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像钱江新城的保利上品这样的楼盘是不是死定了。。。。。。(8条理由)

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发表于 2018-9-17 17:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
经常路过保利上品项目,昨天售楼部开放,看到了朋友圈的照片和广告,但是想说几句实际情况的话,可能不好听一些,但是未来很有可能发生
我想了想起码有八条上品艰难的理由!这还是我随便想想,还没深入去挖掘,感觉2019最艰难的楼盘就属保利上品

1、保利上品价格问题:是保利2017年9月13日拿下的紫阳南星单元SC0501-01(杭政储出[2017]59号)地块,总价59.93亿竞得,楼面价44460元/平米,自持比例23%,按照现在自持的成本叠加到地价里的算法,楼面价已经54000元/平米,加上建安、精装和财务,7万块保本价,按照目前南星桥最高也就7万的批价来说,保利根本没操作空间

2、保利地产品质问题:保利可是做出了保利香槟国际这样品质的楼盘,这是保利第一个中端项目就一塌糊涂,具体多烂看论坛里有专门整理的帖子,不用我多说,保利中央公馆还没交房就在闹,感觉他来做7万的项目他们自己操盘,让人很不放心,即使工程是滨江在做。

3、周边楼盘竞争太激烈干不过:保利上品售楼部昨天刚刚开放,虽然躲过了信达滨江壹品和翡翠海岸,但是边上还有位置更好的、不靠高架的滨江仁恒D05项目,成交楼面价才36000,扣除保障房,也就45000元/平米的楼面价,而且还是豪宅专家仁恒操盘,保利干的过?

4、滨江御品严重分流客户:上品是保利自己操盘,但是滨江刚刚拿下的望江地块项目滨江御品是自己操盘,楼面价29000,扣除保障房,楼面价就35000,这个价格比保利上品便宜太多,滨江本来自己没有楼盘操盘,可以把老客户引流到上品,但是自己操盘了新项目,肯定把自己的滨粉望御品带,那这么贵的上品客户从哪里来,要知道钱江新城的豪宅除了蓝色钱江和东方润园,几乎全是滨江的了(金色海岸、阳光海岸、城市之星、钱塘印象、翡翠海岸、信达壹品)

5、上品仓促上阵:昨天上品售楼部开发,据说样板房26号才对外开放(其实做好了),但是就做了三套样板房,而且又一套样板房软装都没做好,这比信达一品和翡翠海岸当初做的少很多,而且没准备好就仓促上阵,难道是为了早点出街避开强大的竞争对手?

6、千万豪宅销量问题:杭州的千万豪宅一直都是个老大难问题,以往一整年就1000套左右的网签数量,和北京上海的上万套差距甚大,2018年遇到几个7—9万的楼盘(信达壹品、凤起潮鸣等)开盘,所以今年至今卖掉了1818,但是已经把钱江新城乃至整个杭州的千万富翁(2000万以上身家)消化殆尽,2019年从哪里挖掘这个身家的客户?

7、保利地产运气一直不太好:保利操盘过的项目都有降价先例,保利东湾、保利香槟国际、保利中央公馆,现在花8万买上品会不会很心慌?是不是卖了一点也降价?

8、行情问题:接下来行情大家都不太看好,地价已经跌到8—9折,高价盘到现在一个没开出来过,作为成本最贵的上品项目,会不会在一些工程上减配?要知道保利的运气也不太好,手里除了上品,还有奥体百亿地王、滨江自持36%现房销售的襄七房地块等,虽然国企不用担心资金问题,但未来项目的投入上势必大打折扣

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 楼主| 发表于 2018-9-17 17:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 2只小蜜蜂 于 2018-9-17 17:34 编辑

以上的一些数据支撑图:不是自己瞎比比

1.jpg

2.png
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发表于 2018-9-17 17:39 来自手机 | 显示全部楼层
问题不大 楼主部分在理 但是毕竟核心区块 还有稀缺性
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 楼主| 发表于 2018-9-17 17:41 | 显示全部楼层
94gan 发表于 2018-9-17 17:39
问题不大 楼主部分在理 但是毕竟核心区块 还有稀缺性

本来觉得也还稀缺的,主要是边上新项目和望江一大片拆进去地很多啊。。。。。
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发表于 2018-9-17 17:45 来自手机 | 显示全部楼层
2只小蜜蜂 发表于 2018-9-17 17:41
本来觉得也还稀缺的,主要是边上新项目和望江一大片拆进去地很多啊。。。。。

总归卖一套少一套 那边豪宅氛围很浓的 学区也牛逼 倒是2手难出 不过大都自住的  早买早享受
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发表于 2018-9-17 17:48 | 显示全部楼层
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大瑞佛 该用户已被删除
发表于 2018-9-17 17:57 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2018-9-17 18:41 来自手机 | 显示全部楼层
你太小看拥江时代的大需求了
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发表于 2018-9-17 18:46 来自手机 | 显示全部楼层
不配建保障房,独有的优势
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发表于 2018-9-17 18:53 来自手机 | 显示全部楼层
三面哈维阿隆索会来吊打你的
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发表于 2018-9-17 18:55 | 显示全部楼层
有理有据,令人性福。
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发表于 2018-9-17 18:57 来自手机 | 显示全部楼层
分析有理!!
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发表于 2018-9-17 19:02 | 显示全部楼层
还有个问题,上品两面高架,位置比05差太多,价格上也没优势。
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发表于 2018-9-17 20:51 | 显示全部楼层
都是滨江操盘的
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发表于 2018-9-17 21:58 | 显示全部楼层
楼主想多了,滨江操盘的,哪里吧不是秒光,
当然某些房闹地段除外
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大瑞佛 该用户已被删除
发表于 2018-9-17 22:15 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2018-9-17 22:45 来自手机 | 显示全部楼层
你瞎操什么心,你买不起,别人买的人多的是!
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发表于 2018-9-17 23:06 | 显示全部楼层
算了自持部分的成本,却不算自持部分的收益,即使不能卖资产总还是在的
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发表于 2018-9-17 23:41 | 显示全部楼层
有道理,就市场容量来讲,杭州千万豪宅16年最高1200多套,18年在限价和地价预期情况下,全年2千来套差不多到顶了。lz可以再调查一下明年杭州千万豪宅的上市量,如果超过2000套,很可能会变成买方市场了,那楼盘间就有竞争了。
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发表于 2018-9-17 23:43 | 显示全部楼层
期待仁恒南星项目
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