成交持续放量 价格出现微涨 杭州楼市见底

极品佛跳墙

现在的杭州楼市明显回暖，连续好几个周末，开发商都会推出数以千计的房源。不少楼盘的开盘价格，相比此前有所回升，但购房者仍然买账，总是能给推盘开发商带去不错的销量。

  在这火热楼市行情的背后，购房者的心情并不一致。有人正为买到房子而欣喜，有人正为没能早些时候出手而懊恼，也有人正为等待房价的下降而焦急。

  购房者心态的千差万别，体现到楼市，其实就是楼市何时见底的问题。那么，经历价格调整、成交放量的杭州楼市，现在处于什么阶段？

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  楼市底部回升特征明显

  判断一个楼市是否逐渐走出底部，主要是看有否满足这样几个过程：急剧缩量——量能放大并持续一段时间——价格回升。今年的杭州楼市，正是走过了这几步。

  纵观今年1-7月的成交数据，杭州楼市呈现一种明显的先抑后扬态势。1月和2月，杭州市区（含萧山、余杭）商品房分别成交1510套和2182套，达到历史冰点。从3月开始，楼市成交开始显著放量并一直持续，3月成交6873套，4月成交6923套，5月成交8011套，6月成交11372套，7月成交10041套。

  以成交量指标看，1-2月，可视为楼市急剧缩量的表现（1-2月成交量，也是近几年来同期最低）；3-7月，可视为第二阶段的表现：成交持续放量并保持稳定。

  今年3月底，本报曾推出一期《杭州楼市入春》系列报道（详见本报3月22日C01-C03版），我们给出了楼市由冷转热的三大迹象：一是关注楼市的人开始增多；二是人气转变成购买力，成交量开始大幅上升；三是楼市存量出现连续下降。以当时的事实数据为依据，我们得出的结论是：楼市正在出现较为明显的回暖迹象，如果成交量继续上升并保持稳定，那么买房的最佳时机，或许就出现了。

  4个多月时间过去了，市场的走势与我们的判断基本一致。现在，杭州楼市恰好处于量能保持高水平且价格回升的阶段。

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多数板块价格出现微涨

  再来看看成交价格。今年的3月和4月，是低价入市楼盘最多的时候，如丁桥、城东新城、滨江及申花的众多楼盘，均在此时降价。考虑到成交数据有一定的滞后性，其真实价格应该在之后的4月和5月得到更好的体现。实际成交价格也印证了这一点，据快房网（kfw001.com）K指数研究室统计，今年3-5月，杭州市区商品房成交均价分别为14226元/平方米、14176元/平方米和13313元/平方米，价格逐渐下滑。

  换句话说，今年3-5月是杭州楼市的阶段低点（各板块因为具体情况不同，触底时间不一）。而要得出这样的结论，此后的成交均价需有所上涨才行。

  数据再次印证了这个判断。从5月底、6月初开始，部分之前降价幅度较大的楼盘上调了价格。楼市成交均价，也应声而涨。数据显示，6月成交均价为14579元/平方米，7月成交均价为14753元/平方米。相比4月和5月，成交价格有了不到10%的涨幅。近期的周度成交数据，也显示杭州楼市成交价格正在出现缓慢上涨的趋势。

  快房网K指数研究室还对各板块的成交价格走势进行了分析，结果显示：多数板块的成交价，出现了略微回升。如丁桥板块已经从5月最低的8933元/平方米，回升至7月的11218元/平方米；滨江板块从4月最低的18126元/平方米，回升至7月的20673元/平方米；申花板块从4月最低的18182元/平方米，回升至7月的22122元/平方米。


  这是一条杭州楼市的价格曲线，不难看出，现在这个时候，楼市整体价格正在逐步缓升。

  为什么会缓升？答案藏在上面的成交量柱状图里。今年3至5月，杭州楼市价格进入谷底，也就是在那个时候，成交量急剧放大。当时这批成交量主要是由刚需构成的，换句话说，那个时候，市场上成交的主要是价格相对便宜的房子，所以整体价格较低。

  店多隆市，刚需的持续发力让市场人气渐旺，一批改善型、高总价的房子成交量也慢慢起来了。也就是说，如今楼市的高成交量里已经出现了不少改善型楼盘的身影，它们所占比例的增加，使得楼市价格整体加快回暖。

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专家：反弹明显，是否反转还需观察

  从数据硬指标来看，杭州楼市在今年3-4月的时候已然见底。现在丁桥、滨江和申花等板块，已经不能以那时的价格买到房子了。这就是楼市见底之后的一个最好体现。

  那么，现在的杭州楼市，是不是重新进入价格上涨通道了呢？“我认为说这话还为时过早。当前的楼市仅仅是反弹而已，价格大幅上涨的基础并不存在。”快房网首席评论员大老哥说。

  在大老哥看来，目前楼市的表现，是一些条件集中刺激下的正常反应，包括大量刚需购房者的存在、货币政策的转向，加上开发商以价换量的策略。“但有一点可以肯定，楼市现状肯定处于底部缓慢回升的阶段。从中央各部门的表态看，大的宏观调控政策短期内不会发生改变，加上楼市供应量依旧很高，杭州楼市基本不可能出现大涨。至于何时出现反转，还需时

  间观察。”

  如今杭州的多数板块都在寻找一个价格基准，有的板块价格在降到一定程度后，成交量开始上来了，说明这个价格是被多数购房者所接受的；而有的板块仍然在不断尝试，不断调整价格，以触碰购房者的心理价位。“这就是当前杭州楼市出现有涨有跌局面的主要原因。”大老哥说。如九堡板块，最近一段时间，又有多个楼盘进行了价格调整。因此，好的买房时机仍然存在。

  今天，我们特地选取了杭州楼市的8个热门板块，对它们今年的价格演变过程，进行了详尽的分析（详见C02-C06版）。我们发现，虽然杭州多数板块的价格正在缓慢回升，有些和最低时候比绝对涨幅还不小，但回涨后的价格大多没有超过今年1月和2月的成交价格，这也从另一角度印证了目前处于楼市底部回升的判断。