商品房销售管理办法

jameshz

由建设部下发的《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)在全国范围内开始实施，近日不断有读者询问，《办法》对普通的购房人有什么保证？购房人现在购买商品房时，应该怎么利用《办法》保证自己的利益？本期就《办法》中的相关规定，解答读者最急于了解的问题。

    ■什么样的商品房可以买？

    编辑：你好！

    在买房中，最怕的是买到的商品房是不合法的，花了一大笔钱，却得不到合法的产权，在新的《办法》中，有没有规定什么样的商品房才可以销售，对买房人来说，什么样的商品房才可以购买？

    ——读者 林立

    新的《办法》中规定，商品房销售要过7道关。

    为了防止不合法的商品房进入流通领域，《办法》重申商品房预售实行预售许可制度，并要求房地产开发企业应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定。在商品房现售方面，为避免出现现售商品房开发主体资格不合法、房屋质量不合格等问题，《办法》规定，商品房现售应符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。

    ■四种情况可以退房

    编辑：你好！

    根据新实施的《商品房销售管理办法》，购房人可以在什么情况下退房？

    ——读者 朱洪

    在6月1日开始实施的《办法》中规定，有四种情况发生，买房人有权退房。

    （一）套型与设计图纸不一致时，买房人可以退房。

    《办法》规定，房屋交付时，如果套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中为预定处理方式的，买房人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。

    （二）面积误差比绝对值超出3%时，买房人可以退房。

    《办法》规定，合同中应当明确合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，并规定了合同未做约定时的处理原则，即3%之内的部分多退少补，超过3%的部分，由房地产开发企业承担，不足3%的部分，由开发企业向购房人双倍返还该部分房价款。面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。买房人退房的，房地产开发企业应当在买房人提出退房之日起30日内将买房人已付房价款退还给买房人，同时支付已付房价款利息。

    （三）房产商擅自变更规划、设计时，买房人可退房。

    《办法》规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

    （四）房屋主体结构质量有问题时，买房人可以退房。

    《办法》规定，商品房交付使用后，买房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，买房人有权退房。

    ■买房定金能退

    编辑：你好！

    现在买房交定金是一种普遍的现象，在新实施的《办法》中，有没有规定，什么情况下定金可以退还，什么情况下，定金不可以退还？

    ——读者 史小岩

    目前，在商品房销售市场上，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以"定金"、"订金"、"押金"、"保证金"等名称，而且一般对返还问题都没有明确规定。由于存在许多可变因素，甚至有些项目本身就不具备销售条件，因此一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，已交付的费用很难退还。为了解决这一问题，《办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

    ■延期交房开发商承担违约责任

    编辑：你好！

    最近，北京的几个项目在交房时，都发生了业主和房产商之间的矛盾和纠纷，延期交房是其中的一个原因，在《办法》中，有没有对房产商延期交房的规定？

    ——读者 郝梅

    延期交房是目前房地产市场中比较普遍的问题之一。延期交房有不可抗力等特殊原因，但最主要还是开发商经营不规范造成的。在《办法》中规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

    ■办理产权证有新规定

    编辑：你好！

    办理房屋产权是我们购房人最关心的问题，在新实施的《办法》中，有没有这方面的规定？

    ——读者 汤军

    目前购房人"办证"难的主要原因之一，就是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。为此，《办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。不需要由每一个购房人去申请测绘。当然，如果购房人对房地产开发企业提供并报房地产行政主管部门审核的测绘成果有异议，可以由自己委托社会上有资质的测绘机构复测，并报房地产行政主管部门审核。这样可以有效地避免测绘中的二次测量、重复收费，提高办证效率。

    另外，为了确保及时办理产权登记手续，避免开发企业与产权登记机关互相推卸责任，《办法》还规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

    ■广告内容应写进合同

    编辑：你好！

    在买房时，经常会出现广告、样板间和实际交付的房子不相符，在新的《办法》中，对这种情况有没有进行约束？

    ——读者 杜雄

    由于虚假广告误导，出现"货不对板"，购房者得到的商品房与广告宣传不一致。为了解决这一问题，《办法》从两方面进行了规定，一是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确；二是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。另外，为了解决消费者反映所购商品房与样板房不一致的情况，《办法》还规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未做说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

    ■合同中，购房者权益要写清楚

    编辑：你好！

   《商品房销售管理办法》中，有没有对买卖合同的规定？现在在订立《商品房买卖合同》时，要注意哪些内容？

    ——读者 钟林

    新的《商品房销售管理办法》中要求，买卖合同对购房者权益的重要内容必须明确，防止"合同欺诈"。商品房买卖纠纷有很大比例是由于合同不规范或者对合同条款的内涵不清楚而冒然签定等原因引发的。由于购房人基本上处于弱势地位，导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。为了解决这一问题，除推行《商品房买卖合同示范文本》外，《办法》还要求房地产买卖合同中应当对事关购房者权益的一些重要内容必须进行明确规定，并规定房地产开发企业应当在订立合同之前向购房人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；商品房采取预售的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

    ■房产商对所售商品房承担质量保修责任

    编辑：你好！

    商品房是居民最大的消费品之一，房子的质量是目前购房人比较关心的，在新的《办法》中有没有规定，房子建完后，如果出现质量问题，该由谁负责？——读者 邢影

    长期以来，由于对商品房的保修缺乏必要的规定，出了质量问题后，开发企业、施工单位、设计单位、监理单位相互推诿，购房者无所适从。《办法》规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。