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招商1872和越秀天悦江湾,你的心理价位是多少?

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发表于 2018-6-30 20:20 来自手机 | 显示全部楼层
如果上四万我就不摇了,周边起来还得要几年吧我觉得,还有一点就是开发商也有点不是很放心,毕竟改善可能以后就这么一个房子了,买房是真忧心
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发表于 2018-6-30 23:01 | 显示全部楼层
这里好还是彭埠 金茂府这里好呢
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发表于 2018-7-1 01:03 | 显示全部楼层
本帖最后由 Crooked'S_Lee 于 2018-7-1 09:37 编辑
youyun2222 发表于 2018-6-30 23:01
这里好还是彭埠 金茂府这里好呢

金茂府属于彭埠单元明石路地铁站,未来4号线8号线换乘车站,到彭埠地铁站1.4号线换乘也是步行范围,商业步行范围可以到达港龙城和祥生综合体,西侧未来规划有白石巷会展中心,地块北侧还有一块商业体量11.6万方的商住类型综合体用地【龙湖天街拿下的可能性蛮大,因为龙湖笕桥地块35亿是杭州龙湖土地货值最大的项目外加彭埠单元2宗储备土地35亿+20亿 ,总土地储备达到百亿级别,不搞个天街真是对不起自己的龙湖品牌和未来地王出货问题】

艮北1872.地铁上盖TOP小区地下直达地铁七堡站,小区自带10万方综合体招商汇港,地块北侧为七堡地铁商业中心广场和绿城杨柳郡4万方商业+东西公园,地块南侧为李宁体育公园综合体和招商自己的商业,未来地块南侧还有一宗计容积地上14万方纯商业综合体用地,地块 东侧还有一宗地上容积8+万方的商业商务用地+地铁集团商业商务用地

2个小区均不靠近高架,说哪个好的话,现在来看成熟度更高的金茂府好,未来轨道交通也是金茂府好,3条地铁步行可达范围,商业9月份港龙城就要开业了,如果明石站商业用地龙湖拿来做天街那就是超级完美的,1872直接就不用比了,但是有不确定性。1872好在未来,周边商业用地也是可观的,项目可以步行范围达到钱新新城二期,未来高逼格的定位的的区域。产品力上金茂府好,金茂府系列的在杭州滨江和申花都是热卖的产品,对于产品的预期属于高端性,1872属于改善类型产品 ,开发商口碑和已交付的产品欠佳。价格上金茂府3.6的楼面价一定比3.2楼面价的1872高出一截,金茂府是否能成为完美类型的产品依托于明石地铁站上盖商业的下家是谁

综合对比金茂府好于1872,价格也要更贵,售价上差别预计单价差价在5000以上,如果天街落地明石路地铁站,那金茂府完胜,差价上的问题也可以直接无视 ,如果落地不了,1872的较低的售价也是对于金茂府的优势
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发表于 2018-7-1 01:06 | 显示全部楼层
本帖最后由 Crooked'S_Lee 于 2018-7-1 09:38 编辑
youyun2222 发表于 2018-6-30 23:01
这里好还是彭埠 金茂府这里好呢

金茂府属于彭埠单元明石路地铁站,未来4号线8号线换乘车站,到彭埠地铁站1.4号线换乘也是步行范围,商业步行范围可以到达港龙城和祥生综合体,西侧未来规划有白石巷会展中心,地块北侧还有一块商业体量11.6万方的商住类型综合体用地【龙湖天街拿下的可能性蛮大,因为龙湖笕桥地块35亿是杭州龙湖土地货值最大的项目外加彭埠单元2宗储备土地35+20亿 ,总土地储备达到百亿级别,不搞个天街真是对不起自己的龙湖品牌和未来地王出货问题】

艮北1872.地铁上盖TOP小区地下直达地铁七堡站,小区自带10万方综合体招商汇港,地块北侧为七堡地铁商业中心广场和绿城杨柳郡4万方商业+东西公园,地块南侧为李宁体育公园综合体和招商自己的商业,未来地块南侧还有一宗计容积地上14万方纯商业综合体用地,地块 东侧还有一宗地上容积8+万方的商业商务用地+地铁集团商业商务用地

2个小区均不靠近高架,说哪个好的话,现在来看成熟度更高的金茂府好,未来轨道交通也是金茂府好,3条地铁步行可达范围,商业9月份港龙城就要开业了,如果明石站商业用地龙湖拿来做天街那就是超级完美的,1872直接就不用比了,但是有不确定性。1872好在未来,周边商业用地也是可观的,项目可以步行范围达到钱新新城二期,未来高逼格的定位的的区域。产品力上金茂府好,金茂府系列的在杭州滨江和申花都是热卖的产品,对于产品的预期属于高端性,1872属于改善类型产品 ,开发商口碑和已交付的产品欠佳。价格上金茂府3.6的楼面价一定比3.2楼面价的1872高出一截,金茂府是否能成为完美类型的产品依托于明石地铁站上盖商业的下家是谁

综合对比金茂府好于1872,价格也要更贵,售价上差别预计单价差价在5000以上,如果天街落地明石路地铁站,那金茂府完胜,差价上的问题也可以直接无视 ,如果落地不了,1872的较低的售价也是对于金茂府的优势
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发表于 2018-7-1 10:57 | 显示全部楼层
Crooked'S_Lee 发表于 2018-7-1 01:03
金茂府属于彭埠单元明石路地铁站,未来4号线8号线换乘车站,到彭埠地铁站1.4号线换乘也是步行范围,商业 ...

分析的很到位啊,有专家水准,谢谢,不过好像龙湖这个地不做天街,和丁桥天街太近
另外麻烦分析下都会森林这里和 彭埠 七堡地铁站这里楼盘的比较,地铁相差3-4站,价格估计也要相差2万左右了,虽然心里知道不是很划算,但总感觉这里算是市区,父母原来住采荷的,对景芳这里的接受度会高一些
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发表于 2018-7-1 10:59 来自手机 | 显示全部楼层
Crooked'S_Lee 发表于 2018-7-1 01:03
金茂府属于彭埠单元明石路地铁站,未来4号线8号线换乘车站,到彭埠地铁站1.4号线换乘也是步行范围,商业 ...

说的很实在!金茂府起码5万2,3的存在了……还是起码……
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发表于 2018-7-1 11:03 来自手机 | 显示全部楼层
Crooked'S_Lee 发表于 2018-7-1 01:03
金茂府属于彭埠单元明石路地铁站,未来4号线8号线换乘车站,到彭埠地铁站1.4号线换乘也是步行范围,商业 ...

能否帮分析下1872和东城金茂这两个未来规划的小学哪个会强一点?
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发表于 2018-7-1 11:27 | 显示全部楼层
youyun2222 发表于 2018-7-1 10:57
分析的很到位啊,有专家水准,谢谢,不过好像龙湖这个地不做天街,和丁桥天街太近
另外麻烦分 ...

龙湖丁桥天街和这边不冲突的,丁桥的天街主要服务于丁桥华丰田园星桥那边,住在笕桥和彭埠地区基本不会往北去消费,有那么远,走那么远直接去万象城不是更好,明石路商住用地主要服务于笕桥新城城东新城艮北新城钱塘智慧城,覆盖面积还是很广的,吸引未来4号线客流8号线客流【8号线经过九堡北江干科技园】交通上德胜高架旁,对于综合体上来说属于完美

都会森林属于钱江新城范围了,明显是豪宅作品,楼面价4.3+,而且是全高层打造,预计便宜不了6+的价格应该是跑不了了,这个产品定位明显又要比金茂府高一点,但是周边步行配套又不是很好又紧挨着艮山路,不过以车行范围的话 周边商业配套也是很不错的,靠近运河未来也是一大卖点,江干区范围的运河未来一定会景观提升改造的

都会森林比金茂府和1872差价估计也是比较大的,总价不变的情况下,买的越远住的越大,还是要自己的选择了,如果龙湖能落地明石,还是建议金茂府的,如果落地不了,就要看自己的取舍了
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发表于 2018-7-1 11:30 | 显示全部楼层
jbjhhzstsp 发表于 2018-7-1 11:03
能否帮分析下1872和东城金茂这两个未来规划的小学哪个会强一点?

1872是彭埠街道彭博小学彭雅校区,金茂府属于笕桥街道附近的学校还没盖,有一定的想象力,1872目前来看学区能力较弱,明石区块看几个开发商愿不愿拿出钱来引进好的教育集团了,目前来看金茂府学区预期好于1872。目前周边学区最好的就是杨柳郡了,采荷实验教育集团
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发表于 2018-7-1 11:36 | 显示全部楼层
youyun2222 发表于 2018-7-1 10:57
分析的很到位啊,有专家水准,谢谢,不过好像龙湖这个地不做天街,和丁桥天街太近
另外麻烦分 ...

前面回复的在审核,都会森林还有一个利好就是城东新城的运河湾城要启动了,闸弄口皋塘全部在拆迁了,这一段的未来发展前景也是不错的,未来沿着运河绿化带溜溜达达就能达到江河汇综合体也是美事一件
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发表于 2018-7-1 11:45 | 显示全部楼层
Crooked'S_Lee 发表于 2018-6-29 16:56
商住用地地价2.5+,如果商业按照1万计算,住宅楼面价3.2+

备案价说不到4万的基本就别看了,去看其他区域 ...

龙湖彭埠的预算都只有4万多。
你把商业算的太不值钱了。
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发表于 2018-7-1 11:47 | 显示全部楼层
地产瞎BB 发表于 2018-7-1 11:45
龙湖彭埠的预算都只有4万多。
你把商业算的太不值钱了。

对比下这个,你认为蒋村的商业值钱还是艮北的商业值钱


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发表于 2018-7-1 11:51 | 显示全部楼层
本帖最后由 Crooked'S_Lee 于 2018-7-1 11:54 编辑
地产瞎BB 发表于 2018-7-1 11:45
龙湖彭埠的预算都只有4万多。
你把商业算的太不值钱了。

龙湖彭埠商住项目容积3.2,外立面真石漆的,刚需产品,硬伤太大了,想卖区域高价很难,走的就是低价换量的策略,而且龙湖商业做的全部是酒店公寓,货值出售来看可以接受商业面积楼面价高的标准,越秀招商的有全自持的综合体占比一半,商业部分楼面价必然会低一些
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发表于 2018-7-1 11:55 | 显示全部楼层
Crooked'S_Lee 发表于 2018-7-1 11:47
对比下这个,你认为蒋村的商业值钱还是艮北的商业值钱

商业背景太多。所以他们是不能销售的盒子大部分。
越秀可是酒店式公寓完全的。

商业这样类比毫无意义的。
条件影响因素太大。
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发表于 2018-7-1 11:57 | 显示全部楼层
地产瞎BB 发表于 2018-7-1 11:55
商业背景太多。所以他们是不能销售的盒子大部分。
越秀可是酒店式公寓完全的。

越秀招商艮北核心区东西商业酒店公寓和综合体一半一半,蒋村龙湖天街总体量39万方,综合体15万方,其他也是酒店公寓
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发表于 2018-7-1 11:58 | 显示全部楼层
Crooked'S_Lee 发表于 2018-7-1 11:51
龙湖彭埠商住项目容积3.2,外立面真石漆的,刚需产品,硬伤太大了,想卖区域高价很难,走的就是低价换量 ...

同一天,同一位置,泰禾和龙湖都差这么多,想过为什么么?
商业价值真的很难这样测试。
更多和企业对于商业的认知和意图有关
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发表于 2018-7-1 12:01 | 显示全部楼层
本帖最后由 Crooked'S_Lee 于 2018-7-1 12:10 编辑
地产瞎BB 发表于 2018-7-1 11:58
同一天,同一位置,泰禾和龙湖都差这么多,想过为什么么?
商业价值真的很难这样测试。
更多和企业对于 ...

因为地块不同,天街这块地竞拍的时候也是这2家一直在抢,为何17地块2家可以抢到1万多,而18号地块就不那么抢手
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发表于 2018-7-1 12:05 | 显示全部楼层
地产瞎BB 发表于 2018-7-1 11:58
同一天,同一位置,泰禾和龙湖都差这么多,想过为什么么?
商业价值真的很难这样测试。
更多和企业对于 ...

2家竞拍的图
TIM图片20180701120510.png
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发表于 2018-7-1 12:06 | 显示全部楼层
Crooked'S_Lee 发表于 2018-7-1 12:01
因为地块不同,龙湖天街是有S41.S42的地铁上盖项目,天街这块地竞拍的时候也是这2家一直在抢,为何17地块 ...

所以商业能这么简单的判定价值么?
再说这2块地还有坐地单位参股,实际情况就更复杂了。
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发表于 2018-7-1 12:16 | 显示全部楼层
地产瞎BB 发表于 2018-7-1 12:06
所以商业能这么简单的判定价值么?
再说这2块地还有坐地单位参股,实际情况就更复杂了。

哈哈,那要细致了算,是不是要找审计单位了,商业地块的价值大致就是参考同期拍地价值对比,和周边商业用地价值来大致推算,那你认为越秀拿的东西核心区14万方的商业楼面价单独出来值多少,1万的楼面价还是1万以上还是1万以下?我按照一万计算是以当天成交最高价龙湖天街计算,实际这块商地价值比不来蒋村天街地块,后面还有招商拿下的牛田单元商业用地楼面价1万,如果你非典说不是这么算,那我也没办法,只是给大家的参考而已
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