有多少物业费可以拒缴？

梅龙

有多少物业费可以拒缴？法院是否支持？
法官解读：维权业主为何总败诉 2014-12-11  
随着新建小区增多，围绕着物业服务的纠纷也在迅速增长。宁波象山法院公布的数据显示，2012年该院受理物业服务合同纠纷29件，2013年受理该类纠纷116件，同比增长300%。今年该院预计受理涉物业合同纠纷案件超140件。

房屋质量有问题，业主财物被盗，物业服务不到位，就“拒缴物业费”。很多业主会觉得合情合理，但为何得不到法院的支持？本报记者邀请了象山法院的法官就此类物业纠纷案件进行解读。记者 张文静 通讯员 赖臣

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物业纠纷中 业主常成被告

前不久，象山的钱女士和小区里的不少业主一起被物业管理公司告上了法庭，原因很简单，就是因为拒缴物业费。

如这般业主坐上被告席的情形，在物业纠纷案件中很常见。业主与物业发生纠纷后，常以拒缴物业费的方式对抗，鲜有通过业委会与物业公司谈判或协议的方式来主张权利。在象山法院审理的该类案件中，除一起是由业委会作为原告起诉物业管理公司支付租金损失外，其余案件均由物业管理公司作为原告起诉业主支付物业费。

法官解读：其实业主维权的合理方式，应该是通过业主委员会来进行。物业费的缴纳主要根据双方合同来约定，除非存在合同无效情形，比如合同虚假或者内容违法，业主可以不缴纳，否则就要承担相应责任。

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房屋有质量问题

拒缴物业费法院不支持

房子质量有问题，让物业管理公司来处理，一直没处理好。这让象山的陈女士有些生气，她觉得这属于物业的责任，物业没做好，自己就不应该缴纳物业费。这一拒缴，就持续了三年。物业跟陈女士沟通了七八次，都没有结果，最后双方闹到了法庭上。象山法院经审理认为，对于房屋质量问题，陈女士应向开发商提出，不能以此为由拒缴物业费。

法官解读：将房屋质量、邻里矛盾等，归咎到物业管理公司身上，是很常见的现象。这是因为业主对物业服务范围比较模糊而造成的误解。根据国务院2007年修改的《物业管理条例》，物业管理公司的主要职责在于房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序。

如果将房屋质量、财物丢失、违章建筑搭建等开发商、城管或其他部门负责的问题，全部归咎于物业公司，一律以拒缴物业费的方式进行维权，并不能获得法院支持。

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财务不透明

物业服务不到位惹纠纷

“物业费、房租收了多少？小区停车费花到哪里了？物业管理公司在财务上从来是遮遮掩掩，我们当然有理由怀疑。”一位业主在法庭上当庭质问物业。小区公共收益不清晰、物业财务不公开透明，常常成为物业服务中矛盾的焦点。

“部分物业公司服务理念有偏差，盲目追求利润，收费与服务质量不相符，而且不同程度地存在财务收支不透明的问题，同时物业收费大多采取包干制形式，导致服务水平难以量化衡量，造成业主与物业之间的矛盾激化。”一位业内人士说。

法官解读：业主需要理性维权，及时固定证据，而非单一、消极地以拒缴物业费形式应对。一个巴掌拍不响，此类物业纠纷的产生，也说明了一些物业管理公司确有服务不到位的现象。处理此类问题，需要推动业委会的建立及有序运作，充分发动业主委员会来维护业主权益；同时，明确相关部门职责，建立顺畅的纠纷解决机制，由业主委员会将所涉纠纷分类，向相关部门协调反映。

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昨天下午，萧山法院开庭审理了一起某小区的物业费拒缴纠纷。原本要出庭的欠费业主，临时变卦没有出现，只剩下讨钱的物业公司一方当庭陈述。    据悉，这位业主因为对物业公司的服务有诸多不满意的地方，拒缴了3年的物业费。
    业主称，放家门口的鞋被偷了3回，找小区物管却因电梯没监控而找不到小偷。此外，这位业主还说，自己花钱买了小区地下车位，却经常被他人占用，物业公司也没管好。
    即便业主放弃出庭权利，法院还是当庭判决，要求业主在判决生效后十天内支付完毕物业费和滞纳金。
    庭审结束后，萧山法院召开新闻发布会，通报了近年来物业服务合同纠纷的典型案例，并提了些化解物业服务纠纷的建议。

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一年1092件物业纠纷案几乎都因欠费引发

    萧山法院通报，物业服务纠纷这几年来势凶猛，仅去年一年，就有1092件相关案件，同比增长近100%。这些纠纷中，99.45%都是因为业主欠缴物业费引发的。很多物业公司起诉欠费业主像搞批发一样，经常一口气起诉十几个甚至几十个业主。

    欠费业主方面则常常拒收法院的传票邮件。上门直接送达时，法官往往又吃闭门羹，甚至被业主辱骂，可见物业服务中矛盾之深。

    业主们拒缴物业费的理由，大多是这些：物业公司没有公开账目、管理和服务不到位、维修不及时、其他业主有违建没管好、开发商遗留房屋质量问题……

    部分纠纷陷入了业主维权与物业服务质量下降的死循环。

    另一方面，萧山法院统计近三年里2036件物业服务纠纷，业主绝对胜诉的只有5件。

    法官建议，在社区和街道可以设立物业纠纷调解委员会，疏导和化解物业服务纠纷；物业公司也要规范物业费催缴的程序，比如由业委会成员、社区干部陪同下上门催缴；无法联系上业主时，在小区或者业主门上张贴催缴公告时应有第三方见证和影像记录；较多业主欠费时，可由业委会上门催缴，这样业委会可以同时搜集物业服务的意见建议，考虑是否续聘物业公司；物业保修服务要规范流程，比如业主报修时填写三联单，避免报修后口说无凭。

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业主因房屋质量问题拒缴物业费，法院是否支持？

    【案情】王某买了一套房，后来以所购房屋存在质量问题及物业公司未尽到物业关系服务为由，拒缴物业服务费。物业公司起诉到法院。

    【判决结果】物业公司胜诉。

    【法院认定】法院审理认为，物业公司与王某之间是物业服务关系，而开发商与王某之间是商品房买卖合同关系。物业公司与开发商是两个独立的民事主体，如果房子存在质量问题，应该找开发商，而不是物业公司。不能将对开发商的不满，转嫁到物业公司身上，并以此拒缴物业费。

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业主因财物被盗拒缴物业费，法院是否支持？

    【案情】一位业主被偷了辆摩托车，次年起就拒缴物业费。物业公司把这位业主起诉到了法院，要求支付物业费3518元，并缴纳日千分之二滞纳金及1000元维权费用。

    【判决结果】判决业主支付物业费，但无需交滞纳金和维权费。

    【法院认定】业主要求物业公司赔偿摩托车被偷的损失，这是财产损害赔偿纠纷，而本案的物业服务合同纠纷是针对整个小区的全体业主，个别业主的特殊抗辩不代表全体业主的意见，所以法院认定业主仍需缴纳物业费。摩托车被盗一事业主可另案起诉。另外，虽然物业管理服务合同中对滞纳金及维权费用均做出了约定，但业主不交物业费，是因为与物业公司之间存在相关的纠纷没处理所致，所以物业公司主张的滞纳金及维权费用的请求法院不予支持。

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业主因小区内存在较多违法建筑(如阳光房等)，以物业公司未尽到管理义务为由拒缴物业费，法院是否支持？

    【案情】张某起初是按时交物业费的。但后来小区里的阳光房越建越多，他多次向物业公司反映无果，就不交物业费了。物业公司起诉到法院。

    【判决结果】物业公司胜诉。

    【法院认定】物业公司按合同约定，有义务制止业主搭建违法建筑，并上报相关行政管理部门，但物业公司并无任何行政强制权，物业公司自己无法对违建拆除。所以只要物业公司对违建业主提出过制止要求，并及时上报行政部门，就已经尽到义务。业主不得以此拒缴物业费。

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滞纳金(违约金)总额已经超过物业费30%，法院是否会进行调整？

    【案情】潘某实际欠缴物业公司物业费10991.64元，能耗费1099.16元。现物业公司起诉到法院，不仅要求偿还物业费等，还得按日万分之五支付违约金5041.10元。

    【判决结果】物业费、能耗费如数缴纳；违约金调整到3500元。

    【法院认定】由于涉案物业费拖欠较久，违约金总额明显过高，已达诉讼标的的41.69%，法院酌情降低。