【晓红对话】戚金兴：调控不放松，回暖只是昙花一现

LisaS

　2012年以来，随着杭州楼市此起彼伏的以价换量，成交量相对于去年有了极大的增长，甚至很多楼盘触底反弹，量价齐升。在这样的市场背景下，很多人认为杭州楼市已经“回暖”，严酷的冬天已经过去。　　其中，滨江房产的曙光之城、金色黎明就是“回暖”的代表性楼盘，而16日高端豪宅湘湖壹号去化八成又让滨江房产成为了关注的焦点。
　　本网总策划丁晓红第一时间特别采访滨江房产集团董事长戚金兴，畅谈楼市“回暖”。

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　丁晓红：戚总，现在又要祝贺你了，连高端豪宅湘湖壹号都卖的这么好。【总价逾5000万别墅遭遇抢购风 湘湖壹号销售逾八成】【湘湖壹号楼盘资料】　　戚金兴：湘湖壹号比我想象的要卖的好一点，价格理想。湘湖壹号这个房子，是滨江这么多年来精心打造的结果。优势一是该产品是可作为第一居所的城市别墅，二是湘湖独具的文化底蕴和不可再生的稀缺资源。排屋这次推出来30多套，基本售罄；马上二期要开工了，年底推。这个房子价格平均4万块左右，而且是精装修的。别墅估计在5-6万。在这样严控的形势下，我们要比去年好过。
　　丁晓红：大多的房产企业都是难过。湘湖壹号这样一个完全改善型住房，而且是萧山市场，为什么受欢迎，这是大家共同关注的。那么关于湘湖壹号，它的客户群到底是怎样的？目前政策放松对它有没有影响？
　　戚金兴：实际上政策影响应该不是很大。湘湖壹号的客户我们跟踪了很长时间，积累也不是一天两天，而且量真的少，总的排屋250多套，别墅70多套，加起来也300多一点。我与销售经理说：这种稀缺资源应该卖出它应有的价值。
　　丁晓红：这次一共多少套？
　　戚金兴：这次总共推出45套，已经去化了30多套。
　　丁晓红：说明你产品线还是有很强的竞争力。
　　戚金兴：实际上，有很多东西都是一对矛盾，你一定要处理好这对矛盾，你做顶级的，一定是小批量的，爱马仕也好，劳斯莱斯也好，法拉帝游艇也好，任何行业，做顶级的，他一定量是有限的。这次湘湖做顶级版的，追求产品顶级，客户也是顶级的。
　　丁晓红：精装修吗？
　　戚金兴：全部精装修。我们调查了一下，消费者对精装修基本10个里有9个是需要精装修的，而且是我们现在精装修产品里最奢华顶级的系列。
　　丁晓红：你觉得湘湖壹号买的人主要是萧山还是哪里的？
　　戚金兴：萧山会占一半，杭州及省内外客户会占一半。
　　丁晓红：主要区块的优势呢，还是产品的优势？
　　戚金兴：是这二者的结合，区块优势是很明显的，不仅稀缺，而且潜力很大。最关键，是客户看到了产品以后，比较心动，满意度较高。样板区域排屋做了2个款式，别墅5个款式供客户实景感受。
　　丁晓红：另外，几个问题想跟你聊一下。一线二线城市成交率都有所上升，不少地方房价止跌，并且略有回升。你觉得杭州的楼市，现在是不是已经回暖了？
　　戚金兴：那没有那么快。不管一线城市也好，包括杭州也好，都是在宏观调控作用下的结果。成交价格上来不是因为真正的市场回暖，而是通过市场调控，以价换量，这才是成交量上升的原因。
　　(价格问题)是成交楼盘不平衡的结果，而不是价格回升的结果。你比方说杭州，现在阶段，郊区楼盘去化速度不快，市区较为理想，这样平均价格不是就上来了吗。所以说现在还谈不上回暖。
　　丁晓红：那你觉得下半年楼市会怎样？
　　戚金兴：下半年总体还是稳健，除非调控有变化。如果二限(限购限贷)不松，房地产要回暖还是较难的。二限如果松了，则市场回暖是可能的。
　　丁晓红：就是限购限贷不放松，房地产要红火起来是不可能的。
　　戚金兴：我的原话是，二限不松，回暖也是昙花一现。而且，也是不正常的。
　　丁晓红：你觉得这个价格，下半年是往下走呢，还是由于区域不平衡出现了细分化市场？
　　戚金兴：具备购房资格的客户数量有限，所以你要期望价格上去是很困难的，价格总体还是平稳的，销售去化不理想的，还是要回调；价格已经回调的，去化理想的，可以说会基本平稳了。
　　丁晓红：现在从杭州看来，是大部分回归了呢还是？
　　戚金兴：实践证明，现在销售去化比较理想的区域都是价格回调到位的。
　　丁晓红：杭州楼市住宅的成交量现在为止，已经超过去年的全年。到5月底，库存会减少，这么快速的去化率，在目前的价格下，到了年底库存减少，是否会供不应求？
　　戚金兴：今年的成交量不完全是今年的因素，而是(购房者)有一部分是去年留存下来的，有一部分是今年本来就要买的，还有一部分呢，是因为价格因素而提前入市的。我认为，今年(成交量)超过去年主要是这样三个因素。
　　丁晓红：实际上，由于双限政策，剩下来有买房资格的，特别是一套房买房资格的越来越少了，二套房也同样越来越少。你认为这样的刚需成交，有没有可持续性？比方说，这个去化率差不多到了8、9月份就不会动了，那么还得降价或是怎么样？
　　戚金兴：刚需每一年都有一些释放，有相当一部分新杭州人要进入杭州，其次本市户籍每年又有一部分人年龄满18岁，所以刚需的人会保持一个适度的增量，没有是不可能的。再者，改善性需求也会保持一定的增长。
　　丁晓红：市场要消化目前8万套的存量房？
　　戚金兴：8万套是包括商业的，而非全部住宅，因此量没有那么大。
　　丁晓红：你认为，刚需和刚改支撑不了这个量。
　　戚金兴：总体量(消化)还需要一段时间。
　　丁晓红：涨价可不可能呢，会不会被市场接受？
　　戚金兴：稀缺资源和稀缺产品还是有可能的。
　　丁晓红：你下半年拿不拿地？
　　戚金兴：基金我们已准备去拿地，集团公司也在跟踪。
　　丁晓红：大概多少资金去拿，拿出多少钱，10个亿全拿出来？
　　戚金兴：现在基金我们已经准备了20多亿。
　　丁晓红：那你最看好哪里地块？
　　戚金兴：我们在关注城东新城、城西、萧山以及城北。
　　丁晓红：接下来推什么房源？
　　戚金兴：今年下半年具备条件的有9月份凯旋门，11月份金色黎明二期，湘湖二期、以及杭汽发等众多项目。

再见南国

老七发言，拜读下。