商品房买卖合同的注意事项

阿公阿婆

随着我国民事法律制度的发展，在不违反法律和公序良俗的前提下，合同法已更加充分地尊重和体现当事人的意思自治，保障当事人的合同自由。也就是说，如果合同是双方自愿签订的，只要合同条款不损害公共利益，不违反法律和行政法规的强制性规定，在履行了必要的登记手续后，即属于有效合同。双方就要严格履行，即便条款对一方不利，但只要在签订合同时是自愿接受，法院亦不能认定该条款无效。因而要使购房人的合法权益得到切实地保障，惟一有效的解决办法就是在制定合同时力求完善。本文由城市猎房
1．房产证的取得时间：按照正常、合法的房地产开发程序，自房屋竣工交付之日起半年之内应该能够取得房屋所有权证，最多不会超过一年。若手续齐备，目前大约半个月至一个月就可以办好。购房者要求开发商将取得房屋所有权证的确切时间写在合同中，如果到期不能取得房产证，则买方有权退房、或者开发商按日、按一定比例支付违约金。
2．贷款方面：要求在合同中注明“如果因开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款的则买方有权退房、退款并要求发展商承担违约责任；如果由于自身原因，则届时可以选择变更付款方式或要求退房。”
另外，银行对贷款的审查较严格，如果开发项目不合法，或者说缺少一些证件，银行是不会贷款的。
3．销售许可证：开发商拒不提供预（销）售许可证的原件，则应在认购书中注明开发商最迟应在一个月之内到房地产管理部门做好预售登记，否则买方有权退款、退房。
4、质量方面：要求开发商在合同中注明交付时或交付后的一定时间内，出现质量问题（如渗水、开裂等）的处理方式，最好买方能够退房、换房。
5、面积方面：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，和开发商约定在合同面积与实际面积发生误差时的处理方式。杜绝“按实际面积多退少补”的字样。
《南京市房地产交易管理办法》规定：除当事人另有约定外，实际交付的商品房面积与预售合同约定的面积不一致的，应当按下列规定处理：
（一）约定的面积与实际交付的面积相差在±1%以内（含本数）的价款，购销双方实行多退少补；
（二）实行交付的面积大于合同约定面积的1%（不含本数）的，预购人可不承担增加面积的价款（即超过部分的价款由开发商承担）；
（三）实际交付的面积小于合同约定的面积的1%以上（不含本数）的，预售人应当按实际交付的面积结算退还多收的价款；
（四）实际交付的面积小于合同约定面积的5%以上（含本数）的，预购人有权解除合同，并由预售人承担赔偿责任。
实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。
按建筑面积计价的，应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定在建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
对于分摊面积，购房者可以参照有关规定，认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率，当发展商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。
6、保修：开发商应当承担保修责任，签合同时，应当就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。法律规定保修期从交付之日起计算。
最好在补充协议中将发展商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来，要求发展商承担连带保修责任，并负担一定的维修费用。
7、延期交付问题：和开发商在合同中约定，如果出现渗水、开裂等质量问题或者开发商不能提供《工程质量竣工核验证书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，造成延期交付时的处理方式（换房、退房等）和开发商应承担的责任。
导致发展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任，对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。
8、开发商的承诺：为配合商品房的销售，发展商或个别销售人员都会通过口头介绍、广告宣传等方式在促销过程中就与商品房有关的小区环境、会所、托幼、学校、医院、停车位、物业管理等方面作出承诺。上述因素直接影响购房者的居住和生活质量，实际是构成房屋价格的一部分，如果不能兑现，必定会使购房者的期望值大打折扣。
对于发展商作出的种种承诺，一定要不厌其烦，要求开发商把售房时的各种承诺在合同中用白纸黑字写清楚，一一在补充协议（或合同附件）中予以落实，并明确发展商违反该约定的违约责任。
合同中的措词要尽量清楚、详尽 。例如“送电话”详细写为“开发商赠送已安装入户并已在电信局开通使用的电话线路”，防止卖方只赠送电话机一部，赠送平台及阁楼的，要在合同中注明产权问题。
总之，购房者不能仅凭开发商的广告或者售楼人员的口头介绍就匆忙决定购买某一处房产，而应从法律、房地产专业知识和开发商的实力等多方面综合分析决定是否购买某一房产。合同条款的文字力求清楚，明了，特别防止卖方和你玩文字游戏。
编辑同志：我最近看好了一套商品房，准备签合同交款了。有同志提醒我说签文本合同很有讲究，弄得不好会造成利益损失的。请问，签合同时，我该注意哪些呢？北京朝阳区孙晓梅
　　1.在签订合同之前，一定要求卖方出示企业法人营业执照、房地产预售许可证、房地产开发资质证书等与房地产开发和销售有关的证明文件，并认真审阅合同内容，仔细确认其中的选择性、补充性、填充性、修改性内容。对合同条款有疑问时，应向法律人士咨询。 本文由城市猎房编辑整理
　　2.为体现双方平等、自愿、协商一致的原则，买卖双方可依照约定对本示范文本条款进行选择、补充、填充、修改。买卖双方的约定应当符合法律、法规及本房地产项目土地使用权出让合同的规定，不得侵害社会公共利益和第三方的合法权益。
　　3.合同文本中所留空格填写卖方既定的告知性内容或买卖双方自行约定或补充约定的内容。斜线“／”前后文字应在□中划“√”做出单项选择。合同空格处未作约定的部分，均应划线删除。
　　4.合同需手写填写的空格，应当用钢笔、毛笔、签字笔填写。买卖双方应在本合同的正文、附件（包括补充协议）、附图中签字或盖章。
　　5.合同生效后，未被修改的文本印刷文字及空格处填写的有效文字与符号均视为买卖双方合意内容。合同附件及补充协议经买卖双方共同签署后与合同正文具有同等法律效力。
　　6.买卖双方可根据实际情况决定本合同原件的份数，在签订时双方应当认真核对，以确保合同各份内容相同。
　　7.不要将购房款直接交给卖方，而应按照合同约定的付款方式将预购款汇入代收银行，以便监管。
　　8.需要办理按揭贷款手续时，卖方承诺代办按揭贷款手续的，应书面告知买方办理按揭贷款所应具备的条件和应提交的资料，并协助买方与银行签订按揭贷款合同。买方无法取得银行按揭贷款的，买卖双方可协商达成补充协议。

                       商品房买卖纠纷最新解释:买房人维权的利器

最高人民法院于2003年5月7日公布、6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对房地产交易中发生纠纷较多的一些问题如何具体适用法律作了较为明确、具体的规定。作为买房人，该怎样正确理解《解释》？买房时为保护自己的合法权益，又该注意哪些问题呢？

　　一、销售广告可以视为合同内容，买房人要保留相关资料本文由城市猎房编辑整理，转载自转载保留
《解释》明确规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但具备如下条件的，应当视为要约：1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；2、此说明和允诺具体确定；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
对符合上述条件的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
目前开发商的销售广告或宣传资料95%以上都在不显眼的角落有一行意思大致相同的小字：“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准。”这并不能免除开发商的诚信责任，只要其宣传的内容符合解释中所规定的要约的条件，开发商违反时，仍应当承担违约责任。
提醒买房人：为了保护自己的合法权益，应当保留有关的销售广告和宣传资料。
二、因意见不一而签约失败，定金应退
按《解释》的规定，将签订商品房买卖合同前所交付的定金作为立约定金。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。但因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
买房时常见的情况是双方都有诚意签订买卖合同，基于诚实信用原则进行公平谈判，但因对合同的某些条款意见不一，最终导致签约失败。对这种情况，不能归责于当事人的任何一方，此时出卖人是应当将定金返还买受人的。
提醒买房人：一定要保留好双方不能协商一致，从而导致合同未能订立的证据(证人证言、录音等)。
三、开发商恶意欺诈，买房人可获双倍赔偿
《解释》明确，具有下列情形之一，买房人可要求双倍赔偿：
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具备上述五种情形之一的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，损害买受人权益的事件屡有发生，按《解释》的规定，开发商将为此承担赔偿责任，最高不超过已付购房款的一倍。
提醒买房人：第一、买房时应详细询问开发商是否有上述5种情况，并将此情况通过录音等方式记录下来，作为证据保留；第二、如果发现开发商可能存在上述情况，应向有关部门进行查询、取证。
四、“交钥匙”就算房屋交付使用
《解释》明确规定，对房屋的转移占有，即“交钥匙”，视为房屋的交付使用。但如果当事人在合同中明确约定了房屋的交付使用不仅是转移占有，而且要同时转移房屋所有权的，从其约定。
关于房屋的交付使用，买卖双方的理解不一致，出卖人通常认为“交钥匙”即是房屋交付使用，而买受人则往往认为，房屋所有权转移才是房屋的交付使用，由此而引发的纠纷不断。
提醒买房人：第一、签约时应明确房屋交付的条件、时间等；第二、如果房屋存在相关问题，不符合合同约定的交付条件，买房人应该拒绝受领房屋钥匙，避免收到钥匙后形成对自己不利的既成事实。
五、房屋质量不合格可退房和要求赔偿
《解释》明确规定因房屋质量不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
提醒买房人：在自己自行或者委托他人修复时，应保留好出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据。
六、不能如期取得房产证可要求赔偿
《解释》规定由于出卖人的原因，在一定期限内，买受人不能如期办理房产证，出卖人应承担违约责任。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
因开发商的原因不能如期办理房产证引发的纠纷屡见不鲜，如利用集体所有土地开发的项目；未经立项批准的项目；未取得规划审批的项目；没有销售许可证的房屋；未经验收或验收不合格的房屋；土地或房屋未解除抵押的；开发商未缴纳相关税费等。在这些情况下，买受人都不能办理房产证。当然，不能如期办理产权证，还可能有其它一些原因，应另当别论。
提醒买房人：要想解除合同和获得赔偿，必须要注意三点：一、自己不要有任何过错，比如及时将办理产权证要求的证件等提交给开发商，并且让其签收，注明收到日期，以分清责任；第二、根据合同第15条关于产权登记的约定，向有关部门查询开发商是否按照合同约定或法律规定履行了“产权登记备案”的义务；第三、如果涉及土地等被抵押，向有关部门查询抵押是否已经释放。
七、商品房买卖合同不轻易被认定无效
《解释》对一些具体情形下商品房预售合同的效力作了规定，如出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持等。
《解释》的这些内容从立法本意上不轻易将商品房买卖合同确认无效，从而有利于交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，也有利于商品房市场的健康发展。
八、支持拆迁户优先取得补偿安置房
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
此规定体现了对被拆迁人合法权益的保护，即法院支持被拆迁人优先取得补偿安置房屋。如果被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议，无法取得房屋的拆迁户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
本《解释》只调整商品房买卖纠纷，包括商品房预售和商品房现售，而其他的房屋买卖纠纷如集资房、房改房、经济适用房等则不适用。