2012年，我们该如何投资商业地产？

阿吉桑

房地产市场在近十年经历了太多的起起落落，从暴涨到经融危机时的低迷，再到救市，再到救市后的暴涨，再到为了打压而制定的限购限贷，这期间，无论是 收益最大还是受伤最大基本都和住宅息息相关，最为房地产市场中另外一个物业大类型，商业地产在房地产市场中一直是处在特殊的地位，在住宅地产火爆时，商业 地产似乎总是被人遗忘，当住宅地产低迷时，商业地产又被被硬生生的推上前台，从政府的推地时加大了商业金融用地的比例、到开发商加大商业项目的开发与持有 量、再到普通投资客从住宅转向了商业项目的投资亦是如此。

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浙江，全国房地产发展领先的省份，在过去的十年中诞生了诸多经典的商业物业，如百货业的银泰、专业市场的四季青、社区商业中的绿城天地系列，都在全 国商业地产同类物业形态中占据着重要地位。但总体来看，商业地产相对住宅来说，由于起步较晚，无论是开发模式还是经营模式都还没有达到成熟的阶段，从开发 商的专业来讲，目前国内除了个别专业的商业地产开发商外，大多数开发商都是住宅地产转型而来的，所以在操作模式上很多开发商还是在套用住宅地产的开发模 式。对于大多数普通的投资客来说，商业地产更是较为陌生的投资品，但住宅的低迷让不少投资客把关注的目光投向了商业地产。

那么，我们该如何去投资商业地产呢？首先从概念上来说，商业地产属于复合型物业，是各种物业的结合体。根据物业类型应分为零售型商业地产（购物中 心、社区商业、专业市场等）、办公型商业地产（写字楼）、类住宅商业地产（酒店式公寓）、旅游型商业地产（旅游区的商业类物业）、住宿型商业地产（酒 店）。

　　从目前市场上商业地产投资品来看，主要以零售型商业地产（购物中心、社区商业、专业市场等）为主，从零售型商业地产来看，谢成龙商业地产顾问机构建议投资客可以选择以下几种类型的商铺进行投资。

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除了以上几个类型的商铺可供投资客进行选择外，谢成龙商业地产顾问机构建议，在商业地产的投资过程中，以下几个错误切记不能犯。

首先，别跟风别冲动。跟风、冲动，这是开发商最愿意看到的，是投资者最不能做的。按理说，商业项目投资少则几十万元，多则几百万上千万元，是高理性 低感性的投资品，但往往是相反，尤其是前几年投资客，跟风现象非常明显，一看到、一听到某个项目销售火爆，一看别人去买了，根本不会考虑后期的招商和经 营，不知道买来以后作何用，就盲目进行投资，一股脑就扎进去了。结果买了以后才发现很多的问题，为时已晚。

再者，别光听别人说。商业项目投资相比住宅投资来说，难度大多了。一个很简单的例子，再差的住宅，只要房子质量没问题，总会有人去住的。但如果换做 是商铺，如果位置不佳，或者商铺的建筑格局有缺陷，将导致后期的出租将很难出租，没有了商家的经营，这样的商铺价值就等于零，这类现象尤其是以专业市场最 为典型，国内有不少的专业市场，卖的时候非常火爆，招商时碰到很多的困难，靠着低租金或免租硬把商家拉进来，经营了多年以后零租金商户都不会来。所以，投 资商铺别光听开发商说，自己多咨询专业人士，再不行自己实地多考察几次，确保商铺以后能够顺利出租。

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还有，别把钱不当钱。别把钱不当钱，听起来很幼稚，但很多投资客的确出手很"大方"，一下子买个大空间，自己经营还好，但如果出租就很难租出去。这 类现象主要以社区商铺或商业街商铺为代表，如果是投资客自己来做生意自己开店，除了首先考虑资金承受以外，需要根据自己所经营的业态实际所需面积大小决定 自己所购买商铺的面积，如果是纯投资，也就是买来以后进行再出租，在没有招商渠道和把握的情况下，建议多选择小间商铺投资，如果你有钱就多买间。如果没十 足把握，尽量别买单间大体量的商铺。

最重要的是，别信天掉馅饼。不少投资客总觉得开发商比自己笨，甚至相信天上会掉馅饼。很多商铺在打返租形式进行销售，尤其是一些专业市场尤为突出， 往往在广告中打着明显高于市场正常收益的回报率，或者以过几年进行回购等方式来吸引投资客，对于这样的项目，乍一听，投资回报率高的惊人。这其中有两个是 需要注意的，第一要当心羊毛出在羊身上，如果开发商把售价提高，然后再说每年高回报率返给你，这样的高回报率还能叫高吗。第二，当心开发商不守承诺，有些 开发商开始给你承诺的很好，后面能不能兑现真的很难说，尤其是那些初次涉足商业地产的开发商们，投资客更要慎重选择。

总体来看，商业项目投资和住宅投资相比，具有高风险、高回报的特点，投资客更应该擦亮眼睛，谨慎选择。谢成龙商业地产顾问机构建议，对于初次投资商 业项目的朋友来说，在投资前要进行充分考察了解，内容除了项目本身外，包括周边的人口结构、交通体系、竞争及需要等，以及未来周边的发展规划，都是需要进 行考察了解的，同时在投资前也可咨询商业地产相关专业机构、人士，多听听、多看看。只有投资前做好充分的分析和比较，才有可能达到降低投资风险、提高投资 收益的目的。