09年下半年市场分析—来源动力地产版

三毛姐姐

2009年下半年房地产市场预测分析简报
一、宏观环境：经济复苏，但基础不牢；贷款规模收缩，房地产市场不确定性。
　　最近一个月来，我国高层通过中央政治局会议以及各部委新闻发布会，对当前经济走向频频表态，将当前形势定调为正在复苏，但基础并不牢固。
        随着实体经济的复苏，房地产行情很可能会因为政策收紧而开始走低。但是由于CPI还处通缩区域，央行还会维持一个相对宽松货币政策。但是商业银行对信贷规模的实际信贷收紧。加大了房地产市场的后市的不确定性。近期由于GDP保八预期可见，六十周年大庆来临，政府会进一步关注民生，房地产政策将面临逐步收紧的可能，下半年房地产市场仍面临较大不确定性。
二、土地市场：疯狂飙地，地王不断；开发商不差钱，后市降价空间有限。
从杭州房地产一级市场(土地市场)地王频现。7.23日，钱江新城南星单元以20650元/平方米的露面地价被小商品拿下，成为杭州新地王。8月18日，西子又刷新了新的地王记录，2009.29号南新桥地块最终以溢价225%成交，总成交，楼面地价24295元/平米(高于西湖8号公馆地块)，创杭州历史新高。西子摘得另一块地，也是区域的地王，其中2009.26号娑婆桥地块最终以90300万元成交，溢价达69.4%，楼面地价16938元/平米(桥西板块，旁边二手房协安.景上16000元/平米)。仅6、7、8三月，出让金额超170亿。
　　另一方面，近期报道的拱墅区北部开发，将实现可供出让土地约10500亩。西湖区(之江度假区)2009地块项目推介会” 推出了32宗、2400余亩优质地块，其中住宅用地占1/3左右。以及城东新城的住宅用地开发量，也在6000千亩左右。其实后市并不缺土地，但是开发商却有点急，拿地心切也是基于前期大量销售回款，而后续开发用地不足，导致地王频频出现。
　　综上所述，开发商不差钱，差土地。这也可以从另一方面对后市行情一个侧面的判断，后市的降价空间比较有限，维持目前的价格高位。倒是局部区域市场随着地王地块水涨船高的现象会出现。
三、房地产供应量：
据估算，下半年新增住宅的供应量在18000套左右，加上目前的住宅存量5500套左右，整个下半年的可售住宅房源在23500套左右的规模。供应压力不会太大。按照目前新开楼盘的观察分析，一般销售状况都比较不错，一些高性价比板块通常还会出现隔夜排队的现象，市场还会继续出现一个供不应求的局面，只是消费者对价格的接受问题。
　　基于市场的供求分析和外围宏观经济政策环境，土地市场的坚挺，后市很难会有比较大幅度调整空间。只是价格高位维持，会导致一部分客户再出现持币待购的情形再现，整体还会出现向好的趋势发展，但是速度不会太快。地王的刺激，会带动周边新的一轮价格调整，另一方面，成交量会有所下滑，后市整体看好。

亚瑟

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橙子橙子

[em92]

寒意

各有各的说法  自己看准就好