关注：杭州在售房源酝酿约定车位归属

salong · 发表于 2006-9-7 17:55

<h3><table cellspacing="0" cellpadding="0" width="100%" border="0" style="BORDER-BOTTOM: #666666 1px solid;"><tbody><tr><td align="center"><h3>关注：杭州在售房源酝酿约定车位归属 </h3></td></tr><tr><td align="center" width="100%"> <a href="http://zzhz.zjol.com.cn/" target="_blank">www.zzhz.com.cn</a>　 2006年09月07日 　住在杭州网 </td></tr></tbody></table> 　　一直备受争议的小区车位归属又有了新说法。近日，全国人大常委会对物权法草案进行第五次审议，杭州市政府正在审议《居住区配套建设管理条例》。物权法草案表示：小区车位，没有约定或约定不明确的归全体业主所有；后一项法规则表示：自行车库、地面公共停车泊位属于居住区全体业主所有。　　据记者了解，杭州现有小区车位通常分为两种，一种为地下车位、车库；一种为地上公共停车泊位和地上车库。围绕着车位归属问题的最新说法，开发商有了哪些最新反应？业主有哪些看法？物业法律界人士又是如何看待这些新规定的？记者围绕这些问题作了调查。车位归属，在售楼盘酝酿加以约定　　法规：　　近日，物权法草案第五次审议稿中，将车位归属明确为：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”这就意味着如果开发商没有在合同上约定车位归属的，车位将属于小区的全体业主。　　杭州车位约定正在“查漏补缺”　　上月底本月初，是杭州城东某楼盘的交房时间。让开发商颇为苦恼的是，该楼盘交付时正值物权法草案五审，不少业主拒绝收房的理由之一就是该楼盘的预售合同中没有就车位归属作出约定。业主们表示，既然没有约定，车位就应归业主所有。为了避免日后纠纷，开发商紧急咨询律师，打算在补充协议中将这一约定注明。　　无独有偶，下沙一老盘正打算在房交会期间推出一批新房源。该公司相关人士告诉记者，该楼盘原来的预售合同中就车位归属一事没有约定。但看到物权法草案中的内容后，公司正在考虑完善新房源的预售合同，将车位归属约定加进补充协议。　　记者采访了杭城几家有在售房源的楼盘，几乎所有楼盘都对物权法草案的车位归属约定有了敏感反应。开发商们说，虽说物权法还未正式出台，但车位归属一直是争议的焦点，提早在合同中加以约定可以预防以后纠纷的发生。　　杭州大多数小区车位无约定　　参照物权法草案内容中车位归属视约定而定。那么，现有小区的地下车位归属又是如何的呢？记者随机采访了杭州的10家房地产公司。结果显示，除两家公司在合同中明确约定“车位归开发商所有”外，大多数开发商都没有在售楼合同上写明地下车位的归属条款。　　那么，这些车位又是如何被消化的呢？据杭州一家大型物业公司的有关负责人介绍，虽说大多数楼盘车位归属没约定，但杭州目前地下车位出售仍为主要形式。因为按照建设部的有关规定，一般为“谁开发谁使用”，即建设单位有权把车位的使用权一次性卖给业主。目前采取的普遍做法都是地下车位默认归建设单位——即开发商所有。大多数小区的地下车位都是车主自愿购买，无法售出就改由物业公司代为出租。　　专家看法：怎么来约定车位更合理　　业内人士认为，物权法草案引发的一个最大悬念是：既然车位归属按照约定，那么这个约定又是如何界定？车位归开发商所有还是归业主所有，是完全看开发商与购房者的协商成果，还是有什么客观依据？　　采访中，大多数已经在酝酿约定内容的开发商认为，要做出约定的话，一般仍会在合同中约定地下车位归开发建设单位所有。某开发商说，他们会参照以下模式拟定条款：本小区车位不计入公摊面积，建设单位有权出售或出租。另有开发商说，因为地下车库涉及通风、排水、承载、照明、消防等工程，智能化管理的还要闭路监控系统和出入感应卡设备，本身的成本就不低。一般来说，开发商都愿意单独出售。　　浙江六和律师事务所王晓宇律师认为，对于车位的归属，之前的一种观点是看建筑面积是否已列入小区商品房的公摊面积。不过目前杭州地下车位的建筑面积多未算入公摊，所以车库基本归开发商所有。另一种情况是，如果小区的地下停车位按照建设用地规范许可证说明了规划用途的，开发商有权利进行买卖和租赁。因为按照规划，开发商是有义务配比一定数量的车位并须通过相关单位的验收。　　但王晓宇认为，如果物权法正式出台，地下车位参照“有约定，要按照约定”的做法，依照以上两种原则来认定的方法就只能作为参照了。只要开发商作出的条款约定内容不违反法律规定，业主在签合同时也同意，那么如何约定都是合法的。浙联律师事务所主任律师戴和平也表示，物权法出台后，哪种约定可能性最大，这要根据市场状况和双方协商结果而定。　　一般来说，物权法从具体实施时间起开始生效。对于物权法出台前已售出的住宅，戴和平认为，其车位所有应按照老的认定方法。　　地面公共泊车位，业主共有如何体现　　法规：　　8月底，杭州市人大常委会正在审议的《居住区配套建设管理条例(草案)》表示：“自行车库、地面公共停车泊位属于居住区全体业主所有，由开发商建成后无偿移交给物管；未实行物业管理的居住区，移交给社区居委会管理。”　　地面车位不够，一些业主被挡在小区外　　杭州市目前很多小区都存在地面停车位紧张的状况。当小区地面车位停满后，较成熟小区的物业管理一般会采用保安监测的方式，一旦车位已满就要求没有地下车位的业主将车停在小区外。　　然而这样一做，停车在外面的业主就有意见了：小区外停车不是非常安全，并且公共泊位是全体业主共有的，为什么有的业主能把车停在小区里面，有的却不能？这样做是否有损业主的权益？　　记者采访了杭州市几家有名的物业管理公司了解到，目前的小区地面停车位的出租，由业主委员会召开业主大会制定车位管理方案后委托给物业管理公司，由物业公司统一出租。　　对于公共停车泊位的出租，鉴于目前很多小区地面泊车位非常紧张，采访中物业公司一般都选择“先到先停”的出租方法。据某物业公司有关负责人介绍，这样可以充分利用停车位。例如固定出租，有的车主外出或是出去一段时间，车位就空出来，这样就造成了有限车位资源的浪费。采取“先到先停”，一般收取100元左右的月租费，只要有空的车位，付租金的业主就可以使用。　　浙联律师事务所主任律师戴和平表示，无论是固定出租还是先到先停，只要是业主大会决定哪种方式，就不违背地面停车位共有的规定。　　业主大会拍板，车位也可以不租　　一直以来，地面公共停车位都是出租的，使用车位的业主要向物业公司按月缴纳租金。但一些有车业主提出：既然共有，车位是否可以无偿使用？　　对此，戴和平表示，小区地面公共停车位归业主所有，业主大会可以决定车位的使用方法。只要业主大会拍板，车位也可以不租。这样，有可能就成了小区有车业主和没车业主的一场权衡之争。如果有车业主多了，车位不租的可能性比较大一些，因为大家都不想出钱；如果有车业主是少数，那么车位租的可能性就比较大，因为有车族在一定程度上占用了无车族的资源。　　南都物管副总郑鸣认为，小区公共停车位有限且公共停车位归所有业主所有。车位让一部分业主使用时难免侵犯其他无车位业主和无车业主的利益，收取租金作为公共费用的做法正是对其他业主的一种补偿。　　车辆怎么停，业主大会也可决定　　一位陈姓有车业主提议，现在车位少，很多新建小区的绿地面积能否改作车位？　　某物业公司负责人向记者诉苦，小区各个业主的利益点不同。比如小区车位有限，没有地面车位的业主就会要求增加车位；而那些已有车位和没有车的业主就会希望不要增加车位以造成小区现有道路的堵塞等。物业管理公司一方面不能阻止有车的业主进入小区，另一方面小区道路上和消防通道上又要防止违章停放的出现，所以小区车位的问题上的确存在一些纠纷。　　绿城物管质量管理部经理胡志华介绍，现有的车辆停放方案可由业主委员会召开大会表决。如果要将绿地改为车位，只要绿化部门同意，业主大会又通过，就可以决定现有小区车辆停放方案。 </h3>

salong · 发表于 2006-9-8 15:13

供 <div class="listtitle"><a title="《业主大会筹备组公告栏》
作者：云顶业主大会筹备组
发表于：2006-9-6 10:47:00
最后发贴：贴子固顶成功" href="http://bbs.zjol.com.cn/viewthread.php?tid=413828">业主大会筹备组</a>参考</div>

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