杭州郊区住宅入住率

幸福女人 · 发表于 2005-9-10 08:28

[转帖]杭城郊区住宅入住率调查
<a href="http://www.zj.xinhuanet.com/" target="_blank" >新华网浙江频道</A>9月8日电最近，一位购房者向记者提出疑问：当初为了购买某郊区楼盘，头都挤破了，结果还是没拿到购房号。可前几天晚上经过那个已经交付的郊区楼盘时，却发现黑漆漆一片。这个楼盘难道现在不受欢迎了？

　　杭州郊区住宅从2000年起步；到2002年，郊区楼盘开始进入销售阶段；从2004年初起，很多郊区楼盘开始进入交付期。而今年，则是郊区住宅的一个交付高峰年，据我们调查，今年起码还有四五千套郊区房交付。
　　郊区住宅是杭州楼市产品的重要组成部分，它对缓解市中心居住压力、疏散中心区人口、调整楼市供需和中低价房结构将起到重要作用。让人关心的是，现已交付的郊区住宅，入住率到底有多少？它是否已成为可实现的居住住宅？如果有空关，原因到底是什么？本报记者为此进行了一星期的调查。
　　调查内容：作为楼市产品的重要组成部分，目前郊区住宅的入住率到底有多少？空关的原因是什么？郊区住宅要真正成为可实现居住住宅，需要解决的问题还有哪些？
　　调查样本：以武林广场为核心，车程在30~45分钟之内的10个郊区楼盘，各分布于下沙、滨江、闲林和勾庄三墩。这些郊区楼盘都在2003年后交付，因考虑到装修等因素，所有样本楼盘其交付时间都已在8个月以上。
　　调查手段：实地探访、电表查询、采访物管相关负责人。
　　简要调查结果：在销售阶段被人拥抢的10个郊区楼盘，其交付部分的平均空关率为54%。
　　下沙板块：三个楼盘平均空关率54.3%
　　调查楼盘：香榭里花园(2004年12月交付)、下沙文汇苑(2004年11月底交付)、东海未名园(2003年9月交付)
　　【采访实录】记者到下沙时已是晚饭时间，照理说应该是小区里最热闹的时候。但我们的第一感觉是比较清静。在小区里我们碰到了中国计量学院的李老师，刚装修好香榭里花园的房子搬进去不久，“一般一个星期进城大采购一次，为了方便还买了辆车，幸亏小区里停车还算方便。”
　　【空关率调查】香榭里花园已交付的共444套，180多户已入住或正在装修，其中在入住人群中，出租占30%，整体空关率占59%左右。
　　香榭里花园的业主里80%是高校教授，是香榭里花园最大的特点，但一半还没有入住。据物管公司一位姓宋的负责人介绍，已入住的几乎都是在这里上班的，市中心的很少有人来住，毕竟购物、交通都不方便。
　　不远处的下沙文汇苑从黄昏的灯光来判断，也较冷清。经我们调查，总共318户，只有118户入住，空关率约63%。物管公司徐姓主任认为，很多户主买房主要为了投资，他们认为等地铁造好了，这里的房价肯定还得涨，所以不急着用钱的就把房子空着。
　　相比前两个楼盘，东海未名园则明显热闹些，由于有不少学生的入住，空关率只有24%，但总交付的506户中，真正的业主入住不到30%。“由于散步5分钟就可以进入大学城，不少业主购买时就看到了这个商机，所以出租率非常高。”相关人士分析说。
　　【调查分析】下沙的几个楼盘有个共同的特点：在下沙附近工作的本地住户入住率高，而且由于学生、工人多，出租率也比较高。
　　下沙作为杭州东部新城，在政府规划支持下和经济技术开发区近10年的建设，基础设施配套相对其他区块较为成熟。但作为一个居住新区，各项配套还缺；交通仍是其软肋；同其他区块一样，较多的投资行为也是导致空关率过高的原因之一。
　　闲林板块：空关率在70%以上
　　调查楼盘：荆山翠谷(一期2003年12月交付)、闲林山水(一期2004年12月31日交付)
　　【采访实录】大学毕业后，小余在城西发展势头和房价的吸引下买下了闲林的一套房子。今年房子终于交付了，发现麻烦也来了，从市中心赶到闲林只有一趟46路公交车，如果要到单位还得转车。到小区周围视察了一圈，除景色真的还可以外，连个超市都没有，一到晚上静得有点可怕。没办法，只能暂时放弃搬进去的念头。
　　【空关率调查】荆山翠谷排屋和多层共330多套，入住100户上下，空关率约70%。“周边也没什么楼盘，交通也是个大问题。”物管公司的曹先生如是说。由于配套较缺，所以入住的很少，小区内的部分排屋，被小公司租来做了办公室。
　　闲林山水一期有1000户，现在交付的是700户，入住80户不到，加上租出去约30多户，空关率在85%左右。尽管钥匙在手上，可像小余一样想住又住不进去的人不少。此外，闲林楼盘的不少购买者也是投资客，在目前的房地产形势下，二手房的交易尤其是郊区房的成交非常冷清。
　　【调查分析】现在的闲林可以说是众多品牌开发商云集之地，可惜的是，在被大家普遍看好的地段，如今却由于开发走在规划和配套之前而受到众多质疑。景色再好，对于要居家生活的人们来说，到哪里买菜看病才是最重要的。
　　天目山路景观大道建成通车后，闲林楼盘的人气指数会有所上升。
　　滨江区块：空关率相对较低
　　调查楼盘：彩虹城(一期2004年1月交付)、国信嘉园(一期2003年12月交付)、南都江滨花园(2003年10月全部交付完毕)
　　【采访实录】沿滨盛路一直走，和国信嘉园一起出现的是道路两边的8家房屋中介公司，还有小区道路两边停着的大量私家车。尽管医院等配套措施看不到，但确实看起来人气还可以。“尽管房子比市中心的漂亮，可是住在城外的感觉还是很浓。”家住国信嘉园的阮先生夫妇为此正打算买车，没有车，进城购物用他们的话说，“还是非常不方便。”
　　【空关率调查】彩虹城(一期)目前交付的有392套，其中241户已经或打算入住(包括正在装修)。这样算起来，彩虹城(一期)的空关率为39%。社区内的银行和运动城已经在装修，幼儿园也建得差不多了，都能在今年下半年跟随二期一起交付，到时候生活会更方便。
　　国信嘉园一期已交付的有371户，入住和正在装修的有278户，空关率25%。据物管公司金姓主任介绍，小区住户中超过1/3是二手户主，另外出租的也不少，租客大部分是附近读书和工作的人，150平方米的房子一个月也能租到2000多元。
　　南都江滨花园是这一带最早交付的，共有799套，入住大约600户左右，空关率25%。“在这里，周末来这住的家庭比较多，主要还是路有点远。”物管公司的一位先生说。
　　【调查分析】相对来说，滨江区块是入住率最高，人气最旺的郊区区块。据滨江区房管局统计数据显示，今年下半年滨江将迎来交付高峰，共有93万平方米纯住宅项目即将交付。
　　作为江南城核心区域的滨江，规划相当完善，但市政配套及公共交通系统仍处于建设的状态。
　　勾庄三墩区块：投资客太多，入住率低
　　调查楼盘：天阳棕榈湾(一期2004年10月交付)、铭雅苑(2004年8月交付)
　　【采访实录】打听了很久才大概知道怎么坐公交车去铭雅苑。坐85路车大约过了1个小时下车，然后又边问边行大概10多分钟，才找到铭雅苑的楼盘。由于受台风影响，加上周围工地众多，记者被吹了一脸的灰。透过小区窗户，大都是没有经过一点修饰的毛坯。“住在这里的不是老年人就是有车族。”一个清洁人员告诉记者。
　　【空关率调查】天阳棕榈湾共有506户已交付，正在装修的60多户，空关率高达88%。小区里人比较少，一辆通到市中心的公交车还是1个小时一班。
　　铭雅苑目前交付的共有1700套住房，605户已入住(包括100多套出租)，空关率64%。“大部分的空房户主存在投资倾向。”物管的陈姓主任对那么高的空关率有自己的想法，“开盘的时候才卖2580元/平方米，现在二手房价要每平方米6000多元。到现在为止到物管来办更名手续的也有三四十家了。”
　　【调查分析】城北郊区楼盘升值相当快，因此聚集了不少投资客。2002年9月，铭雅苑开盘时才2000多元一平方米，现在二手房市场上的价格已超过6000元/平方米，如果单从升值幅度上看，已远在下沙、滨江和闲林之上。
　　但城北郊区没有像下沙、滨江那样有高新产业和学校做依托，加上投资客众多，目前人气、入住率自然比较低，连出租都比较少。
　　从这一板块看，勾庄一带显得配套更弱。由于三墩是杭州主城区向西北方向发展的自然延伸体，故三墩板块与主城区有着非常强的连接性，再加上三墩镇的改造，配套可期。但我们所调查的楼盘跟三墩镇之间连接性并不强，所以三墩的配套还福及不到它们。
　　调查总结：
　　1.从我们的调查看，郊区住宅现有的空关率都比较高，尤其是个别板块，交付已一年，空关率竟高达80%以上。
　　2.导致郊区住宅空置的原因主要有两大方面：投资者过多造成空关；配套不全使购买者无法入住造成空关。
　　3.从郊区住宅目前的空关可见，庞大的郊区住宅供应量要真正实现有效居住尚需时日；一些板块商品房开发走在规划和配套之前的模式是否可行，还待商榷。
　　4.从调查看，空关率的高低和交付时间的长短有一定关系，因此某板块的空关率高与低并不绝对地意味着该板块的热闹与冷清，好与坏；此外，这也在一定程度上说明，购房者对于郊区住宅的入住接受还需一定的心理准备。
　　声音
　　新居住区，配套先行更合适
　　虞晓芬(浙江工业大学房地产研究所所长)
　　从目前来看，杭州的城市建设还是围绕市中心，周边地区的改造和配套还是偏弱。学校、交通、医院、购物中心等配套跟不上，区块的可居住性自然就会差。
　　健康的居住区发展应该提倡基础设施、配套设施先行。尽管没有一定的成熟模式，但这样可缩短从不成熟居住区变为成熟居住区的周期。
　　另外还要注意联片开发。这都跟政府的规划有关系，新城区不能像孤岛一样漂流在四周，公交网络也应该跟上，像如今一些缺少配套，交通不便的新楼盘，有些是今后去养老的地方，很难称得上城郊居住区。
　　郊区居住区往往由于配套、交通问题而人气不旺，而人气不足又影响配套的进入，这样就产生了一种恶性循环，阻碍了居住区的发展。所以在一个新住宅区形成之前，政府的支持相当重要，如公交网络的铺建，经脉通畅才能使机体健康。
　　楮超孚(浙江大学房产研究中心)一个居住区要有一个整体的配套布局，让居住在那里的人在较短的时间内能满足人们的正常所需。现在大部分人不是一套房子，可能有好几套房子，所以在郊区买房子的人就并不着急，成熟了就去住，这个比例比较大。
　　道路没有铺好而先去造楼，显然是不符合顺序的，所以没有规划就有缺陷。

城市之夜 · 发表于 2005-9-10 08:30

看来还是滨江区块的入住率最高嘛!
可能是配套相比别的好点.考虑滨江

vivi的老妈 · 发表于 2005-9-10 09:29

同意

蚂蚁123 · 发表于 2005-9-13 15:06

是的不错的

情人树 · 发表于 2005-9-16 16:26

滨江不错滴,马路宽宽,绿化多多比杭州城里好多拉.除了目前交通有待改善![em05][em05][em07]

快乐句号 · 发表于 2005-11-23 09:25

顶！[em02][em02][em02]

激情一夏 · 发表于 2005-11-24 13:27

我也是同意，滨江那个地方是不错的以后的杭州核心区域啊我要购买就购买滨江的[em01][em01][em01][em01][em01]

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