土地出让底价悄然上涨 房价刚性成本抬升

丑不拉几香菇头

土地出让底价悄然抬升，成为近年来土地市场跌宕起伏表象下的一股“暗流”。

根据北京市国土局的公告，海淀区万柳地块的现场拍卖时间由7月4日推迟至10日。经过10次网上报价，该地块的总价被抬高至19.56亿元，楼面价达25160元/平方米。单是这一价格，就能排进北京地区出让地块楼面价历史排行榜的前五名。

中国证券报记者梳理北京市大兴区旧宫、朝阳区来广营、房山区长阳西站等热点区域发现，近两年来上述区域的土地底价明显提高，并被视为整个北京土地一级开发的缩影。这不仅成为土地溢价率降低，土地流标、流拍增多的一个因素，也是悄然抬升房价刚性成本的一个原因。

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出让底价明显上涨

进入7月，北京土地市场继续表现出复苏迹象。除推迟竞拍的万柳地块外，位于大兴区旧宫镇的“旧村改造二期A1地块二类居住用地、商业金融用地项目”于7月3日开始接受网上报价。

挂牌文件显示，该地块的规划建筑面积为138212平方米，是近期土地市场为数不多的大体量优质地块。入市时，北京市土地整理储备中心为其标注的底价达15.168亿元。由此计算，该地块起拍的楼面价为10974元/平方米，创旧宫区域地块楼面价新高。

而同样位于大兴旧宫区域，去年8月成交的“旧宫3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目”，起拍的楼面价为6928元/平方米；去年12月成交的“旧宫3号地C-17、C-24、C-25地块二类居住用地、托幼用地项目”，起拍楼面价为8427元/平方米。

短短一年间，目前挂牌的旧宫旧村改造地块分别比去年成交的两个旧宫地块上涨了58.4%和30.2%。

这三宗地块的体量大致相当，区位因素较为雷同（后两宗为相邻地块），且用地性质差别不大。业内人士分析认为，即便剔除这些影响定价的因素，这三块地的底价仍表现出了明显的抬升趋势。

在北京土地市场，这种情况不止一例。以朝阳区来广营乡为例，去年12月，“来广营乡土地储备项目B1-B3组团居住及商业金融项目”以底价成交，楼面价为10807元/平方米。距该宗交易完成还不到一个月，同一区域的“来广营乡土地储备项目A4和B4地块二类居住用地”入市，底价定为23.7亿元，折合楼面价12523元/平方米，比前一宗地块高出16%。

在房山区域，去年12月同时入市的“房山区房山线长阳西站4号地、5号地和6号地”，起拍楼面价分别是4500元/平方米、3600元/平方米和4000元/平方米。而在2010年初成交的“长阳西站1、2号地”，底价仅为3000元/平方米，比前者低出不少。

北京中原地产市场研究总监张大伟表示，虽然土地性质占比不同可能影响地价，但近几年来，北京土地底价抬升的趋势十分明显，即使此前房价有所下调，政府也并未调整土地底价。“地方政府不愿意低价卖地的心理依然普遍存在。”

按照规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%。但中国证券报记者发现，在北京地区，土地出让底价大多比上述标准高出不少。来自中原地产的监测数据显示，全国不少热点城市的土地市场，近几年的土地出让底价都有明显提高。

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一级开发成本增加
土地出让底价通常由土地估价结果、供地政策、用地性质和土地市场行情等因素综合决定。其中，一级开发成本往往是最主要的参考因素。
北京从事土地一级开发的某企业负责人向中国证券报记者表示，近年来拆迁成本越来越高，导致土地一级开发成本水涨船高，进而影响到底价。他说，在土地一级开发成本中，拆迁成本大约占一半。
供地方式的变化也在影响土地出让底价。尽管近年来政府部门越来越多地介入土地一级开发环节，但国土部逐渐禁止“毛地”出让，要求在完成“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等基础上，实行“净地”出让。这在提高了土地供应质量的同时，也在一定程度上抬高了土地的供应成本。
土地出让底价的变化往往还取决于“区域价值”。上述负责人表示，当一个区域竞出一宗优质地块时，在各种配套实施建设和营销手段的作用下，该区域的价值往往被放大，房价也拥有上涨预期。在这种判断下，政府有理由提高后期土地报价。
“就像卖房子，在首期项目通过热销赢得口碑后，后期的项目价格大多会上涨，很少出现降价的。”他说，这也算是土地出让的“品牌效应”。
中国房地产学会副会长陈国强认为，政府部门将土地底价调高，也说明对后市的预期较好。这种预期通常取决于经济发展水平的提高，房地产市场长期走势的看好，区域配套设施的完善，轨道交通建设的加速等等。
上述负责人也表示：“一条地铁、一个超市、一所学校都能成为房价上涨的理由，同样也能成为地价上涨的理由。”
事实上，在对未来土地市场走势的判断中，外界已将房地产市场筑底反弹的预期投射到土地市场中。不少业内人士表示，随着经济走势的长期看好，居民收入水平的提高，以及房地产市场逐渐回暖，土地市场升温，土地出让底价缓慢提升将可能成为未来的大趋势。

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抬升房价“钢地板”
但2011年市场并未认可这种良好的长远预期。来自中原地产的统计显示，2011年全国有近900宗土地遭遇流标流拍，约为2010年的3倍。这既是由于企业对后市预期不明朗，从而放缓拿地节奏所致，也因为部分土地出让底价过高，超出了企业可以接受的底线。
近日，在北京的一场土地拍卖中，一位开发商感叹：“政府把底价定得越来越高了，如果用暗标的方式出让，大多数企业的估价都会出现失误。”
他向中国证券报记者表示，在北京拿地保证金一般相当于土地出让底价的30%左右，因此在采用暗标出让时，企业可通过缴纳的保证金数量测算出土地的底价。但从去年下半年以来，一些土地的底价明显提高，使得不少企业的报价低于土地底价，进而导致流标的现象发生，土地溢价率明显降低。
张大伟认为，土地定价偏高使得土地市场流标数量增加，影响了整体市场的供应和成交情况。除北京外，去年以来，在合肥、兰州等二线城市的市场，也频频出现上述现象。
另一方面，土地出让底价的提升无疑提高了房地产企业的成本，进而助推房价上涨。全国工商联房地产商会会长聂梅生向中国证券报记者表示，从中长期来看，土地成本的提高势必会给未来的房价提供更大的支撑。
张大伟称，2009年以来的北京“地王”，土地成本占售价的比例约为四成。更有民间机构报告称，土地成本已占房价的一半。这也在一定程度上反映出，土地成本已成为影响房价的重要因素。
近期，土地市场明显回暖，不少城市的土地交易重现多轮竞拍、高溢价的情况，土地价格迅速回升。业内人士认为，随着下半年土地供应的放量和企业资金压力的缓解，土地市场将继续升温，单价“地王”或将现身。
事实上，在构成房价的因素中，除土地成本外，企业财务、融资、人力资源等成本都在不断上升。按照聂梅生的说法，随着上述一系列成本的提高，房价或面临一个难以压缩的“钢地板”。