40年产权商铺土地使用年限缩水13年---宜昌首例购房者状告开发商宜昌永盛公司

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李先生称，他于2007年3月25日从宜昌市永盛房地产开发有限公司（下称：永盛公司）购买了一个门面商铺，商铺建筑面积最终实测为35.55平方米，单价为8415.00元人民币，商铺总房价款为299153.00元人民币，该楼盘名称为“滨江馨苑”。按永盛公司提供的格式商品房买卖合同，该公司销售给李先生的商铺土地使用年限应该是40年，因为李先生认为永盛公司在合同中注明“商铺土地使用年限为40年”，是该公司向李先生作出的商业用房国有土地使用权年限为40年的承诺条款，但李先生从永盛公司拿到的按合同约定由该公司负责办理的土地使用证时，却惊讶的发现商铺土地使用年限仅仅只有27.2年（从2006年到2033年），而没有像开发商所承诺的具有40年的使用年限。

李先生据此认为开发商违约并已于2009年5月6日与永盛公司对簿公堂，现坐等法院判决。

李先生按《中华人民共和国合同法》第39条，41条和125条关于合同格式条款的说明为法律依据主张永盛公司违约并要求其退还多收的12年零八个月的土地出让金价款共计人民币玖仟伍佰柒拾贰圆整及相应的利息。但对方律师却称该公司在合同中注明“商铺土地使用年限为40年”仅仅是将法律的规定进行一下明确并以此为由声称该公司没有违约。

以下（附件）是李先生与永盛公司签订的商品房买卖合同中的第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于宜昌市夷陵大道400-7号、编号为宜市国用（2006）第160201027-1号的地块的土地使用权。
该地块土地面积为2937.27平方米，规划用途为城镇混合住宅用地，土地使用年限自2006年9月1日至2063年12月11日。商铺土地使用年限为40年。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为滨江馨苑。建设工程规划许可证号为宜市规建永（2006）171号，施工许可证号为420500200611070101号。

根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发用地的取得方式有出让、转让和划拨三种方式。土地使用权出让，是指国家通过拍卖、招标或者双方协议的方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

因此，按永盛公司在其提供的商品房买卖合同中所陈述的“出卖人以出让方式取得位于宜昌市夷陵大道400-7号、编号为宜市国用（2006）第160201027-1号的地块的土地使用权”，就可以理解为“宜市国用（2006）第160201027-1号的地块是宜昌市人民政府代表国家在2006年通过拍卖、招标或者双方协议的方式将国有土地使用权出让给土地使用者（宜昌市永盛房地产开发有限公司），并由永盛公司向国家支付了土地使用权出让金。该地块国家出让的年限自2006年9月1日至2063年12月11日。因此，按永盛公司合同中约定的商铺土地使用年限为40年的格式条款，则该楼盘的商铺土地使用年限应自2006年9月1日至2046年9月1日，而决不是终止于2033年，因此，该永盛公司存在违约。

之前李先生在与永盛公司的交涉过程中，开发商始终不告诉李先生为什么商铺土地使用年限只到2033年，而不是到2046年且长期协商未果。最终，李先生耗时费力的从国土资源局了解到永盛公司开发用地实际上包含两块地：一块是从其它公司手中通过转让方式获得的面积为2713.31平方米的地，而此块地实际出让年限自1993年12月至2063年12月；另一块地是永盛公司于2006年8月通过出让方式从宜昌市人民政府获得面积为223.96平方米的地块。因此，永盛公司通过合并手续将两块地合并成为一宗地，面积为2937.27平方米，而后，就有了该公司提供的商品房买卖合同中第一条项目建设依据。

试想，如果不是永盛公司在合同明确注明“商铺土地使用年限为40年”这一格式条款，李先生可能就不会下定决心投入巨资去购买位置并不理想的商铺。而且，即使根据对方律师所称该公司在合同中注明“商铺土地使用年限为40年”仅仅是将法律的规定进行一下明确，但是依据法律规定，对方律师所辩并不能免除开发商的诚信责任，因为双方当事人签订的合同内容符合2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所规定的要约条件，开发商违反时，应当承担违约责任。

所以，请各位律师帮忙指点以及如何去应对下一阶段的事宜，也请有此购房遭遇经历并有成功获赔经验的人士帮忙。谢谢！

附：《中华人民共和国合同法》关于格式条款的说明：
合同法第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
合同法第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
合同法第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。