房博会的“哥德巴赫猜想”

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　　传统“金九银十”的楼市销售旺季的“成色”正在退去。全国一线城市连续3个月房地产成交量的持续走低，“金九”成色不足，“银十”面临考验，使得“金九银十”普遍遭遇秋凉。
　　北京房价虚高，交易“下滑”；深圳依旧徘徊在“低迷”状态，上海的成交量则继续着下滑状态，但价格却在上涨，出现量价背离的现象。
　　恰恰是在这种情况下，杭州楼市却这边风景独好，黄金周8天944套的一手房成交量，是去年7天189套成交量的近5倍。
　　漂亮的数据之下，杭州楼市是否真的能走出一条背离大势的诡异曲线？
　　就在这样的敏感时刻，还有不到10天的时间，有楼市风向标之称的省第十六届房地产博览会就要如期上演了，杭州楼市会走向哪个方向，一场盛宴，同样也是一场迷局。
　　“银十”下的全国楼市成色普遍不足
　　自打楼市步入“银十”之后，其成色就一直有些黯淡。
　　“十一”黄金周，北京、上海、南京、广州等多个城市成交惨淡。其中，北京1日至7日二手房网签量仅为140套，一、二手房成交量无论是同比去年“十一”同期还是环比9月成交量均出现了较大幅度的下滑。
　　北京出现的情况绝非个案，南京、广州、深圳也出现了类似的情形。
　　数据显示，10月1日至5日，南京住宅共成交128套，日均成交量仅为25套左右，其中，5日仅成交5套。6、7两日成交虽有所上，但仍与9月日均成交量有较大幅度差距。据了解，最近几个月南京市一些区域房价上涨升很快，涨幅甚至超过了2007年的高峰期。比如，城中板块多个项目单价突破3万元／平方米，奥体板块销售价格普遍达到了1.5万元／平方米左右。与此同时，长假期间南京市打出价格优惠的楼盘至少有20家，促销活动有“每平方米50—200元优惠减免”、“总价直降1万元”、“一次性付款9.7折”等。
　　在广州，业内人士甚至用“最平淡的黄金周”来总结。不论是一手还是二手楼市都遇冷，有统计显示，一手住宅黄金周前6天的网签量甚至仅相当于9月底两天的网签量。
　　在本月5日闭幕的2009深圳秋季房地产交易上，历时5天的展会不仅没有迎来往昔的交易高峰，反而因为过高的房价吓走了不少普通购房者。
　　有购房者表示，深圳此次房交会最大的特点就是一个字——“贵”。深物业旗下的一普通商品住宅开盘均价在2.5万元／平方米以上，罗湖区的一楼盘开盘均价在28000元／平方方米以上，而在今年初，这些地方的房价还都在18000元／平方米的水平。
　　杭州楼市风景独好
　　就在全国各地黄金周楼市普遍遭遇“秋凉”、上演“史上最淡国庆楼市”之际，杭州楼市却“这边风景独好”。黄金周8天944套的一手房成交量，是去年7天189套成交量的近5倍。而在二手房方面，8天内共成交251套，而去年长假仅成交47套。
　　中天房产集团副总裁金伟成认为，杭州的成交量火爆得益于其投资氛围的浓厚。作为浙江的经济中心，杭州是很多外地投资者购房的首选之地。另外，杭州本地的民营经济也将投资的重点放在房地产上，而杭州的刚性需求一直以来都很旺盛。这几方面的原因促成了杭州楼市成交量的火爆。“浙江经济基础的稳固是杭州房地产得以可持续发展的重要支撑点，而且杭州居住环境的良好，这也是构成杭州房地产吸引力不可或缺的重要一环。”
　　浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生表示，楼市的价值也要通过城市的价值来体现，杭州目前城市建设正在飞速发展，从一定程度上也促进了房价的高企。“就拿火车东站枢纽工程来说，一个工程带动了整个区域的发展，板块内的各个楼盘自然也获益匪浅。”赵杭生以火车东站附近的中凯·东方红街为例，“去年开盘时只要13000元/平方米左右，今年最后一次开盘，价格已经到了23000元/平方米左右了，其靠近火车东站枢纽的优势也从价格上体现出来了。”
　　漂亮数据下潜伏危机
　　“虽然国庆期间成交数据不错，但是再看看期间的预定量，8天时间主城区一共才预定了83套。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生表示，预定量才能真正反映出市场的活跃程度，而成交量仅是节前预定的转签。
　　赵杭生认为，上半年巨量成交，对购买力的消耗也必然大，刚性需求再次被压缩。眼下楼市主要由投资型买家主导，改善型买家为辅，前者见利而动，价高利少自然收手。
　　“投资型买家一旦收手，楼市将严重萎缩。”赵杭生称，现在杭州楼市隐藏着很多危险，已形成一个较大的“堰塞湖”。而这个楼市“堰塞湖”在成交量跌至低谷的时候，必须通过降价来疏导、排除。
　　金伟成表示，10月份以来，各地楼市并没有迎来预期的销售旺季，成交量出现了一定程度的下滑。事实上出现这种情况是很正常的，楼市的发展不可能一帆风顺。一方面，经过2009年上半年楼市的红火后，不论是投资性需求还是刚性需求都已经得到一定程度的释放；另一方面，随着整体经济环境的逐步恢复，人们的投资渠道逐渐增多，楼市不再是人们唯一的选择。
　　还有一个很重要的原因则是，在房价持续上涨之后，楼市的利润空间不可避免地减少，而有了2008年房价下跌的教训之后，人们普遍变得谨慎了很多。这就使很多人对目前的楼市持观望态度。因此，10月份以来各地楼市成交量下滑也就是顺理成章的事了。
　　“前两天喜得宝地块的拍卖，并没有出现面粉贵过面包的场面，实际上也是一个信号。”双赢置业机构总经理章惠芳认为，实际上从今年7月份开始，每月信贷增长已下降到约3500亿元，央行也开始对过度宽松的货币政策进行“微调”。一旦今年下半年信贷政策收紧，大量信贷资金就难以进入房地产市场。由此，投资者就不敢贸然进入市场，可以说，这也在一定程度上遏制了房地产市场的投资热情。
　　房博会的“哥德巴赫猜想”
　　一场盛宴，同样也是一个悬疑。
　　杭州、全国两个市场的不同境遇，使得日益临近房博会的充满了变数。房博会一直被看成杭州楼市的风向标，其意义并不在于4天成交了多少套房源，而在于它对未来市场的暗示。如今，这样的暗示已变得难以揣测。
　　◆房价是否会继续上涨？
　　中国指数研究院杭州分院发布新一轮数据监测周报，国庆假期两周(9月28日-10月11日)，杭州商品房周成交均价分别为12963元/平方米和15673元/平方米，成交均价有所下降。但报告指出，均价下跌的主要原因是由于成交占比较大的世茂江滨花园项目对整体价格影响较大成交价格。事实上，成交均价较高的区域下城区和西湖区，成交均价分别达到了39210元/平方米、21224元/平方米。
　　不可否认，杭州房价已经达到了高点，面对不见丝毫颓势的房价涨速，购房者不得不担忧，房博会的召开会不会成为开发商涨价的又一个理由？
　　机构的观点是肯定的。中国指数研究院杭州分院总监曹旭东认为，房价在短时间内不可能掉头向下。“房博会表现出来的成交价可能会有所下降，但原因在于房博会期间会有大量低价房源推出，从而拉低了成交均价。”曹旭东说，“而可比价格将会稳中有升。”
　　开发商的观点似乎更为谨慎。振兴置业副总经理韩海霞表示，从日前银行信贷收缩等一系列调控征兆看，房价的涨速可能会有所缓和。她分析说：“最近的土地市场已经表现出了相对的理性，活跃在土地市场中的多是品牌开发商，这说明市场已经开始趋于理性，而消费者也很有可能会受此影响，而导致房价的缓和。”
　　“无限制上涨肯定会导致楼市有价无市。”广宇集团总裁助理章佳毅说，“从经济角度分析，房价的上涨是需要实体经济支持的，而从宏观经济看，现在国内的实体经济并没有想象中那么好。如果价格过高，房子肯定会卖不动。而对于目前的高房价，不少开发商已经表现出了谨慎的态度。”
　　◆成交量能否再创新高？
　　据统计，9月份杭州主城区共成交商品房5624套，不仅一改主城区楼市连续两月来的成交下挫行情，环比上涨了47.3%，而且一举创下了3年来杭州楼市“金九”的最高成交纪录。5624套，是2008年9月1582套月成交量的3.5倍多，甚至比2007年9月的成交量还足足多出了大约2000套。这样的火爆行情会不会在本届房博会期间得以延续呢？
　　曹旭东认为，房博会期间杭州楼市成交量将继续保持增长，根据中国指数研究院的监测数据显示，房博会期间将有大量新房源入市。而根据现在的销售势头，只要有新房源推出，就会带动成交量上升，房博会期间成交量创新高并无悬念。
　　章佳毅则认为，成交量的高低关键要看开发商的定价，如果房博会成了“涨价会”，那么将可能导致购房者观望情绪增加，毕竟决定是否购买的是消费者。
　　◆哪里会成新的热点区域？
　　每届房博会否会成就一个热点区域。早些年的闲林、滨江，后来的九堡、钱江新城……每一个热点区域的出现，都会伴随新一轮的开发大潮和区域房价的迅速上涨。本届房博会创造哪些热点区域呢？
　　“随着区域内楼盘陆续开盘，丁桥将逐渐被市场认知。”章佳毅说，房博会前后，丁桥现开发楼盘都将相继开盘，实现了一次集体亮相。而之前丁桥和田园板块的土地出让，也让市场认识到了丁桥的价值，下一个热点区域很有可能会是丁桥。
　　韩海霞认为，随着西溪诚园等楼盘的开盘，市场的目光将集中到西溪板块。随着西溪湿地的不断整治改造，周边的居住环境已经发生了巨大的变化。近年来，大量高端住宅项目在周围相继推出，成就了杭州一个新的高端物业集中区。而杭州的消费者，尤其是城西的原住民对于西溪板块的认同度在各板块中也属较高。

寒意

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