[转贴]多方博弈下房价飙升属必然结果

dyle

<P>    进入3月，继上海市政府推出抑制房价投机的措施后不久，中国人民银行也迅速出台新规，开始提高个人住房商业和公积金贷款利率，并允许房地产价格上涨过快的城市或地区提高住房贷款首付比例。此外，财政部、国家外汇总局的官员也频频吹风，暗示将从税收、外汇资金流向等方面抑制房地产投机行为。一股抑制房地产泡沫的政策合力正在形成。</P>
<P>　　然而仅仅把打击的目标盯住投机客，就能抑制房价的飙升吗？对于买卖转手之间达几十万的巨大差价，此番上海市政府仅对这笔差价征收5%的税费，仅能起到警示性作用。弄不好亦将重蹈此前杭州的覆辙——此前杭州推出20%的重税，却导致税费转移到下家，不仅没有遏制炒楼之风，反而推升了楼价。</P>
<P>　　即便是央行出台的住房信贷利率调整，也给人以急不择路的感觉。尽管央行负责人表示，此次房贷利率的提升主要目的是打击投机行为，但央行落下的“板子”却首先打在普通购房者身上。特别是公积金利率的调整，明显偏离了打击投机行为的目标，因为公积金贷款的主体是普通购房者。</P>
<P>　　在此轮波及中国各大主要城市的房价飙升浪潮中，牵涉到诸多利益相关者，中央及地方政府、商业银行、地产商、真正的购房者及投机客概莫能外。房价投机炒作者，无论是以“温州炒房团”为代表的国内投机者，还是以国际“热钱”为代表的国外投机者，均处于比较次要的地位，他们最大的功能只是把原就存在的房地产潜在风险显性化，并加速房价泡沫的破灭速度。而对于房价飙升负有更多责任的当事方，至今却没有拿出一整套抑制的办法。如果仅仅出台针对投机客的办法，其实际效果势必大打折扣。</P>
<P>　　多方博弈，房价飙升实属必然</P>
<P>　　处于城市化和消费升级中的中国，其房地产业必然前途光明，而房价的过快上涨必然酝酿着巨大风险。近几年来中国一直维持着较低的利率水平，为各路资金涌向房地产业打开方便之门。在这一基本背景下，围绕着房地产价格的多方博弈就此展开。</P>
<P>　　中国城市化进程的不可逆转性，使城市用地和农业用地的替代关系也不可逆转地朝着城市用地方面倾斜。然而，中央政府从保障粮食安全角度出发，把维持农村可耕地面积放在了突出位置。在处理城市化所带来的城市用地与保持农业用地发生矛盾之时，中央显然倾向于后者。于是一批有关抽紧城市土地供给、停止协议转让、以控制土地促进宏观调控的政策措施频频出炉。中央政府的这一倾向性政策出台，本意是整顿和规范城市土地市场，却从根本上营造了城市地价持续上涨的大众预期，助推城市地价的上升。</P>
<P>　　过于强调农用地的保护，实际上与迅速推进的城市化进程相背离。在中国基本解决吃饭问题的今天，如何解决农村人口的隐性失业问题成为比粮食安全更为迫切的问题。中国并不具备粮食生产的比较优势，不能通过把农民拴在土地的办法解决粮食安全问题。我们可以通过进口的办法，减少对本国农业用地的依赖。进口粮食，实际上是进口土地。完全靠自己生产粮食，实际是挤压其他行业的用地需求。</P>
<P>　　到了地方政府一级，出于获得土地批租收入、地方财税收入以及维持当期GDP高速增长等目的，地方政府成为高房价的坚定支持者。以上海为例，过去十四年的时间，地产增加值对全市GDP的贡献率已经由1990年的0.5%激增至2004年的8.4%。地方政府打着“经营城市”和“把房地产业培育成城市国民经济的支柱产业”的旗号，一般通过土地一级市场垄断、政策指引、舆论导向等方式，推升了地价，有力支撑了房价的上涨。在地方政府坐收地价、税负收益的同时，地方官员从GDP的提升中获得了升迁的政治资本。</P>
<P>　　此前，有关中国房地产价格，一直胶着在“健康发展论”和“过热论”当中，包括建设部在内的中央及地方政府部门一直持“健康发展论”；而许多专家学者则站到另一边，认为“热钱”涌入，投机成风，部分地区的房地产价格存在很大的“泡沫”。地方政府却迟迟未对房产“过热”作出反应，甚至一直不愿承认“过热”态势，这一态度已经表明了对房地产市场的宽容和支持。此番上海等地方政府出台针对投机客的抑制办法，是对房地产风险反应迟钝的表现。</P>
<P>　　不仅如此，为加快城市建设，地方政府还以成立大型国有房地产公司的方式，直接涉足房地产业，进一步造成土地市场的垄断加价。这些国有地产公司，以极为优惠的条件囤积大量土地，坐收渔利。在土地极为稀缺的上海，城市的中心地带却出现大量闲置地块，上海房地产局估计其面积约有3600公顷。大部分的闲置土地都握在国有地产公司之手。这些国有公司非但没有起到加大开放力度以平抑房价的作用，反倒囤积居奇，推升地价。</P>
<P>　　作为地产商，由于产品差异性，所面临的是一个不完全竞争市场，追求利润的最大化应视作当然之举。其谋求商业利益的营销手段，诸如先拿下一大块地再分批开发以分享后续开发的高利润，抬高房屋售价等，未超出正常经营之列。由于快速增长的土地价格反映出了被投机夸大的需求，提升了房地产开发商的利润预期。这使开发商推断房地产价格必然上涨，因此，他们愿意以更高的价格购买土地，进行开发。当然也不排除部分公司的不法行为会抬升房价，如非理性扩大信贷规模、以建筑商垫资开发，甚至与住房投机者合谋假买假卖等。还有，中国地产商也具备了部分政策游说能力，他们通过媒体，鼓吹房价上涨，反对货币当局出台抑制房产信贷的政策。但这种能力也不可过多放大。在房价飙升方面，地产商不能起到人们所料想的支配性作用。</P>
<P>　　商业银行由于公司治理结构的不完善和风险控制松弛，在房地产市场持续大幅上涨的情况下，最好的办法就是继续向房地产市场投入，保证短期银行利润的上升和市场份额的扩大，未来的风险可以用“不可抗力”来规避问责。银行界已经成为此轮房地产飙升的短期受益者，而作为既得利益者的银行宁愿继续“做多”市场。由此，商业银行信贷与房价飙升构成互为刺激，互为因果的关系。在短期利润的驱使下，商业银行对房地产信贷逐步加码，已将风险抛之脑后，置自身于险境。还以上海为例，2004年，上海房地产贷款累计增幅占到全部新增贷款的76%，行业集中度风险显露无疑。并且，房地产贷款的长期性和银行资金来源的短期性矛盾加剧，加大了银行流动性风险。</P>
<P>　　唯有中央银行为了保持币值稳定和金融系统的平稳运行，有意愿且有能力控制房地产价格的上升。但他们也绝不愿意让房地产市场暴跌，因为这样会立刻引起金融系统的动荡。在这次全国性的房地产热潮中，中央银行是最早对房地产市场的风险发出警示。早在2003年6月，央行即已发布“121号文”(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)，对部分城市的房地产潜在风险发出警示，要求严控房地产贷款。这是此轮房地产业宏观调控的首个重要文件。但这一政策最终却没有得到严格执行。此次央行调整信贷利率，虽出手似显仓促，却能起到抑制需求的作用，尽管这种需求是真实购房需求。</P>
<P>　　房价飙升的直接受害者是大量的工薪阶层。他们的居住状况得不到改善，急需改善住房条件的真实需求被抑制，而投机性炒作被误认为是实际需求的支撑，造成房地产市场虚假繁荣。同时，飞涨的房价一方面使已购房住户陷入房价飞涨所带来的“货币幻觉”，从而刺激他们透支现有的购买力，带动物价上升，另一方面使未购房者手中货币的迅速贬值，从而要么望洋兴叹，要么被迫压缩其他开支，接受超过其支付能力的高房价，并花费一生精力来偿还贷款。</P>
<P>　　市场扭曲，有损效率更乏公平</P>
<P>　　政府扭曲的土地供给营造了地价的虚高，虚高的地价又被国有地产商加收垄断加价，进一步刺激地价泡沫的产生。而地价的泡沫又被地产商和投机客大加渲染利用，最终催生房价泡沫。目前中国的房地产市场是一个半市场化的市场，市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。政府过多的干预，使这个市场的运营效率低下，更缺乏公平性。</P>
<P>　　透过房价的飙升，我们看到了这样一幅财富转移的路线图。普通购房者被迫接受超过其真实购买能力的高房价，社会财富被强制地从普通购房者转移到地产商、炒房一族、商业银行和地方政府的手里。房地产业已成为一种重新划分社会财富的工具，并且政府的干预导致市场的扭曲，这种社会财富的分割显然不利于普通大众。我们看到了房地产商财富的急剧扩张，在中国首富排行榜中，地产商地位显赫。我们还看到了地方政府大笔土地批租收益和税负收益，以及商业银行丰厚的利息收益。</P>
<P>　　在短期，似乎除了普通购房者，所有参与者都大有收获。然而，应当看到，房价泡沫的虚假繁荣景象是整个社会正在透支未来发展潜力。从长期看，它必将推升城市商业成本的飙升，牺牲经济增长潜力，随之带来产业空心化和国际竞争力的下降。因而，从经济发展的根本出发，政府应当从利益纠葛中抽身而退，减少对市场的干预，回归到监管者本位，让市场真正做主。只有当市场力量强大到足以抵挡一切外部干预，房地产的健康发展才可期待。</P>

纵横四海

  老大的贴偶先顶...............[em05][em05][em05]

我住在五楼

顶顶顶。。。。。。。。。。。。。。。[em05][em05][em05][em05][em05][em05][em05][em05]