霸王条款是否具有法律效力？补充协议一定对业主不利吗？

十年

<P>一、开发商约定：“在出卖人出示了买卖合同第八条规定的证明文件、买卖合同第十一条所规定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并单方签署了《房屋交接单》的情形下，视为出卖人已完全具备向买受人交付商品房的条件。” </P>
<P>　　律师认为：这是开发商为减少因业主拒绝办理入住所带来的麻烦而制订的，属单方认可就能成就的条款，是严重侵犯了业主利益的行为。如果签署同意了此条款，就意味着业主办理入住是无条件接受开发商提供的房屋，这应该是每个业主都不会接受的。 </P>
<P>　　二、开发商约定：“商品房的广告、楼书、样板房、模型以及其它宣传资料仅作为买受人选择小区和商品房时的参考，不构成买卖合同及其补充协议的组成部分。如前述样板房或其它售房资料与买卖合同及其补充协议的约定有不一致时，以买卖合同及其补充协议的约定为准。” </P>
<P>　　律师认为：这条包含两层意思，一是广告、楼书、样板房、模型以及其它宣传资料不能作为业主要求开发商承担责任的依据和标准；二是如果合同或补充协议约定的标准低于样板房或其它售房资料时，业主只能以低标准来要求开发商了。根据现行法律法规的规定，在没有特别约定的情况下，广告、楼书、样板房、模型以及其它宣传资料是可以作为补充内容的，而这条的约定就是要通过特别约定来排斥这条规定，减少业主主张权利的依据和范围，如果一旦开发商出现一些不诚信的行为，特别是对精装修的房屋，这条补充内容对购房人是不利的，购房人一定要考虑清楚再决定是否同意接受。 </P>
<P>　　三、开发商约定：“不可抗力包括买卖合同订立后发生的临近市政工程建设导致商品房无法进行正常施工。” </P>
<P>　　律师认为：这是开发商免除自身责任的条款，单方扩大了法律规定的不可抗力范围，将自身本应承担的经营风险通过看似合法的理由予以免除。法律规定的不可抗力是不包括这部分内容的，所以购房人不应接受。 </P>
<P>　　四、开发商约定：“出卖人保证在买受人提供办理产权手续所需全部文件和资料之日起720日内，由出卖人为买受人取得房地产权属证书。” </P>
<P>　　律师认为：这条是开发商为避免风险或达到某种特定的目的而设定的，主要问题在于为业主办理产权证书的时间太长，不利于业主有效的行使房屋权利。按照建设部的规定，应该是入住之日起三个月内办理完房屋产权证书，从现在的情况来看，实践中由于各方面的原因，可操作性不大，一般开发商都不可能做到，而最高法院的司法解释中关于入住后一年内办理房屋产权证书的规定是比较合理有效的，开发商和购房人应按此来约定办理时间。所以，如果购房人遇到该条款，建议修改为360日，或者不约定办理房屋产权证书的时间，按照法律法规的规定时间办理。 </P>
<P>　　五、开发商约定：“建筑面积或套内建筑面积误差缩水超出3％，除向买受人退还全部房款外，按人民银行同期存款利息支付利息。” </P>
<P>　　律师认为：对此，购房人要坚持改为人民银行同期固定资产贷款利率，因为这两者之间的差别很大。退一步说，即使不约定，也不能约定成存款利率，因为不约定的情况下诉讼时还可能主张贷款利率，但如果约定成存款利率，就没有机会了</P>
<P>出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料(或楼台盘模型、售楼书或其他载体)中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。</P>
<P>　　点评：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。条款还以所有细节均以政府批准为依据，堂而皇之地逃避自己的责任。其内容与法律规定相抵触，为无效条款。</P>
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新闻主播

<P>       咨询过几位著名的房产律师，答复说，开发商对霸王条款、霸王行为还是要承担责任的！开发商并没有从法理上去解决“推卸责任”的问题，只凭一纸补充合同就可“耍聪明”是初级水平。</P>