口水高手多,问一下这个物业合同对业主有利吗?有没有违法的条款?多谢!

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耀江文萃苑小区物业服务合同

甲方：西湖区耀江文萃苑业主委员会

乙方：杭州物华物业管理有限公司

2008年6月 28日，经耀江文萃苑业主大会业主投票表决，决定选聘物业管理服务企业来服务耀江文萃苑小区，2008年6月25日公开开标，中标候选单位杭州物华物业管理有限公司经耀江文萃苑业主大会业主投票表决，取得耀江文萃苑小区物业管理服务权，管理服务期限暂定为二年，从2008年7月
1
日至2010年
6
月
30
日止。
为了保障物业管理服务的正常进行，根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方达成以下合同条款。

第一章
小区物业基本情况

一、基本情况：
耀江文萃苑坐落于文一路227号，南临工商大学，北至文一路，东起中豪晴园，西至梧桐公寓。
（一）可收费面积：小区总面积11万平方米（地上部分），共有17幢建筑26个单元（10幢高层16个单元，7幢小高层10个单元）组成。
（二）现有车位：小区实行人车分流，配置地下机动车泊位317个，地面临时车位12个。
（三）公共设施及公用设备：
1）本小区居住户数676户，商铺20户，入住率达90%；容积率2．3；绿化率33%；建筑配备电梯34台。小区共一个大门及地下车库入口。
2）防盗设施、探头：小区围墙周边布置红外报警系统12对，地下车库15个，楼道巡更信息钮17个。
3）路灯由市政队管理；小区有水系景观河一条，休闲亭一座及休闲椅数张，还配有背景音乐系统；羽毛球场一个。
4）大门口固定公告栏2个，每个单元内公告栏2 6个。
5）小区配备一个水泵房，有变频水泵6台。
6）消防设施：小区共有5个室外消火栓，高层、小高层楼层均配置室内消火栓。
备注：以上数字由浙江金成物业管理有限公司提供，如有不实，以验收报告数字为准。

二、有关小区档案及资料
1、根据文萃苑小区现状，现有资料档案存在缺损情况。乙方应在甲方的配合下，半年内补全物业档案资料。
2、乙方应将建立的全部档案交业主委员会确认。业主委员会确认后将该档案交付乙方保管使用。
3、该资料一经确认后便属全体业主所有，本合同期内由乙方保存使用。发生移交情形，乙方应完整归还甲方。
三、有关物业交接说明
甲方负责向乙方移交业主共有的物业管理用房、配套设施、设备等物业，移交双方签署移交文本。如移交工作不能在合同签定之前完成，可视情延迟。

第二章
物业管理服务项目

1、承担房屋建筑主体（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库及设备机房等）的维修、养护和管理。
2、承担房屋建筑公用设施设备（上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
3、承担物业范围的市政公用设施（道路、室外管道、化粪池、绿化、景观河道、泵房、路灯、休闲亭、儿童娱乐设施、羽毛球场等）的维修、养护和管理。
4、承担小区附属配套服务设施的维修、养护和管理。
5、承担公共环境（包括公共场地、地下车库及道路、房屋建筑物共用部位、消防通道的清洁卫生；垃圾的收集、清运；小区消杀；公共区域绿化养护等。
6、对小区实行24小时封闭管理，进行全天候监控巡视，实行外来车辆检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。
7、做好小区物业及物业管理档案、资料的建立和保存工作。
8、为业主提供社区文化娱乐服务。
9、做好政府法规政策所规定的应由物业管理公司承担的其它工作。

第三章
物业服务标准及服务收费标准

一、乙方按《耀江文萃苑小区物业服务合同》、《耀江文萃苑小区物业管理方案》及《耀江文萃苑小区物业管理投标文件》为甲方提供物业服务。
二、小区物业实行“包干制”的收费方式委托乙方管理，乙方按中标价格向业主和使用人收取物业服务费，自负盈亏。
三、物业服务费合同期内收费标准：
公寓按1.10元/月平方米；电梯、水泵等高能耗费用按下列标准向业主和使用人收取：
一层至三层0.10元/月平方米，四层至六层0.20元/月平方米，七层以上（含七层）0.30元/月平方米；
商铺2.0元/月平方米（能耗费另收）；
地面临时停车位4元/次/小时（8:00至20:00），过夜5元/次(20:00至次日8:00)。
地下停车位物业服务费50.00元/月/车位。
自用部分有偿服务标准按公示的标准向使用人收取。
四、按有关法律法规规定，小区禁止改变住宅用途开公司；甲方同意乙方对改变住宅用途为非住宅使用的，物业服务费及能耗分摊费用按本合同约定的收费标准的200%收取。
五、乙方接受甲方的委托水、电费代收代缴服务；
乙方应及时交纳委托代收代缴的其它费用（如装修垃圾清运费、公共部位水电费等），不得拖欠，但业主拖欠应缴水电费，甲方应有义务协助催缴。
六、收费方式：物业服务费收费按月计算，按季缴纳；电梯、水泵能耗费用按上述分摊办法按季缴纳，物业服务费用由乙方向业主或使用人收取。

第四章
双方权利和义务

一、甲方权利和义务
业主委员会是业主大会的执行机构，具有以下权利义务：
1、在业主大会闭会期间，甲方根据业主大会的授权，代表业主大会行使本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务（按规定必须由业主大会决议的除外）。
2、审核乙方物业管理服务计划及与执行本合同有关的规章制度；
3、审定乙方提出的使用耀江文萃苑小区物业管理专项维修基金计划、年度财务预算及决算。督促乙方每6个月公布公益资金财务收支情况，必要时聘请审计师，审计物业公益资金账目。
4、检查监督乙方物业服务工作的实效及本合同的执行情况，协助乙方履行本合同；在监督时，甲方应对乙方提出合理要求，不得干扰乙方正常的物业管理活动。
5、审核乙方与第三方签订的与耀江文萃苑小区物业服务有关的专业服务合同；
6、依据相关规定，对物业维修基金的使用进行管理。
7、甲方应及时了解业主、物业使用人的意见和建议，反馈给乙方；如实向业主大会报告物业服务的实施情况。
8、甲方应协助乙方催缴物业管理服务费及水电费用；督促违反物业服务合同约定逾期不交费用的业主缴费，可采取如公示、停水等限制性措施；
9、协助乙方处理合同生效前遗留的物业管理问题；
10、敦促全体业主遵守《小区管理规约》，对违反规约并造成损害的业主或物业使用人，甲方授权乙方采取必要措施制止。
11、对尚未确认的物业区域内的其它物业明细，甲方保留确认和落实的权利；
12、甲方协助乙方组织本物业和资料的交接验收。
13、配合乙方为执行本合同而开展的物业管理工作。
14、除了法律法规和政府部门倡导，或履行职能对本小区实施的建设、宣传、教育、文化等活动之外，其它进入本小区实施的商业文化和其它活动都须甲方的审核批准。
15、乙方在与本合同以外涉及业主权利义务以及收取本合同约定以外的其他费用的，应取得甲方准许。
16、若甲方人员变更，本合同在合同期内有效。

二、乙方的权利和义务
乙方承诺，严格按《耀江文萃苑小区物业服务合同》，提供物业服务。
1、根据法律法规及本合同的约定，制定乙方物业服务工作计划规章制度；
2、有权要求甲方、业主及物业使用人配合乙方实施本合同约定的服务管理行为；
3、制定本合同涉及的各项物业管理事务的操作及作业规程；制定各项应急预案。
4、负责对各岗位员工进行物业服务理念、服务技能培训；
5、对业主和物业使用人的违规行为进行处理；有关情况及时告知甲方；
6、按本合同约定，向业主或使用人收取物业服务费、代收的水费、分摊的能耗费用及其它服务费用；对拖欠费用的业主采取必要的措施，如公示、停水等限制性措施；
7、经甲方同意，可聘请专营公司承担本物业的专项管理，不得将本物业的服务全部转让给第三方；
8、及时编制房屋和附属、设施设备、环卫绿化等处度维修养护计划，在实施前告知甲方；使用物业维修基金大、中修方案，甲方审核同意后，方可组织实施；
9、当业主和物业使用人装修物业时，应订立书面约定并负责监督；
10、对本物业的公共资源不得占用和改变使用功能，需在本物业内改建扩建或完善配套项目，须经甲方批准。需要报批的项目，经甲方授权后，由乙方报有关部门批准。
11、有本物业区域内，为维护业主、物业使用的人身和财产安全，在发生危及人身和财主安全的行为时，乙方应采取必要的措施；情况紧急（如发生救助生命、火灾、煤气泄漏、漏电、水管破裂、阻止犯罪及协助公安机关执行紧急任务等），乙方有权在来不及通知业主及物业使用人的情况下，采取必要的紧急避险措施；
12、接受甲方对物业区域的物业服务工作的检查和监督，向甲方告知本物业区域物业服务工作的真实情况；
13、协助甲方召开业主大会，并向大会汇报乙方物业服务的工作情况；
14、本合同终止15日内，乙方应向甲方移交本物业域内所有物业和物业管理资料。

第五章
物业维修基金的管理

1、物业维修基金的使用按《杭州市物业维修基金管理办法》执行。
2、本小区物业维修基金管理依照“专款存储，专款专用”的原则进行管理使用。
3、使用物业维修基金，大、中修方案，甲方审核同意后，方可组织实施。

第六章
业主共有物业的经营收入及其管理

小区公共部位、商业用房由业主委员会委托乙方经营，所得收入扣除管理成本后归小区全体业主所有，打入业主委员会账户，由甲方每半年定期向全体业主公布。
1、物业服务公司必须对经营项目制定管理办法，并积极拓展经营项目，扩大经营收入。
2、经营收入主要用途为：公共部位、公共设施设备的更新改造、绿化的改造，也可用于业主大会决定的其它用途。一般项目由乙方提出计划及项目预算，经业主委员会审核公示后实施，并接受全体业主的监督。
3、利用物业公共部位、商业用房拓展经营业务的管理成本分为：管理酬金、税金、人工费、材料费、保管费、能耗费等。


第七章
业主委员会经费的管理

双方约定，业主委员会经费由乙方按每年物业服务费收取总额的1%交与甲方，在物业管理费中立项列支。每年1月5日前一次性支付，以便业主委员的工作。

第八章
双方日常工作方式

1、日常工作以定期或不定期会议的方式进行（但每月不少于1次）。每次会议甲方事先通知乙方，乙方应有相关负责人出席。
2、甲方可定期或不定期检查乙方的各项物业服务工作，乙方的有关负责人应当到场，向甲方人员说明有关工作情况；如甲方人员要求，乙方应提供相关工作记录和资料供甲方人员查阅，甲方人员可复印相关记录和资料。
3、如有业主及物业使用人投诉，应及时告知对方，每月交换一次投诉记录资料，检查落实情况。

第九章
违约责任

1、业主或使用人违反小区管理规约及本合同约定，侵害其他业主利益，造成损失的，该业主或使用人应承担相应责任。
2、乙方向甲方缴纳五万元的合同履约保证金，合同期满后5日内退还乙方。
3、乙方依照法律法规及本合同规定的服务管理项目和服务质量要求提供服务，全面、完整、适时地履行义务，如未履行，即构成违约，如责任不在乙方则不构成违约；经甲方要求，乙方应在合理期限内积极采取补救措施；未能在一个月内采取措施，给业主或物业使用人造成损失的，乙方应承担责任。应缴或代缴未缴，给业主或物业使用人造成损失难以估算的，乙方向甲方赔偿损失。

4、乙方依照法律法规及本合同规定的服务管理项目和服务质量要求提供服务，全面、完整、适时地履行义务，业主或物业使用人不缴纳应缴费用，甲方有责任协助催缴，造成乙方损失的，甲方协助乙方向业主或物业使用人追讨及提起法律诉讼。
5、乙方应加强安保管理，有下列情形的；
1）、未做好外来人员及出入物品登记；
2）、巡逻不到位；违规、失职、脱岗；
3）、安全设施失效，监控装置未起作用，录相缺失，门岗、巡逻原始登记记录不全；
4）、发现案情不作为；发生案件后隐瞒不报造成业主或物业使用人财产损失和其它意外事故，承担相应赔偿责任。
6、乙方有义务告知甲方物业和物业管理的真实情况，如乙方隐瞒真实情况，导致业主或物业使用人损失的，承担相应赔偿责任。
7、未经甲方同意，乙方擅自利用甲方物业、公共维修资金进行营利活动，乙方应按其盈利额的双倍赔偿甲方。
8、发生本合同违约情形，情节严重的，经业主大会同意，甲方有权解除合同，并没收履约保证金并承担相关损失。
9、当发生物业服务公司交接时，过渡期最长为2个月，原物业管理公司仍应提供物业服务，业主或物业使用人继续交纳相应的物业服务费用；乙方擅自停止物业服务的，应向甲方赔偿全体业主两个月的物业服务费总额。过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。
10、乙方在合同终止后不移交物业管理权，不移交有关档案资料，每逾期一日应向甲方支付委托期限内物业服务年度用5‰的违约金，造成损失超过违约金的，还应给予赔偿。
11、乙方因履行本合同职责，为维护业主或物业使用人的利益，在不可预见情况下，采取紧急避险措施给业主或物业使用人造成财产损失，符合法律顾规定的紧急避险条件的，乙方应当免责。乙方因采取紧急避险措施而遭受损失的，受益的业主、物业使用人或受益人应依法予以补偿。紧急避险行为过当，按有关法律法规处理。
12、甲、乙任何一方因未履行本合同约定的义务，或无正当理由提前终止合同的，应向对方赔偿相关经济损失。

第十章
合同的终止与续签

1、物业服务合同到期后，合同终止。乙方应提前期20天按有关规定，填报交接清单，送交业主委员会审核，并作好各项移交工作。
2、乙方愿续签合同，应在合同到期前60天，书面通知甲方。由甲方进行公示，召开业主大会进行表决确认。表决结果业主满意率达到二分之一以上的，甲方同乙方续签合同。表决满意率达不到的，合同到期后自行终止。由甲方另行招聘物业服务公司。

第十一章
其他事项

1、耀江文萃苑招、投标文件作为本合同附件为合同有效组成部分，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
2、本合同执行过程中，甲、乙双方经协商一致可对本合同的条款进行补充修订，补充或修订后的条款自订立或修订之日起生效。
3、甲方、乙方、业主或物业使用人因物业服务发生争议的，应协商解决，协商不成的，任何一方均可向物业所在地法院提起诉讼。
4、本合同正本共6页，一式四份。甲、乙双方各执一份，房屋主管部门、社区各备案一份。自甲、乙双方签字并盖章起生效。


甲方：西湖区耀江文萃苑业主委员会
乙方：杭州物华物业管理有限公司
负责人：
负责人：
签署日期：2008年8月26日
签署日期：2008年8月26日

一群SMB!

8、甲方应协助乙方催缴物业管理服务费及水电费用；督促违反物业服务合同约定逾期不交费用的业主缴费，可采取如公示、停水等限制性措施；
其中这一条很多业主表示不理解,这条合法吗?

感动你我

约定逾期不交费用的业主缴费，可采取如公示、

对~~~~~~~~~停水等限制性措施这一条是绝对不合法的,
         业主与自来水公司才有使用买卖合约,若不交水费才有权停水,
作为物管是没权力强硬性给停水的决定.:o :o :o
       <浙江第一线>节目主持人也做过这档节目话题的事,不妨去多
请他叶峰主持人一下喽!:victory: :victory:

腾飞金鹰

原帖由 一群SMB! 于 2008-8-29 21:48 发表
8、甲方应协助乙方催缴物业管理服务费及水电费用；督促违反物业服务合同约定逾期不交费用的业主缴费，可采取如公示、停水等限制性措施；
其中这一条很多业主表示不理解,这条合法吗?

回复：
1.物业公司接受委托代为收取水电费，与业主间不存在供水供电服务合同关系，故业主逾期缴纳水电费的，应承担违约责任；但物业公司中止供水、供电服务缺乏相关法律依据。

2.物业公司按物业管理服务合同约定向业主提供物业服务，业主应按时交纳物业管理费，业主逾期缴纳物管费的，应该承担相应的违约责任。物业公司以业主逾期缴纳物管费为由，中止供水、供电服务缺乏相关法律依据。

供参考

一群SMB!

谢谢高手.:)

芳邻

请教法律专家达人：

“。。。六、收费方式：物业服务费收费按月计算，按季缴纳；电梯、水泵能耗费用按上述分摊办法按季缴纳，物业服务费用由乙方向业主或使用人收取。。。”

实在是不明白：这个“使用人”是什么法律概念啊？
如果使用人是指交付租金的租客，那租客并不是业主－－－－既不拥有物业，也不拥有参与业委会的权利－－－－请问业委会凭什么法律条文可以指示物业公司向租客直接收取物业费啊？！相关的物业费和电梯、水泵能耗等费用应该都已经交付在租金里面了啊？！何须劳驾物业公司再去找租客收取啊？！

pkxau

大家看怎么样 我认为很好.