<FONT size=4>买房子吧,每个月租房也要一千多元,拿着这笔钱做按揭,也能买一套不错的房子了,几十年之后,这房子就归你了。
不知道有多少人是听了这句话,头脑一热就买了房。今天花明天的钱,提前消费获得了不容置疑的认同。于是,按揭买房成了许许多多人的一致行为,不买房成了落伍的标志。其实,按揭买房并不适合所有人。
许多城市家庭里6个人买一套房,成为既定的事实。小俩口所有的积蓄,加上双方父母的养老钱,只为了能交上一套新房的首付。在接下来的很多年内,还要承担着每个月几千元的月供。父母总会老,难免会生病,后辈也可能跳槽甚至失业,孩子总是要生,生出来就要吃要喝,对于未来这些可能需要的花费,房子卸去了许多年轻家庭最后的一点应付能力。于是,生活的开支被尽可能地压缩,生育的计划被一再地搁置,所有的业余爱好都变成一种奢侈,不敢跳槽,不敢创业,甚至不敢和老板提起加薪的事。
为了一套房子,除了这些付出的代价外,你还将面对加息的风险、持有成本的提高和楼市本身的风险。
租房的日子也很幸福
多人认为,住在属于自己的房子里,才会真正有家的感觉。一种必须澄清的理念是,买房是改善居住条件的途径,租房也是一条途径。当租赁成为一种常态,生活就不会因为租房而变得不幸福。
从一些发达国家和地区的现状来看,并不是每个人都有必要买一套房子的。在一些发达国家,长时间租房住的人也非常多。在他们看来,病了有医疗保险,老了就住到养老院去,能享受的时候就尽情享受,何必为了一套房子累死累活。《欲望城市》中的凯利就是这样。把她所有买鞋的钱加在一起足够支付房子的首付,可她却从来没动过这个念头。
租房,不仅是一种生活态度,也是一种理财之道。他们不是投资客,他们是只有一套房子自住的普通人家,但如今他们中的一些人毅然决定卖掉自己仅有的一套房,开始颠沛流离的租房生涯。他们住在别人的房子里,用卖掉房子赚来的钱做自己想做的事。他们说:生活,不应该被房子困住。
卖掉房子租套房
两个月前,在妻子看来,宋国强的想法似乎还有点大逆不道------他要把自己家仅有的一套房子卖了,然后去租房住。2001年初,刚毕业的宋国强和女友(现在的妻子)来上海工作,他们在外环线附近租了套房。2002年,买了一套126平方米的三房一厅,总价40.32万元,在父母的帮助下他们首付了10.32万元,贷款30万元15年,每月还贷2380元。
其实,宋国强当初的想法很简单:上海房子连续多年上涨,对于像他这样的工薪族来说,再买一套自己心仪的房子至少在目前不太现实。那么,即使自己的房子哪怕涨到300万元,如果一直自己住的话,涨与不涨对这个家庭来说可能都没有太大的实际意义。但是如果把自己的这套房子卖掉,手头就立即有了一笔流动资金可以灵活运用了。
为了说服妻子,宋国强仔细算了一笔账:如果现在把房子以120万元售出,并提前还清银行剩余贷款约23万元,则剩余97万元,即使保守一点存入银行,按现在5年期存款每年收益3.6%计算(利息税先忽略不计),每年利息34920元,5年利息是34920×5=17.46万元,加上5年来原本用于存入银行还贷的款2410×12×5=14.46万元,减去5年来用于租房钱3500×12×5=21万元(3500元可以在地段很好的地方租一个很舒适的全装修全配二室二厅),5年后总资产应是(120-23+17.46+14.46-21)万=107.92万元。
如果房子不出售,继续还贷,5年用于还贷的款是(2410×12×5)万=14.46万元(有约一半是还本金,一半是利息,未计算利率变动因素)。5年后欠银行本金约23-(14.46/2)=15.77万元,5年后,房子如果维持现在的这个价位120万元,5年后总资产应是(120-14.46-15.77)万=89.77万元。
不算不要紧,这一算还真把妻子给算楞住了。宋国强赶紧趁热打铁,怕光是数字还不够说服力,又给妻子来了个风险分析:如果这5年内上海房价下跌,房子也旧了,不好出手了,那就亏大了。如果5年内房价继续上涨,要达到总资产有107.92万元,这套房就必须涨到138.15万元,涨幅是15%,但谁敢保证5年后这么旧的房子还值138.15万元?当然,如果5年内租金也大幅上涨,那租房成本也会增加,5年内3500元每月的租金能租到好房子吗?答案是能------现在就可以签一个5年期的租房合同。
就在算账过程中,妻子的脸上渐渐地阴转多云接着放晴了。算到最后,她卖房的心情竟然比宋国强还要迫切。于是,夫妻两人将现在的房子以120万元价格出手。现在夫妻俩在公司旁租了一套房,每天上下班只需步行------净赚60多万元,他们知足了。
买房有时还不如租房
租房不如买房,曾是几年前普遍流传的口头禅。几年的耳闻目睹,使许多人似乎误认为,买房一定比租房划算。大家不再计算买房、租房到底谁划算,甚至将买房当做满足居住需求的惟一手段。有个朋友买了套房,每天却要花两个小时上班,还说买的房子特值。难道时间和路费不是购房成本吗?
近日国内某知名金融公司发布的房地产抽样调查分析报告显示,目前国内购房成本或月供已超过租房成本,即买房不如租房。
李先生在上海内环地区租了一套两室一厅的房子,月租金为3000元,房子售价为100万元。李先生已经有了部分积蓄,足以付这套房子的首付款。
他现在考虑的问题是,是否应该把这套房子买下来。如果房价继续上涨,这笔投资当然划算。
如果李先生买房,他的成本实际有两部分:一是按揭贷款的利息支出,二是购房相对于租房的机会成本,即首付款的存款利息损失。
若以30%的首付比率、6.12%的按揭贷款年利率,以及1年期存款实际利率1.8%计算,李先生按揭贷款的年利息支出为700000×6.12%=42840元,首付款的年利息损失为300000×1.8%=5400元,年购房成本总计为48240元。
而他目前年租金为36000元。购房成本/租金比率为1.44,说明目前的房价持续上涨的空间有限,李先生应该租房。
即使购房成本低于租金,由于贷款购房不仅需要付息还需要还本,因此投资者购房时必须考虑月供/租金比率。
经过咨询,李先生发现,如果自己交纳首付30万元,余下的70万元通过按揭贷款并以等额本息还款的方式分20年付清,他每个月要支付本息约5063.60元；即使分30年付清,他每月还要支付月供款约4251元。其月供/租金比率高达1.69。
也就是说,如果李先生将买来的房子重新出租出去,每个月仍然入不敷出。从这个角度看,李先生还是应该租房。
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发表于 2005-11-16 10:12
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