一个闲林开发商的无奈---转自《楼市》

城隍紫阳

（作了一点删节）




      近段时间，我们一直在走访闲林板块的开发商。对于闲林，大家有两方面的担忧，一是这个板块的供应量太大，项目愈20个，动辄千亩大盘，可开发的土地面积累计已达万亩以上，建筑面积也接近一千万方。而另一个担忧是，在这么大的开发量面前，板块的大配套却显得很匮乏。

      这是闲林板块上一个正在打造千亩大盘的开发商对自己项目的配套概况的描述。
“基础设施方面，我们已经做了大量的工作，比如供水已经实现直接与杭州市区接通，但因为目前水管安装线路的限制，使我们在做智能化抄表设计时遇到了麻烦；供电今后可基本依靠镇政府将建造的一个22万伏电压的电站，但估计以后人口增多后供电量离理想的会有差距；排污设施镇政府也在建设，但我们在自己小区里也做了一级排污解化系统；煤气依靠余杭区的一个天然气公司今后可以享用天然气；因为前期的入住率不会很高，电信公司对电信设施安装的积极性也不高，我们正在尽力协调。”

      “交通方面，杭州市政府正在实施大交通建设，闲林连接市区的几条主要通道正在加紧建设中。但板块内部的交通网络建设却很滞后，很多支路要靠我们开发商自己造，这中间遇到很多难题，我们也在和政府沟通。”
“闲林的很多产业配套目前也靠开发商自行解决。比如闲林的很多楼盘都规划有幼儿园，有的甚至还配置了24班制的小学，我们也正在和杭州的一家知名民办中学洽谈，争取在小区内引进一所40个班制的中学。我们也打算建造一个综合型的社区医院，现也在和杭州一家著名的民办医院联系。此外，我们还将配置奥林匹克运动中心，提供一个休闲运动场所。我们也有意引进大型品牌超市，但这个目前看来难度很大，因为闲林的人气起码需要四五年时间的积累。” 这一席介绍，让我们看到了一个闲林开发商的努力与无奈。某种程度而言，这也是当初廉价圈地应付出的代价。闲林的开发商们明白，环境和价格是现在闲林板块的主要优势，但配套始终是一大鸡肋。在这个鸡肋面前，开发商显得力不从心。在如此大配套环境比较滞后的情况下，楼盘之间的竞争除了比拼价格之外，更重要的就是比小区自身的配套了，但这种配套也只起到了过渡性作用。

      闲林的这一遭遇，让我们想到了一个名词——“地产商”。它是一个泊来词，但在我们这片开发热土上，却有更丰富的理解。

[此贴子已经被作者于2004-8-18 22:29:44编辑过]

城隍紫阳

     按照对地产商的理解，它是一个对地块进行设计、包装，将生地变为熟地，提升土地价值的角色。它的关注点直指地块。地产商的角色是重要的，没有它的存在，也没有土地价值的体现，更没有那拔地而起的幢幢楼宇价值的发挥。
在我们这里，地产商可以理解为两种类型，一是与房产商相对立的现代地产商，他们的工作是对一定规模的地块进行购买、包装和租售，这个在国外很普遍，但在这里鲜有出现，因为绝大部分情况是开发商直接获得小块土地来开发。另一种很现实的地产商，那就是我们的政府。政府作规划、划地块、修路、通管道，三通一平后将土地拿出来拍卖，卖得好价钱，获得资金后再投入更多的地方。

      杭州这座城市，有两个地方很需要后一种地产商，一个是当年的蒋村（现在叫蒋村商住区，也就是城西），一个就是现在的闲林。

      由于地产商的缺位，所以有了现在众所周知的“城西之痛”。

城隍紫阳

这是一个购房者对闲林板块的认识。

      马先生于三个月前以4000元/m2左右的价格买了闲林山水的公寓，这是闲林板块比较早开发的一个项目，年底前首期可交付了。用他的话说，自己买东西全凭直觉，感觉那边好就买了。

      其实马先生对闲林的了解还是很多的。他说，现代人的居住模式就是应该在城里有一套房子，在环境好点的郊区再购置一套。就算是炒房子的话，也只有是自己想住的房子，才有可能卖出去。他自己在市区已有一套房子了，对于闲林区域的水电和其他商业、公交等配套他倒不担心，因为他相信入住人多了以后，政府自然而然会重视起来，相应会解决的，只是一个时间问题。

      话虽这么说，对于买的公寓，马先生目前还没有考虑一交付就装修入住，也就是因为配套设施都没有完善。他希望到时候通过市政府和开发商的努力，使闲林的配套完善起来，到时候，他就开着小车，到那边过周末，等老了以后还可以养老。

      马先生最担心是天然气问题。小区内的接口和管线肯定会做好，但外面的供应不知能否跟上？还有一个就是留下收费站那里有个回民公墓，闲林要做成一个大型居住区，这个问题解决起来还真是有点麻烦。02省道作为出入杭州的通道，过境车辆多而乱，而且闲林的很多楼盘都是沿线造的，对于喜欢安静的住户来说，会是件比较头痛的事。

      对于闲林的前景，马先生还是充满了希望。他是买了房子以后，才知道天目山路要成为杭州第一景观大道的。这一点让他兴奋不已。目前天目山路正在改造，从闲林山水开车到武林广场不到半小时，相信等天目山路改造完毕后，将会更快，而且还是载着风景回家，天天回闲林都没有关系。周围还有东西高架和绕城高速等，将来出行还是会很方便的。但谈话间，马先生还是透露出了对闲林区块交通的一丝忧虑，随着入住人口的增多，仅仅靠路面交通肯定无法解决那么多人的出行，他举例说就像现在的城西，朋友说让他6点多到城西的某个饭店吃饭，他是万万不敢答应的——堵车，太可怕了。他说闲林将来也很有可能遇到这种情况，希望在政府的努力下，能通过地下轨道交通来解决，但这些规划都太遥远了。

      像马先生这样下单闲林的购房者是很典型的。他们选择闲林不是作为第一居所，而是出于自住和投资的双重考虑。这一点可以从他从容地谈闲林中看出。他们有一种等待的心态：这个板块的配套什么时候跟上了，他们就什么时候可以考虑入住了。因此，在2-3年后，即使是闲林现在开发的80%的楼盘可以交付了，如果配套没跟上，闲林还是有可能是一个“空城”。甚至开发商自己也预言：“闲林要真正形成居住人气，还需要5年时间。”

      蒋村发展了十多年，现在还在拼命喊“补课”。虽然蒋村的规划是滞后的，但蒋村成为杭州城市化进程、房地产业发展中一个里程碑式的阶段，这是个不争的事实。因为它的起步与发展占了天时、地利、人和，比如正赶上住房体制改革，比如正是杭州城市向外延伸的第一波浪潮，同时蒋村也自然纳入了杭州市区的管辖范围，此外，蒋村也是杭州品牌开发商起步的摇篮，也就筑就了一大批精品楼盘。

      但是，与蒋村的发展模式一脉相承的闲林显然有点“生不逢时”了。因为在已经到来的杭州房地产市场板块竞争的背景下，与闲林展开激烈的客户争夺的还有三墩、下沙、滨江、临平等，尽管闲林目前占据了价格和环境的优势，但因为受发展模式的制约，闲林在基础配套上甚至远远落后于其他板块，这对该板块吸引人气、提升板块整体居住氛围是很不利的。

城隍紫阳

      如果将一个近郊板块的起步、发展、成型、成熟看做是一场龟兔赛跑的话，现在，正参与这场赛跑的选手有很多，比如三墩、下沙、滨江、闲林、临平等。从地产商这个角度来衡量，我们看到了一个有趣的现象：三墩、下沙好比是那只乌龟，开始阶段虽然处于落后，因为大规模的楼盘建设起步时间相对晚些，房子造得不如别家多，但得益于政府规划、建设的迅速有效实施，它们在整个过程中始终保持了很高的斗志，后劲十足。因此，最先到达终点的，也就是最先实现一个成熟的居住区的地方，更有可能是三墩和下沙。相比而言，闲林就像那只兔子，造房子的时候冲在了前头，但到达成熟则晚了很多。

城隍紫阳

之前，闲林板块所在的余杭区一直是一个工业区，区内建有许多水泥厂、矿坑等。1998年，在当时还是余杭市的城市规划中首次提出了接轨杭州的思路，也就是余杭可以依托自身的环境和区位优势进行面向杭州及本地市场的住宅开发。之后，许多当初从城西起家的杭州开发商，比如绿城、金都、华立、金成等，沿袭与城西一样的发家轨迹，开始在余杭、闲林、五常一带圈地。1999年，绿城房产开发的桃花源项目首度开工，被认为是闲林板块开发的头一枪。2001年，新的杭州市规划确定，将闲林、余杭等镇作为杭州市六大组团之一，即余杭组团。2002年，余杭组团的规划出炉，进一步明确了该区今后的功能：以湿地景观为特色的杭州市最具魅力的综合型人居社区，规划到2020年，整个余杭组团的居住用地将占到建设用地的30%，公共设施、道路广场、绿化用地占到47%。至此，越来越多的开发商看好闲林板块的发展前景，认为开发时机已到，于是开始大范围圈地或开发，项目一个接一个冒出来。

      迫于“闲林开发要避免城西规划滞后的弊病”的压力，今年上半年，《闲林镇镇区控制性详细规划》出台，确立了“02省道南面为规划区主中心，用地以行政办公用地、商业金融用地、广场、文化娱乐为主，北面沿和睦路规划为副中心，以大型超市、医院、商业金融、旅游服务为主”的规划蓝图。也就是说，政府都已经为以后的配套预留了用地，道路、市政、商业用地规划都已先行。

      “目前的问题就是实施进度问题，政府不可能先造好了医院、商业中心等公共配套设施，再去等待楼盘的交付和入住率的提高，肯定是要等形成了一定的居住氛围，再去考虑如何将配套设施与楼盘的开发相衔接。”闲林镇村镇建设办的一位负责人如是说。 因此，即使规划出来了，也是一个等待的问题。谁来出资，谁来牵头实施。这里所谓的闲林板块实则包括了五常乡、闲林镇、老余杭镇、中泰乡，各乡镇政府还有一个地盘归属的问题，虽然房地产市场上大家是一家人，都姓“闲林”，但在户籍上却各有所属。同样，虽然余杭已归属杭州市，但余杭区还保留大量的自主权，对于闲林的建设，余杭区与杭州市又该如何协调？

      从地产商的作用而言，相比三墩、下沙，闲林的开发商没那么幸运，万事靠自己。当然，这也是一个历史的矛盾。闲林的开发商只有苦苦等待。

      当然，路在修了，电站在造了，环境在整治了，相比之前，闲林的地产商已经慢慢从缺位到进入角色了。

飞行

“目前的问题就是实施进度问题，政府不可能先造好了医院、商业中心等公共配套设施，再去等待楼盘的交付和入住率的提高，肯定是要等形成了一定的居住氛围，再去考虑如何将配套设施与楼盘的开发相衔接。”闲林镇村镇建设办的一位负责人如是说。 因此，即使规划出来了，也是一个等待的问题。谁来出资，谁来牵头实施。这里所谓的闲林板块实则包括了五常乡、闲林镇、老余杭镇、中泰乡，各乡镇政府还有一个地盘归属的问题，虽然房地产市场上大家是一家人，都姓“闲林”，但在户籍上却各有所属。同样，虽然余杭已归属杭州市，但余杭区还保留大量的自主权，对于闲林的建设，余杭区与杭州市又该如何协调？



[em07]

阿4

五年以后可以住吗？还好我在城西还有一套小小房子，再住五年吧~~~

温暖

我一交付就去住，只有住的人多了，配套才会跟上。

wpn

以下是引用温暖在2004-8-20 11:39:11的发言：
我一交付就去住，只有住的人多了，配套才会跟上。

谢谢你！人气就是这么旺起来的

城隍紫阳

先住的需要有一定的牺牲精神

闲林村民

人气会兴旺起来的，一切都会好起来的

飞行

以下是引用温暖在2004-8-20 11:39:11的发言：
我一交付就去住，只有住的人多了，配套才会跟上。

我也是

rom

真可笑，难道花钱买房子，就应该牺牲自己利益？闲林有什么好的？4000价格也算是有优势？

飞行

以下是引用rom在2004-8-21 12:49:36的发言：
真可笑，难道花钱买房子，就应该牺牲自己利益？闲林有什么好的？4000价格也算是有优势？

没什么可笑的，各花入各眼

zpg

当然去住，比租人家的小房间舒服多了！

温暖

喜欢就好，住着就会感觉好的。要说房价已没什么说的了，就是这个价。