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购买二手房如何确保安全?(四)

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发表于 2016-1-5 16:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 舒军 于 2016-1-5 16:24 编辑

      四、转让合同的签订应谨慎,注意权利与义务的衔接
      《房屋买卖居间协议》签订后,买方应注意按协议的约定履行自己的义务。由于《房屋买卖居间协议》是预约合同,其根本的目的是买卖双方签订正式的《房屋转让合同》。在此期间,买卖双方最易发生纠纷的结点是,买方或卖方有无在《房屋买卖居间协议》约定的时间内到约定的地点签订正式的《房屋转让合同》。如买方已决定购房的,在此问题上切不可违约,无论卖方是否赴约,买方均应按时赴约,并且应留有相应的记录,如与中介公司的谈话笔录等,以便今后发生纠纷时有据可证。买方与卖方协商《房屋转让合同》的具体内容时,重点是《房屋买卖居间协议》中尚未约定的内容。对《房屋买卖居间协议》中已约定的内容原则上不再协商,除非买卖双方均认为应重新考虑,否则,应将《房屋买卖居间协议》中的内容写入正式的《房屋转让合同》。如因《房屋转让合同》格式的原因无法将《房屋买卖居间协议》中的某些内容写入的,则买卖双方最好就此再签订《补充协议》,将已协商好的内容以书面的形式固定下来。在此重点提醒以下几个方面的内容:
      (一)关于交易过程产生的税费的承担。二手买卖过程中产生的税费通常由买方全额承担的情形居多,买方应值得注意的是,中介公司所预算出的交易过程中产生的税费是根据现行相关规定计算的,与买卖双方办理产权过程并缴纳相关税费的时间有一定的时间差。近十年来,国家有关房产调控的政策频出,常常让买卖双方猝不及防,如营业税免征时间的更改,转让房屋个人所得税征收的松紧等,每一次税费的变更均牵动买卖双方的神经。如在合同中仅以一句“房屋交易过程中产生的一切税费由买方承担”来约定买方的义务,则对买方来说无疑存有隐患。如国家税费的调整减轻了交易双方的负担,则对买卖双方来说都是有利的。但在税费负担加重的情况下,(如上述营业税、所得税等)则对买方来说是个不小的负担,甚至会影响到买方的支付能力,进而影响到合同能否顺利地履行。因此,在做此项约定时,应划定一个时间点,并以这个时间点确定税费的承担。如可以约定:“以本合同签订之日实际实施的税费规定为准,房屋交易过程中产生的一切税费由买方承担。”也许出卖方未必会同意如此约定,除非买方愿意承担今后可能产生的一切税费,否则,在下笔签字之前,买方应慎之又慎。为避免在房屋交易过程中因政策调整而增加的税费给买方带来难以承受的负担,最好就此约定解除合同的条件。如可以在解除合同条件中约定:“本合同签订后因法规政策的调整而增加税费的,由买卖双方协商解决。无法协商解决的,任何一方均可以解除合同,且无须为此承担责任。”
     (待续)
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