警惕黑物业贪了你的钱

smiledodo

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=10 width=520 align=center border=0>

<TR>
<TD>
<DIV align=center>出租地下停车库、出售小区广告位、电梯维护费一扣再扣……
<FONT size=4><B>警惕黑物业贪了你的钱</FONT></B>
</DIV></TD></TR>
<TR>
<TD class=pt11line23>
<DIV align=center><a href="http://www.zzhz.com.cn/" target="_blank" ><FONT face="Times New Roman, Times, serif">http://www.zzhz.com.cn</FONT></A>　　<FONT size=+0>住在杭州网站</FONT> </DIV>
<P>　　物业管理纠纷一直不断，物业公司也总嚷嚷着干物业这一行不挣钱，但大家还都争着去做物业。甚至有的物业公司被业主解聘了，仍然赖在小区内不走。业主与物业的纠纷不断增多、升级，愈演愈烈，甚至对簿公堂。作为新兴行业，表面看来，物业公司的经营应是微利行业，但为何却成了各家争抢的“香饽饽”？带着疑惑，记者走进了小区物业……
　　
　<b>　广告、广告，小区里到处是广告</b>
　　
　　记者走访了杭州几个新建社区，发现路边的指路牌、电梯间、甚至是大楼屋顶都成了名副其实的广告位。记者以商家的身份以想在小区做广告为由，向一家负责电梯广告业务的华影广告公司咨询。该公司透露，大型企业要在电梯里做广告，一般是先联系广告公司，广告公司接单后，再联系社区业主委员会和物管。经业主委员会委托物管后签定协议，如果小区还没有成立业主委员会的，就暂时先和物管签定。
　　广告公司支付给物业的电梯广告费按社区大小和楼层高低分别为一个电梯每年600—2000元不等。这些费用一部分是支付给业主委员会的场租费，一部分是支付给物管的管理费。按每部电梯每年1000元的收入来算，一般小型高档社区至少有10部电梯，电梯的广告收入就有10000元。
　　根据华影广告公司有关人员所说，他们支付的广告费包括支付给业主委员会的场租费和支付给物管的管理费，如果这个小区的业主委员会还没有成立，那么原本支付给业主委员会的费用落入了谁的腰包呢？记者调查中还发现，有些小区的业主就根本不知道有广告还能收费一事。
　　
　　<b>电梯维护费：想贪多少，看高兴</b>
　　
　　除了公摊面积的“额外”收益，物业公司还有一些不为人知的收费方式。拿电梯维修来说，一般配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养；正常情况下每部电梯每年需要费用1万多元。一个小区少则10幢8幢，多则四五十幢楼，每幢楼的电梯数量也不一。以城北某小区为例，有电梯近200部，每年的电梯费用就得200多万元。正常的情况下，每年要请专业公司定期维护，专业电梯维修队一栋楼至少要5千元，一次要花25万，而请差一点的专业维修公司维修一次1—2千元，6—7万元就能维修一次，每年按规定修4次减少到修2次，而对于一个新建小区，一切设备都是新的，即使两年修一次，电梯也不容易出问题，那业主每年交的几百万元的电梯维修费用又流向哪里？
　　正因为如此，好多物业公司都爱接新建的小区，为了能入驻新区，几个物业公司打破脑袋互相攻讦的情况也并不少见，即使被业主委员会解聘了还赖在那不走的也不少。而对于一些已经四五年的小区来说，就很少有物业公司对它感兴趣了。原因很简单，经过四五年的运行，小区的配套设备都到了该花钱的时候，而且往往这个时候，能够昧下的钱早已敛光。
　　而目前杭城周边的小区一般都是新建的，少则几年，再多也不超过十几年，因此，一些隐性的由于物业公司疏于管理而造成的问题目前还没有暴露出来，再等些时日，一些问题将会日渐暴露。如果到时候，物业公司又以某种借口一走了之，受损失的无疑是住在这里的业主。
　　
　　<b>装潢材料：不用我的，甭想上楼</b>
　　
　　新入伙的小区，装潢必不可少。有些物业公司就动起了脑筋。位于城北东新路香积寺路口的一个大型经济适用房园区，在去年大部分住户入住时，因为装修问题，住户对物业公司微词甚多。一位不愿透露姓名的居民讲述了他的亲身经历，有一伙人在小区里强买强卖装修用的水泥和黄沙，而价格却比正规店里的贵出很多。
　　原因何在，小区物业以推出便民服务为由，将小区内业主装潢用的黄沙、水泥等“供应权”交给一干人等。这些人通过不让业主自己买的水泥和沙泥运上楼来控制供货权。
　　现如今，该小区已入住大半，但居民的日常耗费又被盯上了。因为规划5000户的小区，废报纸、杂志等各色废品数量相当可观，于是，从事废品收购的人员也经常光顾小区。日前，两个收废人员的斗殴让小区业主得知，物业竟然已经把小区的“收废权”以数万价格卖予一户人家，其他收废车辆和人员由小区的保安管理一概不得入内。由此引发的打架事件经常发生不说，这数万元巨款又流向哪里？业主说，一概不知。
　　此外，装修高峰期，物业对进驻设摊的装修公司也进行收费管理，但从未见过有关费用的公示。
　　
　　<b>地下停车库：办加工厂、开洗衣房</b>
　　
　　得知记者前来调查，三塘新村的住户便开始大倒苦水。一位住户告诉记者，原本属于三塘兰苑公建配套的架空层自行车库，开发商却将其隔成了大小不等的空间，按不同的价格不限量出售给住户，有门面的3500元/平方米，没有门面的900元/平方米。
　　据记者实地看到的情况是，目前三塘兰苑不少架空层在出售后又被出租，用于开商店、住人、做仓库等用途，而住户的自行车只能挤放在楼道口，对居民的出行造成极大不便。更让人担心的是，承租人在里面还大打门洞、深挖地坑、接入上下水和电源，有的还摆上了煤气瓶，对社区安全造成了隐患。
　　存在问题的不仅仅是小区架空层自行车库。在地下停车库记者看到，偌大的停车库里只停放了四辆汽车，而其余大片的空地上，一边是大堆的钢条和一架大型的切割机，一边则摆放了一台蒸汽熨衣机和两张床。原来，小区物管把一部分地下汽车库出租了，承租人在这里堂而皇之地开起了防盗门窗加工厂和干洗店，吃饭睡觉也在这里解决。
　　原本是属于居民共有的公共设施，却被开发商二次出售。记者找到了三塘兰苑的物管公司。工作人员对此含糊其辞：“地下汽车库的产权是开发商的，我们想管也管不着。”
　　“车库是谁出租的？”
　　在记者一再追问之下，工作人员最终还是承认：“是我们出租的。”
　　记者随即问道：“公建配套怎么能出租呢？”
　　“这些具体情况我们也不清楚，负责的经理今天没上班。”该工作人员开始拒绝进一步回答记者的问题。
　　无独有偶，在杭州体育场路天巢花苑C幢住宅楼底下，也有一个近300平方米的自行车停车库。由于小区自行车车辆少，地下车库基本空滞，于是2003年6月份左右，地下车库被租给了附近的鞋城。
　　记者看到，原先敞开的车库被木板隔成了一个个带锁的小房间，分租给了鞋城各个鞋店作为仓库使用。鞋城每年要交付的房租为十多万人民币。那么这十多万的租金收入到底属于谁，应该交由谁来管理呢？是物业管理公司还是业主委员会？天巢花园的一些住户在表示强烈不满的同时也希望能够有个合理的解释。
　　
　<b>　■新闻助读</b>
　　中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部联合印发的《物业服务收费管理办法》第十一条规定：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　3、物业管理区域清洁卫生费用；
　　4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；
　　7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　9、经业主同意的其它费用。</P></TD></TR></TABLE>

smiledodo

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=10 width=520 align=center border=0><TR><TD><DIV align=center><FONT size=4><B>物业管理期待阳光作业</FONT></B>
</DIV></TD></TR><TR><TD class=pt11line23><DIV align=center><a href="http://www.zzhz.com.cn/" target="_blank" ><FONT face="Times New Roman, Times, serif">http://www.zzhz.com.cn</FONT></A>　　<FONT size=+0>住在杭州网站</FONT> </DIV><P>　　或许是早已经看到了目前物业管理当中的诸多不规范行为，杭州市政府在今年的第一份文件——杭政办〔2005〕1号文件——就下发了《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》。其中第五条规定：

　　(一)社区配套服务用房按每百户建筑面积30平方米标准集中设置，由建设单位建成后无偿移交给所在区政府，其所有权属于所在地街道办事处，社区居民委员会享有该房屋的使用权。民政部门监督用房的使用管理情况。
　　(二)物业管理用房的产权、移交、使用和管理等按《杭州市物业管理条例》及相关规定执行。
　　(三)按建筑面积3—3.6平方米/户标准配置自行车库，其使用权属于该物业管理区域的全体业主，由物业管理企业统一管理。未实行物业管理的，由社区居民委员会或业主委员会负责管理。
　　(四)住宅区内的停车场地分为地面、半地下、地下停车库和地面停车场。车位配置标准为:户型建筑面积在150平方米以上的，不少于1车位/户；户型建筑面积在100—149平方米的，不少于0.7车位/户；户型建筑面积在80—100平方米的，不少于0.5车位/户。户型建筑面积在79平方米以下的，不少于0.15车位/户。住宅区停车泊位配置标准的10%应作为临时公共停车泊位，不得出租出售。临时停车泊位由开发建设单位无偿移交给业主委员会，由物业管理企业负责管理。未实行物业管理的小区，由社区居民委员会负责管理。

　　应该说，这个暂行条例包括先前已经实施的相关文件，已经在形式上规定了物管企业的一些必须遵守的信条，但在真正的实际操作中，能够得到完全贯彻的，堪称绝无仅有。记者入住的小区业主委员会主任陈阿姨告诉记者，实际上业主委员会作为一个松散的纯民间自治的团体，大多成员是年老退休在家的，在行为上也无法代表全体业主的意见，这就造成：往往业主利益受损时，业主委员会无法与物业公司形成对等交涉。如果一旦闹到一拍两散，一则先期的物业费积累将随之被带走，二则前后交接时的真空期导致业主蒙受更大的损失，最终导致业主向物业公司妥协。这也正是目前不少小区的业主明明知道自己的利益正在被侵害，而只能忍气吞声的现状。
　　虽说记者几经努力，也无法从相关部门获取相应的数据，但一个不争的事实是：物业公司的规范与否，事关城市发展和社会的和谐。物业公司规范行事、职能部门加强监管，是物管行业阳光作业、市民利益不受损失的最根本保证。</P></TD></TR></TABLE>

smiledodo

<b>业主联谊 抗衡物管
</b>http://www.zzhz.com.cn　　住在杭州网站 <P>　　前天下午，恩济花园的乒乓球室被临时改做了会议室，竞舟社区近10个小区业委会的头头们，坐在了一起互相取经，首先开始讨论的就是业委会如何与物管“对抗”的敏感话题。
　　
　　 谁管钱这很重要
　　“谁管钱”的话题由紫桂花园的谢主任挑起，谢主任是一名律师，平时就好打抱不平，人称“谢大炮”。这不，她一开口就先甩出一连串如何被物管欺负的例子。“业委会成立到现在都半年多了，一分钱的经费都没有。有一次搞座谈会，我们业委会买了两箱橘子都是我自己掏的钱，也不给报。像这样，其他所有活动的费用基本都是由自己支付的。为这事，我多次找物业公司报销，他们根本不理人。”
　　按照有关规定，由物业公司收上来的物业费应该是由每个小区的业主委员会来管理的，其中的1%经费更应由业委会作为活动经费。但由于种种实际困难，更关键的是物业公司是营利单位，要交出这笔钱自然不大愿意。一直以来，这笔物业费到底由谁来管理，就成了业委会和物业公司间最主要的矛盾。
　　对这个问题，兰桂花园业委会做的比较好，他们1%的经费就是居民每户15元钱主动交给业委会的。居民说，业委会是自己的组织，交点钱也是可以承受的。
　　从“隔壁邻居”取了经，谢大炮不再连连发炮了，反倒频频点头说，也许是她太激化了与物管的矛盾。
　　
　　&gt;&gt;物管费还是要缴
　　在雅仕苑社区，曾经发生过一起100多名业主拒缴物业费的大事情。这起纠纷最初由某房产公司建一高层住宅引起的。由于打了很深的地基结果造成了前面一栋居民房的墙面被震出裂缝，居民对房产公司意见很大。同时居民又认为物管和房产公司是一家，这个问题不解决好，他们就坚决不交物管费，事情闹得很僵。经过业委会多次出面和房产公司协调，最后房产公司答应了对几户受损较为严重的住户进行赔偿，居民和物管的矛盾也就暂时解决了。
　　对此，雅仕苑业委会的主任介绍经验说，其实不管是物管还是业委会都是为了更好地为业主服务，大家不一定要把物管和业委会对立起来，而要从业主的整体利益出发，像一家人一样解决问题，事情会好办得多。
　　
　　&gt;&gt;停车位想想办法
　　竞舟社区下属的几个花园都是按照公园化设计的，环境很美，但由于房地产公司在开发时未充分考虑小区的停车泊位，造成有些私家车乱停车的现象时有发生。严重时有的小区私家车停到了花坛上，或者干脆堵住了小区消防通道。
　　没地方停车这是一个事实，也让居民和物管同时感到为难。对此，业委会和物管联手，建议在名仕家园等新建的小区里增设地下车库，同时在小区内划分停车泊位。紫桂花园更是根据小区的实际情况，规定车辆由南门进，东门出，另外还成立了“车管班”，通过对讲机对小区内的停车情况进行掌控，晚上都有专人负责，小区停车难也在一定程度上得到了缓解。
　　联谊会开得很成功，社区主任说，以后要向街道建议，在街道甚至西湖区都要搞业委会联谊会，大家互相加强联系，学习一些好的经验，软化业委会和物业公司之间的矛盾，也是创建和谐环境的一个方面呢。</P><P><B>来源:</B>钱江晚报 <B>作者:</B>叶玉跃 <B>时间:</B>3月29日</P>

smiledodo

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=10 width=520 align=center border=0><TR><TD><DIV align=center>杭州三成物业收费成难题
<FONT size=4><B>房产空心化殃及物管</FONT></B>
</DIV></TD></TR><TR><TD class=pt11line23><DIV align=center><a href="http://www.zzhz.com.cn/" target="_blank" ><FONT face="Times New Roman, Times, serif">http://www.zzhz.com.cn</FONT></A>　　<FONT size=+0>住在杭州网站</FONT> </DIV><P>　　核心提示
　　杭州房价的持续走高还没有要停下来的意思，使得买房在人们看来成了件稳赚不赔的投资，也因此，不少小区里的空关房越来越多。所谓空关房，并不同于空置房，空置房包括了开发商尚未租售出去的空房和业主未接受的空房。而空关房一般指整个小区或大楼项目实施物业管理后，尚未使用或某一时段内未使用的物业。通常指的是业主已使用的空房。业主已办妥验收接房手续，但尚未入住使用、或已入住但某一段时间外出、探亲等，该物业无人使用，致使房屋空置。据有关部门统计，在杭州的某些新建成小区，房子空置的比例达到了30%以上，而这些空关房大多无处收物管费。
　　房子空关着，不享受物管的服务，那么业主还要不要缴物管费呢？如果业主一直不出现，物管公司又该管谁去收物管费呢？
　　
　　空关房成物业收费盲点
　　林先生刚刚在滨江区买进了一套二手房，开始装修以后收到物业管理部门的催款通知书，通知书中标注的日期让他生疑：他是8月份装修、9月份才入住的，催款通知书却要他补缴从1月份－8月份的物业管理费。1月到7月，他的房子是空关的，当时还属于前一任业主，怎么就要他来缴物业管理费了呢？
　　林先生在询问了物业管理公司才知道，他的前一任房主在拿到住房的钥匙之后，只缴了第一年的物业管理费，因为在拿到房子以后一直都没有入住，所以从第二年开始物业管理公司只能通过电话联络，通知业主前来缴物业管理费，但是业主一直都没有缴纳。现在林先生买下了这套房子，并开始装修，所以在继承了前任业主房子的产权以外，物业公司想用这个方法来追讨之前还拖欠的物业管理费。
　　虽然，最终林先生和前业主交涉之后，前业主答应把拖欠的这一笔物业管理费补缴上。但是林先生还考虑到另外一个问题。因为他发现自己所买的这个楼盘中，有很多住房在卖出以后都没有住人，无论业主是出于投资的考虑，还是让家人继承的考虑，或是在外工作，都不能很容易地被找到。那像他的房子的前任房主那样，拖欠着物业管理费的空房业主有多少呢，而物业管理费直接关系到物业管理服务的问题，最终影响的可是像林先生这样已经入住业主的利益。
　　所谓空关房，并不同于空置房，空置房包括了开发商尚未租售出去的空房和业主未接受的空房。而“空关房”一般指整个小区或大楼项目实施物业管理后，尚未使用或某一时段内未使用的物业。通常指的是业主已使用的空房。业主已办妥验收接房手续，但尚未入住使用、或已入住但某一段时间外出、探亲等，该物业无人使用，致使房屋空置。
　　的确，目前杭州的房子大约五成左右是被外地人买去，虽然绝大多数是自住而非投资，但是由于这些外地人并不常住杭州，所以空关的房屋占比例非常大。杭州商品房空关率越来越高已是不争的事实。
　　在某些新建小区这一比例甚至达到了30%以上。但实际上这部分所谓的空关房早已被业主买走，只是未投入使用。
　　在城西的一个别墅区，住户老许告诉记者，别看小区有40多幢别墅，到了晚上真正亮灯的却不到一半。双休日和节假日小区里要热闹一些。据估算，杭州目前的空关房多达7500套，这些空关房的业主往往是神龙见首不见尾，可以想见将会给物业管理费的收取带来多大的麻烦。
　　
　　业主不出现，物管也无能为力
　　记者在对杭州金都富春山居、华龙碧水豪园、水木清华苑等楼盘的调查中发现，这些楼盘距离市中心路程较远，不少业主虽已经办理了入住手续，但房子还是空置在那里，入住率普遍都比较低。
　　对于办理入住手续后，仍没有入住的房屋，业主是否要缴纳物业管理费？不少物业管理公司都遇到过业主提出质疑，因为没有入住新房，享受不到物业管理的服务，为什么还要缴纳物业管理费？
　　对此，《物业管理条理》其实早有明文规定，小区物业管理带有一公共性质，即使业主尚未人住，小区内的绿化、保安、秩序管理等服务也不能因此而取消或者大打折扣，所以，自交房之日起，业主就要缴纳相关的物业管理费。现在，业主在领取钥匙的同时，就要按规定预缴第一年的物业管理费，对于那些未入住的新房，根据规定，业主按70%的比例缴纳费用。
　　业主在领取钥匙的同时预缴了第一年的物业管理费，眼看着一年即将过去，物业管理公司又将向小区业主收取明年的物业管理费。但是，对于那些尚未入住的业主来说，物业管理公司将如何收取相关的费用？
　　水木清华苑求是物业管理的张经理表示，今年是小区业主入住的第一年，无论是已经入住还是尚未入住的业主，在交房领取钥匙的同时，都已经按相关规定缴纳了物管费，而明年的物管费要在过年之后才开始收取，暂时还没有考虑过相关的问题。他表示，小区业主的联系电话等方式在物业管理公司有保存，到了缴费的时候，物业管理公司可以通过电话等方式与那些尚未入住的业主联系，通知相关的缴费事宜，但至于未入住的业主是否会缴纳物业管理费，该负责人显得有一点无奈，他表示，第一年的物管费，因为业主拿钥匙的时候已经一并收取，但在收取明年的物管费时，那部分还没有入住的业主只能通过电话通知，相对就会有一定难度，现在物管公司也没有十足的把握能保证，到时也只有尽量通知。
　　而对于空关房的物业管理收费问题，记者也咨询了杭州市物价局服务价格管理处。服务价格管理处专门负责房地产价格，其中也涉及到物业管理的收费问题，计国平处长根据2002年通过的《杭州市物业管理条例》，向记者解释了“空关房”的物业管理收费问题。根据《杭州市物业管理条例》第四十六条规定：“建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收取标准的70%收取。”第四十五条“物业管理服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主收取。预收期限不得超过12个月。”所以上文所提到的物业管理公司向空关房业主所收取的物业管理费，是有据可依的。
　　但是，当提到空关房业主联系比较困难，所以不排除有拖欠物业管理费可能的时候，计国平也认为，操作难度很大。虽然在《杭州市物业管理条例》第五十二条里也规定“业主、使用人不按照约定缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以依照合同约定收取违约金或是滞纳金。拒不缴纳的，物业管理企业可以依法向人民法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。”但是由于管理条例中没有非常详细的界定内容，也不可能对于各种情况都涉及到，所以多数不按照约定缴纳物业管理服务费的行为性质很难界定，而且物业公司通常也不愿意选择和业主打官司来解决这个问题。
　　
　　受害者最终是入住业主
　　太多的空关房，低入住率会导致物业管理费收取困难，开发商如果只想赚了钱就跑，物业管理费的收取就是物业公司惟一的经济来源，低入住率将导致任何一家物业管理公司都难以运行。
　　浙江野风物业管理有限公司常务副总经理郭鲁川给记者分析了物业管理公司的运作情况，过多的空关房使物业管理费收取困难，而即使业主并不是不缴物业管理费，而是迟滞缴纳，影响也不小，因为许多业主并不是常住在杭州，不可能为了物业管理费而赶到杭州，所以拖欠成了最大的问题。
　　因为物业管理服务是“按支定收”的迟滞缴纳的物业管理费达到一定的程度，就会对正常的物业管理服务工作产生影响。郭鲁川介绍说：一般住宅和写字楼的物业费，人工工资占了70%-80%，各项设置的配置占了20%-30%。如果迟滞缴纳的费用占了15%-20%，对于物业管理服务的影响就会有所体现，在第一年，或是第二年，物业管理公司还可以从其他收入中转移一些来补充这些迟滞缴纳的费用，比如经营用房的收入，或者是停车费的收入，但是这些费用通常都是专款专用的，所以并不能长期占用，到了第三年，漏洞就会出现。
　　而费用的影响最直观地体现在设备的更新和维护上，实在到了迫不得已的情况下，物业公司会采取“拼设施”的手段，比如一些电器设备还有公共设施等，按照原来的计划，使用寿命在15-20年，但由于不能正常的维护和更新，所以寿命就缩短到了10年左右。
　　其实这些设施，包括这些服务，都是业主的财产，最后都回归到了业主的利益上，所以迟滞缴纳物业管理费，最后损害到的，是已经入住的业主的利益，从而陷入了恶性循环。
　　不过，这当然并非是物业管理公司乐于看到的，所以郭鲁川总结了一些经验，建议针对空关房业主，物业管理公司的眼界要放得更宽一些，不要仅仅局限在自己的社区中，甚至局限在杭州，而是要加强和业主的联系，让他们体会到诚意。因为空关房的业主对于物业管理的感觉不会很直观和具体，只能从这些联系和接触中体会到，所以物业管理公司的主动就显得更为重要了。这样整个物业管理服务过程进入良性的循环，才能真正体现出效果来，从根本上解决物管费的收取问题。</P></TD></TR></TABLE>

smiledodo

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=10 width=520 align=center border=0><TR><TD><DIV align=center>让百姓明明白白居住
<FONT size=4><B>物业维修基金物管用房新办法出台</FONT></B>
</DIV></TD></TR><TR><TD class=pt11line23><DIV align=center><a href="http://www.zzhz.com.cn/" target="_blank" ><FONT face="Times New Roman, Times, serif">http://www.zzhz.com.cn</FONT></A>　　<FONT size=+0>住在杭州网站</FONT> </DIV><P><P><TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0><TR><TD class=bt_content><FONT face=宋体><FONT face=宋体><P 2em">物业维修基金和物管用房一直是市民关注的热点，矛盾和投诉较多。日前，经市政府常务会议审议通过，《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》出台并将施行。这不仅意味着消费者的合法、正当权益有了新的保障，而且表明业主、物管企业、建设单位有了一个可操作的规章依据。</P><P 2em">首缴基金不含在售房款内</P><P 2em">新办法明确，新建物业包括城市房屋拆迁时，私房产权调换的安置用房，其首期物业维修基金，由建设方在房屋销售(预售)时，以不低于房屋建筑安装总造价5%的比例向购房人代收，并在办理房屋产权证之前，向市物管部门统一缴纳。代收的物业维修基金不含在售房款内。但尚未售出的物业，则由建设单位垫付相应的物业维修基金。</P><P 2em">基金余额不足三成需续筹</P><P 2em">原先，小区物业维修基金余额不足时，如何续筹没有明确的具体条件规定。据新办法，物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时，应当续筹，并由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊。续筹维修基金的标准须由业主委员会拟订，经相关业主大会讨论通过。尚未售出物业的维修基金，按其建筑面积比例，由建设单位分摊。不过，续筹后维修基金的余额，可不少于首期维修基金。</P><P 2em">设查询公布制保障知情权</P><P 2em">新办法规定，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理中心应将其存放于银行，严禁挪作他用，并建立物业维修基金查询制度，接受业主查询。而市物业维修资金管理中心，应每年通过报纸、政府门户网站及其子网站等媒体，公布上一年度物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴交、使用、增值收益、结余情况等。</P><P 2em">基金使用情况将一目了然</P><P 2em">以后，物业维修基金的使用这样规定：物管企业提出使用方案———三分之二以上相关业主同意———业主委员会审核———报市物业维修资金管理中心。若出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况，在征得业主委员会同意后，市物业维修资金管理中心可先予拨款，确保及时维修，相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。</P><P 2em">新办法明确，使用物业维修基金应当先使用其增值部分，增值部分不足以支付维修费用的，可以使用基金本金部分，但最大比例不得超过首期维修基金的70%。新办法同时还明确，若物业转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，一并转让给物业受让人。因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持有关证明材料,到市物业维修资金管理中心退回维修基金剩余款额。</P><P 2em">物管用房在规划源头确定</P><P 2em">根据新办法，由于长期以来物管用房缺少明确规定，有的建设单位提供的物管用房位置不适合办公和经营；有的虽提供了适合办公和经营的物管用房，但业主认为不是最合适的位置。对此，建设方与物管企业、业主之间纠纷颇多。为改变这一现状，今后物业管理用房的位置，将在建造前，由规划部门在规划图纸中先期确定。建设单位不得擅自变更规划图纸中确定的物管用房位置，并不得擅自转让、抵物业管理用房。</P><P 2em">此外，因分期开发等原因，不能足额提供物业管理商业用房的，建设方应向物管单位提供同类地段、同等面积商业用房的市场租金，作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物管商业用房。经济补偿收入视作物管商业用房经营收益，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。</P><P 2em">经营性用房出租有新规定</P><P 2em">住宅小区商业用房的租赁期限将有限制了。据介绍，业主委员会成立之前，物管单位要将商业用房出租时，其与承租方签订租赁合同约定的租赁期限，最长不得超过业主委员会成立后3个月。业主委员会成立后，商业用房进行出租的，租赁合同应当经业主委员会同意，且物管单位与承租方签订的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理单位受聘期限。</P><P 2em">鉴于目前商业用房出租收益混乱的局面，新办法还明确规定：物管商业用房的经营性收入归全体业主所有，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。为防止挪用、贪污等侵害业主利益的事情发生，物管单位应每半年在物管区域内，公布一次商业用房出租和经营收益等情况，接受业主的监督。</P></FONT></FONT></TD></TR></TABLE></P></TD></TR></TABLE>

新闻主播

<P>     辛苦了！</P>