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（作者为社科院金融所专家）有一种主流的观点认为，未来房地产市场的价格会出现“软着陆”，换句话说，房地产价格会出现缓慢下跌且跌幅有限的结果。但笔者认为，“软着陆”只是市场各方的充满理想主义的期待，现实中的房地产市场是不可能实现软着陆目标的。
房地产市场与一般商品市场是不一样的，它除了可以满足人们居住等的消费需要之外，还可以成为投资品。这样，房地产的“需求”就包含了两个不同的内容，一 个是消费，一个是投资。正因为房地产具有投资品的特性，使得它们的价格形成机制和一般商品有较大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法来分析房地产市场。
一般商品价格均衡理论认为，在自由竞争的市场，一种商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。但投资品的价格决定不遵循上述规律，投
资品的价格决定于未来的收益预期。投资品的市场没有均衡点，更不存在均衡价格。对于投资品而言，预期价格上涨则需求增加，预期价格下跌则需求减少。
具有市场投资经验的人都知道，所谓的“预期价格”主要是根据历史的价格走势来判断的。简单来说就是，如果最近一段时间市场是上涨的，那么，“预期价格”就是上涨的；反之，如果最近市场价格下跌，则“预期价格”就是下跌的。
我们简单概括投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”：当一种趋势形成以后，市场自身有强大的自我复制功能。如牛市形成以后，市场参与者由于未来价格 上涨的预期作用，倾向于购买并持有房地产或股票，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲
望。如果是熊市，价格的不断下跌和市场的悲观预期同样会互相作用，互相强化。正是房地产市场的这种特殊的价格形成机制的作用，使房地产市场表现为暴涨暴跌
的特点。当一个城市的房地产市场出现了上涨趋势之后，房价会越涨越快，导致泡沫产生；而一旦房市的价格拐点出现，市场会出现恐慌性抛售的局面，房价会雪
崩，市场信心丧失，需要很长的时间才能修复。
从实证的角度看，对我国的房地产市场的波动规律的描述还缺乏数据支持，为此，我们用
香港的数据来说明房价、租金及交易量之间的关系。1996年至1997年初，香港房价指数从60迅速上涨到100，在一年左右的时间里，房价几乎翻番，同 时的交易量从每月不到10000宗迅速增加到1997年初的25000宗，也增长一倍多。但1997年下半年以后，房地产泡沫破灭，房价指数从100点迅 速下滑到50点以下，交易量也从最高点的每月25000宗下跌到5000宗左右。 从1996年以后香港房地产市场的波动看，住房市场很容易出现暴涨暴跌的局面，这就是住房市场的波动规律。
有人心存这样的侥幸： 房地产是国民经济的支柱产业，不能因为调控房价而影响经济大局。言下之意是房地产市场价格不能下跌，否则会影响GDP的增长。这些都是似是而非的道理，试 想，日本政府不知道房地产泡沫破灭对本国经济的影响吗？而历史已经证明，政府对于市场的干预能力是有限的，没有哪个国家的政府能够阻止房地产泡沫的破灭。
我认为，如果政府的措施里隐含着“软着陆”的企图，那么，调控房价的行动就不可能成功。这是房地产市场的价格波动规律决定的，当已经形成了价格上涨的趋势之后，市场只有两种选择，要么继续上涨，要么迅速下跌。不会出现第三种情形。
为了更好地说明投资品市场的运行规律与政策调控之间的关系，我们还是用股票市场的例子来说明问题。
1996年是我国股票的大牛市，一年之中指数就上涨了1倍多，1996年12月15日，《人民日报》发表了《正确认识当前的股票市场》的评论员文章，措
辞十分严厉。结果是股市连续几个跌停板。但当时政府的真实想法是不让市场暴涨，也不让市场出现大幅度下跌，按照现在的话来说就是希望股市“软着陆”。当市 场得知高层并不想让股市继续下跌时，股市立即开始上涨，牛市一直延续到2001年6月。泡沫越吹越大，当监管当局意识到股市问题的严重性时，为时已晚，随 之而来的泡沫破灭带来的苦果让我们感到不知所措。如今，4年多的时间过去了，股市仍然在痛苦中挣扎，这就是股市泡沫带给我们的沉重教训！
股票市场的调控经验和教训告诉我们，对投资品市场的调控没有两全其美的事情，如果不让市场出现暴跌，惟一的办法就是不让它暴涨。如果已经出现了泡沫，应该当机立断，在处理上不能瞻前顾后，否则泡沫会越来越大。
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发表于 2005-5-31 16:57
