楼盘延期交付 谁来监管商品房预售资金？

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　　商品房预售款到底是否用在该项目上？如果开发商故意挪用销售款，甚至卷款潜逃，购房者怎么办——商品房预售款，这个和购房者密切相关的问题，在一些楼盘中存在着被挪用的现象，并且由于监管不力，业主有可能无从得知他们的预售款到底去了哪里。
高价楼延期10个月尚未交付
　　吴先生最近向本报投诉。他于2004年年底购买了某精装修项目A楼盘，当时销售价格为26000元/平方米，是当年的高价楼之一。合同约定2006年12月31日交房。然而到了约定交房时间，吴先生又接到开发商书面通知，表示得推迟半年交房。可事实上到目前为止，该楼盘仍未交付。
　　记者到该楼盘现场时看到，虽然建筑主体已完工，但楼盘景观尚未动工，规划为景观喷泉的地方仍是裸露的水泥池子，小区道路正在重修。走进吴先生购买的那幢楼，每层都有三四个工人正忙着清理地上遗留的建筑垃圾、水泥结块。或许因为近期去看房的业主多了，工人们看到陌生面孔并不好奇。“这段时间来看房子的人多了，我们也在赶工。”一位正在清除走廊上残留水泥结块的工人师傅说。果然，长长的走廊两边，一扇扇的房门都开着，走进一间查看，水电已经通了，装修基本完成，只剩地板没铺。但从现场施工进度看，该楼盘要达到整体交付标准至少还需要3~5个月时间。
　　一个三年前均价就突破25000元/平方米的楼盘，工程量又不大，居然一再推迟交付时间，终于引起了业主的疑虑。“主要是对工程上的复杂度估计不足，所以导致施工进程慢。”为了处理售后问题，该楼盘在今年4月底成立业主办公室，采访中，其办公室主任刘某对延期交付的解释是：一是该项目地理位置特殊，所以高考期间、节假日都无法正常施工，拖慢了进度；二是该项目包括写字楼、商场、酒店，建筑类型复杂，施工难度高。

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退房款6个月后才到账　　这样的解释显然无法让人信服。高考不过3天时间，3年也就9天。该楼盘施工时间受影响的主要是在三个黄金周期间，每年21天，三年一共63天。换句话说，开发商所提出的理由即使真的拖慢了施工进度，耽误的时间也只有72天。况且，无论是地理位置特殊还是建筑类型复杂，这些都是作为专业的房地产开发企业事先就应该考虑到的问题，不是施工过程中才发生的不可抗因素。
　　真实的原因是什么？“主要是资金链出了问题。”熟悉该楼盘内幕的一位业主道出个中玄机。其实，在一些消息灵通的业主之间，该楼盘建设资金出了问题已不是秘密。
　　听说现在有购房者点名要买这个楼盘，施君有些意外，欲言又止。施君曾经也是该楼盘业主之一，直到一个月前，退房款到账，他的业主身份才正式完结。“从提出退房要求到退房款到账拖了半年多，当时真怕退不了。”其实施君签下购房合同不到一年就有朋友提醒他这个楼盘“资金有点问题”，施君开始留意楼盘建设进度，看到交付一再延迟，他决定退房。
　　今年3月，楼盘逾期交付超过90天，施君通过律师正式要求退房。“那时候最怕拿不到房款，赔偿什么的我也不在乎了。”他说，这笔总额超过190万元的投资，不仅没有带来预期的收益一进一出，反而损失了十几万元贷款利息，而获得的逾期赔款仅一万多元。
　　按照合同，买受人提出退房要求后15日内，出卖人应当退还买受人已经支付的全部房款。然而在实际操作中，施君将近6个月后才收到全部房款，退款速度之慢让人意外。照常理，楼市如此火爆，开发商巴不得业主退房，再售即使涨价也不怕没出路。
　　是不是资金周转有问题？这个问题再次被摆上台面。“建设资金确实出了问题。”该楼盘一位管理人员私下向记者承认，2005年时，该楼盘因建设资金短缺无法大规模施工。而用业主的话来说，那一年该楼盘“在工程上几乎没有任何进展”。

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销售款被挪作他用　　建设资金为什么会短缺？3年前该楼盘开盘时，杭州楼市正处于第一波宏观调控前，房产投资高热，220多套房源，25000元/平方米的均价，销售速度依旧不减。以70平方米的主力户型计算，再加上部分预售商铺，先期回收销售资金近4.5亿元。算上开发商30%的自有资金比例，原本不应该出现建设资金短缺的问题。
　　事实是资金缺口确实出现了。记者多方了解后得知，尽管该楼盘名称未变，但实际上投资方已经转过两手，大股东由北京、温州等地企业轮流坐庄，且多数没有房地产开发经验，对开发过程中可能出现的问题缺乏应变能力。而最初回笼的销售款有很大一部分被转移投资到某娱乐城项目，又无法及时抽回，以致建设进度被严重拖后。“今年初补充资金才到位。”一位知情人向记者透露。
　　这么大一笔资金被挪用，难道没有人监管？如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护，因此造成的损失，又该由谁来承担责任？为此，记者也采访了数位对房地产相关法律涉猎较深的律师，他们的说法很一致：目前国家暂时没有相关法律对预售资金进行监管，一般来说都由银行自行监管。

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银行为什么也监管不了销售款　　事实上，这个问题也让银行很尴尬。“按照规定，开发商存款专户里的资金在自用时是需要贷款银行同意的，但在实际操作中通常无法做到。”面对疑问，某商业银行杭州分行总经理介绍说，通常提供按揭贷款的银行会为该项目设立专门的存款资金账户，每套商品房销售款进入这一专户后，按合同约定比例其中一部分被冻结(类似“保证金”，待开发商贷款到期后用于还贷或直接提前还贷)，剩余部分则被视为“开发商的钱”，可自主使用。通常被冻结部分的比例在30%~70%之间，随着已售出房源的增加，被冻结资金所占比例也会提高。
　　以A楼盘为例，开发商可自由支配的销售款在1.35亿~3.15亿元之间。按照我国《房地产管理法》有关条款规定，“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”，但实际上这笔庞大的资金到底是投到了该项目中，还是被挪到了其他开发项目，甚至是挪到了其他城市、其他投资领域，业主不得而知，即使是作为债权方的银行也管不了。
　　“每一笔资金的使用都有正当理由，比如材料款、工程款，所有的发票、税务凭证都齐全，足以证明这笔交易的真实、可信。”这位专职风险管理的银行高层坦言，对于这种以非法挪用为最终目的但“形式上合法”的虚构交易，银行想监管也力不从心。
　　“预售资金的内部不规范转移确实存在，而且这已经是一种惯例了，特别是在房产企业多项目扩张的时候，如果开发商不做这样的资金调用，怎么体现企业的规模效应？”杭州某知名房企高层私下承认，虽然销售款转移做跨行业投资的情况不多见，但房产企业特别是集团公司项目间的资金调用很普遍，而作为监管方，银行更重视项目前期资金的注入，对进入预售时的回笼资金监管就松懈得多。
　　事实也是如此。对银行来说，一方面控制贷款风险主要是对储户负责而非对购房者(贷款人)负责，另一方面也缺乏有效的监管手段，比如现在很少有某个楼盘是由某家银行独家贷款的，贷款银行无法跨行查询该企业的资金流向，采访中就有银行人士感慨，开发商的钱用到哪里去了，他们也是“跨出自家大门两眼一抹黑”。
　　而在《房地产管理法》中，仅笼统地规定了商品房预售资金的用途，并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。于是，有意无意间，挪用销售款这种因为缺乏监管主体和法律责任的做法就成了房地产业界公开的秘密。
来源： 钱江晚报 　作者： 张帅 詹丽华 　编辑： 郦键杰