项目（比如高铁）、保障性住房等，但十八大之前针对开发商的正规的融资渠道不可能宽松。如IPO、借壳上市，对房地产也已紧闭门户，信托基金、银行借贷都对房地产企业提高门槛，而发行企业债，只有地方龙头企业，政府才会鼓励并支持其发行企业债。
●个人住房贷款应微调
个人觉得应对个人住房贷款有微调。首付比例、利率甚至是二套房利率都应该降低。2012年预计将会有四五次降低存款准备金率，不排除降息。因为中央最担心政策一放开，市场就反弹，因此政策只能微调，限购、限贷大调整不太现实，目前在等待新的政策进入。
●房产税是调控良药
为了防止房地产市场的大起大落，应引入房产税，退出限购限贷政策。目前房产税试点城市有重庆和上海。上海模式主要针对控制过度投机与消费，因此该模式值得推广，可以先针对新购商品房征税，等时机成熟后再将征税范围扩大至存量房。首先房产税是经济手段，对于政府而言是增收型的，对楼市的影响是平滑型的。而目前房地产市场是不完全的市场，限购限贷政策是减收型的、一刀切的。
●2012杭城成交或有起色
2011年12月，主城区成交有了起色，成交套数2937套。杭州有些板块在2011年已经完成的了价格调整。2012年整体的趋势，个人认为上半年价跌量升、下半年价稳量升，但是不可能井喷。十二五期间，房地产业都会低位运行。政府应重点防范烂尾楼，避免引发巨大的社会问题。
（根据现场演讲整理）
发表于 2012-1-11 19:03
楼主
