闲着无聊,也研究了下房产证与土地使用证

jiayi

pleasure606同学曾经研究过自己的两证,,见以下网址
http://zzhzbbs.zjol.com.cn/viewthread.php?tid=2976823&extra=&page=2

为了方便摘抄下文:

为了这些议论，我专门研究了一下自己的产权证和土地使用权证。我房屋的建筑类型为双联别墅，产权面积231、94㎡。从地下室、车库算起，共四层。我量了一下自己的房子外围，房屋落地建筑面积88、2㎡，但我的土地使用权证上却分明标注着：114.8㎡。大家说那26.6㎡的面积上哪儿去了？（有兴趣的朋友可以带把卷寸上我家来实地考察一下）。检验结果，房屋的落地面积之外我还拥有部分的土地使用权。因此，我呼吁同样要求权益的人也拿出自己的两证，检验一下，问一问自己究竟是否拥有所主张的权利？如果有，你完全可以理直气壮的出示证据，我看：谁也没有本事来无理剥夺属于你的合法权益。

今天得闲,,也来研究下,,看看除了别墅的业主外,多层的业主有无如同PLEASURE606同学般可主张的权利~

[ 本帖最后由 jiayi 于 2009-1-1 21:19 编辑 ]

jiayi

本幢业主共10户,,设计图纸1-4层均为建筑面积为158平米,共8户,另有2户为顶楼住户建筑面积为155平米

因此可以得出本幢房子的落地面积(即本幢的土地使用面积)理论上应该接近于316平米(有兴趣的可以去实测两者差距有多少),分到10户人家,,每户的土地使用面积应该是31.6平方米差不多.

打开我的土地使用权证一看,吓了一跳,我的土地使用权证上赫然写着104.5平方米~~~~~~~~~~~~~~~

也就是说,光我一户,,,就有104.5-31.6=72.9平方米的土地面积可以主张,,,就是说我这一幢住户(10户),共有729平方米的土地面积可以主张~~

这些土地都飞到什么地方去了呢,,,真让人费思量

jiayi

欢迎大家前来帮我解惑:Q

speaker

emo_839

jiayi

:handshake

pleasure606

　　这个问题其实应当很容易理解。即：你的土地使用权证与我的土地使用权证有一个根本的区别：我没有共用分摊面积，而多层与高层的建筑是以共用分摊面积为最后计算标准的。
　　共用分摊面积的概念：两个以上的土地使用者依法共同使用同一宗地的权利。土地共有使用权有两个显著特征：第一，主体的多主性。一宗地的使用权必定由两个以上的单位或个人共有。第二，客体的整体性。在实际地表上，无法划分各共有使用权拥有者之间的使用权界线。
　　土地共有使用权的形式多种多样，概括起来主要是平面交叉共用和立体重叠共用，或者两者兼而有之。具体相关的类型：多层或高层建筑基底共用；不同用途的共用，如公共走道、楼道、楼梯以及不计算面积的阳台等。除些之外，有附属用房的还包含了附属用房的面积。
　　土地共有使用权拥有者对共同使用的土地都依法拥有使用的权利，都是该宗地的使用者。但是，各个使用者之间在行使土地使用权时，必须以不损害其他共用人的使用权为前提。土地共有使用权面积为按份共有。土地共有人占据的平面和空间位置、距离地表的远近、最初使用土地的先后、不同用途等，一般不属于影响面积分摊份额的主要因素。主要的影响因素是占用地表和空间的面积，通常用建筑面积来表示（非建筑物按实际占地面积表示）。在共有土地范围内，每个共用人拥有的建筑面积占该宗地总建筑面积的份额，也就是应分摊的土地共有使用权面积份额。计算公式是：分摊土地面积=（自用建筑面积÷总建筑面积）×土地总面积。此外，土地共用人之间所占地表和空间位置及不同用途对土地利用有一定影响，可在分摊面积时将这些因素折合成不同系数加入到分摊面积的计算中去，从而使土地共有使用权面积的分摊更接近实际、更合理。
　　土地使用权证件上标有土地使用范围的尺寸与图形。高层与多层建筑的土地使用权标定线内面积，为该宗地的共有使用权范围，不是一家一户标定的。

lvse99

楼主应该把你家的证也贴上来,然后把你量的数据也公布一下,无头无脑怎么算?

pleasure606

原帖由 lvse99 于 2009-1-2 11:52 发表
楼主应该把你家的证也贴上来,然后把你量的数据也公布一下,无头无脑怎么算?

呵呵，不用了，也就是大家探讨一下。刚才我看了下我在江滨花园的两证。
产权证：134、13。土地使用权证共用分摊面积：105。
虽然江滨花园每个单元的进门比较宽大，也有单独的水表房，每一层楼还有个共用的大平台，但无论如何落地面积也到不了105。在江滨花园，每两幢楼房有一个地下自行车库，这个面积应当是公摊的。

jiayi

:P

发本贴无非是顺着PLEASURE同学的想法依样走下,看看大家主张的权利都有多少,好在他有江滨的两证可以佐证我有无虚言,也省去了我上传两证的的烦琐(穷啊,啥工具都没有)
试想,如果说PLEASURE得以主张其26.6㎡的面积,不知他是想享受他车库门前的近20方的所谓专属用地,还是用来享受他窗前的绿意,,不过,无论如何我都替他担心,主张完他的26.6㎡的土地面积,,从今往后是驾着个直升机出入?但.....好象他还有个停机坪没着落.........

哎,我真是替人想得太多了...........:$

[ 本帖最后由 jiayi 于 2009-1-2 20:44 编辑 ]

jiayi

:lol 非常喜欢PLEASURE同学拿数据说话
:( 俺嘴巴笨,也怕话说透了伤人感情

pleasure606

呵，看来概念上还是有误差，还是没能或者不愿意搞懂土地的共用分摊面积和没有土地共用分摊面积的区别。直升机的事就免了，虽然价格比不了房子贵，即便有人想买，这玩意在国信也没地方停放。无论在中国或者外国，没有土地权属凭证，照样可以行走四方。只要不跑错地方就行了。说话要有理有据，都可以拿出来供大家学习参考，张冠李戴的事倒是可以免了，这是真事。

[ 本帖最后由 pleasure606 于 2009-1-3 08:57 编辑 ]