调控加码信贷收紧 中国楼市将迎“冷却期”？

猪头三个

　时隔2年，中国楼市再次走到十字路口。10余天时间，20多个城市相继出台限购限贷政策、收紧楼市调控的“缰绳”。中国央行传递出货币政策收紧的信号。近期人民币的持续贬值也加大了楼市的利空。过去18个月一路飘红的中国房地产市场似乎正在迎来拐点。

　　自9月30日开始，短短十余天时间，天津、南京、厦门、深圳等20多个城市相继发布房地产调控新政。新政落地后，多地楼市成交大幅缩量。据中原地产研究中心发布的数据显示，新政影响的20余城市，成交量实际跌幅达40%左右。

　　以二线热点城市南京为例，“十一”长假期间(截至7日19时)，南京共认购商品住宅1308套，创5年来新低，同期大幅下滑五成多。

　　除各地出台的收紧政策外，中国央行行长周小川日前提出，中国会对信贷增长有所控制；中国政府将积极采取措施，促进房地产市场的健康发展。业内人士认为，这意味着，当局的货币政策或适度收紧以配合各地的楼市调控。

　　信贷宽松被视为今年一二线楼市狂奔式上涨的主要推手之一，7月份新增贷款几乎全由房贷构成。中原地产首席分析师张大伟指出，当下房地产贷款是银行的最优质贷款，且各种消费贷、抵押贷很大部分进入了楼市，居民按揭贷款中的流水收入证明也多有虚高，如果央行收紧这些政策，对房地产市场的影响将比这一轮各地出台的调控政策更大。

　　另外，人民币贬值对房地产市场的利空也将加大。10日，中国外汇交易中心公布人民币对美元中间价为6.7008，创下2010年9月以来的最低值。当日人民币中间价较上一交易日，大幅下调230点。

　　在过去人民币升值的数年里，民众的财富和可支配收入随着人民币的升值而增加。住宅作为一种高价消费品，吸引了大量财富增长的消费者，在房地产供给短期内难以增加的情况下，房地产需求的增加不断拉高房价。

　　但张大伟指出，一旦人民币改变升值预期，出现趋势性的贬值变化，特别是调控新政出台后，“买房就赚钱”的趋势将出现逆转。此时，热钱可能加速流出，购房投资者大减。

　　上述多重因素叠加之下，中国房地产市场可能在今年四季度和明年一季度经历一个冷却期。

　　这能否让资金从楼市回流到实体经济中？易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中新社记者，限购、限贷等政策的确可能让部分人放弃购房计划，从而带动资金流出楼市。但是否会流向实体经济仍待观察。目前来看，炙手可热的创业创新等领域可能会吸纳到一部分资金，而热钱、快钱则可能更多流入股市，因为股市、楼市在过去几年中存在“你涨我跌”的“跷跷板”效应。

　　10日A股的表现似乎也印证了这一点。在楼市遇冷之时，国庆节假期后的首个交易日，A股迎来开门红。当日，沪指上涨1.45%，单日涨幅创下近两个月来新高，沪深两市逾2000股飘红。

　　这种情况是否会继续发酵？北京房地产业协会秘书长陈志指出，限购重启、首付比例不同程度提高、市场监管加强、抑制“地王”，这些近期被各地重启的调控手段大都不是“新招”。虽然这些“招数”每次都见效，但效果是短期的。要根治房地产市场的“病根”，单靠限购、限贷等手段提高购房门槛是不够的。住房制度需要出现根本性的改变，房屋应该从商品变为准公共物品，但这需要一段很长的时间。如何治病且不伤及根本也是一个多难抉择，轻重、缓急、取舍都考验决策层的智慧。

　　银河证券研究部首席经济学家潘向东等专家指出，从根本来看，各地应由“土地财政”向“税收财政”过渡。在此过程中，对于短期内房地产价格的过快上涨，通过限购、提升二套房的购房成本、适度增加房屋的供应等，应属权宜之计。